Cour d'appel de Paris — G1

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Cour d'appel de Paris Pôle 4 - chambre 1 Arrêt du 04 septembre 2020 (no /2020, pages) Numéro d'inscription au répertoire général : RG 19/05125 -Portalis 35L7-V-B7D-B7PF4 Décision déférée à la cour : jugement du 28 septembre 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 17/01208 APPELANTS Monsieur [L] [A] [Adresse 7] [Localité 8] Madame [V] [C] [Adresse 7] [Localité 8] Représentés par Me Béatrice Rudloff de la SCP Rudloff, avocat au barreau de Paris, toque : C1770 INTIMES Monsieur [S] [B] [Adresse 4] [Localité 6] Madame [Y] [B] [Adresse 4] [Localité 6] Représentés par Me Nadia Bakour, avocat au barreau de Paris, toque : E1052 substituée à l'audience par Me Daoud Achour, avocat au barreau de Paris Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de

procédure

civile, l'affaire a été débattue le 03 juillet 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Claude Creton, président, Monique Chaulet, conseiller, Christine Barberot, conseiller. Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier Arrêt : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de

procédure

civile. - signé par Claude Creton, président, et par Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition. *** Par acte du 8 octobre 2014, M. et Mme [B] ont conclu avec M. [A] et Mme [C] une promesse de vente portant sur une maison à usage d'habitation située à [Adresse 9]. Avant la date prévue pour la réitiération de la vente par acte authentique, un dégât des eaux est survenu. L'acte de vente signé le 16 janvier 2015 précise que "il est toutefois ici précisé qu'un dégât des eaux a eu lieu dans les biens objets des présentes. A ce sujet, le vendeur déclare ce qui suit : - un déclaration de sinistre a été effectuée le 17.12.2014, - la compagnie d'assurance n'a pas encore accepté la prise en charge du sinistre, - les travaux ont été intégralement réalisés et les biens ont été remis en état tels qu'ils ont été visités par l'acquéreur lors de l'avant-contrat. Une copie desdits documents est demeurée ci-annexée. Le vendeur subroge l'acquéreur dans tous ses droits ou obligations à l'égard dudit sinistre et lui délègue le bénéfice de toute somme qui pourrait lui être allouée par la compagnie d'assurance seulement suite à une aggravation du dommage ou de tout autre dommage lié au sinistre dont il est parlé ci-dessus, ce qui est accepté par l'acquéreur. Par ailleurs, dans le cas où la compagnie d'assurance n'aurait pas accepté de prendre en charge le sinistre, que les travaux de remise en état n'auraient pas été correctement réalisés et que les entreprises seraient défaillantes, le vendeur s'engage à prendre en charge le coût de la nouvelle réparation et les frais de remise en état à première demande de l'acquéreur. L'acquéreur devra lui fournir deux devis et le vendeur choisira le professionnel de son choix. Les parties déclarent vouloir régulariser le présent acte malgré l'absence de confirmation de la prise en charge par une compagnie d'assurance et observent qu'une cloque est apparue sur la peinture ayant été refaite". L'acte contient en outre une clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés et stipulant que "l'attention de l'acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (eau, électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres) ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur. Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l'un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur". Le 4 mars 2015, M. [A] et Mme [C] ont informé les vendeurs de la survenance de nombreux désordres liés au précédent sinistre de dégât des eaux puis les ont assignés en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés et d'un manquement à leurs obligations contractuelles. Par jugement du 28 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a : - déclaré irrecevables les conclusions de M. [A] et Mme [C] postérieures à l'ordonnance de clôture ; - condamné M. et Mme [B] à payer à M. [A] et Mme [C] la somme de 513 euros ; - rejeté toutes autres demandes. Le tribunal, après avoir déclaré recevable l'action fondée sur la garantie des vices cachés, a débouté M. [A] et Mme [C] en retenant d'une part que la servitude de vue grevant le bien ne constitue pas un vice caché, d'autre part que les désordres, qui sont la conséquence du sinistre de dégât des eaux survenu en décembre 2014, n'étaient pas prévisibles par les vendeurs qui ne sont pas des professionnels de la vente nonobstant la qualité de plâtrier-finisseur de M. [B] et qu'ainsi leur mauvaise foi n'est pas établie, de sorte qu'ils sont fondés à se prévaloir de la clause de non-garantie. Il a ensuite constaté que l'assureur du bien a réglé à M. [A] et Mme [C] une somme de 7 317,37 euros au titre de l'indemnisation du préjudice causé par la reprise des désordres, qu'une somme de 972,13 euros leur sera versée sous la condition de réalisation des travaux et que ne leur reste due qu'une somme de 513 euros au titre du solde du coût de remplacement des portes. Il a enfin retenu que les autres demandes ne sont pas fondées dès lors que les postes peinture, vêtements et radiateurs ont été indemnisés par l'assureur, que l'indemnisation de la perte de jouissance n'a pas été prévue par le contrat de vente, que les désordres, facilement réparables, ne sont pas à l'origine d'une perte de valeur du bien et que la demande de prise en charge du coût de la mise en conformité de la canalisation d'évacuation des eaux usées, outre qu'elle n'est pas chiffrée, est exclue par la clause exclusive de garantie. M. [A] et Mme [C] ont interjeté appel de ce jugement. Pour écarter le jeu de la clause exclusive de la garantie des vices cachés, ils soutiennent que M. [B] est un professionnel de la construction en sa qualité de plâtrier-finisseur qui avait déclaré dans l'acte d'acquisition du bien du 23 mai 2008 exercer la profession de maçon et qui a lui-même réalisé certains travaux de remise en état de la maison à la suite du dégât des eaux survenu en décembre 2014. Ils ajoutent que ces travaux, réalisés sur des supports encore humides après avoir utilisé des déshumidificateurs, étaient destinés à leur cacher l'ampleur et les conséquences du sinistre qui est à l'origine d'un niveau d'eau de 70 à 80 centimètres dans la maison. Ils ajoutent encore que M. et Mme [B], qui, pour avoir vécu pendant sept ans dans la maison, n'ignoraient pas que la cause de ce dégât des eaux était due à un engorgement récurrent des canalisations, l'ont faussement imputé à des travaux effectués sur le trottoir par la société Veolia, qui ont provoqué un déversement de boues vers les canalisations du pavillon. Ils indiquent que les investigations réalisées ont révélé une non-conformité du regard intermédiaire et une absence de clapet anti-retour destiné à empêcher le refoulement des eaux du réseau public alors que l'expertise diligentée à la demande de leur assureur leur avait révélé cette anomalie. M. [A] et Mme [C] font ensuite valoir que l'utilisation du WC de l'étage provoque un refoulement partiel de matière dans le WC du rez-de-chaussée, anomalie provoquée par l'écrasement de matière dans la canalisation horizontale du rez-de-chaussée menant d'un côté vers les égouts et de l'autre vers le WC. Ils soutiennent que ce vice ne pouvait être ignoré des vendeurs qui ont vécu pendant sept ans dans la maison. Ils demandent en conséquence à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il condamne M. et Mme [B] à leur payer la somme de 513 euros et rejette toutes demandes d'indemnisation complémentaire, de les condamner à leur payer la somme de 50 962,15 se décomposant comme suit : - réfection de la peinture du rez-de-chaussée : 6 594,47 euros - préjudice de jouissance pendant la durée de réalisation de ces travaux : 562,50 euros - préjudice de jouissance du 16 janvier 2015 jusqu'à l'indemnisation : 12 150 euros - préjudice moral de M. [A] : 1 000 euros - préjudice moral de Mme [C] : 2 000 euros - dégradations causés au mobilier en fer forgé : 490 euros - remboursement de la facture de dégorgement : 250 euros - installation de deux sanibroyeurs : 2 202,18 euros - perte de valeur du bien (6 % du prix de vente) : 17 100 euros - remboursement du solde, retenu par M. et Mme [B], de l'indemnité d'assurance versée au titre du remboursement du coût de remplacement de trois portes : 513 euros. A titre subsidiaire, M. [A] et Mme [C] sollicitent l'organisation d'une expertise. Ils réclament enfin une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de

procédure

civile. SUR CE, Attendu que M. [A] et Mme [C] fondent d'abord leur action sur la garantie des vices et invoquent à la fois l'existence d'un vice affectant la canalisation alimentant le pavillon en eau et d'un vice affectant la canalisation d'évacuation des eaux des WC ; qu'ils font notamment valoir que ces vices sont à l'origine de dommages récurrents et que les vendeurs, qui ont vécu pendant sept ans dans l'immeuble, ont été de mauvaise foi pour ne pas les avoir informés, ce qui a pour effet de rendre inefficace la clause exclusive de garantie stipulée dans l'acte de vente ; Attendu que la clause exclusive de garantie stipulée au contrat ne peut être écartée au motif de la qualité de professionnel de la vente immobilière ou du bâtiment de M. [B] ; que ne lui confère pas cette qualité l'exercice de la profession de plâtrier-finisseur au jour de la signature de l'acte de vente, M. et Mme [B] ayant en outre revendu le bien litigieux qu'ils avaient acquis pour y habiter avec leur famille sans y réaliser ou diriger des travaux de construction ; Attendu qu'il convient, avant dire droit, d'ordonner une expertise ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement Avant dire-droit, désigne en qualité d'expert: M. [G] [H] [Adresse 2] [Localité 5] Tél : [XXXXXXXX01] avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de: Se rendre sur les lieux, après y avoir convoqué les parties ; - Rechercher l'existence des vices allégués les conclusions de M. [A] et Mme [C], les décrire dans leur nature et dans leur importance, dire s'ils affectent l'usage attendu du bien et, dans l'affirmative, dire dans quelle mesure; - Indiquer, le cas échéant, si M. et Mme [B] en avaient connaissance, si, compte tenu des informations donnés à M. [A] et Mme [C] lors de la signarure de l'acte de vente, ils étaient apparents ou s'ils sont apparus postérieurement ; dans le deuxième cas, indiquer s'ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée; dans le troisième cas, s'ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l'acquisition, notamment s'ils sont la conséquence des travaux réalisés par M. [A] et Mme [C], - Donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par ce vice à l'immeuble, - Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux vices, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'oeuvre, le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés; - Fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l'existence et l'évaluation du trouble de jouissance; - Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de

procédure

civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe de la chambre 1 du pôle 4 de la cour d'appel de Paris, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du magistrat en charge du contrôle des expertises (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties), Dit que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au magistrat chargé du contrôle, Dit que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction, Dit que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de

procédure

civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ; Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ; Dit que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de

procédure

civile ; Fixe à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Paris, [Adresse 3], dans le délai maximum de six semaines à compter du présent arrêt, sans autre avis ; Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Dit qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération, Ordonnons le sursis à statuer sur les demandes, Réserve les dépens. Le greffier Le président