Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Espace Victoria a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2018, ainsi que des pénalités correspondantes.
Par un jugement n° 2202878 du 6 janvier 2025, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 2 mars 2025, la SCI Espace Victoria, représentée par Me Lair, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Toulon du 6 janvier 2025 ;
2°) de prononcer la décharge de ces impositions, ainsi que des pénalités correspondantes ;
3°) d'enjoindre à l'administration de " procéder au dégrèvement des impôts supplémentaires " dans un délai d'un mois, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
4°) de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle pouvait opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés avant la levée d'option d'achat de l'immeuble pris en crédit-bail ;
- l'imposition de la plus-value latente résultant de la levée d'option d'achat de l'immeuble peut être reportée en application de l'article 93 quater IV du code général des impôts.
Par un mémoire en défense, enregistré le 16 juillet 2025, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par la SCI Espace Victoria ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Niquet, rapporteure,
- les conclusions de M. Ury, rapporteur public,
- et les observations de Me Lair représentant la SCI Espace Victoria.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Espace Victoria, qui exerce une activité d'achat et de location de biens immobiliers, a pris à crédit-bail, par un acte notarié du 12 avril 2002, des locaux à usage de commerce et de bureaux à édifier sur un terrain sis à Hyères (Var). Par un acte du 3 avril 2018, la promesse de vente contenue dans le contrat de crédit-bail immobilier a été réalisée. A la suite d'un examen de comptabilité réalisé du 19 octobre 2020 au 14 avril 2021, concernant l'impôt sur les sociétés et la taxe sur la valeur ajoutée pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, la SCI Espace Victoria, qui avait opté pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés à compter de l'exercice fiscal débutant au 1er janvier 2018, a été assujettie à des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés, d'un montant de 181 624 euros, ainsi que 8 355 euros d'intérêts et majorations, au titre de l'exercice clos en 2018. Sa réclamation contentieuse rejetée par une décision du 19 août 2022, cette société a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge de ces impositions. La SCI Espace Victoria relève appel du jugement du 6 janvier 2025 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.
2. Aux termes du I de l'article 239 sexies du code général des impôts : " Lorsque le prix d'acquisition, par le locataire, de l'immeuble pris en location par un contrat de crédit-bail conclu avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie est inférieur à la différence existant entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis cette date, le locataire acquéreur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l'exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle l'intéressé a été titulaire du contrat et correspondant à ladite différence diminuée du prix de cession de l'immeuble. Le montant ainsi déterminé est diminué des quotes-parts de loyers non déductibles en application des dispositions du 10 de l'article 39. / Toutefois, lorsque la durée du contrat de crédit-bail est d'au moins quinze ans, cette réintégration est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l'immeuble au locataire. / Cette disposition ne s'applique pas aux opérations conclues à compter du 1er janvier 1991 autres que celles mentionnées au deuxième alinéa du 3° quater de l'article 208 ". Aux termes de l'article 239 sexies B du même code : " Les dispositions du premier alinéa du I et celles du paragraphe II de l'article 239 sexies sont applicables aux locataires qui acquièrent des immeubles qui leur sont donnés en crédit-bail par des sociétés ou organismes autres que des sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie (...) ". Et aux termes du 10° de l'article 39 de ce code, dans sa version applicable à l'exercice en cause : " 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant (...) notamment : / (...) 10. Si un immeuble est loué dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313 7 du code monétaire et financier, la quote-part de loyers prise en compte pour la détermination du prix de cession de l'immeuble à l'issue du contrat et se rapportant à des éléments non amortissables n'est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur (...) ".
3. Il n'est pas contesté qu'alors que la SCI Espace Victoria a inscrit la somme de 578 003 euros au passif de son bilan pour l'exercice clos en 2018, elle n'a justifié ni cette inscription ni ce montant, malgré plusieurs demandes du service, alors qu'en application des dispositions précitées de l'article 239 sexies du code général des impôts, et en vue d'éviter une double déduction, la SCI était tenue de réintégrer, outre la part des loyers ayant financé la valeur du terrain, ce qu'elle a fait à hauteur de 350 633 euros, ainsi que la part déductible des amortissements théoriques passés, la part des loyers déduite antérieurement, finançant le bâti pour la part restant à amortir.
4. En premier lieu, il résulte des dispositions de l'article 93 quater IV du code général des impôts qu'il porte exclusivement sur les impositions sur la plus-value, alors que le présent litige est circonscrit à la contestation du rehaussement de la base d'impôts sur les sociétés pour l'exercice clos en 2018, qui a donné lieu au recouvrement de cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés au titre de cet exercice. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que la société requérante pourrait bénéficier du report de l'imposition en litige ne peut être accueilli.
5. En second lieu, la société Espace Victoria se prévaut de ce que son option à l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés à effet au 1er janvier 2018, préalable à la réalisation, le 3 avril 2018, de la promesse de vente contenue dans le contrat de crédit-bail, lui permettait d'imputer la somme de 578 003 euros dans le compte 1052 intitulé " écart quote-part - plus-value sursis ", dès lors qu'elle bénéficiait selon elle du report d'imposition de la plus-value latente correspondant à la part des amortissements à venir. Toutefois, ce faisant, et alors que l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés préalablement à la levée d'option n'est en outre pas contesté par le service, elle ne justifie pas de la nature de cette somme, qui a ainsi pu être considérée par le service comme correspondant à la part des loyers, déduite antérieurement, finançant le bâti.
6. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Espace Victoria n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, doivent être rejetées ses conclusions tendant à l'octroi de frais liés au litige, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi qu'en tout état de cause, ses conclusions aux fins d'injonction.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la société civile immobilière Espace Victoria est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Espace Victoria et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.
Délibéré après l'audience du 3 septembre 2026, à laquelle siégeaient :
- M. Denis Chabert, président,
- Mme Audrey Courbon, présidente assesseure,
- Mme Anne Niquet, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 17 septembre 2026.
N° 25MA00528 2