Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Kendalia a demandé au tribunal administratif de Rennes de mettre à la charge de la commune de Saint-Malo le remboursement des dépenses qu’elle a exposées à hauteur d’une somme globale de 185 948,53 euros, et qu’elle exposera à l’avenir, au titre de la police d’assurance « propriétaire non-occupant » qu’elle a contractée dans le cadre de la rénovation et de l’exploitation du Palais des Congrès.
Par un jugement n° 2204230 du 19 décembre 2024, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 16 février 2025, la société Kendalia, représentée par Me Cailloce, demande à la cour :
1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Rennes du 19 décembre 2024 ;
2°) de condamner, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, la commune de Saint-Malo à lui verser, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, une somme globale de 277 644,45 euros, à parfaire, assortie des intérêts et de leur capitalisation, au titre des frais et primes de l’assurance « propriétaire non occupant » qu’elle a contractée dans le cadre de la rénovation et de l’exploitation du Palais des Congrès et de lui rembourser au plus tard le 1er janvier de chaque année les mêmes frais pour l’avenir, et ce jusqu’à l’expiration normale ou anticipée de ce contrat d’assurance ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Malo le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le modèle financier figurant en annexe du bail emphytéotique et de la convention de mise à disposition constitue une pièce contractuelle ; or ces documents prévoyaient que les primes de l’assurance « propriétaire non-occupant » feraient l’objet d’une refacturation à l’euro l’euro à la personne publique ;
- il résulte de l'économie du contrat que la commune intention des parties impliquait le remboursement de ces frais d’assurance par la commune ;
- elle doit être indemnisée des préjudices résultant du retard fautif de la commune à procéder au remboursement des dépenses qu’elle a engagées.
Par un mémoire en défense, enregistré le 13 novembre 2025, la commune de Saint-Malo, représentée par Me Fekri, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société Kendalia au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par la société Kendalia ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Gélard,
- les conclusions de M. Mas, rapporteur public,
- les observations de Me Cailloce, représentant la société Kendalia et les observations de Me Dubos, substituant Me Fekri, représentant la commune de Saint-Malo.
Considérant ce qui suit :
1. Par une délibération du 30 mars 2017, le conseil municipal de Saint-Malo a attribué à un groupement constitué des sociétés Artelia bâtiment et industrie et Infragestion, un bail emphytéotique administratif (BEA) en vue de la rénovation du Palais des Congrès et une convention de mise à disposition (CMD) non détachable. La société Kendalia, constituée par les deux membres du groupement attributaire, a signé ce bail emphytéotique le 8 juin 2017. La société Kendalia a confié la maîtrise d’ouvrage de la rénovation du Palais des Congrès à la société Artélia bâtiment et industrie dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière. Un contrat de conception-réalisation a été conclu entre la société Artélia bâtiment et industrie et un groupement constitué des sociétés Cardinale édifice, Meignan Engasser architectes et Artélia bâtiment et industrie. Puis après la réception des travaux de réhabilitation et rénovation, devait s’ouvrir la phase dite d’exploitation pendant laquelle il incombait à la société Kendalia de mettre l’ouvrage à la disposition de la commune en contrepartie d’un loyer et d’en assurer le gros entretien et la maintenance pour une durée de vingt-cinq ans. En application de ce contrat, la société Kendalia a souscrit un contrat d’assurance « propriétaire non occupant » (PNO), avec la compagnie AXA France IARD moyennant le versement d’une prime annuelle d’environ 30 000 euros par an. Après avoir présenté une réclamation préalable auprès de la commune de Saint-Malo, le 18 mai 2022, la société Kendalia a demandé au tribunal administratif de Rennes de mettre à la charge de cette collectivité le remboursement des dépenses qu’elle a exposées, à hauteur d’une somme globale de 185 948,53 euros, et qu’elle exposera à l’avenir, au titre de la police d’assurance propriétaire non-occupant qu’elle a ainsi contractée. Elle relève appel du jugement du 19 décembre 2024, par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. En premier lieu, aux termes du bail emphytéotique administratif conclu le 8 juin 2017 entre les parties, le « Contrat » désigne l’ensemble contractuel constitué du bail et de la convention de mise à disposition et son article 36 prévoit expressément qu’en cas de contradiction entre les divers documents, les dispositions du bail et de la convention prévalent sur les stipulations de leurs annexes. Or si l’article 19 du bail indique qu’il est consenti moyennant le versement au bailleur d’une redevance annuelle de 14 000 euros et que « Ce montant fait l’objet d’une refacturation à l’euro l’euro », son article 28 prévoit seulement que « le preneur s’engage à contracter les assurances couvrant ses responsabilités de maître d’ouvrage ainsi que les responsabilités qu’il encourt tant pendant la durée de la construction que pendant la phase d’exploitation de l’ouvrage », sans mentionner aucune clause de reversement des primes d’assurance par la commune. De même, l’article 17 de la convention de mise à disposition du palais des Congrès stipule seulement que « Au plus tard à la date effective de mise à disposition de l'ouvrage, la société souscrira une assurance en qualité de propriétaire non occupant, et ce afin d'assurer les dommages affectant l'ouvrage qui pourraient résulter de sa responsabilité de propriétaire » et que « La Société remettra à la Ville, tous les ans, une attestation d'assurance propriétaire non occupant. ». La convention ne prévoit pas davantage que le bail que la commune rembourserait à la société les primes de l’assurance qu’elle devait contracter sur la base de ces dispositions et son article 9, qui concerne la rémunération de la société, précise uniquement qu’« en contrepartie de la mise à disposition de l’ouvrage la ville verse à la société un loyer » destiné à couvrir « l’ensemble des dépenses de conception, de financement, de construction, d’aménagement ainsi que les coûts liés à l’entretien, au renouvellement et à la maintenance de l’ouvrage définis au bail et dans la présente convention de mise à disposition. ». La société Kendalia se prévaut également de l’annexe 4 à cette convention, concernant la décomposition des loyers telle qu’elle a été renseignée par elle dans le cadre de son offre et qui mentionne « pour information » parmi les éléments refacturés à l’euro l’euro à la personne publique la « redevance d’occupation » et les « assurances PNO » à hauteur de 30 000 euros par an. Toutefois les clauses du bail, qui en tout état de cause ainsi qu’il vient d’être dit priment sur celles des annexes, ne prévoient de refacturation que pour la redevance et aucune stipulation contractuelle ne prévoit que l’offre du candidat revêtait en tant que telle une valeur contractuelle opposable. Enfin, la société requérante n’est pas fondée à se prévaloir de la note financière annexée à son mémoire technique, qui n’a pas de valeur contractuelle, ainsi que le rappelle le préambule du bail. Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient la société Kendalia, les termes du contrat ne prévoyaient pas que les primes de l’assurance « propriétaire non-occupant » feraient l’objet d’une refacturation à l’euro l’euro à la personne publique.
3. En second lieu, l’absence de clause interdisant la refacturation des coûts de l’assurance « PNO » ne saurait valoir consentement de la collectivité à accepter le remboursement de tels frais. Par ailleurs, la circonstance que l’annexe 4 à la convention de mise à disposition du palais des Congrès, concernant la décomposition des loyers, comportait une rubrique vierge en ce qui concerne les charges à refacturer à l’euro l’euro à la collectivité ne suffit pas à considérer que cette dernière acceptait par principe le remboursement de toutes les sommes mentionnées par le titulaire. De plus, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, les clauses du bail emphytéotique qui priment sur les annexes ne prévoyaient pas cette obligation à la charge de la commune. Enfin, il résulte des courriers et courriels échangés entre les parties, et notamment de ceux des 6 septembre 2018 et 12 mai 2020, que la collectivité n’a à aucun moment envisagé de prendre en charge les frais d’assurance du preneur. En outre, si un projet d’avenant n°1 au BEA a été envisagé, dans son courriel du 20 décembre 2019, la commune indique clairement qu’elle va réfléchir à un nouveau projet d'avenant qui porterait notamment sur les assurances, qui ferait l’objet d’échanges « par la suite », il est constant qu’aucun avenant n’a été signé en ce sens. La société requérante n’est dès lors pas fondée à soutenir que la commune intention des parties impliquait le remboursement de ces frais d’assurance par la commune de Saint-Malo.
4. Il résulte de tout ce qui précède, que la société Kendalia n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande.
Sur les frais liés au litige :
5. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Saint-Malo, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement à la société Kendalia de la somme qu’elle demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société Kendalia le versement à la commune de Saint-Malo d’une somme de 1 500 euros au titre des mêmes frais.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la société Kendalia est rejetée.
Article 2 : La société Kendalia versera à la commune de Saint-Malo une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Kendalia et à la commune de Saint-Malo.
Délibéré après l'audience du 22 septembre 2026, à laquelle siégeaient :
- M. Lainé, président de chambre,
- Mme Gélard, première conseillère,
- M. Chabernaud, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 9 octobre 2026.
La rapporteure,
V. GELARD
Le président,
L. LAINÉ
Le greffier,
C. WOLF
La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.