Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 6 mai 2024 et 17 février 2025, M. S..., représenté par Me Vaysse, demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d’annuler ce jugement ;
2°) de condamner l’Etat à lui verser, en réparation des préjudices qu’il a subis du fait de l’illégalité fautive de l’arrêté du préfet des Hauts-de-Seine du 7 août 2014, la somme de 250 281 euros, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2020 et de la capitalisation de ces intérêts à compter du 30 décembre 2021 ;
3°) à titre subsidiaire, d’ordonner, avant dire droit, une expertise, afin d’évaluer la perte de valeur de son local commercial à la date du 7 août 2014, du 10 juin 2020 et du 11 octobre 2023 et de déterminer l’origine de cette perte de valeur ;
4°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 6 000 euros, incluant la somme de 3 360 euros au titre des frais de l’expertise confiée au cabinet Scetbon, à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- l’illégalité de l’arrêté du préfet des Hauts-de-Seine du 7 août 2014, dont l’annulation a été prononcée par un arrêt n° 18VE00359 de la cour administrative d’appel de Versailles du 10 juin 2020 devenu définitif, est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de l’Etat ;
- c’est à tort que le tribunal a écarté le lien de causalité entre sa perte de loyers et l’illégalité de l’arrêté contesté au motif que le préfet aurait pu prendre un arrêté d’insalubrité remédiable qui aurait également conduit à la perte de ses loyers ; d’une part, l’insalubrité de l’ensemble de l’immeuble dont il était copropriétaire n’est pas établie ; d’autre part, le local commercial situé au rez-de-chaussée de cet immeuble dont il était propriétaire n’était lui-même pas insalubre et aucun motif ne permettait d’intégrer celui-ci dans le champ d’application d’un arrêté d’insalubrité ; aucun élément ne permet donc d’établir que le préfet aurait légalement pu interdire l’utilisation de ce local commercial ; enfin, et à supposer que le préfet aurait pu déclarer l’immeuble insalubre de manière remédiable, une telle mesure n’est pas équivalente dès lors que l’interdiction temporaire d’habiter et d’utiliser les lieux n’est alors pas automatique et n’est jamais définitive ;
- il a subi un préjudice financier résultant de la perte de revenus locatifs pour la période d’octobre 2021 à octobre 2023, évalué à la somme de 110 281,08 euros ;
- il a subi un préjudice financier résultant de la perte de valeur vénale de ses biens évalué à la somme de 100 000 euros ; aucun abattement de vétusté ne doit être appliqué dès lors que l’absence d’entretien de l’immeuble résulte des arrêtés préfectoraux illégaux de 2009 et 2014 ; le tribunal ne pouvait, sans inverser la charge de la preuve, exiger qu’il produise des documents relatifs au prix de vente d’un local commercial à la date du 7 août 2014, impossibles à retrouver ; l’évaluation de ce préjudice doit se faire au regard du prix auquel il a cédé son bien le 11 octobre 2023 ;
- il a également subi un préjudice moral devant être réparé à hauteur de 40 000 euros ;
- il a exposé des frais à hauteur de 3 360 euros pour faire réaliser par le cabinet Scetbon l’expertise du 21 octobre 2025 évaluant la perte de valeur vénale de ses biens, qui devront être remboursés au titre des frais non compris dans les dépens.
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 octobre 2025, la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que :
- le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs est dépourvu de lien de causalité direct et certain avec l’illégalité de l’arrêté du 7 août 2014 ; d’abord parce qu’un arrêté d’insalubrité irrémédiable aurait pu être légalement pris après saisine préalable de l’architecte des bâtiments de France en apportant une justification revue et étayée du caractère irrémédiable de l’insalubrité ; ensuite, parce que le local commercial appartenant à M. S... se situait au rez-de-chaussée d’un immeuble dont l’insalubrité globale était établie et n’a pas été remise en cause par l’arrêt de la cour le 10 juin 2020, de telle sorte que cet immeuble aurait pu faire légalement l’objet d’une déclaration d’insalubrité remédiable avec interdiction d’occuper les lieux ; l’insalubrité de l’immeuble, qu’elle soit déclarée remédiable ou irrémédiable, emportait en l’espèce les mêmes effets de suspension du versement des loyers jusqu’au premier jour du mois suivant la notification d’un arrêté de mainlevée constatant la réalisation des travaux nécessaires, en application des dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation ; le caractère définitif des mesures prescrites par l’arrêté d’insalubrité irrémédiable n’interdisait pas aux copropriétaires de faire réaliser des travaux de remédiation et de solliciter la mainlevée de l’arrêté à leur achèvement ; la mainlevée d’une déclaration d’insalubrité remédiable, qui aurait impliqué les mêmes travaux, n’aurait pas pu être obtenue plus rapidement dès lors que M. S... n’établit pas que la copropriété aurait été en mesure de les exécuter ; enfin, en mettant à disposition un local commercial situé dans un bâtiment insalubre très fortement dégradé, l’appelant s’est exposé au risque que ce local fasse, à terme, l’objet d’arrêtés de traitement de l’insalubrité ou de péril ayant pour conséquence légale de suspendre le paiement des loyers ;
- à titre subsidiaire, l’indemnité accordée au titre de la perte de revenus locatifs après indexation ne saurait excéder la somme de 47 186,32 euros pour une période courant du 1er mars 2015, date d’application de la suspension réelle du versement des loyers telle qu’elle ressort des calculs de M. S..., jusqu’au 1er février 2019, date de prise d’effet de l’arrêté municipal de péril imminent du 14 janvier 2019, auquel la suspension postérieure du versement des loyers se rattache ;
- le préjudice tiré de la perte de valeur vénale de ses biens immobiliers n’est pas établi, dès lors qu’il résulte du rapport de l’expertise immobilière diligentée par M. S... que cette valeur s’est accrue entre 2014 et 2023 ; il n’est en outre pas démontré que cette perte de valeur vénale, à la supposée même établie, serait imputable à l’illégalité de l’arrêté du 7 août 2014 car le caractère insalubre de l’immeuble est bien antérieur à sa date d’édiction, et même à la date d’édiction de l’arrêté d’insalubrité irrémédiable qu’il avait pris en 2009 et qui a été également annulé ; et elle est en réalité liée aux difficultés financières de la copropriété qui ne lui permettaient plus, de longue date, d’entretenir le bâtiment ;
- à titre subsidiaire, l’indemnité accordée au titre de la perte de valeur vénale de ses biens devra être ramenée à de plus justes proportions, et il devra être tenu compte de l’abattement de vétusté de 30 % retenu par l’expertise immobilière Scetbon eu égard au caractère insalubre de l’immeuble ; la valeur de rachat de son local commercial et de ses annexes, seul des trois lots rachetés dans le cadre d’une expropriation à être situé dans l’immeuble A objet de l’arrêté du 7 août 2014, n’est pas identifiée dans cette convention et doit être calculée sur la base de sa surface, prépondérante, de 44,95 m² et en tenant compte de l’insalubrité de l’immeuble ; en outre, la perte de valeur vénale du bien dont M. S... était propriétaire doit être limitée à la différence entre sa valeur vénale à la date du 7 août 2014 et cette valeur au 10 juin 2020, date à partir de laquelle il pouvait mettre son bien en vente ;
- le préjudice moral dont se prévaut le requérant n’est pas établi et sans lien direct avec l’illégalité de l’arrêté du 7 août 2014.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code de la santé publique ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Bruno-Salel,
- les conclusions de Mme Florent, rapporteure publique,
- et les observations de Me Vaysse pour M. S....
Une note en délibéré présentée par Me Vaysse pour M. S... a été enregistrée le 20 octobre 2026.
Considérant ce qui suit :
1. Par un premier arrêté du 29 avril 2009, le préfet des Hauts-de-Seine a déclaré irrémédiablement insalubre le bâtiment A d’un ensemble immobilier situé 54, avenue Pierre Brossolette sur le territoire de la commune de Malakoff (Hauts-de-Seine), en a interdit l’habitation et l’utilisation commerciale et en a ordonné la démolition. Cet arrêté a été annulé par un jugement n° 0904054 du tribunal administratif de Versailles du 28 décembre 2012, devenu définitif. Par un second arrêté du 7 août 2014, le préfet des Hauts-de-Seine a de nouveau déclaré le bâtiment A irrémédiablement insalubre, en a interdit l’habitation et l’utilisation commerciale et a ordonné sa démolition. Par un arrêt n° 18VE00359 du 10 juin 2020 devenu définitif, la cour administrative d’appel de Versailles a annulé cet arrêté. M. S..., propriétaire des lots nos 2, 501 et 502 de ce bâtiment, et en particulier d’un local commercial situé au rez-de-chaussée, relève appel du jugement du 5 mars 2024 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la condamnation de l’Etat à l’indemniser des préjudices qu’il estime avoir subis du fait de l’illégalité fautive de l’arrêté du 7 août 2014.
Sur les conclusions indemnitaires :
2. Aux termes de l’article L. 1331-26 du code de la santé publique, alors en vigueur : « Lorsqu'un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, (…) constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins, le représentant de l'Etat dans le département, saisi d'un rapport motivé du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1, du directeur du service communal d'hygiène et de santé concluant à l'insalubrité de l'immeuble concerné, invite la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques à donner son avis dans le délai de deux mois : 1° Sur la réalité et les causes de l'insalubrité ; 2° Sur les mesures propres à y remédier. / L'insalubrité d'un bâtiment doit être qualifiée d'irrémédiable lorsqu'il n'existe aucun moyen technique d'y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction. (…) » Aux termes de l’article L. 1331-28 du même code, alors en vigueur : « I. Lorsque la commission ou le haut conseil conclut à l'impossibilité de remédier à l'insalubrité, le représentant de l'Etat dans le département déclare l'immeuble insalubre à titre irrémédiable, prononce l'interdiction définitive d'habiter et, le cas échéant, d'utiliser les lieux et précise, sur avis de la commission, la date d'effet de cette interdiction, qui ne peut être fixée au-delà d'un an. Il peut également ordonner la démolition de l'immeuble. / Le représentant de l'Etat dans le département prescrit toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès et l'usage de l'immeuble au fur et à mesure de son évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l'Etat. Ces mesures peuvent faire l'objet d'une exécution d'office. / II. Lorsque la commission ou le haut conseil conclut à la possibilité de remédier à l'insalubrité, le représentant de l'Etat dans le département prescrit les mesures adéquates ainsi que le délai imparti pour leur réalisation sur avis de la commission ou du haut conseil et prononce, s'il y a lieu, l'interdiction temporaire d'habiter et, le cas échéant, d'utiliser les lieux (…). »
3. Il résulte de l’instruction que par un arrêt du 10 juin 2020 devenu définitif, la cour administrative d’appel de Versailles a annulé l’arrêté du 7 août 2014 aux motifs, d’une part, que cet arrêté n’avait pas été précédé de la saisine pour avis de l’architecte des bâtiments de France, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 1331-4 du code de la santé publique alors en vigueur, et, d’autre part, qu’il ne résultait pas de l’instruction que les travaux à engager pour mettre fin à l’insalubrité de l’immeuble seraient plus coûteux que sa reconstruction si bien qu’un arrêté d’insalubrité irrémédiable ne pouvait être adopté.
4. En premier lieu, si la cour a annulé l’arrêté du préfet des Hauts-de-Seine du 7 août 2014 pour les motifs mentionnés au point précédent, elle n’a pas remis en cause le constat même du caractère insalubre du bâtiment en cause, laquelle résulte de l’instruction, et notamment des constats faits par le conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST) des Hauts-de-Seine dans le procès-verbal de la réunion qu’il a tenue le 8 juillet 2014, selon lesquels l’immeuble « n’a jamais fait l’objet de travaux d’entretien » et était tout entier sujet à des déstabilisations, à des fissures ainsi qu’à un tassement différentiel compromettant sa solidité globale. Il résulte de l’instruction que le local commercial appartenant à M. S... situé au rez-de-chaussée de cet immeuble était lui-même insalubre puisqu’il faisait l’objet d’infiltrations provenant des étages supérieurs et était menacé par le risque pesant sur la solidité globale de l’immeuble. Dans ces conditions, et ainsi que le fait valoir la ministre en défense, le préfet des Hauts-de-Seine aurait dès lors légalement pris, après observation d’une procédure régulière en procédant à la consultation préalable de l’architecte des bâtiments de France pour avis ainsi que le prescrivaient les dispositions de l’article R. 1331-4 du code de la santé publique dans leur version en vigueur à la date de l’arrêté du 7 août 2014, un arrêté d’insalubrité remédiable sur le fondement des dispositions du II de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique alors en vigueur, assorti d’une interdiction temporaire d’habiter et d’utiliser l’immeuble eu égard à l’ampleur des désordres l’affectant.
5. Si M. S... fait valoir qu’une déclaration d’insalubrité remédiable n’aurait pas eu les mêmes effets que la déclaration d’insalubrité irrémédiable car elle lui aurait occasionné, eu égard à son caractère temporaire, des pertes de revenus locatifs moindres, elle n’en aurait pas moins nécessité, eu égard à l’état général de délabrement de l’immeuble et au risque de tassement qu’il présentait, une mesure d’interdiction temporaire d’occupation, y compris du local commercial dont il était propriétaire, et il ne résulte pas de l’instruction que les travaux de réhabilitation nécessaires à la remise en état de l’immeuble auraient pu être effectués, eu égard à leur coût très élevé, aux graves difficultés financières rencontrées de longue date par la copropriété l’ayant empêché d’entretenir l’immeuble et à la circonstance que la commune de Malakoff en a acquis progressivement l’ensemble des autres lots en vue de sa démolition, préalable à son projet de réhabilitation du centre-ville. Dans ces conditions, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs dont M. S... demande réparation ne présente pas de lien direct et certain avec l’illégalité de l’arrêté du 7 août 2014, mais trouve son origine dans l’insalubrité qui affecte l’ensemble de l’immeuble, situation à laquelle le préfet aurait légalement pu mettre fin à tout moment. Il en va de même du préjudice moral qui résulterait, selon lui, de la dégradation de son niveau de vie à la suite des pertes de loyers qu’il invoque et du tracas lié aux procédures juridictionnelles qu’il a engagées.
6. En second lieu, M. S... sollicite l’octroi d’une indemnité en réparation de la perte de valeur vénale des biens dont il était propriétaire, qui résulterait selon lui des deux arrêtés illégaux par lesquels le préfet des Hauts-de-Seine a, en 2009 et 2014, déclaré l’immeuble irrémédiablement insalubre, lesquels ont, en vouant l’immeuble à la démolition, rendus tous travaux d’entretien inutiles. Il résulte de l’instruction que la perte de valeur vénale alléguée de l’immeuble, lequel n’a jamais été entretenu ainsi que cela ressort du procès-verbal de la séance du CODERST des Hauts-de-Seine du 8 juillet 2014, est imputable à son état de délabrement, alors par ailleurs que l’arrêté litigieux ne faisait pas obstacle à ce que les copropriétaires entreprennent de réaliser les travaux nécessaires pour remédier au constat d’insalubrité. Il s’ensuit que M. S... n’est pas fondé à réclamer le versement d’une indemnité à raison d’une perte de valeur vénale de ses biens immobiliers.
7. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise, que M. S... n’est pas fondé à se plaindre que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être également rejetées.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. S... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. H... S... et à la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées.
Copie en sera adressée au préfet des Hauts-de-Seine.
Délibéré après l’audience du 15 octobre 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Ribeiro-Mengoli, présidente de chambre,
Mme Bruno-Salel, présidente-assesseure,
Mme Bahaj, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2026.
La rapporteure,
C. Bruno-Salel
La présidente,
N. Ribeiro-Mengoli
La greffière,
V. Malagoli
La République mande et ordonne à la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.