YG/BLL Numéro /06
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 26 janvier 2006
Dossier : 04/03118 Nature affaire : Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux Affaire :
Adrien X... C/ Thérèse Y... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS A R R Ê T prononcé par Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur LASBIATES, Greffier, à l'audience publique du 26 janvier 2006 date à laquelle le délibéré a été prorogé. * * * * *
APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 17 Novembre 2005, devant : Monsieur GRANGER, magistrat chargé du rapport, assisté de Monsieur LASBIATES, greffier présent à l'appel des causes, Monsieur GRANGER, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur PETRIAT, Conseiller faisant fonction de Président, par suite de l'empêchement légitime de tous les titulaires et des magistrats désignés par ordonnance et se trouvant le magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre de nomination à la Cour Monsieur GRANGER, Conseiller Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur Adrien X... ... (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2004/005547 du 28/01/2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) représenté par la S.C.P. F.PIAULT / M.LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour assisté de Maître
GESQUIERE-BURBAN, avocat au barreau de PAU INTIMEE : Madame Thérèse Y... ... (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2005/2143 du 24/06/2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) représentée par la S.C.P. LONGIN C. ET P., avoués à la Cour assistée de Maître DENNEULIN, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 07 SEPTEMBRE 2004 rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE PAU FAITS ET PROCÉDURE
Par acte d'huissier du 5 mai 2003, Mme Thérèse Y... a assigné M. Adrien X... devant le tribunal d'instance de PAU aux fins de voir dire et juger nul et de nul effet le congé délivré le 3 mars 2003, condamner M. X... à lui payer 1.350 ç de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi en raison de l'absence de jouissance paisible des locaux, le condamner à faire réaliser les travaux de mise en conformité des installations électriques et de chauffage tels que préconisés par l'entreprise LO PICCOLO et le rapport diagnostic QUALIGAZ dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision qui sera assortie de l'exécution provisoire, dire qu'à défaut le loyer sera réduit de 50 % par mois, dire que les travaux de repérage de l'amiante, du diagnostic plomb, de repérage de l'état parasitaire, effectués dans la maison de M. X... par BATI EXPERT pour un montant de 839,69 ç incombent au bailleur, condamner M. X... à délivrer à Mme Y... la quittance de loyer de mars 2003 sous astreinte de 50 ç par jour de retard et 915 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Vu le jugement rendu le 7 septembre 2004 par le tribunal d'instance de PAU, auquel la Cour se réfère expressément pour l'exposé de la procédure et des prétentions initiales des parties, qui a déclaré sans objet la demande de nullité du congé délivré par le bailleur le 3 mars 2003, condamné M. X... à payer à Mme Y... la somme de 1.500 ç à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, et en réparation du trouble de jouissance, l'a condamné à faire réaliser les travaux de mise en conformité des installations électriques et de chauffage tels que préconisés par l'entreprise LO PICCOLO et le rapport de diagnostic QUALIGAZ, en ce compris la révision de la chaudière, la réparation de l'auvent, les tuiles fêlées, l'ouverture et la fermeture de l'eau de la baignoire, ainsi
que les travaux nécessaires pour remédier à l'infestation parasitaire à l'amiante et au plomb, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, dit que les travaux de repérage de l'amiante, du plomb et des parasites incombent au propriétaire, condamné M. X... à payer à Mme Y... la somme de 200 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens et ordonné l'exécution provisoire du jugement,
Vu l'appel de cette décision interjeté le 29 septembre 2004 par M. Adrien X... dans des conditions de forme et de délai qui n'apparaissent pas contestables,
Vu, conformément aux dispositions de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, les dernières conclusions déposées par les parties, soit le 12 juillet 2005 pour M. Adrien X... et le 6 septembre 2005 pour Mme Thérèse Y...,
Vu l'ordonnance de clôture du 18 octobre 2005, * * * PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par ses conclusions, M. Adrien X... demande à la Cour de : Réformer le jugement dont s'agit et débouter Mme Y... en toutes ses demandes, La condamner au paiement de la somme de 2.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, La condamner en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la S.C.P. PIAULT/LACRAMPE CARRAZE en vertu de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. * * *
Par ses conclusions, Mme Thérèse Y... sollicite de la Cour de : Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondé l'appel interjeté par M. Adrien X... et l'en débouter, Accueillant l'appel incident de Mme Thérèse Y..., réformer pro parte le jugement entrepris, Dire et juger nul et de nul effet le congé délivré par le bailleur pour vendre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 3 mars 2003, Dire et juger que ce congé ne vaut pas offre de
vente et revêt un caractère frauduleux, Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. Adrien X... à faire réaliser les travaux de mise en conformité des installations électriques et de chauffage, tels que préconisés par l'entreprise LO PICOLO S.A. et par le rapport diagnostic QUALIGAZ, en ce compris la révision de la chaudière, ainsi que les travaux de réparation de l'auvent cassé, des tuiles fêlées, du système d'ouverture et de fermeture de l'évacuation de l'eau dans la baignoire de la salle de bains, les travaux nécessaires pour remédier au plomb (selon devis de l'entreprise POUMIRAU), à l'infestation parasitaire, et le cas échéant à l'amiante, Dire et juger que les travaux devront être exécutés sous astreinte de 100 ç par jour de retard, dans un délai de 8 jours à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, Dire et juger que le loyer doit être réduit de moitié à compter du mois de novembre 2004, en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, sans préjudice des dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral, au regard de l'absence de réalisation des travaux dans le délai imparti par le tribunal, Condamner M. Adrien X... à lui rembourser la somme de 190 ç par mois au titre de la moitié du loyer d'un montant de 380 ç versé depuis le mois de novembre 2004, Condamner M. Adrien X... à lui payer la somme de 4.500 ç à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral par elle subi, et en réparation du trouble de jouissance paisible des locaux, sous astreinte définitive de 100 ç par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, Condamner M. Adrien X... à lui payer la somme de 183,95 ç correspondant aux factures de l'entreprise POUMIRAU du 19 novembre 2004 et de l'entreprise BRAU du 28 avril 2004, Condamner M. Adrien X... à lui payer la somme de 2.286 ç à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,
Il a ajouté la mention "faire vérifier la chaudière par un professionnel".
Ce rapport de diagnostic contient, in fine, une mention ainsi libellée : "Pour votre sécurité et votre confort, les anomalies A2 et DGI doivent être réparées dans le meilleur délai. Une fois votre installation remise en état, l'attestation de réalisation des travaux ci-jointe devra être renvoyée complétée, datée et signée à votre agence G.D.F. avant le 6 mai 2003".
Mme Y... a fait dresser un nouveau constat d'huissier par Maître PUJOS le 5 novembre 2004, donc postérieurement au jugement déféré, qui a relevé une installation électrique vétuste.
L'huissier a également constaté que la chaudière à gaz était équipée d'un conduit d'évacuation des fumées et que les tuyauteries très anciennes sont en plomb.
Par ailleurs, s'agissant de l'installation électrique, Mme Y... a fait établir un devis par l'entreprise LO PICCOLO aux fins de la rendre conforme aux normes applicables.
Le montant du devis établi le 10 février 2003 s'élève à la somme de 4.803,42 ç.
À la demande de Mme Y..., l'entreprise BATI EXPERT LD a produit un devis estimatif de repérage "amiante, diagnostic plomb et état parasitaire" d'un montant de 839,69 ç T.T.C.
Mme Y... produit enfin une facture de la S.A.R.L. POUMIRAU d'un montant de 137,69 ç faisant état d'une intervention du 19 novembre 2004 pour "dépannage de la chaudière, remplacement de la soupape de sécurité, déblocage de la vanne trois voies et purge", ainsi qu'une autre facture des établissements BRAU, pour une intervention du 6 janvier 2004, pour déboucher l'évier et réviser la robinetterie, d'un montant de 46,26 ç.
En l'état des pièces du dossier et des constats dressés par les
différents huissiers de justice à la requête de Mme Y..., il échet de constater que M. X... n'a pas manqué à son obligation de délivrer un logement décent à Mme Y....
La notion du logement décent, telle qu'elle résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et des textes législatif et réglementaire précités, s'entend d'un logement disposant de tous les éléments de confort dont celui donné à bail disposait.
Ces textes ont seulement pour objet d'obliger le bailleur à doter le logement des éléments et équipements utiles à son usage en tenant compte du mode de vie actuel (alimentation en eau, évacuation des eaux ou fumées, installations d'un équipement permettant un moyen de chauffage (et non pas le moyen de chauffage lui-même) etc...
Il suffit sur ce point de se reporter à la réponse ministérielle No 6501 du JOAN Q du 14 juillet 2003, page 5624, pour donner un contour rationnel à la notion du logement décent et à la jurisprudence la plus récente pour se convaincre que le logement donné à bail à Mme Y... suivant contrat du 12 décembre 2002 répond au critère de décence imposé par la loi.
En revanche, le bailleur a également l'obligation de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements dont il est doté en bon état de fonctionnement.
Il est certain que même si le bailleur a exposé des frais avant de donner son immeuble en location (facture des établissements BRAU EUGENE du 28 février 2003, d'un montant de 782,01 ç afférente à des travaux sur la chaudière, sur la robinetterie, facture du 21 février 2003 de la S.A.R.L. CONCEPT CUISINE, d'un montant de 905,55 ç, concernant l'ameublement de la cuisine, alors que rien ne l'y obligeait, la maison n'étant pas louée avec une cuisine équipée), l'habitation était dotée d'une alimentation électrique usagée et les normes imposées par QUALIGAZ n'étaient pas respectées.
Malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées par le preneur pour remédier à ces anomalies, M. X... n'a pas procédé aux réparations et adaptations nécessaires.
De plus, les pièces du dossier font apparaître que le bailleur n'a pas davantage assumé ses obligations en ce qui concerne les quelques tuiles fêlées, l'ouverture et la fermeture de l'évacuation de l'eau de la baignoire.
Il y aura donc lieu d'émender la décision entreprise et de condamner M. Adrien X... à faire réaliser les travaux de mise en conformité des installations électriques et de chauffage tels que préconisés par l'entreprise LO PICCOLO ou toute autre entreprise de son choix et le rapport diagnostic QUALIGAZ, en ce compris la révision de la chaudière, la réparation des tuiles fêlées, l'ouverture et la fermeture de l'évacuation de l'eau sous la baignoire.
En effet, la règle du rapport qualité/prix intervient dans tous domaines, y compris dans les relations contractuelles entre bailleur et preneur lorsqu'il s'agit de travaux à exécuter, et aucun motif ne saurait présider à la désignation d'une entreprise en particulier. C'est la raison pour laquelle M. X... aura le choix de l'entreprise désignée à l'effet de mettre aux normes l'installation électrique, ce d'autant qu'il résulte d'une lettre de l'entreprise LO PICCOLO, en date du 7 mars 2005, que Mme Y... a demandé de repousser les travaux en juin ou juillet 2005 en raison du froid.
Mme Y... soutient dans ses écritures qu'elle est obligée de s'éclairer à la bougie en raison du danger que représente l'installation électrique alors qu'elle est chauffée au gaz. Il n'y a pas d'interférence entre les travaux de mise aux normes de l'installation électrique et un moyen de chauffage qui n'en dépend pas.
M. Adrien X... devra avoir effectué ces travaux au plus tard dans
les trois mois à compter de la signification du présent arrêt. Aucun élément particulier de la procédure n'impose d'assortir l'exécution de ces travaux d'une astreinte.
En revanche, le premier juge a condamné M. X... à effectuer les travaux nécessaires pour remédier à l'infestation parasitaire, à l'amiante et au plomb.
En premier lieu la notion de "bon usage" ne signifie pas que le bailleur doit remettre à neuf le logement avant de le donner en location.
En second lieu, aucun élément objectif de la procédure n'établit la présence de parasite dans le logement, tels que des insectes xylophages ravageurs, et par suite la mise en place de traitements destinés à les éliminer.
En troisième lieu, le rapport d'expertise réalisé par BATI EXPERT LD le 12 février 2003 précise : "Pas d'amiante détectée dans matériaux prélevés et analysés : sol cuisine, calorifuge et plaques plafond sous sol. Présence d'une évacuation amiante ciment en sous-sol". "Pas de trace ou présence visible d'activité termite ce jour. Trace d'hylotrupes bajulus (capricornes de maisons) ainsi que de l'anobium puctatum (petite vrillette) dans les pièces de charpente. Traitement préconisé. Traces d'humidité en pignons latéraux et sur charpente :
tuiles cassées, remplacées ce jour". "Présence de plomb dégradé sur clôture et portillon extérieur ainsi que sur la porte d'accès au débarras".
Il s'évince de ces éléments que s'agissant des parasites, il n'y en a pas à l'exclusion des capricornes de maisons et des vrillettes, ce qui en l'état n'impose aucune obligation à la charge du bailleur dans ses obligations contractuelles avec le preneur. Le bailleur peut simplement faire procéder à un traitement pour préserver son bien mais le preneur n'a aucune qualité pour réclamer un tel traitement.
En ce qui concerne le plomb, il convient de rappeler les dispositions de l'article L. 1334-7 du code de la santé publique, issues de la loi No 2004-806 du 9 août 2004, article 76, III : "À l'expiration d'un délai de quatre ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi No 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de la santé publique, le constat mentionné à l'article L. 1334-5 est annexé à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque nouveau contrat de location (...).
Le contrat de location ayant été signé le 12 décembre 2002, le bailleur n'était donc nullement soumis à une telle obligation compte tenu de l'entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions fixée en août 2008.
Le contrat de location ayant été signé le 12 décembre 2002, le bailleur n'était donc nullement soumis à une telle obligation compte tenu de l'entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions fixée en août 2008.
S'agissant du diagnostic amiante, le résultat n'a été positif que pour une évacuation amiante en sous-sol et sa présence n'est que résiduelle.
Il conviendra donc d'enjoindre à M. Adrien X... de se soumettre aux dispositions des articles R. 1334-14 à 1334-29 du code de la santé publique en cas de travaux.
En revanche, le rapport mentionnant qu'il n'y a pas de dégradation, ce constat n'emporte aucune obligation particulière à l'égard du
locataire, en l'absence de travaux en cours dans cette partie du logement.
La charge du repérage de l'amiante, du plomb et des parasites sera laissée par moitié à la charge du bailleur et du preneur.
Mme Thérèse Y... sera donc déboutée de ses demandes au titre de la mise en conformité des prétendus travaux à réaliser au titre de l'état parasitaire, de l'amiante et du plomb.
Mme Y... fait grief au bailleur de n'avoir pas procédé au remplacement des canalisations en plomb. La demande formulée de ce chef ne peut qu'être rejetée au motif que l'obligation délivrance ne fait pas obligation au bailleur de remettre à neuf et aux dernières normes en vigueur les installations et équipements, qu'il n'est nullement établi que la teneur maximale en plomb soit supérieure à 25 micro grammes par litre d'eau (décret No 2001-1220 du 20 décembre 2001 publié au journal officiel de la République française le 22 décembre 2001), et que ce n'est qu'à compter de l'année 2013 que le seuil de micro grammes sera abaissé à 10, compte tenu des importants investissements et travaux à réaliser tant par les collectivités territoriales que par les particuliers.
En raison de l'infirmation partielle de la décision attaquée, notamment quant au choix de l'entreprise que pourra effectuer le bailleur, quant au délai imparti pour exécuter ces travaux, quant à la diminution de l'entendue des travaux laissés à la charge du bailleur par rapport à la première décision et quant au refus de Mme Y... de laisser effectuer ces travaux par l'entreprise LO PICCOLO en posant de nouvelles exigences pour les faire entreprendre en juin ou juillet 2005, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme Thérèse Y... sera donc déboutée de sa demande tendant à obtenir la réduction du loyer de moitié à compter du mois de novembre 2004.
La demande de restitution de la moitié du montant des loyers à partir de cette date sera de facto rejetée.
En application des dispositions du décret No 87-712 du 26 août 1987, M. Adrien X... sera condamné à payer la facture de la S.A.R.L. POUMIRAU d'un montant de 137,69 ç faisant état d'une intervention du 19 novembre 2004 pour "dépannage de la chaudière, remplacement de la soupape de sécurité, déblocage de la vanne trois voies et purge".
En revanche, en application du même décret, Mme Thérèse Y... sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de M. X... à payer la facture d'un montant de 46,26 ç des établissements BRAU, pour une intervention du 6 janvier 2004, ayant pour objet de déboucher l'évier et réviser la robinetterie.
Mme Thérèse Y... sollicite 4.500 ç à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu'elle a subi, sous astreinte définitive de 100 ç par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir.
Malgré les nombreux courriers adressés au bailleur par Mme Y..., celui-ci n'a pas fait diligence.
Il a partiellement manqué à son obligation de délivrance sur deux points essentiels, la mise en conformité de l'installation de chauffage et de l'installation électrique.
Même si Mme Y... a été téméraire dans certaines de ses demandes et initiatives et si ses écrits revêtent un caractère quelque peu intempestif, M. X... se devait d'assumer ses obligations en sa qualité de bailleur. Il ne l'a point fait.
M. Adrien X... sera donc condamné à payer à Mme Thérèse Y... une somme de 2.000 ç à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi au titre du trouble de jouissance. Il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une quelconque astreinte.
Mme Thérèse Y... qui bénéficie de l'aide juridictionnelle partielle,
fixant la contribution de l'Etat à 55 % sollicite l'allocation d'une somme de 2.286 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
M. Adrien X... sera condamné à payer, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, une somme de 800 ç à Mme Thérèse Y... en application de l'article susvisé. * * * PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,
Déclare l'appel recevable en la forme,
CONFIRME la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré sans objet la demande de nullité du congé délivré par le bailleur le 3 mars 2003,
ET ÉMENDANT,
Condamne M. Adrien X... à faire réaliser les travaux de mise en conformité des installations électriques et de chauffage tels que préconisés par l'entreprise LO PICCOLO ou toute autre entreprise de son choix et le rapport diagnostic QUALIGAZ, en ce compris la révision de la chaudière, la réparation des tuiles fêlées, l'ouverture et la fermeture de l'évacuation de l'eau sous la baignoire,
Enjoint à M. Adrien X... d'effectuer ces travaux dans les trois
mois à compter de la signification du présent arrêt,
Lui enjoint de se soumettre aux dispositions des articles R. 1334-14 à 1334-29 du code de la santé publique en cas de travaux,
Dit que la charge des travaux de repérage de l'amiante, du plomb et des parasites sera laissé par moitié à la charge du bailleur et du preneur,
Condamne M. Adrien X... au paiement de la facture de la S.A.R.L. POUMIRAU d'un montant de 137,69 ç,
Le condamne à payer à Mme Thérèse Y... une somme de
2.000 ç à titre de dommages et intérêts,
Le condamne à lui payer une somme de 800 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette comme inutiles ou mal fondées toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
Condamne M. Adrien X... aux entiers dépens de la procédure et dit qu'ils seront recouvrés en la forme prévue en matière d'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER,