ARRET RENDU PAR LACOUR D'APPEL DE BORDEAUX---------------------------Le : PREMIÈRE CHAMBRE SECTION BNo de rôle : 03/04261C.G.LA SOCIETE CIVILE PARTICULIERE NOUVEA, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social c/LA S.C.I. SOFIMOLA SOCIETE NOUVELLES HALLES LAGRUEMadame Laurence Anne Suzanne X..., agissant tant en son nom personnel qu'ès-qualité d'héritière de Monsieur Jean-Yves X...,Madame Annie Sylvie Françoise X... épouse Y..., agissant tant en son nom personnel qu'ès-qualités d'héritière de Monsieur Jean-Yves X...,Monsieur Camille Henri ROUSSEAUMadame Marie Marguerite Z... épouse ROUSSEAUMaître Martial DREANOMaître Dominique A... de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :aux avoués
Rendu par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450-2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le
Par Monsieur Pierre Louis CRABOL, Conseiller,
en présence de Madame Armelle B..., Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIÈRE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :
LA SOCIETE CIVILE PARTICULIERE NOUVEA, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social, sis 26, Avenue de l'Opéra - 75001 PARIS,
Représentée par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour et assistée de Maître Jacques GUILLEMIN, avocat au barreau de PARIS,
Appelante d'un jugement rendu le 29 juillet 2003 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 04
Août 2003,
à :
LA S.C.I. SOFIMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 44, route de Tresses - 33150 CENON,
Représentée par la SCP ANNIE TAILLARD & VALERIE JANOUEIX, avoués à la Cour et assistée de Maître Guy NOVO, avocat au barreau de BORDEAUX,
LA SOCIETE NOUVELLES HALLES LAGRUE S.A.R.L, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 14, allées d'Orléans - 33000 BORDEAUX,
Représentée par la SCP TOUTON-PINEAU & FIGEROU, avoués à la Cour et assistée de Maître Aline DIVO substituant Maître Francis LEFEBVRE, avocat au barreau de NANTERRE,
Madame Laurence Anne Suzanne X..., agissant tant en son nom personnel qu'ès-qualités d'héritière de Monsieur Jean-Yves X...,, demeurant Soumaille - 19320 ST MARTIN LA MEANNE,
Madame Annie Sylvie Françoise X... épouse Y..., agissant tant en son nom personnel qu'ès-qualités d'héritière de Monsieur Jean-Yves X..., ... par la SCP ARSENE-HENRY ET LANCON, avoués à la Cour et assistées de Maître Lo'c CHAMPEAUX substituant Maître Jacques VINCENT, avocats au barreau de BORDEAUX,
Monsieur Camille Henri C..., demeurant Domaine de Virecourt Lagrange - 33360 CAMBLANES ET MEYNAC,
Madame Marie Marguerite Z... épouse C..., ... par la SCP MICHEL PUYBARAUD, avoués à la Cour et assistés de Maître Véronique VOUIN loco Maître Pierre NATALIS, avocat au
barreau de BORDEAUX,
Maître Martial H..., Notaire, demeurant 10, Cours de Gourgue - 33000 BORDEAUX,
Maître Dominique G..., notaire, né le 30 Mai 1952 à BORDEAUX (33) de nationalité Française, demeurant 24, avenue Jean Jaurès - 33150 CENON,
Représentés par la SCP CASTEJA-CLERMONTEL & JAUBERT, avoués à la Cour et assistés de Maître Francis BARRIERE, avocat au barreau de BORDEAUX,
Intimés,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 04 Septembre 2006 devant :
Monsieur Louis MONTAMAT, Président,
Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,
Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller,
Madame Armelle B..., Greffier,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats : *****************
Suivant acte authentique reçu le 10 novembre 1992 par Maîtres CHAMBARRIERE et H..., notaires à Bordeaux, la société à responsabilité limitée NOUVELLES HALLES LAGRUE et fils a vendu à la Société Civile NOUVEA les biens et droits immobiliers ainsi décrits :
- dans un ensemble immobilier sis à Bordeaux, 196 rue Sainte Catherine et Cour Dulamon, cadastré DS 107, le lot de volume numéro 1,
- un immeuble sis à Bordeaux, 130 Cours Victor Hugo, 188 et 190 rue Sainte Catherine, cadastré DS numéro 237 et DS numéro 240,
- dans un ensemble immobilier sis à Bordeaux, 192 rue Sainte Catherine, cadastré DS numéro 238, le lot de volume numéro 1,
- dans un ensemble immobilier situé à Bordeaux, 2 Cours Dulamon, cadastré DS numéro 239, les lots de volume 1, 2 et 3.
La Société NOUVEA, détenue à cette date par la famille LAGRUE, a donné à bail commercial ces locaux à la société à responsabilité limitée NOUVELLES HALLES LAGRUE, propriétaire du fonds de commerce exploité dans ces lieux.
Le 26 mai 1994, la société à responsabilité limitée NOUVELLES HALLES LAGRUE a vendu ce fonds de commerce à la société à responsabilité limitée HALLDIS.
Suivant acte authentique reçu le 16 octobre 1996 par Maître G..., notaire à CENON, la société à responsabilité limitée NOUVELLES HALLES LAGRUE et fils, les consorts X..., et Monsieur et Madame C..., ont vendu à la SCI SOFIMO partie de biens et droits immobiliers dépendant de l'ensemble immobilier situé à Bordeaux dénommé Cour Dulamon 196 rue Sainte Catherine.
Il est précisé à cet acte :
- "originairement la Cour Dulamon (sol et bâti) appartenait indivisément aux propriétaires des immeubles riverains sis 1, 2, 3, 4, 5, 6 et 7 Cour Dulamon avec entrée au 196 rue Sainte Catherine, et abritait un bâtiment sur lequel était exploité un cinéma,
- lors de la rénovation du cadastre, la partie non bâtie de cette Cour Dulamon a été portée à tort au domaine public géré par la C.U.B alors que cet espace n'a jamais faite l'objet d'un acte d'acquisition de l'établissement communautaire.
En réalité, cette cour commune appartenait toujours aux propriétaires des immeubles bâtis riverains,
- Aujourd'hui cette cour appartient notamment à la Société NOUVELLES HALLES LAGRUE, aux consorts X..., et à Monsieur et Madame C...,
- Monsieur D..., géomètre-expert, a dressé un document d'arpentage le 16 mai 1995 dans lequel la parcelle cadastrale constituant le sol de la Cour Dulamon a été divisée en diverses parcelles cadastrées Section DS attribuées en pleine propriété à la Société NOUVELLES HALLES LAGRUE, aux consorts X... et à Monsieur et Madame C..., en représentation de leurs droits indivis sur cette cour".
Les biens vendus sont ainsi désignés :
- dans un ensemble immobilier situé 192 rue Sainte Catherine, cadastré DS 238, le lot volume 2, - sans un ensemble immobilier situé 196 rue Sainte Catherine et 1 Cour Dulamon, cadastré DS 107, le lot volume 2,
- dans un ensemble immobilier situé 196 et 190 rue Sainte Catherine, et 130 Cours Victor Hugo, cadastré DS 239, le lot volume 4,
- les immeubles sis 196 rue Sainte Catherine, cadastré DS 109 et DS 110,
- un bâtiment ancien à démolir, autrefois à usage de cinéma, cadastré DS 252 à 258,
- des parcelles en nature de sols sis 196 rue Sainte Catherine et Cité Dulamon anciennement en nature de cour et passage communs, composant l'assiette de la Cour Dulamon, cadastrées D 245 à 251,
Les origines de propriété des biens et droits immobiliers ainsi vendus sont rappelées dans l'acte. *****************
Or, la S.C.I SOFIMO a transformé la Cour Dulamon en aire de
stationnement, matérialisant au sol des emplacements de véhicule, gênant les accès aux immeubles en façade sur la cour et empêchant le libre accès de la cour vers la rue Sainte Catherine.
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Saisi, suivant assignation à jour fixe enrôlée le 27 mars 2003, par la société civile particulière NOUVEA d'une action tendant à faire juger qu'à défaut pour la communauté urbaine de la ville de Bordeaux de revendiquer tout ou partie de la propriété de la Cour Dulamon comme faisant partie du Domaine public communal, cette cour est la copropriété indivise de l'ensemble des propriétaires riverains qui y ont un libre droit d'accès et d'utilisation, et qu'en conséquence la société SOFIMO ne doit pas louer les emplacements de stationnement matérialisés, doit rétablir l'accès aux immeubles notamment les issues de secours d'un supermarché, imposées par la commission de sécurité, et doit rétablir le libre accès de cette cour à la rue Sainte Catherine, avec dommages et intérêts, le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux par jugement en date du 29 juillet 2003, après avoir relevé d'une part que cette ancienne cour commune avait fait l'objet d'une division par laquelle chaque parcelle a été attribuée en pleine propriété aux propriétaires de la cour en représentation de leurs droits indivis et d'autre part que les droits acquis par la société NOUVEA ne portent sur aucune parcelle de la cour, a débouté la demanderesse en son action en revendication de la propriété indivise de la Cour Dulamon qui appartient exclusivement à la S.C.I. SOFIMO ; sur la demande reconventionnelle de la S.C.I. SOFIMO, la société NOUVEA a été condamnée sous astreinte à supprimer les panneaux d'interdiction de stationnement apposés sur les portes donnant sur la cour.
Dans ses dernières écritures déposées le 25 juillet 2006 au soutien de son appel, la Société Civile Particulière NOUVEA se fonde sur les
origines de sa propriété et sur la consultation du géomètre expert FREDEFON pour conclure à la copropriété indivise des riverains sur la cour commune impliquant droit d'accès et d'utilisation ; elle demande des dommages et intérêts (76.000 ç) à la société NOUVELLES HALLES LAGRUE et une indemnité de procédure de (30.000ç).
La S.C.I. SOFIMO, après avoir rappelé que les parcelles DS 237, 239 et 240 ont été vendues par la Société NOUVEA à la S.A.R.L. FRADIN le 20 mai 2003, a conclu le 13 septembre 2004 à la confirmation du jugement, sauf à faire droit à sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts (10.000 ç) et a condamné la société NOUVEA à supprimer sous astreinte des appendices à la construction (auvent, climatiseur, câbles et canalisations).
LA SOCIETE NOUVELLES HALLES LAGRUE a conclu le 24 juillet 2006 à la confirmation du jugement avec indemnité de procédure (5.000 ç).
Les litis consorts E..., vendeurs de parcelles à la SOFIMO, ont conclu le 5 avril 2004 à la confirmation du jugement, avec indemnité de procédure (2.000 ç).
Les époux C... vendeurs de parcelle à la SOFIMO ont conclu le 2 avril 2004 à la confirmation du jugement avec indemnité de procédure (2.000 ç).
Enfin les notaires G... et H... ont conclu le 5 avril 2004 à la confirmation de leur mise hors de cause avec indemnité de procédure (2.000 ç) à chacun d'eux ;
SUR CE :
Attendu que la généralisation des principes posés par l'article 1315 du Code Civil impose à la Société NOUVEA qui se prévaut d'une copropriété indivise de la Cour Dulamon d'établir son droit ;
Attendu en fait que :
- le titre de propriété de la société NOUVEA et l'état descriptif de division en date du 10 novembre 1992 ne font pas état de l'existence
d'un droit indivis sur la cour qui aurait été vendu accessoirement aux lots composant les ensembles immobiliers riverains de la cour litigieuse ;
- le document d'arpentage en date du 16 mai 1995 a divisé la partie non bâtie de la Cour Dulamon, précédemment portée à tort au Domaine public de la Communauté Urbaine de Bordeaux, en diverses parcelles cadastrées 245 à 251 attribuées en pleine propriété tant à la Société NOUVELLES HALLES LAGRUE et aux consorts X... qu'aux époux C... en représentation de leurs droits indivis sur cette cour commune ;
- le titre de propriété de la S.C.I. SOFIMO mentionne l'acquisition des parcelles en nature de sol cadastrées DS 245 à 251 vendues par leur propriétaire, la société NOUVELLES HALLES LAGRUE, les consorts X... et les époux C... et que ce titre mentionne de plus l'absence de servitude de passage consentie à la société NOUVEA ;
Attendu que c'est donc par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal, après s'être attaché à montrer que la transmission des droits sur la cour litigieuse, loin d'être liée à la transmission des immeubles riverains, a fait l'objet de réserves expresses de la part des vendeurs, a rejeté l'action de la société NOUVEA en revendication d'une copropriété, d'une servitude de passage vers la rue Sainte Catherine et d'un droit d'accès, le jugement doit être confirmé;
Attendu que les immeubles cadastrés 107 et 239 sont composés de lots dont sont respectivement propriétaires la Société NOUVEA et la Société SOFIMO, cette dernière en n'articulant pas une violation d'un règlement de copropriété commise par la pose des "appendices" ne permet pas à la Cour de fonder sa demande de suppression ;
Attendu enfin que le préjudice généré par la contrainte judiciaire n'est pas distinguable de celui réparé par l'indemnité de procédure la demande en dommages et intérêts sera rejetée ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne la SOCIETE NOUVEA à payer une indemnité de procédure de TROIS MILLE EUROS (3.000 ç) à la SOCIETE SOFIMO et une indemnité de procédure de DEUX MILLE EUROS (2.000 ç) à la SOCIETE NOUVELLES HALLES LAGRUE, aux litis consorts F..., aux époux C... et aux notaires H... et G...,
Condamne la SOCIETE NOUVEA aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la S.C.P. TAILLARD-JAOUNEIX, avoués à la Cour, la S.C.P. TOUTON-PINEAU-FIGERON, avoués à la Cour, la S.C.P. ARSENE-HENRY-LANCON, avoués à la Cour, la S.C.P. MICHEL PUYBARAUD, avoués à la Cour et la S.C.P. CASTEJA-CLERMONTEL-JAUBERT, avoués à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Signé par Monsieur Louis MONTAMAT, Président, et par Madame Armelle B..., Greffière.