Cour d'appel de Rennes — Ct0015

I - Exposé du litige :Le 24 juin 1975, Monsieur X... a acquis des époux Y... une partie d'un fonds de commerce exploité dans l'immeuble du 2 Galeries du Théâtre à RENNES. Des locaux étaient pris à bail, situés au rez-de-chaussée de l'immeuble et au niveau des caves. Pour exploiter le café-brasserie-restaurant-bar, à l'enseigne "LE PICADILLY", Monsieur X... a procédé à d'importants travaux, en aménageant notamment dans les caves de l'immeuble les cuisines et la plonge.Le bail a été renouvelé en 1984 puis en 1994. Dans le cadre d'un contentieux portant sur le loyer, une expertise a été diligentée qui mettait à jour une erreur dans la désignation des caves et notamment la cave N 121 donnant sur une cour couverte et aménagée pour abriter la plonge du restaurant, mentionnée comme étant à usage privatif alors qu'il s'agissait d'une partie commune. Le bail était augmenté par jugement du 15 juin 1995, prenant en compte les facteurs locaux de commercialité mais pas l'aménagement des caves, en ce qu'il datait du bail initial. Cette décision a été confirmée en appel le 6 novembre 1996.La copropriété de l'immeuble 2 Galeries du Théâtre a fait diligenter une autre expertise judiciaire qui en septembre 1994 désignait comme parties communes la cave 121, mais aussi les caves 112-113-114 et la galerie sous arcades N 201. Un jugement rendu le 20 février 1996 condamnait Monsieur X... à libérer ces biens faisant partie de la copropriété. Ce jugement était confirmé par la présente cour le 20 janvier 1998.Pendant le temps de ces procédures Monsieur X... a fait procéder à d'autres travaux d'aménagement et notamment déplacer la chaudière et rénover la cuisine aménagée au rez-de-chaussée de l'immeuble. Ces travaux concernaient des parties communes et ils ont généré des recommandations de la commission de sécurité en date du 18 décembre 1994, demandant d'assurer l'isolation de la cuisine, de la chaufferie et des caves, par une isolation haute et basse ainsi qu'un revêtement cou-feu et des portes

coupe-feu.Monsieur X... sollicitait l'autorisation de la copropriété pour faire procéder aux travaux de sécurité. Il se heurtait à un refus, au motif que les travaux d'aménagement dans les caves n'auraient pas été autorisés en 1975. Un jugement du 27 avril 1998 et un arrêt confirmatif du 22 septembre 1999, déclaraient Monsieur X... occupant sans droit ni titre et le déboutait de sa demande d'usage des caves en local cuisines et plonge, en refusant l'autorisation des travaux sur parties communes.Lors d'une assemblée générale du 14 décembre 1998, les copropriétaires ont constaté qu'il n'avait pas été donné d'autorisation pour un équipement de gaz dans les locaux et voté à l'unanimité qu'ils demandaient la suppression de l'installation de chauffage induisant des dégâts dans les parties communes. Prenant en compte les impératifs de sécurité l'assemblée générale autorisait à titre provisoire les travaux prescrits par la commission de sécurité. Cette délibération était notifiée à Monsieur X... le 30 avril 1999. Se heurtant à des résistances, Monsieur X... a obtenu en référé l'autorisation de faire procéder aux travaux sur la chaudière. Le bailleur et la copropriété ont fait procéder à divers constats tendant à prouver que Monsieur X... ne libéraient pas les lieux conformément aux décisions prises. Un commandement du bailleur visant la clause résolutoire a été annulé par la présente cour le 16 octobre 2002. La copropriété a été déboutée par un arrêt du 19 juin 2003 de sa demande tendant à voir condamner Monsieur X... à retirer des gaines d'évacuation des gaz et d'aération de son établissement remontant sur un mur appartenant à la ville de RENNES mais prenant appui sur une partie commune sans y avoir été autorisé.Par acte du 5 avril 2004, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 2 Galeries du Théâtre a assigné Monsieur X... aux fins notamment de le voir condamner sous astreinte à procéder à l'enlèvement des ouvrages qu'il a fait

installer ou édifier depuis 1994 dans les parties communes des caves de la copropriété et en particulier dans les lots 111, 112, 113 et 121 sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, violant en cela les articles 36 et 44 du règlement de copropriété.Par jugement rendu le 10 mai 2005, le tribunal de grande instance de RENNES a notamment:condamné Monsieur X... à enlever les ouvrages décrits dans l'assignation et les procès-verbaux d'huissiers susvisés à savoir, d'une part la gaine de ventilation basse qui parcourt les lots 111, 112 et 113, et, d'autre part, la descente PVC située dans le lot 121, ainsi que les gaines électriques et les tuyaux de canalisation en cuivre situés dans les lots 114 et 121, et enfin la targette et la serrure installées côté lot 121 sur la porte séparant les lots 114 et 121 et la porte à vantail unique installée entre les lots 114 et 111 ;condamné Monsieur X... à remettre en son état d'origine la porte d'accès à la rue de Coùtquen ;dit que ces condamnations sont assorties d'une astreinte de 150 Euros par jour de retard au-delà du délai de deux mois à compter de la notification de la décision à intervenir;A défaut pour Monsieur X... d'avoir exécuté les travaux énoncés ci-dessus dans le délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;Lors d'une assemblée générale du 14 décembre 1998, les copropriétaires ont constaté qu'il n'avait pas été donné d'autorisation pour un équipement de gaz dans les locaux et voté à l'unanimité qu'ils demandaient la suppression de l'installation de chauffage induisant des dégâts dans les parties communes. Prenant en compte les impératifs de sécurité l'assemblée générale autorisait à titre provisoire les travaux prescrits par la commission de sécurité. Cette délibération était notifiée à Monsieur X... le 30 avril 1999. Se heurtant à des résistances, Monsieur X... a obtenu en référé l'autorisation de faire procéder aux travaux sur la chaudière. Le

bailleur et la copropriété ont fait procéder à divers constats tendant à prouver que Monsieur X... ne libérait pas les lieux conformément aux décisions prises. Un commandement du bailleur visant la clause résolutoire a été annulé par la présente cour le 16 octobre 2002. La copropriété a été déboutée par un arrêt du 19 juin 2003 de sa demande tendant à voir condamner Monsieur X... à retirer des gaines d'évacuation des gaz et d'aération de son établissement remontant sur un mur appartenant à la ville de RENNES mais prenant appui sur une partie commune sans y avoir été autorisé.Par acte du 5 avril 2004, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 2 Galeries du Théâtre a assigné Monsieur X... aux fins notamment de le voir condamner sous astreinte à procéder à l'enlèvement des ouvrages qu'il a fait installer ou édifier depuis 1994 dans les parties communes des caves de la copropriété et en particulier dans les lots 111, 112, 113 et 121 sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, violant en cela les articles 36 et 44 du règlement de copropriété.Par jugement rendu le 10 mai 2005, le tribunal de grande instance de RENNES a notamment:condamné Monsieur X... à enlever les ouvrages décrits dans l'assignation et les procès-verbaux d'huissiers susvisés à savoir, d'une part la gaine de ventilation basse qui parcourt les lots 111, 112 et 113, et, d'autre part, la descente PVC située dans le lot 121, ainsi que les gaines électriques et les tuyaux de canalisation en cuivre situés dans les lots 114 et 121, et enfin la targette et la serrure installées côté lot 121 sur la porte séparant les lots 114 et 121 et la porte à vantail unique installée entre les lots 114 et 111 ;condamné Monsieur X... à remettre en son état d'origine la porte d'accès à la rue de Coùtquen ;dit que ces condamnations sont assorties d'une astreinte de 150 Euros par jour de retard au-delà du délai de deux mois à compter de la notification de la décision à intervenir;A défaut pour Monsieur X...

d'avoir exécuté les travaux énoncés ci-dessus dans le délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir;Autorisé le syndicat des copropriétaires à faire effectuer à ses frais avancés ces travaux et condamné, dans ce cas, Monsieur X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.622 Euros en réparation du coût des travaux et de la gêne occasionnée pour leur mise en oeuvre et le temps passé par le syndicat pour s'y consacrer et obtenir leur parfaite exécution ;Ordonné l'exécution provisoire Condamné Monsieur X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais et honoraires des constats d'huissier susvisés, avec le bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.Monsieur X... a relevé appel de ce jugement le 19 mai 2005.Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux conclusions déposées :- le 24 décembre 2005, pour le Syndicat des Copropriétaires du 2 Galeries du Théâtre à RENNES, représenté par son syndic, la S.A.R.L. GESTION SYNDICALE MODERNE,- le 17 mars 2006, par Monsieur X....II -Motifs :Le syndicat des copropriétaires reproche, d'une manière générale, à Monsieur X..., d'empiéter sur les parties communes de l'immeuble et de procéder à l'ensemble de ses travaux sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, placés devant le fait accompli.Il fait valoir en particulier, qu'à l'origine, en 1975 , la chaudière était à charbon et installée dans la cave 130, conformément au règlement de copropriété. Monsieur X... aurait décidé en 1975-1976 la mise au gaz de cette chaudière, sans autorisation préalable de l'assemblée générale et il l'aurait déplacée entre les caves 114 et 132. Le dernier déplacement en 1994,

entre la cave 130 et la cour commune 121, aurait conduit la commission de sécurité à exiger l'isolation des parties communes. Parallèlement Monsieur X... aurait aménagé la cuisine de son restaurant dans la cave N 1 30Monsieur X... oppose la prescription pour certains des travaux qu'il aurait réalisés dès l'origine en 1975 et avec l'autorisation du syndicat de copropriété. Il fait valoir pour les travaux plus récents, les impératifs de sécurité et l'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, au moins à titre provisoire, validée par une ordonnance de référé et un arrêt de la présente cour.Le jugement du 10 février 1996 et l'arrêt du 22 janvier 1998 ont rejeté les revendications de Monsieur X... sur la propriété de la cave N 121 et sur le droit d'usage des caves 112, 113, 114 et 121.La commission de sécurité a émis des prescriptions, le 13 décembre 1994, à la suite des travaux qui venaient d'être effectués par Monsieur X.... Ce dernier a sollicité l'autorisation de procéder à un projeté de plâtre coupe-feu dans les caves 114 et 121. Elle lui a été refusée. La commission de sécurité a ensuite émis, le 2 février 1998, un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement. Monsieur X... a pris l'initiative d'une assignation aux fins d'être autorisé à exécuter les travaux prescrits par la Commission de Sécurité de la Ville de Rennes, à savoir, "sous le contrôle d'AFITEST, l'isolation de l'ensemble cuisine/chaufferie/cave par un revêtement coupe-feu deux heures et la pose de portes coupe-feu une heure munies de ferme-porte, ainsi que la passage d'une gaine de ventilation de la chaufferie dans les parties communes permettant l'évacuation de cette ventilation sur l'extérieur et ce éventuellement sous contrôle d'expert".L'arrêt du 22 septembre 1999, statuant sur appel du jugement du 8 juin 1998, a rappelé que Monsieur X... avait effectué en 1975 et 1976 des travaux très importants

d'aménagement des caves pour y installer des cuisines, sanitaires et passages de gaines d'évacuation, notamment dans les lots 112, 113, 114 et 121. Mais qu'il avait été condamné à libérer ces parties communes dont il était occupant sans droit ni titre, visées précisément par les prescriptions de la commission de sécurité et nécessitant autorisation de la copropriété. La cour a constaté l'installation de la cuisine et d'une salle de plonge dans des locaux privatifs sans autorisation des bailleurs et a confirmé le rejet d'autorisation de travaux portant sur les parties communes, comme en étant l'accessoire indispensable.Par un arrêt du 2 octobre 2001, la cour de cassation a confirmé cet arrêt en ce que "Monsieur X... ne saurait être autorisé à faire des travaux sur les parties communes puisque ceux-ci nécessitaient une autorisation préalable du syndicat de copropriétaires qui lui avait été refusée".Monsieur X... a cependant effectué des travaux pour libérer les parties communes, par suite des premières décisions judiciaires. La ville de Rennes lui a rappelé le 15 juillet 1998 que l'autorisation administrative concernant les travaux consécutifs au réaménagement des locaux "n'a été accordée que sous réserve que le demandeur fasse procéder à l'exécution des prescriptions émises par la commission de sécurité du district urbain de l'agglomération rennaise de procéder". Et dans une lettre du 21 septembre 19981a ville de Rennes lui a rappelé cette autorisation portant d'une part sur le déplacement de la plonge située dans le passage commun et sa réinstallation dans un local contigu, d'autre part sur la mise en conformité de la chaudière de l'établissement, ce qui nécessitait le passage d'une gaine de ventilation par les espaces communs et donc l'accord de la copropriété. La ville de Rennes a également averti le syndic de la copropriété d'avoir à prendre toutes mesures et décisions nécessaires à ces travaux. C'est ainsi qu'une nouvelle délibération de

l'assemblée générale a été prise le 14 décembre 1998, aboutissant à une résolution ainsi libellée :1) L'assemblée des copropriétaires confirme n'avoir jamais donné d'autorisation vis à vis d'un équipement gaz pour les locaux faisant l'objet de la demande.2) L'assemblée demande la suppression de l'installation chauffage de l'établissement "Le Picadilly", laquelle induit de nombreux dégâts dans les parties communes (condensation cage d'escalier).3) Toutefois, sans préjuger des actions en cours ou à venir, mais seulement en raison de la nécessité immédiate - avec incidence sur la sécurité des personnes - de mettre l'installation actuelle en conformité, conformément aux demandes de Monsieur le Maire de la ville de Rennes, l'Assemblée prend acte des obligations prescrites et autorise, à titre provisoire, les travaux nécessaires. Aucune dépense liée à ceux-ci ne pourra être portée au débit du Syndicat des copropriétaires.Par ordonnance du 1 septembre 1999, le juge des référés a refusé la demande Monsieur X... tendant à se voir autoriser à procéder aux travaux prescrits par la commission de sécurité le 9 juillet 1998, en constatant que la copropriété n'avait été saisie que du déplacement du local de plonge et de la mise en conformité de la chaudière à gaz avec les normes de sécurité, par suite de la lettre adressée par la ville de Rennes et qu'en conséquence l'autorisation donnée à titre provisoire ne concernait que la chaudière et non l'ensemble des locaux. Par arrêt du 24 janvier 2001 la cour d'appel de Rennes a validé cette appréciation.Se fondant sur les arrêts du 22 janvier 1998 et du 22 septembre 1999, les bailleurs ont dénoncé à Monsieur X... le 18 janvier 2000, un constat d'huissier en date du 11 mai 1999, en le mettant en demeure de libérer les parties communes et visant la clause résolutoire du bail. Ce commandement a été validé par un jugement du 1 octobre 2001, accordant à Monsieur X... un délai de 1 an pour mettre les locaux

en conformité. Par arrêt de la présente cour en date du 16 octobre 2002, confirmé par la cour de cassation le 4 mai 2004, le commandement a été déclaré nul et de nul effet à défaut pour les consorts Y..., bailleurs, "d'énumérer et d'identifier en totalité quels sont les ouvrages qui concrétisent les empiétement et percements d'éléments relevant du gros oeuvre prohibés par le bail s'ils ne sont préalablement autorisés", en relevant le manque de clarté et l'imprécision dans la formulation de ce commandement.".Dans le cadre d'un autre litige portant sur une gaine en saillie gênant des travaux de réfection de toiture, le syndicat des copropriétaires a obtenu du tribunal la condamnation de Monsieur X... à enlever les trois gaines visées dans un rapport d'expertise de Monsieur Z... en date du 21/O1/2001. Il s'agissait de gaines d'extraction et d'évacuation fixées sur un mur appartenant à la ville de Rennes mais se basant sur une partie commune de l'immeuble. Par arrêt du 19 juin 2003, la présente cour a déclaré irrecevable l'action du Syndicat de Copropriété 2 Galeries du Théâtre à l'encontre de Monsieur X... par l'effet de la prescription de l'article 2270-1 du code civil.Le syndicat des copropriétaires argumente dans la présente instance sur d'autres travaux qui auraient été effectués par Monsieur X... depuis 1994, en empiétant sur les parties communes des lots 111, 112, 113, 114, 121 et notamment :- l'installation d'une descente PVC d'environ 100 mm de diamètre, dans le lot N 121, sur le fond du mur gauche,- l'enlèvement d'un socle en ciment et l'installation de nouvelles fixations de la gaine à graisses,- l'installation de nombreuses gaines électriques ainsi que des tuyaux d'arrivée d'eau en cuivre dans les lots 114 et 121,- l'installation d'une serrure et d'une targette côté lot 121, sur la porte séparant les lots 114 et 121, pour pouvoir fermer cette porte de l'intérieur du lot 121, l'utilisant ainsi comme partie privative,- l'installation

d'une porte neuve à un seul vantail munie d'une serrure à larder avec un barillet à clef entre les lots 114 et 111,- l'installation en 2002 d'une gaine de ventilation basse qui traverse en toute sa longueur les lots 111, 112, 113 pour déboucher dans le lot privatif N 132, et qui sort, après découpage d'une partie de la porte d'accès aux caves, sur la rue Coùtquen.Il a conclu à la confirmation du jugement déféré retenant des travaux bien spécifiés, dont il convient de reprendre le détail, après examen des divers constats qui ont été effectués.Monsieur LE A... a effectué en mai 1994 des constatations et notamment des photographies des caves 121 et 114, 112-113.Des constats d'huissier ont été effectués â la demande du syndicat des copropriétaires et des consorts Y..., en 1998, 1999 et 2000.Maître B... s'est ainsi déplacé sur les lieux :- le 12 mai 1998 où il constate :Dans le lot 121: une porte en bois dans son huisserie sur le mur Sud, avec une serrure et sa clé ainsi qu'une targette intérieure ; une rampe inclinée donnant accès â une porte réfrigérée sur le mur Ouest, avec en partie Nord de ce mur, un tuyau en PVC gris, récemment posé, soutenu par des colliers PVC également récents, évacuant deux tuyauteries horizontales situées sur les murs Nord et Ouest, avec quatre branchements provenant du plafond, un passage donnant sur le lot N 130, condamné par une porte métallique â deux ouvrants mais grillagée et laissant voir l'installation d'une chaudière, avec en partie haute du mur un boisseau en fibrociment aux dimensions 40X40 dont s'égoutte un liquide de couleur rouille ; présence de nombreuses canalisations et notamment de couleur jaune, correspondant selon Monsieur Y... aux canalisations de gaz.Dans le lot 114-113 et 112 :création d'une porte nouvelle ouvrant sur l'entrée commune, sous escalier ainsi que d'une double porte en contreplaqué portant un cadenas ; présence d'une porte entre le lot 114 et 121 avec une serrure et une targette intérieure, présence en

partie haute de tuyaux en cuivre et de câbles souples électriques, grosse section ; présence dans le lot 118 d'un aménagement de local de plonge et de cuisine.- le 11 mai 1999 où il constate :Dans le lot 121 : sur le mur ouest une porte en stratifié blanc, genre "réfrigérateur" ouvrante sur le lot 121, devant cette porte un socle saillant incliné en ciment et près de cette porte un tuyau PVC vertical récemment installé . Une porte ouvrant sur ce lot et ne comportant pas de serrure ; .Dans le lot 114 : parallèlement au plafond sur les murs Ouest et Sud, et le long du mur ouest, des supports métalliques récemment posés, soutenant des gaines, câblages et canalisations, lesquels sont entourés d'isolation. Sur les mur Est et Ouest présence d'une double porte métallique. Présence d'un sas constitué d'une double porte en contre-plaqué et derrière ce sas une porte de bois ancienne.- le 16 septembre 1999 o il constate :Dans le lot 121 : des câbles et gaines neufs qui courent en limite de plafond tout autour de la pièce, outre des gaines le long des murs et la gaine à graisse munie de fixations récentes.Dans le lot 114: la double porte portant la mention GAZ sur le mur ouest et au-dessus une partie des tuyaux d'origine ancienne mais d'autres tuyaux et gaines neufs fixés sur support métallique récent, avec des tuyaux neufs courant sur le mur Est percé d'une double porte donnant accès à une partie privative de la brasserie Le PICADILLY. En partie supérieure du mur Sud un réseau de câbles et de gaines visiblement très récent.- le 28 février 2000 o il constate :Dans le lot 121 : de multiples canalisations, tuyaux et gaines longeant le plafond ; la porte de type "frigo" toujours présente, ainsi que son socle en ciment pentu et le tuyau PVC gris, aboutissant dans le regard central, avec en son extrémité un regard de type "bouchon"pouvant servir à le décolmater.Dans le lot 114 : une double porte en bois, de type "SAS" dans le même état que lors des constatations du 11 mai 1999, mais

dont la serrure larder a été déposée.- le 23 janvier 2002 o il constate :Au rez-de-chaussée ; la présence d'une gaine d'aération d'un diamètre important, prenant naissance dans la rue Coùtquen entre les deux vantaux de la porte d'entrée, suivant le couloir commun sous plafond avant de traverser un mur pour rejoindre le lot 114 et accéder au local chaufferie N 130.Dans le lot 121: une double porte récente avec fermeture automatique mais bloquée.Dans le lot 114 :

entre le lot 114 et le lot 111, une porte récente avec ferme porte automatique neuf de type "groom", avec serrure à larder munie de son barillet à clef, le vantail de l'ancienne porte étant stocké près de l'escalier.Le Syndicat de Copropriété a une action directe délictuelle à l'encontre du locataire qui enfreint le règlement de copropriété et celle-ci est soumise à la prescription décennale de l'article 2270-1 du code civil dont le point de départ est le jour où a été commise l'infraction.Le locataire détient ses obligations du contrat de bail et du règlement de copropriété qui lui est opposable. Les travaux privatifs affectant des parties communes sont assujettis aux dispositions de l'article 25 b) et h) de la loi du 10 juillet 1965, auquel le règlement de copropriété fait référence en ses articles 36 et 44.Les travaux qui ont été effectués en 1975-1976 n'ont pas fait l'objet d'action immédiate suivant le rapport de l' expertise judiciaire réalisée par Monsieur C..., sur ordonnance de référé du 7 novembre 1975 réclamée par les copropriétaires. Ils ont cependant provoqué une autre expertise au mois de janvier 1994 portant sur la revendication de parties communes occupées par Monsieur X... qui a été condamné à les libérer. Les travaux d'aménagement subséquents n'ont pas été autorisés.Monsieur X... prétend n'avoir effectué qu'un simple déplacement de chaudière en 1994 ayant généré des travaux faisant suite à la visite de la commission de sécurité.Les réclamations de la copropriété dans la

présente procédure portent sur les travaux qui auraient été effectués après les constatations de Monsieur LE A... en 1994, sans l'autorisation nécessaire des copropriétaires. Il convient d'en vérifier la date et l'ampleur afin d'apprécier s'ils excédaient l'entretien ou la simple réparation, pour nécessiter l'autorisation du Syndicat de copropriété.A la demande de Monsieur X..., un expert, Monsieur D..., a constaté notamment, le 17 décembre 1998 :- dans le local 121 : sur le mur Ouest une porte de frigo non saillante, au plafond une gaine d'extraction des hottes de cuisine, une entrée d'air neuf pour la chaudière, de nombreuses alimentations et chutes d'eau pour alimenter le bar et les cuisines, des câbles de toutes sortes (électriques, basse tension, télévision) qui semblent appartenir davantage à l'exploitation du bar restaurant qu'à la seule copropriété, sur le mur Sud un accès au local 114, sur le mur Est un accès à l'escalier des toilettes et aux cuisines et un autre percement donnant sur le local chaufferie ;- dans le local 114 : en mur Nord, une porte donnant accès au local 121, une cloison et des canalisations de chauffage accrochées à ladite cloison ; en mur Sud une porte coupe-feu installée en 1975 ; en mur Ouest une double porte métallique exécutée en 1975 donnant accès aux compteurs gaz et une canalisation jaune de gaz qui part vers les fours et fourneaux de la cuisine.Monsieur X... a fait établir un constat par Maître E..., le 1 février 2000, précisant que :- dans le lot 121 : les tuyaux, gaines et câblages datent de 1975 selon les déclarations de Monsieur X... présentant des factures du 27 décembre 1975 de l'entreprise TOUCHET de RENNES ; la porte en stratifié ouvrant sur le lot 121a remplacé une ancienne porte en bois, selon un devis du 15 octobre 1981 ; le tuyau de PVC ne serait que la réparation d'un tuyau d'évacuation des eaux usées selon Monsieur X..., tout en notant que cette canalisation est branchée en partie haute sur une

canalisation ancienne.- dans le lot 114 : suivant devis du 26 juillet 1994 et facture du 13 octobre 1994, la société CIDELCEM de CESSON a effectué des travaux portant sur descâbles électriques isolés qui alimentent les groupes installés dans le local technique, pour les chambres froides et les cuisines et la cave à bière, l'huissier précisant qu'il s'agirait des travaux repérés par Maître B... en notant des supports métalliques récemment posés soutenant des gaines, câblages et canalisations entourés d'isolation. Monsieur X... justifie par ailleurs de la facture de pose d'une porte métallique le 13 janvier 1976 et d'une autre le 19 septembre 1975 par EDFGDF., outre une porte en contreplaqué en 1976.De ces divers éléments, il ressort que Monsieur X... a fait installer en 2001-2002, une gaine de ventilation basse de la chaufferie qui traverse les lots 111, 112 et 113 et qui a provoqué la détérioration de la porte de l'immeuble donnant rue Coùtquen. Ces travaux font suite à une autorisation qui avait été donnée par l'assemblée générale de la copropriété réunie le 14 décembre 1998, mais à titre provisoire, pour assurer la mise aux normes de sécurité de la chaudière, pendant le temps des procédures en cours. Toutes décisions rendues à ce jour ont refusé à Monsieur X... l'autorisation de procéder aux travaux préconisés par la commission de sécurité en 1994 et 1998, faisant suite au réaménagement des caves occupées par Monsieur X..., dans le respect des parties communes de l'immeuble. Cette autorisation est désormais caduque et il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur X... à enlever cet ouvrage ainsi qu'à remettre en état la porte d'accès de la rue Coùtquen.S'agissant de la descente PVC dans le lot 121, il s'agirait selon Monsieur X... d'une canalisation d'évacuation des eaux usées qui aurait été remplacée récemment, pour assurer son entretien. Il n'est fourni aucune facture de ce remplacement, ni d'ailleurs aucune précision sur

la fonction de cette canalisation. Il est noté par Maître E... que cette canalisation s'adapte en partie haute sur une canalisation ancienne. Mais la photographie prise par Monsieur LE A... démontre que ce conduit n'existait pas en 1994. A défaut de justifier d'un simple entretien d'une canalisation déjà existante, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur X... à enlever cet ouvrage.S'agissant des gaines électriques et des canalisations de cuivre situées dans les lots 114 et 121, Monsieur X... fait certes remarquer que les caves de l'immeuble sont parcourues par des canalisations et câbles qui desservent en fluides les différentes parties privatives de l'immeuble, et notamment celles d'autres commerces. Les installations modificatives importantes doivent cependant faire l'objet d'une autorisation de la copropriété. Une lettre devis d'EDF-GDF prévoit en septembre 19751e branchement gaz depuis la conduite montante existante, avec pose d'une canalisation en cuivre jusqu'à un local à construire pour le compteur. Il s'agit effectivement d'une adaptation sur un réseau existant. Un devis d'isolation, équipement et aménagement des équipements frigorifiques a été établi en 1981, visant à la création de deux nouvelles chambres froides pour les poissons et les légumes, s'ajoutant aux deux préexistantes notamment pour la bière. Il n'est pas fourni de factures correspondantes. Un devis et une facture de l'entreprise CIDELCEM font apparaître la mise en place d'installations frigorifiques importantes en octobre 1994. Mais aucun document ne justifie de la pose des gaines et canalisations correspondantes dans les parties communes, pouvants'adapter simplement à l'installation existante. Ces travaux importants ont généré la pose de gaines électriques et tuyaux de canalisations en cuivre situés dans le lot 114 en partie haute du mur Est et se prolongeant dans les lots voisins. Monsieur X... n'explicite pas

la fonction de ces ouvrages qui n'ont pas été autorisés par la copropriété. Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur X... à les enlever.S'agissant d'une part de la porte en bois séparant les lots 114 et 121, munie d'une serrure et d'une targette pour pouvoir isoler le lot 121 comme partie privative, et d'autre part de la porte neuve à un seul vantail, posée entre les lots 114 et 111, munie d'une serrure à larder avec un barillet à clef, il convient d'observer qu'elles sont étrangères aux changements de portes coupe-feu dont argue Monsieur X... pour des raisons de sécurité, en produisant des factures de 1976 et de 1979, de Monsieur F... et Monsieur G.... S'agissant de la porte en stratifié aucune facture n'établit sa pose en 1981, ni sa fonction de remplacement de l'ancienne porte. Ces portes constituent une limitation d'accès aux parties communes dont il n'est pas justifié de l'intérêt ou de la nécessité, ni de l'autorisation donnée par le Syndicat des copropriétaires.Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur X... à enlever la targette et la serrure sur la porte séparant les lots 114 et 121, ainsi que la porte à vantail unique installée entre les lots 114 et 111.Faisant droit aux revendications du Syndicat des copropriétaires, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de Monsieur X... en dommages-intérêts pour procédure abusive.Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur X... aux entiers dépens ainsi qu'à payer la somme de 2.000 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.Monsieur X... qui succombe sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.000 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.Par ces motifs :LA COUR:Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;Condamne Monsieur X... à payer au

Syndicat des Copropriétaires du 2 Galeries du Théâtre à RENNES, la somme de 2.000 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédureugement déféré en toutes ses dispositions ;Condamne Monsieur X... à payer au Syndicat des Copropriétaires du 2 Galeries du Théâtre à RENNES, la somme de 2.000 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;Condamne Monsieur X... aux entiers dépens d'appel recouvrés au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.Le Greffier,