12/02/2007
ARRÊT No
NoRG: 05/06572
OC/EKM
Décision déférée du 07 Novembre 2005 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/1638
M. X...
Société PONSOT ET GLEYZES
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
Société DU PARC ARZAC
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
C/
Patrice A...
représenté par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA
Corinne B...
représentée par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA
INFIRMATION
PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DOUZE FEVRIER DEUX MILLE SEPT
***
APPELANTES
Société PONSOT ET GLEYZES
76 allées Jean C...
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assistée de Me D..., CABINET DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
Société DU PARC ARZAC
76 allées Jean C...
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assistée de Me D..., CABINET DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur Patrice A...
...
31000 TOULOUSE
représenté par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA, avoués à la Cour
assisté de la SELARL DUPUY-PEENE, avocats au barreau de TOULOUSE
Madame Corinne B...
...
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA, avoués à la Cour
assistée de la SELARL DUPUY-PEENE, avocats au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2006 en audience publique, devant la Cour composée de :
H. MAS, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par O. COLENO, conseiller pour le président empêché, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
FAITS ET PROCÉDURE :
Suivant acte sous seing privé du 31 mai 1999 emportant contrat préliminaire de réservation, la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie s'est engagée à réserver à Patrice A... le lot no9 dit Orangerie d'un ensemble immobilier en état futur de rénovation lourde construit ..., sur une parcelle no305.
En un paragraphe intitulé "condition suspensive-garage", le contrat stipulait que le réservant, qui se proposait également de réaliser la construction d'un ensemble immobilier neuf sur la parcelle attenante no306 pour laquelle il avait d'ores et déjà sollicité un permis de construire, s'obligeait sous la condition suspensive de l'obtention de ce dernier à lui vendre, si l'opération arrivait à son terme, un garage double fermé au prix de 100.000 Francs.
En annexe de ce contrat, la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie a établi une "attestation" signée des associés Lucien Ponsot et Michel Gleyzes et datée du même jour selon laquelle dans le cas où la construction sur la parcelle no306 se réaliserait, elle céderait gratuitement à Patrice A... une petite bande de terrain supplémentaire accolée à l'Orangerie avec bâtiment actuellement en ruine à usage de cellier.
Les suites de ces conventions ont fait difficulté.
Une première ordonnance de référé a été rendue le 23 février 2000 à l'initiative de Patrice A... qui a condamné sous astreinte la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie, qui se prévalait d'une caducité de la réservation, à exécuter ses obligations contractuelles en vue de parvenir à la signature de l'acte authentique de vente, ce qui a été fait le 24 mai 2000.
Une deuxième ordonnance de référé a été rendue le 30 janvier 2003, confirmée en appel le 24 juillet 2003, portant injonction à la SCI DU PARC ARZAC constituée entre certains des associés de la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie pour réaliser l'opération sur la parcelle no306, de laisser libre à la vente au profit des consorts E... un garage double dans la résidence du ... jusqu'à décision définitive au fond.
Par acte d'huissier du 12 mai 2003, Patrice A... et Corinne B... ont assigné la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie et la SCI DU PARC ARZAC devant le tribunal de grande instance de Toulouse en vente forcée du garage et de la bande de terrain et dédommagement.
Par le jugement déféré du 7 novembre 2005, le tribunal a condamné sous astreinte la SCI DU PARC ARZAC à signer l'acte authentique de vente du garage double sur la parcelle no306 au prix de 15.244,90 , mais débouté les consorts A... et B... de leur demande relative à la vente forcée d'une bande de terrain, et alloué à ces derniers à la charge de la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie une indemnité de 2.700 en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive. Pour ce faire, le tribunal a considéré d'une part en ce qui concerne les garages que la SCI DU PARC ARZAC était tenue des obligations contractées par la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie dès lors que les deux programmes étaient indivisibles et qu'il était démontré qu'elle les avait acceptées, fût-ce implicitement, d'autre part pour ce qui est de la bande de terrain que l'engagement unilatéral pris par la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie était frappé de nullité faute d'enregistrement.
La SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie et la SCI DU PARC ARZAC, régulièrement appelantes, concluent à la réformation partielle de cette décision et au rejet des demandes de vente forcée du garage et de dommages et intérêts ainsi que de l'appel incident des consorts A... et B.... La SCI réclame contre ces derniers une indemnité de 15.000 en réparation de l'immobilisation injustifiée du garage.
Elle soutient que les deux programmes sont distincts, ont fait l'objet de permis de construire distincts et ont été conduits par deux sociétés différentes sans reprise d'un engagement particulier, que la SNC n'a pas construit le second programme et que la SCI n'a aucune obligation à l'égard des consorts E..., que l'obligation souscrite par la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie est nulle de nullité absolue comme contractée sous une condition potestative de sa part, que l'engagement concernant la bande de terrain, qui n'est pas repris dans l'acte concernant l'appartement, constitue bien un engagement unilatéral autonome, qui n'engage d'ailleurs pas non plus la SCI, que le préjudice invoqué n'a pas d'existence en l'état de l'engagement initial purement conditionnel et n'est assorti d'aucune justification.
Patrice A... et Corinne B... concluent au rejet des prétentions adverses et, au bénéfice d'un appel incident, demandent à la Cour d'une part d'élever à 9.000 le montant de la réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive de la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie, d'autre part de juger que l'engagement concernant la bande de terrain était synallagmatique comme annexe au contrat de réservation du même jour mais, tenant le fait que la réalisation de cette vente est devenue impossible dès lors que le terrain appartient désormais au syndicat des copropriétaires, de condamner in solidum la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie et la SCI DU PARC ARZAC à leur payer la somme de 22.500 à titre de dommages et intérêts. A titre subsidiaire et dans le cas où il ne serait pas fait droit à la demande concernant le garage, ils demandent à la Cour de condamner in solidum la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie et la SCI DU PARC ARZAC à leur payer pour inexécution fautive de l'obligation et complicité les sommes de 12.200 pour compenser le surcoût d'acquisition du garage et 28.000 en réparation de la perte de valeur de l'appartement privé de garage et de cellier.
Ils soutiennent qu'en s'engageant par acte notarié du 24 mai 2000 à leur vendre le garage double, la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie a également stipulé pour son ayant-cause la SCI DU PARC ARZAC qu'elle avait préalablement constituée comme support juridique du programme immobilier sur lequel l'ouvrage a été réalisé, et à laquelle elle a transféré tous ses droits et obligations, ce que celle-ci a accepté.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Attendu que le contrat de réservation stipulait que l'obtention du permis de construire ne signifierait pas la certitude pour le réservataire de ce que l'opération serait menée à bonne fin, mais constituerait simplement le bénéfice à partir de cet instant de la part du réservant d'une réservation sur le garage à construire;
que l'acte authentique de vente du 24 mai 2000 reprenait cette stipulation et, le permis de construire ayant été obtenu dans l'intervalle, prévoyait simplement que le vendeur réservait au profit de l'acquéreur, si la construction de cet ensemble immobilier se réalisait, la faculté d'y acquérir un garage double fermé, l'acquéreur reconnaissant expressément que l'obtention de l'autorisation administrative ne signifiait pas la certitude pour lui de ce que l'opération serait menée à bonne fin;
Attendu que l'effet relatif des contrats et l'autonomie juridique des personnes morales ne permettent pas d'étendre d'une société à une autre les effets de conventions souscrites par une seule, quand bien même elles auraient des associés ou dirigeants communs ou que l'une succéderait à l'autre;
qu'il n'est pas démontré que la SCI DU PARC ARZAC à laquelle a été transféré le permis de construire, aurait repris, dans des conditions qui les lui rende obligatoires, les engagements souscrits précédemment par la SNC dans la perspective de la réalisation de la construction;
Attendu qu'il résulte des débats qu'au cours d'une assemblée générale du 3 mai 2000, les trois associés de la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie ont décidé à l'unanimité, pour diverses considérations liées notamment à la structure de la société comparée aux besoins de financement, à la disparité des patrimoines des associés, aux risques et à l'importance de la deuxième opération, que celle-ci serait portée par une société civile immobilière de construction vente constituée entre une partie des associés possédant un patrimoine personnel, en fait deux sur trois, la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie se désistant alors purement et simplement du projet d'acquisition de la parcelle no306, siège du projet immobilier litigieux;
qu'en d'autres termes, c'est en vertu d'un arrangement resté purement interne entre associés de la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie que l'opération a été réalisée sous la conduite d'une société civile immobilière spécialement constituée par certains d'entre eux;
Attendu que les intimés soulignent à juste titre que ce désistement n'a pourtant pas empêché la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie de réitérer par acte authentique le 24 mai 2000 la réservation du garage toujours sous condition de bonne fin de l'opération;
que la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie qui ne s'en explique pas n'est donc pas fondée à soutenir maintenant, au mépris d'engagements formels souscrits dans la même situation juridique et au seul prétexte de l'autonomie des personnes morales et de l'absence de preuve d'une reprise d'engagements par son successeur, que la cession de l'opération à la SCI DU PARC ARZAC mettait un terme à l'engagement litigieux relatif aux garages;
qu'à cet égard, c'est d'une manière pertinente qui n'est pas utilement critiquée que le premier juge a souligné que l'acte authentique n'envisageait comme condition que la réalisation de la construction sans prendre en considération par qui elle le serait;
Attendu que c'est sans en être utilement contredits que les consorts E... ont fait valoir que le projet de la deuxième opération avait été conçu pour permettre l'attribution de garages, construits en nombre suffisant, aux acquéreurs de la première opération, et que la SCI avait effectivement procédé à la vente de garages au profit de ces derniers;
qu'il faut ajouter qu'il n'est pas allégué que la cession de l'opération aurait entraîné une modification de sa substance;
Attendu que la condition potestative de la part de celui qui s'oblige est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au seul pouvoir du vendeur en l'occurrence de faire survenir ou d'empêcher;
Attendu que la bonne fin d'une opération de promotion immobilière est dépendante de nombre de facteurs que le promoteur n'est pas assuré de maîtriser tous dès l'origine de son projet, mais qui fait intervenir des tiers voire l'influence de circonstances extérieures;
qu'ainsi notamment le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 mai 2000 de la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie, contemporain de l'engagement litigieux, fait-il ressortir la nécessité de substantiels apports personnels initiaux et complémentaires "pour assurer la crédibilité de l'opération auprès des organismes bancaires";
que la condition stipulée n'est donc pas purement potestative et n'encourt pas la nullité;
Attendu par conséquent que si c'est à bon droit qu'il est soutenu qu'en l'état des éléments du débat la preuve n'est pas faite que la SCI DU PARC ARZAC est engagée à l'égard des consorts E... de sorte que la demande de condamnation directe de celle-ci n'est pas fondée en droit, en revanche, la preuve est faite que le désistement de la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie à réaliser elle-même la deuxième opération de construction n'était pas un obstacle à son engagement particulier, et que l'exécution de l'obligation était donc possible;
que l'opération ayant été réalisée, ce qui n'est pas contesté, l'obligation est parfaite et il doit donc être fait droit à la demande à l'encontre de la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie seule d'exécuter son engagement devenu exigible;
Attendu que les éléments de la cause ci-dessus décrits conduisent de façon concordante et caractérisée à faire admettre que les consorts E... font la preuve que la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie a manqué au devoir de bonne foi qu'impose l'article 1134 du code civil dans l'exécution des conventions;
que le juge des référés avait déjà conclu en ce sens le 23 février 2000 lorsqu'il s'agissait de la réalisation authentique de la vente de l'appartement;
Attendu en conséquence d'une part qu'un délai sera imparti à la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie pour exécuter son obligation, sous l'astreinte demandée qui apparaît proportionnée à la résistance rencontrée;
que d'autre part, et s'agissant d'une obligation de faire, la sanction de son inexécution sera d'ores et déjà fixée par l'allocation des dommages et intérêts qu'elle justifierait;
qu'enfin, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;
Attendu sur la réparation en cas d'inexécution, que les consorts E... ne sont fondés à réclamer à la fois l'indemnisation d'un surcoût pour l'acquisition ailleurs d'un garage et l'indemnisation d'une perte de valeur de leur propriété du fait de l'absence de ces garages dans la mesure où la présence d'un garage double inséré dans l'ensemble immobilier construit à proximité immédiate constituait un avantage notable qui, quoiqu'incertain à l'origine, était néanmoins entré dans le champ contractuel et dont la perte pour une cause indépendante de l'incertitude originaire diminue la valeur de leur appartement, notamment par rapport aux autres du même immeuble qui en ont bénéficié;
Attendu que les consorts E... démontrent suffisamment par les pièces versées aux débats le surcoût qu'ils invoquent pour l'acquisition d'un garage, soit 12.200 ;
qu'au vu des explications et justifications fournies, la perte de valeur invoquée sera exactement réparée par une indemnité de 15.000 ;
Attendu que le préjudice occasionné par la résistance abusive de la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie sera quant à lui complètement réparé par une indemnité de 5.000 ;
Attendu en revanche que la cession de la bande de terrain n'a pas été reprise dans l'acte de vente, contrairement à celle des garages alors qu'elle était de même nature et était intégrée à la convention initiale dont elle partageait par conséquent la nature de contrat de réservation;
que la réservation n'étant qu'un contrat préparatoire, cette stipulation est devenue caduque faute d'avoir été reprise dans l'acte de vente;
que les demandes des consorts E... de ce chef ne sont donc pas fondées;
Attendu que la SCI DU PARC ARZAC n'est pas fondée en sa demande de dommages et intérêts contre les consorts Patrice A... et Corinne B... à raison de l'immobilisation des garages, laquelle n'est due qu'à la faute de la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie;
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Patrice A... et Corinne B... de l'ensemble de leurs demandes relatives à la petite bande de terrain supplémentaire accolée à l'Orangerie avec bâtiment en ruine à usage de cellier, et rejette celles présentées à ce titre devant la Cour;
Réformant partiellement pour le surplus et, statuant à nouveau,
Déboute Patrice A... et Corinne B... de leurs demandes contre la SCI DU PARC ARZAC;
Condamne la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie, en exécution de l'acte authentique du 24 mai 2000, à remettre à Patrice A... et Corinne B... dans les quinze jours de la signification de la présente décision, sous peine au-delà d'une astreinte de 1.000 par jour de retard pendant trente jours, un projet d'acte de vente définitif au prix de 15.244,90 TTC d'un garage double fermé dans l'immeuble en copropriété construit à Toulouse par la SCI DU PARC ARZAC sur la parcelle no306, ...;
A défaut pour la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie d'avoir exécuté son obligation au terme du délai de quarante cinq jours ci-dessus imparti, la condamne à payer à Patrice A... et Corinne B..., sans préjudice de l'astreinte, la somme de 27.200 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'inexécution définitive de l'obligation;
Condamne la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie à payer à Patrice A... et Corinne B... la somme de 5.000 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive;
Déclare la SCI DU PARC ARZAC mal fondée en sa demande de dommages et intérêts et l'en déboute;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette les demandes de la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie et de la SCI DU PARC ARZAC;
Condamne la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie à payer à Patrice A... et Corinne B... la somme de 3.000 ;
Laisse à la SCI DU PARC ARZAC la charge de ses dépens;
Condamne la SNC PONSOT GLEYZES & Compagnie aux entiers dépens de l'instance, en ce compris ceux exposés tant en premier ressort qu'en appel, et reconnaît pour ceux d'appel, à la SCP CHATEAU-PASSERA, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par O. COLENO, conseiller et E. KAIM-MARTIN, greffier.
LE GREFFIER : LE PRESIDENT :
E. KAIM-MARTIN O. COLENO