COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Du 01 mars 2007
Arrêt no - CB/SP/MO-
Dossier n : 06/00115
Gilles X..., Najat Y... épouse X... / Z... A...
Arrêt rendu le PREMIER MARS DEUX MILLE SEPT
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Gérard BAUDRON, Président
M. Claude BILLY, Conseiller
Mme Marie-Claude GENDRE, Conseiller
En présence de :
Mme Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de RIOM, décision attaquée en date du 05 Janvier 2006, enregistrée sous le n 05/125
ENTRE :
M. Gilles X...
Mme Najat Y... épouse X...
...
63200 RIOM
représentés par la SCP GOUTET - ARNAUD, avoués à la Cour
assistés de Me Jean-Pierre B..., avocat au barreau de RIOM
(bénéficient d'une aide juridictionnelle totale numéro 2006/000207 du 10/02/2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RIOM)
APPELANTS
ET :
M. Z... A...
...
63100 CLERMONT- FERRAND
représenté par Me Sébastien RAHON, avoué à la Cour
assisté de Me François-Xavier C... D..., avocat au barreau de RIOM
INTIME
M. BILLY, rapporteur, après avoir entendu, en application des dispositions des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile, à l'audience publique du 1er Février 2007, sans opposition de leur part, les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, en a rendu compte à celle-ci dans son délibéré, pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour, par lui indiquée, où a été lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit, en application de l'article 452 du nouveau code de procédure civile :
No 06/115 - 2 -
Attendu que Monsieur et Madame X... ont signé, par acte du 24 février 2004, un compromis de vente avec Monsieur A..., visant un terrain de 1.000 m² environ à prendre dans un ensemble de plus grande étendue situé ..., un délai jusqu'au 20 mai 2004 était prévu pour la réitération de la vente ;
Qu'une procédure de lotissement a été engagée, qu'un document d'arpentage a été signé par les parties le 20 mai 2004, puis, le 14 octobre 2004, un accord notarié de prorogation de la validité du compromis au 3 décembre 2004 et déterminant le terrain comme deux parcelles d'une superficie totale de 926 m² cadastrées section BP no 200 et 203, et y ajoutant le quart indivis d'une parcelle BP no 191 et la moitié indivise d'une parcelle BP no202, ces dernières constituant un chemin d'accès ;
Que le prix initialement fixé à 53.357,16 a été porté à 54.882 par ce dernier acte ;
Que, alors que Me E..., notaire désigné par le compromis pour instrumenter l'acte authentique, a établi un projet le 27 décembre 2004, Monsieur X... lui a écrit le 3 janvier 2005 qu'il ne voulait plus vendre en raison de son désaccord sur le prix, ni l'agent immobilier ni le notaire ne l'ayant informé d'une taxation au titre de la plus-value ;
Que le tribunal de grande instance de RIOM, par jugement du 5 janvier 2006, a constaté que la vente était parfaite, dit que le jugement valait vente et devait être publié, condamné Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur A... 8.384,70 de dommages-intérêts, ordonné la compensation avec le prix dû, rejeté les autres prétentions et condamné les époux X... à payer à Monsieur A... 1.500 sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Que Monsieur et Madame X... en ont interjeté appel par déclaration du 13 janvier suivant ;
Attendu que, soutenant que l'autorisation de lotir n'est intervenue que le 23 novembre 2004, que le terrain vendu n'a pas d'accès à la voie publique, que Monsieur LE GARAI, copropriétaire indivis de la parcelle 191 refuse tout droit de passage à Monsieur RIBEIRO, que la date prévue pour l'acte authentique était une condition du transfert de propriété et que la survenance de cette date a rendu caduques les conventions, que l'absence d'accès à la voie publique modifie la destination de l'immeuble, que le prix prévu était indiqué net vendeur alors qu'il est apparu, après le compromis, qu'ils devaient acquitter un impôt sur la plus-value ce qui modifie le prix net qui leur revient, qu'il y a donc une erreur sur le prix, que cette obligation leur a été cachée par l'acquéreur, l'agent immobilier et le notaire, et qu'ils sont donc victimes d'un dol, que la clause qui met des dommages-intérêts à la charge de celui qui ne donnerait pas suite par la conversion du compromis en acte authentique permet de ne pas régulariser la vente, laquelle ne peut être imposée, qu'elle est limitée à 5.335,72, que la valeur du terrain était d'un montant minimum de 138.000 , Monsieur et Madame X... demandent de dire nulles ou caduques les conventions, de les dire inexistantes, de prononcer leur nullité, à défaut de dire qu'ils avaient la possibilité de ne pas régulariser la vente par acte authentique et constater qu'ils offrent de payer 5.335,72 , de débouter l'intimé et de le condamner à leur payer 8.500 de dommages-intérêts ;
No 06/115 - 3 -
Attendu que, alléguant que la vente était parfaite et que sa réitération authentique supposait la définition de la division de la parcelle plus vaste, que l'arpentage divisait la parcelle 189 en trois, no 200 vendu, no 201 conservé par les vendeurs et no 202 en indivision entre eux deux en ce qu'elle permet l'accès à la parcelle vendue, et la parcelle 192 en deux, no 203 vendu et no 204 conservé par les vendeurs, que les époux X... avaient déjà détaché deux terrains en vue de leur construction personnelle, que Me E... a donc informé les vendeurs que la cession envisagée devait être précédée d'une procédure de lotissement qu'ils ont demandée en juin 2004, dépassant ainsi le délai prévu au compromis, que l'acte du 14 octobre 2004 rappelle que la vente a été faite, que l'accord a été donné dans trois actes successifs, que la volonté des parties s'est rencontrée sur la chose et sur le prix, que le prix net vendeur correspond au prix hors frais d'agence, que l'erreur invoquée, sur la seule imposition due par les vendeurs, ne peut pas être une cause de nullité, que la manoeuvre constitutive de dol n'est pas précisée, qu'il n'est pas plus démontré de lésion, que, le 30 mars 2005, en pleine connaissance de cause, les époux X... ont écrit qu'ils souhaitaient faire la vente dans de bonnes conditions et demandé au notaire de préparer les actes, que le prix, prévu à 53,36 le m² dans l'acte initial était porté à 59,27 du fait de la réduction de la superficie par le document d'arpentage, que l'opposition abusive de Monsieur F... n'a aucune incidence sur la validité des promesses de vente et que si la servitude de passage n'est pas accordée amiablement elle le sera judiciairement, que les règles du code de l'urbanisme sont d'un ordre public de protection dont il pourrait seul tirer argument, que l'irrégularité a été régularisée et ratifiée, que le premier juge lui a justement accordé l'indemnité contractuellement prévue et le montant des frais d'agence, Monsieur A... conclut à la confirmation du jugement, subsidiairement à la condamnation des époux X... à lui payer 15.000 en réparation du préjudice subi du fait des manquements des vendeurs et 5.335,72 de remboursement de l'acompte, ainsi que, en tout état de cause, 2.500 sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que l'obligation des articles L 316-2 et L 316-3 du code de l'urbanisme, assortie d'une sanction pénale, s'adresse au seul propriétaire vendeur par lots, qui ne peut donc se prévaloir de sa faute pour demander la nullité d'une vente contre l'acquéreur à qui rien ne peut être reproché ;
Que seul, celui-ci, peut trouver dans le refus d'autorisation ultérieur matière à contester la validité de la vente ;
Qu'en l'espèce l'autorisation de lotir a été accordée et qu'aucune des parties, avant la présente procédure, n'a manifesté l'intention de ne pas poursuivre l'exécution de la vente convenue en raison de l'antériorité de l'accord sur l'autorisation de lotir ;
Attendu que la vente litigieuse a prévu un chemin d'accès à la parcelle dont l'enclave résulte de la vente, que le vendeur est garant de la délivrance complète du bien vendu, et que, à défaut de desserte prévue dans l'acte de vente, l'article 684 du code civil répond à l'argumentation des époux X... sur le problème créé par l'attestation des époux F... qu'ils ont sollicitée ;
Attendu que le texte du compromis de vente ne soumet pas le transfert de propriété à sa réitération par acte authentique, qui n'est pas au nombre des conditions suspensives expressément prévues, alors qu'au contraire il précise que "les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix" ;
Attendu que l'erreur commise par le vendeur sur les conséquences fiscales de la vente ne constitue pas une erreur justifiant la nullité de la vente ;
No 06/115 - 4 -
Que la nature et la qualité de la chose vendue ne sont pas contestées, et qu'il n'est pas contesté non plus que le prix devant revenir au vendeur était celui prévu, après tous frais relatifs à la vente supportés par l'acquéreur et était bien celui qu'il avait demandé ;
Que l'acquéreur a même accepté l'augmentation de prix motivée par les frais suscités par la découverte par le vendeur, postérieurement au compromis de vente, de la nécessité d'obtenir une autorisation préalable de lotir ;
Que les contraintes fiscales posées par le prix obtenu sont un problème purement personnel au vendeur qui ne peuvent avoir de conséquence pour la vente elle-même ;
Attendu que, sur le dol, Monsieur et Madame X... n'imputent aucun fait trompeur à Monsieur A..., tant à titre personnel qu'en complicité avec le manquement à l'obligation de conseil qu'ils reprochent à l'agence et au notaire, hors l'affirmation non étayée qu'il "a sciemment profité de la situation", et que son consentement ne peut avoir été entaché d'un dol ;
Attendu que les éléments produits, extraits de petites annonces dont la date n'est pas précisée et visant des terrains dont rien ne permet de supposer qu'ils soient comparables à celui en litige, ne permettent pas d'envisager l'existence d'une lésion, de surcroît de plus de sept douzièmes ;
Que sur le prix, d'ailleurs, les époux X... ne soutiennent pas avoir été victimes de manquements à une obligation de conseil ;
Attendu que la clause de dommages-intérêts "au cas où il ne serait pas donné suite par la conversion des présentes en acte authentique" ne constitue pas, alors que de surcroît il vient d'y être précisé que le compromis vaut vente, une possibilité discrétionnaire de renoncer à poursuivre la réalisation de la vente, en d'autres termes une clause de dédit ;
Qu'elle fixe seulement une indemnisation pour la partie confrontée à une impossibilité de réaliser la vente provenant de l'autre partie ;
Qu'en l'espèce la vente peut être parachevée et que sur ce point, le jugement ne peut qu'être confirmé ;
Attendu que la somme due à l'intermédiaire par l'acquéreur était prévue par le contrat, qu'elle était due nonobstant le présent litige, et qu'il n'y a pas lieu d'en ordonner l'indemnisation au profit de Monsieur A..., de sorte que sur ce point, le jugement sera réformé ;
Attendu que la somme fixée à 5.335,72 apparaît indemniser Monsieur A... des divers dommages subis du fait de la résistance des époux X... à respecter leur engagement, des frais qu'il a dû engager prématurément du fait des démarches et frais (permis de construire, raccordements) engagés en pure perte jusqu'à ce jour, soit pendant près de trois ans, et que le jugement sera donc confirmé de ce chef ;
No 06/115 - 5 -
Attendu que l'objet de l'appel est la contestation de la validité de la vente, et que, malgré la réformation obtenue sur le point marginal de l'indemnisation, les époux X..., véritables perdants de la procédure, devront supporter les frais de la procédure d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Réformant,
Condamne Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur A... 5.335,72 (CINQ MILLE TROIS CENT TRENTE CINQ EUROS SOIXANTE DOUZE) de dommages-intérêts, somme qui doit être compensée avec le prix dû,
Confirme le jugement pour tout le surplus,
Condamne Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur A... 1.500 (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Les condamne aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par Mme PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.
le greffier le président