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Décision
3 juillet 2008
Cartographie jurisprudentielle
Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS 23ème Chambre- Section B ARRET DU 03 JUILLET 2008 (no, 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 10738. Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Avril 2006- Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 2ème Section- RG no 06 / 01570. APPELANT : Syndicat Principal des Copropriétaires de l'immeuble sis 30 / 32 BOULEVARD DE VAUGIRARD 75015 PARIS représenté par son syndic, la SAS ADYAL ILE DE FRANCE, ayant son siège social 105 rue Anatole France 92684 LEVALLOIS- PERRET, représenté par la SCP BERNABE- CHARDIN- CHEVILLER, avoués à la Cour, assisté de Maître Catherine FRANCESCHI de la SELARL LGL, avocat au barreau de PARIS, toque : P185. INTIMÉE : SA FORTIS ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux, ayant son siège 1 rue Blanche 75440 PARIS CEDEX 09, représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour, assistée de Maître Nicole MULOT- CALVINO, avocat au barreau de PARIS, toque R
129. INTIMÉ : Syndicat Secondaire " Centre " constituant Galerie commerciale du 30 / 32 boulevard Vaugirard 75015 PARIS dite Galerie FALGUIERE VAUGIRARD représenté par son syndic la Société GEREC MANAGEMENT, ayant son siège 108 rue de Richelieu 75002 PARIS, représenté par la SCP DUBOSCQ- PELLERIN, avoués à la Cour, assisté de Maître Annie KERVADEC collaboratrice de la SCP NEVEU SUDAKA, avocat au barreau de PARIS, toque : P
43. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910- 1er alinéa du Code de
civile, l'affaire a été débattue le 2 juin 2008, en audience publique, devant Madame RAVANEL, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur LE FEVRE, président, Madame RAVANEL, conseiller, Madame BOULANGER, conseiller. Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN. ARRET : Contradictoire, - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de
civile. - signé par Monsieur LE FEVRE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé. La résidence Parc Montparnasse est un ensemble immobilier comportant six bâtiments, 30-32 boulevard de Vaugirard à Paris 15ème. L'ensemble est constitué en un syndicat principal et les différents bâtiments en syndicats secondaires. Le bâtiment " Centre " est édifié entre les bâtiments " Coupole ", " Rotonde " et " Sélect " " Dôme " et " Bienvenue ". Ce bâtiment " Centre " comprend toute la zone édifiée au- dessus du premier sous- sol et comporte deux niveaux dits " rez- de- chaussée Falguière " et " rez- de- chaussée Vaugirard ". Il se recouvert d'une toiture terrasse plantée. La SA FORTIS Assurances a acquis plusieurs lots représentant les rez- de- chaussée de cet immeuble " Centre " loués d'une part, à l'association ECRIN et, d'autre part, à la Société SCHILLER INTERNATIONAL UNIVERSITY. Les deux locataires se sont plaintes d'infiltrations à répétition et, sur la demande de la Société SCHILLER, une expertise a été confiée à Monsieur AA... qui a déposé son rapport le 10 octobre 2005. Au cours des opérations d'expertise, la nécessité de procéder à la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse située au- dessus des locaux loués, datant de trente ans est apparue. L'expert a effectué des sondages qui ont révélé que l'étanchéité avait été largement détériorée par les racines d'arbres. La Société FORTIS Assurances a fait assigner à jour fixe le syndicat principal et le syndicat secondaire " Centre " aux fins de voir le syndicat secondaire " Centre " condamné à faire exécuter les travaux de réfection de l'étanchéité et à l'indemniser. Elle a subsidiairement conclu à l'encontre du syndicat principal. Les deux syndicats ont chacun conclu à la responsabilité de l'autre. Par jugement du 27 avril 2006, le Tribunal de grande instance de Paris a : - dit que la toiture- terrasse végétalisée constituait une partie commune générale aux bâtiments A, B, C, D, E et F. - débouté la Société FORTIS de l'ensemble de ses demandes à l'encontre du syndicat secondaire " Centre ", - condamné le syndicat principal des copropriétaires du 30-32 boulevard de Vaugirard à Paris à réaliser les travaux préconisés par l'expert selon le devis de l'entreprise SOPAC d'un montant de 626. 700, 85 HT, - rejeté la demande d'astreinte, - débouté la Société FORTIS de ses demandes relatives à la production de l'ordre de service précisant la date de début des travaux et du justificatif du paiement du premier acompte, - débouté la Société FORTIS de sa demande de décharge de tout paiement des charges appelées par le syndicat secondaire à compter du 1er janvier 2006, - dit sans objet la demande de décharge de paiement des dommages et intérêts, - débouté la Société FORTIS de sa demande de dommages et intérêts, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné le syndicat principal des copropriétaires à payer à la Société FORTIS et au syndicat secondaire " Centre " la somme de 4. 000 chacun par application de l'article 700 du Nouveau code de
civile. La Cour est saisie de l'appel contre cette décision formé par le syndicat principal de l'immeuble, la Société FORTIS formant appel incident. Vu la déclaration d'appel du 14 juin 2006, Vu les conclusions du syndicat secondaire " Centre " du 3 avril 2008, critiquant le rapport d'expertise, affirmant que la terrasse litigieuse constitue un espace vert partie commune dépendant du syndicat principal et concluant à la confirmation du jugement, au débouté des demandes de dommages et intérêts de la Société FORTIS et à la condamnation de tous succombants à lui payer 20. 000 au visa des dispositions de l'article 700 du Code de
civile. Vu les conclusions du syndicat principal des copropriétaires du 22 mai 2008 concluant à l'infirmation du jugement, à ce qu'il soit jugé que la terrasse- jardin litigieuse constitue une partie commune au seul syndicat secondaire du bâtiment Centre, au débouté de toutes demandes dirigées contre lui et à la condamnation in solidum de la Société FORTIS Assurances et du syndicat secondaire Centre à lui payer 1. 500 sur le fondement de l'article 700 du Code de
civile. Vu les conclusions de la SA FORTIS Assurances du 27 mai 2008 concluant à la réforme du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation et de décharge de paiement des charges de copropriété et à la condamnation du syndicat principal ou du syndicat secondaire à lui payer la somme de 279. 156 correspondant à sa perte de loyer pour 12 mois, durée des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture- terrasse, à lui rembourser les charges de copropriété réglées au titre des locaux précédemment occupés par SCHILLER INTERNATIONAL UNIVERSITY. Elle demande également la condamnation du syndicat principal à lui payer, au titre de l'impossibilité dans laquelle elle est de relouer du fait des retards apportés à l'exécution des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture et des canalisations, parties communes passant par ses locaux, une somme correspondant à la perte de 17 mois de loyer supplémentaire, soit 395, 471 , comptes arrêtés au 31 mai 2008 et une somme supplémentaire de 23. 263 par mois jusqu'à la remise à sa disposition des locaux précédemment occupés par SCHILLER, ainsi que sa condamnation à lui rembourser les charges de copropriété relatives à ces locaux pour cette période de 17 mois, et la condamnation de tout contestant à lui payer 8. 000 au titre de l'article 700 du Code de
civile. SUR CE, LA COUR, S'il ressort du rapport d'expertise que la dégradation de l'étanchéité est partiellement la cause des infiltrations subies par les locaux dont la Société FORTIS Assurances est propriétaire, une part des désordres incombant aux défauts d'étanchéité des réseaux d'assainissement et d'eau chaude des syndicats secondaires Dôme et Sélect, il n'en reste pas moins que la réfection de la toiture- terrasse dégradée relève, comme le Tribunal l'a retenu par des motifs que la Cour adopte, du seul syndicat principal de la copropriété, la grande toiture- terrasse arborée constituant un espace vert surplombé par tous les bâtiments de l'ensemble immobilier à l'agrément duquel il participe. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat principal des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l'expert selon le devis de l'entreprise SOPAC, le fait que le syndicat " Centre " ait porté à l'ordre du jour de son assemblée générale la question du vote des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse n'étant pas, comme l'a relevé le Tribunal, de nature à faire litière du droit applicable en l'espèce. La Société FORTIS, compte tenu de l'absence de réalisation des travaux d'étanchéité de la terrasse, indiquant qu'elle ne pourrait relouer ses locaux, tant que les travaux d'étanchéité de la toiture n'auraient pas été refaits, a présenté une requête aux fins d'assigner à jour fixe devant le Tribunal. Les travaux n'apparaissent toujours par réalisés. Si une décision intempestive d'entreprendre la dépose des gaines collectives amiantées d'extraction d'air se trouvant dans les locaux dont elle est propriétaire peut être reprochée à la Société FORTIS, qui a entraîné une pollution de ses locaux d'où a découlé un retard dans le remplacement des gaines par le syndicat responsable, il n'en reste pas moins que l'absence de réalisation des travaux d'étanchéité a contribué à l'impossibilité de relouer les locaux, au départ de la locataire, les travaux sur les gaines étant postérieurs à ce départ. La perte de chance de relouer ses locaux infligée à la Société FORTIS est avérée. La demande complémentaire d'indemnisation présentée devant la Cour ne constitue pas une demande nouvelle par rapport à celle formée devant les premiers juges, n'étant que l'actualisation du préjudice invoqué. La perte de chance caractérisée sera indemnisée par l'allocation d'une somme forfaitaire de 80. 000 que le syndicat principal sera condamné à payer à la Société FORTIS, cette somme étant arrêtée au 31 mai 2008, conformément à la demande. La présente
a permis de déterminer quelles étaient les difficultés présentées par le chantier très technique que constitue la remise en état du bâtiment surmonté d'une toiture terrasse où se trouvent les locaux de la Société FORTIS. Dès lors, l'absence de réalisation des travaux sur toiture préconisés par l'expert relève- t- elle d'une mauvaise volonté du seul syndicat principal. La Société FORTIS produit aux débats un courrier de la Société Immotim Transactions du 6 décembre 2007 indiquant avoir déjà visité les locaux à louer le 14 février 2007 et demandant à quelle date ceux- ci seront disponibles afin qu'un de ses clients importants, intéressé, puisse s'y installer. Au regard de la possibilité avérée de pouvoir procéder à la location des locaux, le risque d'infiltrations étant jugulé, le syndicat principal sera condamné, pour le cas où les travaux permettant une mise hors d'eau de l'immeuble, et donc sa relocation, ne seraient pas réalisés dans le délai de quatre mois de la signification de la présente décision, à payer une somme mensuelle de 23. 263 à la Société FORTIS en compensation du loyer que celle- ci ne pourra percevoir. La Société FORTIS demande la condamnation du syndicat principal à lui rembourser les charges de copropriété payées par elle au titre des locaux précédemment occupés par la Société SCHILLER. L'indemnisation forfaitaire accordée par la Cour à la Société FORTIS sur la base d'une perte de chance ne peut entraîner le remboursement précis de charges locatives dont le montant exact n'est d'ailleurs pas identifié. Ce chef de demande sera rejeté. Il apparaît inéquitable de laisser au syndicat secondaire " Centre " et à la Société FORTIS la charge de la totalité de leurs frais irrépétibles d'appel et le syndicat principal des copropriétaires sera condamné à verser à chacun d'entre eux la somme de 4. 000 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de
civile. Les autres demandes des parties seront rejetées.
, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté la Société FORTIS Assurances de sa demande de dommages et intérêts. Ajoutant au jugement : Condamne le syndicat principal des copropriétaires du 30-32 boulevard de Vaugirard à Paris 15ème à payer la somme de 80. 000 à la Société FORTIS Assurances. Dit qu'à défaut de réalisation des travaux de nature à assurer la mise hors d'eau de la terrasse dans le délai de quatre mois de la signification de la présente décision, le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble 30-32 boulevard de Vaugirard à Paris 15ème sera condamné à payer la somme mensuelle de 23. 263 à la Société FORTIS Assurances. Condamne le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble 30-32 boulevard de Vaugirard à Paris 15ème à payer la somme de 4. 000 à la Société FORTIS Assurances et celle de 4. 000 au syndicat secondaire " Centre " sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de
civile. Rejette les autres demandes des parties. Condamne le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble 30-32 boulevard de Vaugirard à Paris 15ème aux dépens d'appel. Dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de
civile. Le greffier, Le Président,