Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 6 JANVIER 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 04374
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 03236
APPELANTS
Monsieur Renaud Marie André X... né le 28 février 1945 à NANTES (44000)
et
Madame Marie-Claire Y...épouse X... née le 10 mai 1948 à LA FLECHE (72200)
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Sandrine ROUSSEAU de la SCP Société Civile Professionnelle d'avocats HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285
Assistés sur l'audience par Me Anne-Paule GOUIN, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉES
SELURL DEPREUX SEBASTIEN Prise en la personne de Maître Sébastien DEPREUX, mandataire judiciaire, domicilié audit siège. NoSiret : 445 227 481
Es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS COSY'S CADET, immatriculée au RCS de PARIS sous le no 505 004 564, dont le siège social est situé 7 rue Cadet 75009 PARIS.
Ayant son siège au 21 résidence Flandre-59170 CROIX/ FRANCE
Représentée et assistée sur l'audience par Me Maud LETELLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0294
SELURL DEPREUX SEBASTIEN Prise en la personne de Maître Sébastien DEPREUX, mandataire judiciaire. NoSiret : 445 227 481
Es qualités de liquidateur judiciaire de la société JPB PROMOTION, SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le no 478 122 500, dont le siège social est situé 149 rue Saint Honoré à PARIS 75001.
Ayant son siège au 21 Résidence Flandre-59170 CROIX/ FRANCE
Représentée et assistée sur l'audience par Me Maud LETELLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0294
SCP PÀNTOU CARRION Notaires associés, prise en la personne de des représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. No SIRET : 783 862 535
ayant son siège au 8 rue Georges Chastelain-59300 VALENCIENNES
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée sur l'audience par MeVéronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par deux actes sous seing privé intitulés " Protocole d'accord de compromis de vente " signé le 16 février 2006, M. Renaud X... et Mme Marie-Claire Y...épouse X... (désignés ci-après les époux-X...) se sont engagés à acquérir de la société ICR un appartement constituant le lot 14 de la copropriété ainsi que l'emplacement de parking, le lot no14, situés dans un bâtiment sis 7, rue Cadet à Paris9ème au prix de 271 950 euros pour le lot 14 et de 27 700 euros pour le parking.
L'acquisition, faite dans un but d'investissement spéculatif, devait permettre aux époux X... de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel dit LMP, l'immeuble étant destiné à devenir une résidence hôtelière après travaux de restructuration et de rénovation.
L'exploitation de cette résidence devait être confiée à la société Resid Hôtel, réputée pour sa compétence en la matière.
Les 21 et 23 mars 2006, la société ICR (devenue JPB Promotion) procéda à la notification de l'acte par deux lettres recommandées avec accusé de réception en application des dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 mars 2006, les époux X... exercèrent l'option de rétractation prévue par la loi.
Par la suite, ils signèrent un acte authentique de vente reçu le 8 septembre 2006 par M. Dominique Z..., notaire à Valenciennes portant sur la propriété des lots 215, local à usage de bureau situé dans le bâtimentB ainsi que le lot 150, un parking situé dans le bâtiment D et ce aux mêmes conditions de prix.
A cet acte authentique était annexé un mandat donné au notaire d'avoir à régulariser les bail et prêt à usage des lots acquis pour un loyer annuel de 19. 805, 00 euros pour l'appartement et 150 euros mensuels pour le parking.
La signature d'un bail leur fut ensuite proposée, en 2008, à des conditions identiques mais sous la gestion de la société Cosy's Cadet au lieu de la société Resid Hôtel.
Les époux X... refusèrent de signer ce bail, estimant que les conditions initialement prévues n'avaient pas été respectées.
Des constats d'huissier, réalisés le 27 avril 2012, ont établi que tous les lots composants la résidence, y compris ceux appartenant aux époux X..., étaient exploités par la société Cosy's Cadet.
C'est dans ces conditions que les époux X... ont fait assigner la société JFB Promotion ainsi que la SCP Delacourt Panton Carrion, notaires associés, pour obtenir notamment le prononcé de la nullité de la vente du 8 septembre 2006 outre l'indemnisation de leurs divers préjudices.
Par exploit d'huissier en date du 17 décembre 2013, les époux X... ont également régularisé la mise en cause à la présente procédure de la Selurl Depreux es qualités de mandataire judiciaire de la société Cosy's Cadet, et es qualités de liquidateur de la société JPB Promotion, et de la Selarl AJJ1S es qualités d'administrateur judiciaire de la société COSY'S CADET.
Les affaires ont été jointes sous le numéro de RG 13/ 03236.
Par acte authentique en date du 3 novembre 2014, les époux X... ont cédé à la société SHRC la propriété de leurs lots.
Vu le jugement rendu le 8 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Paris qui :
«- Fixe la créance de M. Renaud X... et Mme Marie-Claire Y...épouse X... à rencontre de la société Cosy's Cadet à la somme de 130 450 euros,
- Déboute M. Renaud X... et Mme Marie-Claire Y...épouse X... du surplus de leurs demandes,
- Condamne M. Renaud X... et Mme Marie-Claire Y...épouse X... au paiement à la SCP Delacourt Fanion Carrion de la somme de 2 500 euros au titre de ses frais d'instance non compris dans les dépens » ;
Vu l'appel des époux X... et leurs conclusions du 30 mai 2016 par lesquelles ils demandent à la cour de :
«- Réformer le Jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 08 janvier 2015,
- Dire la Selurl Depreux Sebastien, es qualités de liquidateur de la société JPB PROMOTION, la Selurl Depreux Sebastien, es qualités de liquidateur de la société COSY'S CADET, et la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion responsables in solidum du préjudice subi par Monsieur Renaud X... et Madame Marie-Claire X... tenant à la privation de jouissance des lots no 150 et 215 au sein de l'immeuble sis 7 rue Cadet à PARIS, du 8 septembre 2006 au 22 janvier 2014,
- Dire que ce préjudice tenant à la privation de jouissance des lots no 150 et 215 au sein de l'immeuble sis 7 rue Cadet à PARIS, du 8 septembre 2006 au 22 janvier 2014, est évalué à la somme de 172. 045, 74 Euros,
- Dire que la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion a manqué à son obligation d'avoir à assurer la sécurité et la validité de l'acte en date du 8 septembre 2006 ainsi qu'à son obligation d'information et devoir de conseil, faisant perdre à Monsieur Renaud X... et Madame Marie-Claire X... la chance d'éviter un investissement désastreux,
- Dire que cette chance perdue d'éviter un investissement désastreux est évaluée à la somme de 135. 000, 00 Euros,
En conséquence,
- Fixer le montant de la créance de Monsieur Renaud X... et Madame Marie-Claire X... à l'encontre de la société JPB PROMOTION à la somme de 172. 045, 74 Euros (correspondant au préjudice résultant de la privation de jouissance de ces biens subie par les époux X... et au préjudice moral en résultant),
- Dire que sera inscrite au passif de la liquidation de la société JPB PROMOTION la créance de Monsieur Renaud X... et Madame Marie-Claire X... fixée à la somme de 172. 045, 74 Euros,
- Fixer le montant de la créance de Monsieur Renaud X... et Madame Marie-Claire X... à l'encontre de la COSY'S CADET à la somme 172. 045, 74 Euros, (correspondant au préjudice résultant de la privation de jouissance de ces biens subie par les époux X... et au préjudice moral en résultant),
- Dire que sera inscrite au passif de la liquidation de la société COSY'S CADET la créance de Monsieur Renaud X... et Madame Marie-Claire X... fixée au montant de 172. 045, 74 Euros,
- Condamner la société SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion à payer à Monsieur Renaud X... et Madame Marie-Claire X... la somme totale de 307. 045, 74 Euros (correspondant au préjudice résultant de la privation de jouissance de ces biens subie par les époux X... et à l'indemnisation de la chance perdue d'éviter un investissement désastreux), dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 Euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai,
- Dire que les sommes au paiement duquel sera condamnée la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir, valant reconnaissance de la renonciation de Monsieur Renaud X... et Madame Marie-Claire X... à obtenir la nullité de la vente en date du 08 septembre 2006, au Service de la Publicité Foncière de PARIS 3 en marge des enregistrements de l'assignation ayant initié la présente procédure no 2013 D No 4071 Volume : 2013 P No 2522 et no 2013 D No 4072 Volume : 2013 P No 2523, aux frais de la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion,
- Débouter la Selurl Depreux Sebastien, es qualités de liquidateur de la société JPB PROMOTION, la Selurl Depreux Sebastien, es qualités de liquidateur de la société COSY'S CADET, et la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion de l'ensemble de leurs prétentions,
- Condamner la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion à verser à Monsieur Renaud X... et Madame Marie-Claire X... la somme de 18. 000, 00 Euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; ».
Vu les conclusions du 17 juillet 2015 de la Selurl Depreux Sebastien es qualités de liquidateur de la société JPB Promotion et de liquidateur de la société Cosy'S Cadet par lesquelles elle demande à la cour de :
«- Confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 08 janvier 2015 en ce qu'il a débouté les Epoux X... de leurs demandes formulées à l'encontre de la Selurl Depreux Sebastien es qualité de liquidateur de JPB PROMOTION
-Infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 08 janvier 2015 pour le surplus, et en conséquence :
- Dire que la société COSY'CADET n'est tenue qu'au versement d'une indemnité d'occupation du fait du refus des Epoux X... de signer un contrat de bail, et que cette indemnité ne peut être égale au montant du loyer prévu dans le projet de bail,
- Fixer le montant de la créance des Epoux X... à l'encontre de la liquidation de la société COSY'S CADET à l'euro symbolique »
- Débouter les époux X... de toutes leurs demandes ; ».
Vu les conclusions du 17 juillet 2015 de la SCP Pantou Carion par lesquelles elle demande à la cour de :
« débouter les époux X... des demandes formées à l'encontre de la scp Pantou Carion, et de condamner les époux X... à leur payer la somme de 10 000 euros eu titre de l'article 700 du code d e procédure civile ».
SUR CE
LA COUR
Considérant que les époux X..., souhaitant réaliser un investissement immobilier spéculatif dans le cadre d'une opération de défiscalisation conclue en considération du régime fiscal spécifique applicable au loueur en meublé professionnel, ont suivant acte authentique de vente reçu le 8 septembre 2006 par M. Dominique Z..., notaire à Valenciennes, acquis de la société ICR, devenue la société JB Promotion, le lot no 215, local à usage de bureau situé dans le bâtiment B ainsi que le lot 150, un parking situé dans le bâtiment de l'état de division d'un immeuble sis 7, rue Cadet àParis9ème moyennant paiement des prix respectifs de 282 450 euros et de 27 700 euros ;
Sur les demandes formées par les époux X... à l'encontre de la selurl Depreux Sébastien es qualités de liquidateur de la société Cosy's Cadet
Considérant que c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que la société Cosy'S Cadet a occupé sans droit ni titre les lots litigieux appartenant aux époux X... pour une période du 8 octobre 2008 au 22 janvier 2014 et fixé à la somme de 120 450 euros le préjudice subi par les époux X... au titre de privation de jouissance, cette somme correspondant au montant des loyers perçus sur cette période par la société Cosy'S Cadet qui a loué ces lots sans aucune autorisation de leurs propriétaires et sans leur reverser les loyers perçus ; que c'est également par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont fixé à 10 000 euros le montant du préjudice moral des époux X... imputable à ce comportement fautif de la société Cosy's Cadet ; qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la créance de M. Renaud X... et Mme Marie-Claire Y...épouse X... au passif de la liquidation judiciaire la société Cosy's Cadet à la somme de 130 450 euros et de débouter M. Renaud X... et Mme Marie-Claire Y...épouse X... du surplus de leurs demandes formées à l'encontre de la selurl Deprueux Sébastien es qualités de liquidateur judicaire de cette société ;
Sur les demandes formées par les époux X... à l'encontre de la selurl Depreux Sébastien es qualités de liquidateur de la société JPB Promotion
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté les époux X... de leurs demandes en dommages et intérêts formées l'encontre de la selurl Depreux Sébastien es qualités de liquidateur de la société JPB Promotion ; qu'il sera ajouté que les appelants ne démontrent l'existence d'aucune faute de la société JPB Promotion qui aurait un lien de causalité avec le préjudice de jouissance allégué, alors même que cette société leur avait proposé un bail qu'ils ont refusé de signer ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point ;
Sur les demandes formées par les époux X... à l'encontre la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion
Considérant que les époux X... reprochent au notaire instrumentaire de l'acte authentique litigieux d'avoir manqué à plusieurs reprises à son devoir de conseil et d'information ;
Considérant que pour voir valablement prospérer leurs demandes formées à l'encontre du notaire, il appartient aux époux X... de rapporter la preuve des fautes alléguées contre le notaire, la réalité des préjudices allégués et un lien de causalité directe entre les fautes et les préjudices allégués ;
Considérant que les époux X... reprochent au notaire d'avoir commis une faute en ne s'enquérant pas lors de la réitération par acte authentique de la vente litigieuse de la concrétisation de la signature concomitante d'un bail commercial alors que dans deux actes sous seing privé intitulés " Protocole d'accord de compromis de vente " signé le 16 février 2006, par les époux X..., il était stipulé une clause prévoyant une indivisibilité entre la vente consentie aux époux X... et la régularisation d'un bail ;
Considérant que les époux X..., au titre des fautes reprochées au notaire, réclament à ce dernier de leur verser « la somme totale de 307 045, 74 euros correspondant au préjudice résultant de la privation de jouissance de ces biens et à l'indemnisation de la chance perdue d'éviter un investissement désastreux » ;
Mais considérant, à supposer que la faute du notaire soit établie, que les époux X... ne démontrent pas de lien de causalité direct entre cette faute et les préjudices allégués, procédant par voie d'affirmation étayée d'aucun élément précis et circonstancié ; qu'il sera observé que les époux X... sont particulièrement mal fondés à demander réparation au notaire du préjudice de jouissance allégué dès lors que ce sont eux qui ont expressément refusé, sans raison pertinente avérée, de conclure le contrat de bail avec la société Cosy's Cadet qui exploitait les autres lots de la résidence litigieuse et dès lors qu'ils ont laissé cette dernière exploiter leurs lots pendant plusieurs années sans aucune réaction ; qu'enfin le caractère prétendument « désastreux » de l'investissement spéculatif des époux X... n'est pas davantage démontré, étant observé qu'ils ont revendu les biens litigieux moyennant le prix de 382 000 euros, soit pour un prix nettement supérieur au prix d'acquisition ;
Considérant qu'au regard de ces éléments, et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;
Considérant qu'il convient d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir, valant reconnaissance de la renonciation de Monsieur Renaud X... et Madame Marie-Claire X... à obtenir la nullité de la vente en date du 08 septembre 2006, au Service de la Publicité Foncière de PARIS 3 en marge des enregistrements de l'assignation ayant initié la présente procédure no 2013 D No 4071 Volume : 2013 P No 2522 et no 2013 D No 4072 Volume : 2013 P No 2523, aux frais des époux X... ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris.
Rejette toute autre demande.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Ordonne la publication de l'arrêt à intervenir, valant reconnaissance de la renonciation de Monsieur Renaud X... et Madame Marie-Claire X... à obtenir la nullité de la vente en date du 08 septembre 2006, au Service de la Publicité Foncière de PARIS 3 en marge des enregistrements de l'assignation ayant initié la présente procédure no 2013 D No 4071 Volume : 2013 P No 2522 et no 2013 D No 4072 Volume : 2013 P No 2523, aux frais des époux X....
Condamne les époux X... au paiement des dépens d'appel.
Le Greffier, La Présidente,