Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 20 JANVIER 2017
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 18593
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 02515
APPELANTS
Madame Claire Hélène X...née le 26 Octobre 1957 à Paris (75012)
demeurant ...
Représentée par Me Christophe PACHALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0066
Assistée sur l'audience par Me Pierre BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ BENAMARA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0215
Monsieur Claude Y...né le 19 Juin 1946 à Paris 16ème (75016)
demeurant ...
Représenté par Me Christophe PACHALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0066
Assisté sur l'audience par Me Pierre BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ BENAMARA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0215
INTIMÉS
Monsieur JEAN NOEL Z...né le 27 Décembre 1959 à PARIS
et
Madame NADINE A...épouse Z...née le 13 Août 1960 à PARIS
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Alain SCHAFIR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0186
SARL CLASSIC EUROPEAN REAL ESTATE Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 54 rue de Paradis-75010 PARIS
Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
Assistée sur l'audience par Me Gérard FASSINA de la SELARL SELARL GERARD FASSINA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0587
SA SOCIETE GENERALE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. No SIRET : B 5 52 120 222
ayant son siège au 29 boulevard Haussmann-75009 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Magali TARDIEU-CONFAVREUX de l'ASSOCIATION TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R010, substituée sur l'audience par Me Elie AZEROUAL de l'ASSOCIATION TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R010
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Mme Claire X...est locataire de locaux d'habitation consistant en un appartement de quatre pièces situé dans un immeuble sis 108 rue Vieille du Temple à Paris 3ème ainsi qu'une cave, suivant contrat de bail du 1 décembre 1996,
L'immeuble a été acquis le 5 août 2004 par la société Classic European Real Estate (ci-après société CERE) qui a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, l'appartement loué à Mme X...étant désigné sous le lot No 25 et la cave sous le lot No 74.
Le 12 mai 2005, la société Cere a délivré à Mme Claire X...un premier congé pour vente pour le 30 novembre 2005, avec offre de vente pour un prix de 686. 080 €, lequel a été annulé par jugement du tribunal d'instance de PARlS du 3ème arrondissement en date du 5 mars 2007, pour non-respect des dispositions de l'accord collectif de location relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation en date du 6 juin 1998 (vente à la découpe de plus de 10 lots).
Le bail de Madame Claire X...a donc été reconduit pour une nouvelle durée de 6 années, soit jusqu'au 30 novembre 2011.
Dans ces conditions, la société Cere a consenti une promesse unilatérale de vente, le 14 décembre 2007, au profit de Monsieur Jean-Noël Z...et de Nadine Z...(les époux Z...) portant sur le bien immobilier loué à Madame Claire X.... La durée de validité de la promesse expirait au plus tard le 30 mars 2011.
Par décision du 29 juillet 2009, la ville de Paris a exercé son droit de préemption sur le bien immobilier litigieux.
Les époux Z...ont sollicité l'annulation de la décision de préemption de la ville de PARIS devant le tribunal administratif de PARIS. Ils ont également recherché l'annulation de la vente consentie à la Régie immobilière de la ville de PARIS, le 5 octobre 2009, considérant que la présence de logements sociaux dans l'ensemble immobilier allait dévaluer le bien qu'ils possédaient déjà et celui qu'ils souhaitaient acquérir. Par jugement du 10 février 2011, leurs recours ont été rejetés. Ils ont interjeté appel de ces jugements.
Malgré cette décision du tribunal administratif, les époux Z...ont, le 8 mars 2011 adressé à la société Cere un courrier par lequel ils notifiaient leur décision d'acquérir les lots 25 et 74 de l'immeuble sis, 108, rue Vieille du Temple-75003 PARlS et d'interjeter appel du jugement du tribunal administratif.
Dans ces conditions, la société Cere a fait délivrer aux consorts X...-Y...un second congé pour vente, le 25 mai 2011 pour le 30 novembre 2011 avec offre de vente pour un prix de 675. 000 €. Ce congé mentionnait notamment les dispositions de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, aux termes desquelles si la vente n'a pas été réalisée dans le délai de quatre mois à compter de l'acceptation du locataire soumise à la condition d'obtention d'un prêt, ladite acceptation est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre l'occupation.
Mme Claire X...et Monsieur Claude Y...ont accepté l'offre de vente par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juin 2011 en indiquant avoir recours à un prêt.
Le prêt immobilier, nécessaire à l'opération, a été accordé par la Société Générale le 19 septembre 2011. L'offre de prêt a été acceptée par Madame Claire X...et Monsieur Claude Y..., le 4 octobre 2011.
La cour administrative d'appel de Paris, par arrêt du 11 mai 2012 a annulé la décision de préemption du 29 juillet 2009 de la ville de Paris.
A la suite de cette décision les époux Z...ont adressé le 22 mai 2012 un courrier à la société Cere lui notifiant cette décision, en vue de régulariser la vente.
Ensuite du refus de la société Cere de régulariser la vente, ils ont fait assigner cette dernière devant le tribunal de grande instance de Paris notamment en perfection de cette vente. Ils ont également assigné en intervention forcée les consorts X...Y...pour notamment se voir déclarer inopposable le congé avec offre de vente délivré le 25 mai 2011 par la société Cere aux consorts X...-Y.... Les consorts X...ont quant à eux fait assigner en intervention forcée la société Générale et notamment conclu à la perfection de la vente mais à leur profit.
Vu le jugement rendu le 20 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Paris qui notamment :
- Rejette la demande des époux Z...tendant à voir déclarer parfaite la vente de l'appartement de quatre pièces, d'une surface de 100, 90 m2, sis, 108, rue Vieille du Temple à PARIS (3éme), ainsi que d'une cave,
- Déclare par conséquent irrecevables, faute de qualité et d'intérêt à agir, les demandes des époux Z...présentées à l'encontre des consorts X...-Y...,
- Rejette la demande principale des consorts X...-Y...en vue de voir déclarer parfaite la vente du bien immobilier précité,
- Accueille la demandes subsidiaire des consorts Y...et en conséquence :
- prononce la nullité de congé délivré à Madame Claire X..., le 25 mai 2011,
- constate la reconduction du bail de Madame Claire X...à compter du 1er décembre 2011 pour une durée de 6 années,
- Rejette l'ensemble des demandes de dommages et intérêts présentées par les consorts X...-Y...à l'encontre de la société Cere,
- Rejette l'ensemble des demandes présentées par les consorts X...-Y...à l'encontre de la Société Générale.
Vu l'appel des consorts X...-Y...et leurs conclusions du 26 octobre 2016 par lesquelles ils demandent notamment à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Madame et Monsieur Z...de leur demande de réalisation de la vente à leur profit,
- L'infirmer pour le surplus,
A titre principal
-dire parfaite la vente intervenue entre la SARL Classic EUROPEAN REAL ESTATE et Madame X...et Monsieur Y...portant sur les lots no 25 et 74 de la section AL 17, 608 rue Vieille du Temple Paris 3e pour un prix de 675000 euros, l'accord des parties devant être fixé à la date d'acceptation du prêt soit au 4 octobre 2011,
- Dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente entre les parties dans les termes du projet du 13 octobre 2011,
- Enjoindre à la Société Générale de remettre entre les mains du notaire des acquéreurs la somme de 480000 euros sous quinze jours à compter de la signification de la décision à
intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- Condamner solidairement la SARL Classic European Real Estate et la Société Générale, au paiement d'une somme équivalent au montant total des sommes versées par les demandeurs à la SARL Classic European Real Estate au titre de l'occupation du logement depuis le 28 octobre 2011 et jusqu'à la réalisation du transfert de propriété,
Subsidiairement
-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le congé délivré à Madame X...et Monsieur Y..., le 27 mai 2011,
- Dire et juger que leur bail est reconduit à compter du I décembre 2011 pour une durée de six années aux clauses et conditions antérieures.
Vu les conclusions du 28 octobre 2016 de la société Cere par lesquelles elle demande notamment à la cour de :
- Débouter les consorts X...Y..., les époux Z...et la Société Générale de toutes leurs demandes, dirigées contre Cere, les disant mal fondés,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a :
- Rejeté la demande des époux Z...à l'encontre de la société Cere en vue de voir déclarer parfaite la vente de l'appartement de quatre pièces, d'une surface de 100, 90 m2, sis 108, rue Vieille du Temple à PARIS ainsi que d'une cave,
- Rejeté la demande principale des consorts X...-Y...en vue de voir déclarer parfaite la vente du bien immobilier précité,
En conséquence
A l'égard des consorts X...Y...à titre principal :
- Dire que les consorts X...Y...ont accepté l'offre de vente le 30/ 06/ 11 mais n ont pas signé l'acte authentique de vente dans le délai légal,
- Dire que les consorts X...Y...ont accepté l'offre de vente le 30/ 06/ 11 dans le but essentiellement spéculatif de réaliser une plus-value à court terme dans le cadre d'un achat pour la revente dans le délai de 12 mois, et non pour l'acquisition de leur résidence principale pour s'y maintenir, en fraude à la loi no 089-462 du 6/ 07/ 89,
- Dire que l'acceptation par les consorts X...Y...de l'offre de vente est nulle le plein droit et que le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 30/ 11/ 11,
Subsidiairement
-Dire que la vente n'est pas parfaite,
Très subsidiairement
-Dire que la demande de réalisation de la vente est mal fondée,
En tout état de cause
A l'égard des époux Z...:
- Dire que faute pour les époux Z...d'avoir valablement levé l'option dans le délai contractuel du 30/ 03/ 11 avec paiement du prix et de frais de la vente, l'annulation de la décision de préemption n'a pas eu pour effet de faire revivre ou de prolonger les effets d'une promesse de vente, irrémédiablement devenue caduque le 30/ 03/ 11 par la persistance à cette date d'une décision de préemption régulière,
- Dire mal fondée la demande en réalisation de la vente formée par ces derniers
-Condamner les époux Z...à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,
Sur la nullité du congé
-Infirmer le jugement en ce qu'il a annulé le congé délivré le 25 mai 2011 à Mme X...et constaté la reconduction de son bail à compter du l,/ 12/ 11 pour une durée de 6 années.
En conséquence
-Dire valable ce congé,
- Ordonner l'expulsion des consorts X...Y..., et de tous occupants de leur chef, des en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard,
- Condamner les consorts X...Y...au paiement d'une somme mensuelle de 1. 849, 28 € luit cent quarante neuf euros et vingt huit cts) à titre d'indemnité d'occupation, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la des clefs, outre la somme de 30. 000 € à titre de dommages et intérêts.
Vu les conclusions du 19 octobre 2016 des époux Z...par lesquelles ils demandent notamment à la cour :
- D'infirmer le jugement entrepris et statuant de nouveau de dire parfaite la vente conclue entre ces derniers et la société Cere,
- Condamner la société Cere à lui payer la somme de 200 000 euros pour résistance abusive,
- A titre subsidiaire, si leurs demandes étaient rejetées, de condamner la société Cere à lui payer la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts, déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la société Cere.
Vu les conclusions du 9 février 2015 de la société Générale par lesquelles elle demande, notamment, à la cour de confirmer le jugement entrepris.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 3 novembre 2016.
Vu les conclusions de procédure du 14 novembre 206 des consorts X...Y...tendant à voir ordonner le révocation de l'ordonnance de clôture.
Vu les conclusions de procédure du 16 novembre 2016 de la société Cere s'opposant à cette demande.
Vu les conclusions de procédure du 16 novembre 2016 des époux Z...s'opposant à cette demande.
SUR CE
LA COUR
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
Considérant que les appelants, ne justifiant d'aucune cause grave au sens des dispositions de l'article 784 du code de procédure civile survenue après l'ordonnance de clôture, seront déboutés de leur demande de révocation de ladite ordonnance, étant observé que les pièces communiquées par les parties adverses l'ont été antérieurement à l'ordonnance et dans un délai suffisant de nature à permettre aux consorts X...Y...de réagir utilement ;
Sur les demandes des époux Z...tendant à voir déclarer parfaite la vente de l'appartement de quatre pièces, d'une surface de 100, 90m, sis, 108, rue Vieille du Temple à PARIS (3éme), ainsi que d'une cave
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Considérant que la société Cere a consenti une promesse unilatérale de vente, le 14 décembre 2007, au profit de Monsieur Jean-Noël Z...et de Nadine Z...portant sur le bien immobilier loué à Madame Claire X...sis 108 rue Vieille du Temple à Paris, Paris 3, la durée de validité de la promesse expirant au plus tard le 30 mars 2011.
Considérant par ailleurs que, la promesse litigieuse prévoit une clause intitulée « Mode de Réalisation de la promesse de vente » aux termes de laquelle la « réalisation de la promesse aura lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque ou par virement dans le délai ci-dessus … A défaut de signature de l'acte authentique de vente dans ce délai, la réalisation pourra avoir lieu sur l'offre faite par lettre recommandée avec avis de réception, le cachet de la poste faisant foi, au plus tard le dernier jour dudit délai sous peine de forclusion. Toutefois pour être valable, cette offre devra être précédée ou accompagnée du versement entre les mains du notaire chargé de la vente de la somme correspondante au prix stipulé payable comptant sous déduction éventuelle de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation de la présente promesse et des deniers empruntés pour financer le prix et les frais le cas échéant … »
Considérant que les époux Z...ne justifient pas avoir levé l'option conformément aux modalités prévues par la promesse litigieuse avant le délai d'expiration de la promesse, ni que cette promesse se serait réalisée dans le délai prévu contractuellement ; qu'il sera notamment observé que les époux Z...ne versent aux débats aucune offre de leur part faite au promettant, dans le délai prévu contractuellement, de réaliser la vente aux conditions convenues, étant rappelé qu'aux termes des clauses contractuelles, qui font la loi des parties, cette offre devait, pour être valable et efficace, être accompagnée du versement du prix et des frais, la signature de l'acte de vente devant intervenir au plus tard dans les 15 jours suivant celle-ci ; que par ailleurs, il n'est versé aux débats aucune pièce établissant que les parties auraient convenu de proroger le délai de réalisation de la promesse unilatérale telle que fixée dans cet acte ; qu'enfin, les époux Z...sont mal fondés à exciper d'une mauvaise foi de la société Cere dans l'exécution de la promesse unilatérale de vente pour prétendre que cette dernière serait mal fondée à invoquer leur défaillance dans la levée de l'option dès lors que la levée de l'option relevait de leur seule responsabilité et qu'il n'est nullement démontré que les agissements allégués à l'encontre de la société Cere faisaient obstacle à cette levée d'option ; qu'au regard de ces éléments, et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande des époux Z...tendant à voir déclarer parfaite la vente de l'appartement de quatre pièces, d'une surface de 100, 90 ml, sis, 108, rue Vieille du Temple à PARIS (3éme), ainsi que d'une cave ; qu'ils seront également, en conséquence, déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts formées pour résistance abusive à l'encontre de la société Cere ;
Considérant que les époux Z...ne caractérisant aucune faute de la société Cere lui ayant causé un préjudice, ils seront déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de cette dernière ;
Sur la demande de la société Cere tendant à voir condamner les époux Z...à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation
Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile qu ‘ « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait » ;
Considérant qu'en application de ces dispositions, il convient de déclarer irrecevable la demande de la société Cere au titre de l'indemnité d'immobilisation dès lors que cette demande constitue en appel de nouvelles prétentions et dès lors que ces prétentions ne visent pas à opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ;
Sur la demande des consorts X...Y...tendant à voir dire parfaite la vente intervenue entre la SARL Classic European Real Estate et Madame X...et Monsieur Y...portant sur les lots no 25 et 74 de la section AL 17, 608 rue Vieille du Temple Paris 3e
Considérant qu'il ressort des dispositions 15- II de l'article la loi du 6/ 7/ 1989, dans sa rédaction applicable à l'espèce, que : « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi no65-5 57 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ¿ des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un de ¿ lai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son Intention de recourir a un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation... »
Considérant que la société Cere a le, 25 mai 2011, adressé à Mme Claire X...un congé aux fins de vente du logement qu'elle occupait, en application des dispositions susvisées ; que les consorts X...-Y...ont accepté, le 30 juin 2011, l'offre de vente, en indiquant qu'ils auraient recours à un prêt ; que c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que la vente n'avait pas été signée dans le délai légal prévu à l'article 15- II de la loi susvisée et que les consorts Y...X...-Y...sont ainsi déchus de leur droit d'acquérir l'appartement litigieux, étant observé que les consorts X...-Y...ne justifient pas avoir accompli toutes les diligences qui leur incombaient, (en particulier celles tenant à la réunion des fonds nécessaires pour s'acquitter du paiement du prix de vente) pour réaliser la vente dans le délai de 4 mois prévu par les dispositions susvisées ; qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande des consorts X...Y...tendant à voir dire parfaite la vente intervenue entre la SARL Classic European Real Estate et Madame X...et Monsieur Y...portant sur les lots no 25 et 74 de la section AL 17, 608 rue Vieille du Temple Paris 3e ;
Sur la demande des consorts X...Y...tendant à voir prononcer la nullité du congé délivré à Madame Claire X..., le 25 mai 2011
Considérant que lors de la délivrance le 25 mai 2011, à Mme Claire X...d'un congé aux fins de vente du logement qu'elle occupait, en application des dispositions de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, la société Cere avait déjà consenti une promesse unilatérale de vente, le 14 décembre 2007, au profit de Monsieur Jean-Noël Z...et de Nadine Z...(les époux Z...) portant sur le bien immobilier loué à Madame Claire X...sis 08 rue Vieille du Temple à Paris, Paris 3, la durée de validité de la promesse expirant au plus tard le 30 mars 2011 ;
Considérant qu'en omettant d'informer Mme X..., lors de la délivrance du congé, de l'existence de cette promesse unilatérale de vente et des différentes procédures judiciaires qui sont nées à l'occasion de l'exécution de cette promesse unilatérale de vente et qui étaient toujours en cours lors de la délivrance de ce congé, la société Cere a manqué gravement à son obligation de renseignement et de loyauté à l'égard de Mme X..., la connaissance de ces éléments étant déterminante pour permettre à cette dernière d'apprécier l'ensemble des conditions essentielles de l'offre de vente et d'en tirer les conséquences appropriées ; qu'au regard de ces éléments, et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du congé délivré à Mme X... ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté les consorts X...Y...de leurs demandes en dommages et intérêts ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture.
Déclare irrecevable la demande de la société Cere tendant à voir condamner les époux Z...à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Condamne la société Cere au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,