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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 08 JUIN 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/03658
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 MARS 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
No RG 10/00489
APPELANTS :
Monsieur Jean X...
né le [...] à Agonac (24000)
de nationalité Française
[...]
représenté par Me Florent ESQUIROL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Madame Danièle Z... épouse X...
née le [...] à Alger (99)
de nationalité Française
[...]
représentée par Me Florent ESQUIROL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
INTIMES :
Monsieur Laurent A...
de nationalité Française
[...]
représenté par Me Sarah HUOT substituant la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Madame Chrystelle C...
de nationalité Française
[...]
représentée par Me Sarah HUOT substituant la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 04 Avril 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 AVRIL 2017, en audience publique, Madame Caroline CHICLET Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON
en présence de Madame Manon DACHARY, greffier stagiaire
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**********
EXPOSE DU LITIGE :
Jean X... et Danièle Z... son épouse sont propriétaires d'une parcelle située sur la commune d'[...] (66) constituant le lot numéro 1 du lotissement [...] et voisine de celle appartenant à Laurent A... et Chrystelle C... qui constitue le lot 2 du même lotissement.
Reprochant à leurs voisins d'avoir édifié une construction en limite séparative de leurs fonds en contravention avec les règles du lotissement, les époux X... ont fait citer les consorts A... C... le 20 janvier 2010 devant le tribunal de grande instance de Perpignan en démolition de l'ouvrage litigieux et en réparation de leurs préjudices.
Une expertise a été ordonnée par le juge de la mise en état et l'expert D... a déposé son rapport le 13 février 2013.
Par jugement contradictoire en date du 20 mars 2014 ce tribunal a :
- dit que les époux X... ne démontrent pas que le garage a été réalisé en violation du cahier des charges ou du règlement du lotissement ou du PLU ;
- débouté les époux X... de leur demande de démolition ainsi que de leur demande subsidiaire de dommages-intérêts ;
- débouté les époux X... de leur demande relative à la non-conformité des clôtures et plantations ;
- invité les défendeurs à entretenir la hauteur des bambous à deux mètres maximum ;
- autorisé les consorts A... C... à pénétrer sur le fonds X... pour procéder au crépi du garage à charge pour eux d'aviser leurs voisins de la date des travaux et de les en informer un mois à l'avance ;
- débouté les consorts A... C... de leurs demandes de suppression du remblai et de leur demande de dommages-intérêts
- ordonné l'exécution provisoire ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamné les époux X... aux dépens incluant les frais d'expertise.
Les époux X... ont relevé appel de ce jugement le 15 mai 2014 à l'encontre de toutes les parties.
Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 18 décembre 2014 ;
Vu les conclusions des consorts A... C... remises au greffe le 7 juin 2016 ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 4 avril 2017 ;
MOTIFS :
Sur la demande de démolition ou de réduction du garage :
Les appelants critiquent le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de démolition du garage implanté en limite séparative. Ils forment à nouveau cette demande de démolition ou de réduction sur le fondement de l'article 1143 du Code civil en invoquant à titre principal le non respect du règlement et du cahier des charges du lotissement et, à titre subsidiaire, un trouble anormal du voisinage.
La construction du garage en limite séparative a été autorisée par un arrêté de permis de construire délivré le 20 juin 2007 et devenu définitif après le rejet du recours des époux X... par la cour administrative d'appel de Marseille dans son arrêt en date du 17 décembre 2010.
Contrairement à ce que laissent entendre les appelants, il est indifférent que l'arrêté de permis de construire modificatif des consorts A... C... ait été annulé par le tribunal administratif de Montpellier le 21 avril 2011 puisque ce permis modificatif annulé portait sur la construction d'une pièce habitable au-dessus de la salle-de-bain (qui a finalement été autorisée par un nouvel arrêté du 2 janvier 2012) et nullement sur l'édification du garage litigieux.
La construction litigieuse étant conforme à l'arrêté de permis de construire du 20 juin 2007 devenu définitif, les appelants ne peuvent invoquer la méconnaissance d'une prescription d'urbanisme prévue dans le règlement du lotissement (article 2.7) pour solliciter sa démolition sauf si les colotis ont manifesté leur intention non équivoque de la contractualiser.
Or, une telle intention n'est pas démontrée en l'espèce, la mention insérée dans le cahier des charges selon laquelle "les règles de construction résultent de l'application du règlement approuvé du lotissement dans les limites fixées à l'article L.315-2-1 du Code de l'urbanisme" ne suffisant pas, en l'absence d'autres éléments, à conférer à l'article 2.7 du règlement une nature contractuelle.
Par ailleurs, selon le paragraphe du cahier des charges consacré à la "forme des lots et au mesurage", ceux-ci sont vendus tels qu'ils figurent au plan parcellaire annexé à l'acte de vente liant les deux parties.
Cette même clause décrit ensuite la nature des informations contenues dans ce plan parcellaire à savoir la contenance exacte, la SHON affectée en précisant qu'il contiendra "en outre les données relative à l'implantation de la construction elle-même comme indiqué précédemment".
Mais, malgré ce renvoi à ce qui aurait été "indiqué précédemment", aucune clause du cahier des charges ne traite des données d'implantation des constructions ainsi que l'a justement relevé le premier juge.
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, cette clause du cahier des charges, consacrée exclusivement à la forme et au mesurage des lots et qui renvoie à une stipulation inexistante du cahier des charges concernant les données d'implantation de la construction, ne peut avoir eu pour effet de contractualiser les données d'implantation des constructions figurant dans ledit plan.
Enfin, et ainsi que l'a justement relevé l'expert judiciaire D..., le garage litigieux ne génère aucune perte d'ensoleillement sur la piscine ou la terrasse du fonds X... et ne crée qu'une faible ombre portée sur le bas du mur pignon de leur garage ce dont il ne résulte aucun trouble excédent les inconvénients normaux du voisinage s'agissant d'une pièce non habitable située au sein d'un lotissement construit dans une zone de la commune en pleine urbanisation (photos 3 du rapport).
Et la présence du garage en limite séparative ne prive, en aucun cas, les époux X... d'une vue sur leur passage et leur parking ainsi que l'expert judiciaire l'explique en page 29 du rapport.
L'implantation du garage A... C... en limite séparative ne crée donc aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage aux époux X... contrairement à ce qu'ils soutiennent à tort.
Le garage ayant été édifié en limite séparative conformément au permis de construire devenu définitif et la preuve d'une violation des stipulations du cahier des charges ou d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage n'étant pas rapportée, la demande de démolition ou de réduction des époux X... doit être rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de démolition ou de réduction de la maison :
Les époux X... font valoir que la maison des consorts A... C... a été implantée à moins de 4 mètres de la limite séparative en violation des règles de prospect imposées et qu'ils sont bien fondés à en demander la démolition ou la réduction sur le fondement de l'article 1143 du Code civil (page 24 des écritures).
L'expert judiciaire a constaté, après mesurage, que la construction principale des consorts A... C... était implantée à moins de 4 mètres de la limite séparative du fonds X... (entre 3,78 et 3,81 m) en méconnaissance des prescriptions du permis de construire délivré le 20 juin 2007 et du plan de masse annexé qui exigeaient le respect d'un prospect de 4 mètres conforme à l'article 2.7 du règlement du lotissement approuvé le 12 août 2005.
Ce défaut de retrait de 20 cm constitue une violation du permis de construire et de l'article 2.7 du règlement du lotissement en vigueur au jour de la construction et non un manquement aux stipulations du cahier des charges, celui-ci n'ayant pas contractualisé les données relatives à l'implantation des constructions contenues dans le plan parcellaire ainsi que cela a été expliqué dans les motifs précédents.
Outre que leur prétention ne peut être accueillie sur le fondement invoqué de l'article 1143 du Code civil dès lors que le défaut d'implantation reproché procède d'une violation de la loi et du permis de construire et non d'un manquement contractuel des intimés à leur égard, les époux X... n'expliquent pas, en toute hypothèse, en quoi ce défaut de retrait de 20 cm par rapport à la limite séparative leur causerait un préjudice personnel de nature à justifier la démolition ou la réduction de la construction illicite ainsi que l'avait déjà fait remarquer justement le premier juge.
Ils seront par conséquent déboutés de leur prétention de ce chef et le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la demande indemnitaire des époux X... :
Les époux X... ne démontrant pas l'existence d'une faute, d'un trouble ou d'un préjudice en lien avec l'implantation du garage ou de la maison, ils seront déboutés de leur demande indemnitaire de 20.000 € et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande des époux X... au titre de la perte de valeur :
Les époux X... concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande indemnitaire et ils réclament la condamnation des consorts A... C... à leur payer la somme de 90.525 € en compensation de la moins value subie par leur immeuble en raison des défauts d'implantation des ouvrages voisins.
Les consorts A... C... ont implanté leur garage conformément aux prescriptions du permis de construire et sans faute de leur part au regard des stipulations du cahier des charges. Cette construction n'occasionne en outre aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage aux époux X....
Ces derniers ne justifient par ailleurs d'aucun préjudice consécutif au défaut de retrait de 20 cm de la maison des consorts A... C... par rapport à la limite séparative.
Ni l'implantation du garage en limite séparative ni le défaut de retrait de la maison ne sont à l'origine de la prétendue perte de valeur vénale invoquée par les époux X... ainsi que l'a justement considéré l'expert judiciaire qui souligne au contraire, en page 29 de son rapport, la plus value que représente pour le quartier, et donc pour la maison X..., la construction originale et de qualité des consorts A... C... (maison d'architecte).
Et contrairement à ce que font valoir les époux X..., leur maison reste une authentique "4 faces" en l'absence de toute mitoyenneté avec l'immeuble voisin.
Le caractère inesthétique du mur en moellons disparaîtra aussitôt après les travaux d'enduits et de peinture que les consorts A... C... seront autorisés à réaliser.
Les époux X... seront déboutés de leur prétention et le jugement sera confirmé sur ces points.
Sur les autres demandes des époux X... :
1) Sur la demande de démolition des clôtures :
Les époux X... concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de démolition des clôtures qui ne respectent pas la hauteur de 1m30 imposée par l'article 2.11-4 du règlement du lotissement pour celles donnant sur la voie publique.
Cette prescription réglementaire n'a pas été contractualisée dans le cahier des charges puisque, dans le chapitre consacré au rappel des règles relatives à la construction, il est renvoyé au règlement du lotissement s'agissant des clôtures.
Il appartient par conséquent aux époux X..., qui se prévalent d'une infraction aux règles d'urbanisme, de démontrer le préjudice personnel que cette violation leur occasionne.
Or, ainsi que l'a justement considéré le premier juge, les époux X... ne démontrent pas subir un quelconque préjudice du fait de l'excès de hauteur de la clôture donnant sur la voie publique.
Ils seront déboutés de cette demande et le jugement sera confirmé sur ce point.
2) Sur la demande d'arrachage des bambous :
Les époux X... concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'arrachage de la haie de bambous et demandent à la cour de condamner les consorts A... C... à y procéder, celle-ci étant implantée en limite de propriété.
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, aucune disposition du règlement du lotissement ou du cahier des charges ne traite des distances d'implantation des plantations.
C'est donc à l'aune de la loi que la distance d'implantation de la haie de bambous doit être examinée.
Les consorts A... C... reconnaissent avoir planté leur haie de bambous à 0,60 cm de la limite séparative.
Cette distance est insuffisante car, bien qu'il s'agisse d'une graminée, la tige du bambou dépasse les deux mètres de hauteur dans le cas présent ce qui permet d'assimiler cette plante particulière, à la croissance très rapide et aux rhisomes envahissants, aux arbres, arbustes et arbrisseaux visés par l'article 671 du Code civil contrairement à ce que soutiennent les intimés.
S'agissant d'une plantation de plus de deux mètres de hauteur (photographies versées au dossier), elle doit être arrachée afin de respecter la distance de deux mètres prévue par l'article précité.
Il sera donc fait droit à la demande des époux X... et les consorts A... C... seront condamnés à arracher la haie de bambous implantée à 60 cm de la limite séparative avec le fonds X... dans le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant un mois.
Sur les demandes des consorts A... C... :
1) Sur la servitude de tour d'échelle :
Les consorts A... C... seront autorisés à passer sur le fonds des époux X... pour procéder aux travaux d'enduit et de crépi du mur de leur garage à charge pour eux d'aviser leurs voisins de la date et de la durée prévisible des travaux par lettre recommandée avec avis de réception plus d'un mois avant le démarrage des travaux et hors périodes de vacances scolaires.
Afin d'assurer l'exécution de cette servitude de tour d'échelle, nécessaire pour assurer l'étanchéité du garage, elle sera assortie d'une astreinte de 200 € par refus opposé par les époux X... et constaté par un huissier de justice.
2) Sur la demande de suppression des remblais :
Les consorts A... C... demandent à la cour de condamner les époux X... à supprimer les remblais de 60 cm à 80 cm de hauteur réalisés en violation de l'article 2.1 du règlement du lotissement.
L'expert judiciaire a relevé que les deux fonds X... et A... C... avaient été remblayés de manière importante en violation des dispositions du règlement et du PPRI (pages 21 et 29 du rapport).
Il s'agit de manquements aux prescriptions d'urbanisme qui requièrent la preuve d'un préjudice personnel de la part de celui qui s'en prévaut.
Contrairement à ce qui est soutenu par les consorts A... C..., l'expert judiciaire ne s'est pas prononcé sur la cause des traces d'humidité et de moisissures apparues sur le mur du garage.
Et l'expert d'assurance des intimés (Matmut) a émis plusieurs hypothèses pour expliquer les causes de ce phénomène parmi lesquelles se trouve l'absence d'enduit.
Il n'est donc pas établi avec certitude que le remblai du fonds X... serait la cause des remontées d'humidité sur le mur du garage puisque celles-ci peuvent être dues à l'absence d'enduit.
Les consorts A... C... ne rapportent pas la preuve du préjudice personnel qu'ils invoquent.
L'absence de preuve d'un lien de causalité certain entre la présence de ce remblai et les remontées d'humidité constatées sur le garage doit conduire à rejeter la demande fondée par les consorts A... C... sur le trouble anormal du voisinage.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts A... C... de leur de suppression du remblai.
3) Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive:
Les consorts A... C... ne démontrent pas en quoi les procédures intentées par les époux X... seraient mues par l'intention de leur nuire et ce, d'autant que, depuis le début de cette procédure, la commune a rejeté la demande de permis d'un autre colotis au motif que la construction du garage en limite séparative était prohibée par le plan parcellaire.
Ils seront par conséquent déboutés de leur prétention de ce chef et le jugement sera confirmé sur ce point.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande relative à la non-conformité des plantations et en ce qu'il a invité les défendeurs à entretenir la hauteur des bambous à deux mètres maximum ;
Statuant à nouveau sur ces seuls chefs infirmés ;
Condamne les consorts A... C... à arracher la haie de bambous implantée à moins de deux mètres de la limite séparative du fonds X... dans le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant un mois ;
Y ajoutant,
Dit que, s'agissant de la servitude de tour d'échelle, les consorts A... C... devront prévenir les époux X... de la date et de la durée prévisible des travaux par lettre recommandée avec avis de réception qui leur sera adressée en dehors des périodes de vacances scolaires et plus d'un mois avant le démarrage des travaux et dit que l'autorisation de pénétrer sur le fonds X... sera assortie d'une astreinte de 200 € par refus opposé par les époux X... et constaté par un huissier de justice ;
Condamne les époux X... aux dépens de l'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile et à payer aux consorts A... C..., pris ensemble, la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour leurs frais engagés en cause d'appel ;
Déboute les époux X... de leur demande au titre des frais de constat d'huissier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
CC