Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 11 MAI 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/01074 - No Portalis 35L7-V-B7C-B4ZSE
Décision déférée à la cour : jugement du 10 novembre 2017 -tribunal d'instance de PARIS 7ème - RG no 11-16-000222 et 11-17-000102
APPELANT
Centre communal d'action sociale de la ville de [Localité 1]
établissement public communal,
représenté par son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Agnès LASKAR, avocat postulant au barreau de Paris, toque : C0710
Ayant pour avocat plaidant Me Laura MORE, avocat au barreau de Nice, case : 144
INTIMÉS
Monsieur [I] [W]
né le [Date anniversaire 1] 1934 à [Localité 2] ([Localité 2])
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Marie-Laure BONALDI, avocat postulant au barreau de Paris, toque: B0936
Ayant pour avocat plaidant Me Evelyne FRANÇOIS, avocat au barreau de Paris
Madame [A] [A] épouse [W]
née le [Date anniversaire 2] 1954 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Défaillante
Assignation devant la cour d'appel de Paris, en date du 09 mars 2018, remise à personne
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 16 mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Michel CHALACHIN, président de chambre
Mme Marie MONGIN, conseillère
Mme Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
Arrêt :
-réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, président de chambre et par M. Grégoire GROSPELLIER, greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 22 novembre 1990, le bureau d'aide sociale de la ville de [Localité 1] (devenu le centre communal d'action sociale - CCAS - de la ville de [Localité 1] en 1986) a consenti à M. [I] [W] un bail à usage d'habitation et professionnel pour une durée de six ans tacitement reconductible, à compter du 1er décembre 1990, portant sur un appartement situé [Adresse 2] d'une superficie de 121,70 m2, au rez-de-chaussée gauche.
M. et Mme [W] ont acquis du CCAS, par acte des 26 et 31 décembre 2014, l'appartement situé également [Adresse 2] d'une superficie de 159,40 m2 au rez-de-chaussée droit.
Par acte du 30 mai 2014, le centre communal d'action sociale de la ville de [Localité 1] a fait délivrer à M. [I] [W] et à Mme [A] [A] épouse [W] un congé pour vente à effet au 30 novembre 2014.
Par acte du 20 octobre 2016, M. [W] a fait assigner le CCAS aux fins d'annulation du congé.
Par acte du 2 mai 2017, le CCAS a fait assigner les époux [W] aux fins de validation de ce congé pour vente, d'expulsion, de fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle, de dommages-intérêts.
Par jugement du 10 novembre 2017, le tribunal d'instance de Paris 7ème a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 11-16-222 et 11-17-102 ;
- annulé le congé pour vente délivré le 30 mai 2014 par le CCAS aux époux [W] ;
- constaté que le bail relatif à l'appartement [Adresse 2] est reconduit à compter du 1er décembre 2014 pour une durée de six années ;
- condamné le CCAS à payer à M. [W] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus et toutes autres demandes.
Par déclaration du 3 janvier 2018 et signifiée le 12 mars 2018, le CCAS de la ville de Nice a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions adressées au greffe le 9 octobre 2020, le centre communal d'action sociale de la ville de [Localité 1] demande à la cour de :
- confirmer le jugement du 10 novembre 2017 en ce qu'il a jugé qu'il avait qualité pour délivrer le congé ;
- réformer purement et simplement en tous les autres points le jugement ;
En conséquence :
- débouter M. [W] de l'ensemble de ses contestations ;
- débouter M. [W] de sa demande implicite de question préjudicielle ;
- valider le congé pour vendre délivré le 30 mai 2014 aux époux [W] ;
- dire que les époux [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 octobre 2014 et ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;
- condamner les époux [W] à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 2 290,30 euros à compter du 30 mai 2014 jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner les époux [W] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner les époux [W] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Dans leurs dernières conclusions adressées au greffe le 29 septembre 2020, M. [W] invite la cour à :
A titre principal :
- rejeter les demandes du CCAS en toutes fins qu'elles comportent ;
- constater le droit pour M. [W] de contester la validité du congé qui lui a été délivré le 30 mai 2014 et que le juge peut statuer d'office sur l'irrégularité de fond relative au défaut de pouvoir du bailleur ;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement qui a déclaré le congé délivré le 30 mai 2014 annulé et le bail reconduit à compter du 1er décembre 2014 pour une durée de six années ;
A titre subsidiaire :
- constater l'existence d'une question préjudicielle invoquée implicitement par le CCAS et devant être soumise à la juridiction administrative ;
- statuer ce que de droit sur les suites à donner afin que cette question préjudicielle soit tranchée et en conséquence ordonner le sursis à statuer dans l'attente de la décision administrative ;
A titre tout à fait subsidiaire :
- constater l'irrégularité du congé compte tenu de l'absence d'offre de relogement conformément aux exigences légales applicables ;
- constater que les ressources de M. [W] sont à la date du congé inférieures à 1 fois œ le SMIC de l'époque ;
- ordonner la reconduction du bail à compter du 1er décembre 2014 pour une durée de six années ;
En tout état de cause :
- condamner le CCAS au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2021.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la qualité du CCAS pour délivrer le congé pour vendre
Le tribunal d'instance a jugé que le CCAS avait qualité pour délivrer le congé quand bien même le bail avait été initialement signé avec le bureau d'aide social de la ville de [Localité 1].
M. [W] a abandonné son appel incident sur ce chef dans ses dernières conclusions.
La cour n'examinera donc pas ce grief et confirmera le jugement sur ce point.
Sur la nullité du congé pour défaut de pouvoir
Le tribunal a constaté que le congé pour vendre du 30 mai 2014, à effet du 30 novembre 2014, avait été délivré antérieurement à la délibération du 27 octobre 2015 autorisant la vente de l'appartement, de sorte que ce congé était nul et que les demandes subséquentes devaient être rejetées.
Le CCAS soutient que la nullité pour défaut de pouvoir, en cas de représentation, est une nullité relative. Dès lors, seule la partie représentée pourrait exercer une action en nullité, ce que n'est pas M. [W].
Les époux [W] répliquent que le CCAS n'avait pas le pouvoir pour délivrer le congé, faute d'autorisation préalable par une délibération du conseil d'administration du CCAS. Ils sollicitent dès lors la nullité du congé.
Il résulte de l'article 1-2 de l'arrêté du 13 décembre 2017, relatif à l'auteur du congé, que le congé est délivré au locataire par le bailleur. Lorsque le bailleur est une personne morale, le signataire du congé doit être dûment habilité aux termes d'une délibération. À défaut, le congé est entaché d'une irrégularité de fond affectant sa validité qui peut être soulevée en tout état de cause.
En outre, le congé donné par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception constitue l'acte initial de la mise en oeuvre de la procédure de résiliation du contrat de location. Il participe ainsi du caractère d'acte de procédure de sorte que les nullités qu'il peut encourir sont soumises au régime de celles des actes de procédure, contrairement à ce que prétend le CCAS.
Par conséquent, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief, par application des articles 117 et 119 du code de procédure civile.
Toutefois, en vertu de l'article 121 du même code, dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
En l'espèce, s'il est constant que le congé pour vendre a été délivré le 30 mai 2014, à effet du 30 novembre 2014, en l'absence d'habilitation valablement donnée au bailleur d'y procéder, cette irrégularité a été couverte aux termes de la délibération du 27 octobre 2015 autorisant la vente de l'appartement.
La cour retient par conséquent qu'il est certes établi que le signataire du congé pour le compte du bailleur ne justifie pas qu'il était investi à la date de sa délivrance d'une habilitation, de sorte que l'acte litigieux encourait la nullité, mais que cette nullité a été valablement régularisée.
Il n'y a donc pas lieu d'examiner la légalité de la délibération du 16 juin 2008 aux termes de laquelle le CCAS avait décidé de faire signifier à M. [W] un congé pour non-renouvellement du bail en attendant que la décision de vendre soit examinée par une commission du patrimoine. De même, il n'y a pas lieu de se déclarer incompétent pour procéder à cet examen, ni de surseoir à statuer et de renvoyer cette question devant les juridictions administratives. La demande formée au titre de la question préjudicielle est par conséquent rejetée.
Il s'ensuit que le congé pour vendre est désormais déclaré valide. Le jugement sera réformé de ce chef et les demandes subséquentes seront discutées.
Sur la nullité du congé pour non-respect des dispositions de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 et sur l'application des dispositions transitoires de la loi du 24 mars 2014
Il résulte de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 que Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. (?) L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
La loi du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, est venue modifier ces dispositions relatives aux conditions cumulatives liées à l'âge et aux ressources du locataire, en abaissant l'âge à soixante-cinq ans et en fixant le plafond de ressources annuelles au plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, abandonnant la référence au SMIC.
Enfin, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les congés ne figurait pas, avant l'entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015, au nombre des dispositions rendues applicables aux baux en cours par l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 précitée.
En l'espèce, il est constant que le contrat de bail litigieux a été conclu en 1990 sous l'empire de la loi du 6 juillet 1989 et que la loi du 24 mars 2014 est venue modifier l'article 15-III de ladite loi antérieurement à la date de délivrance du congé.
Toutefois, le moyen soutenu par M. [W] selon lequel la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 devrait s'appliquer aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, doit être rejeté. En effet, ce moyen ainsi développé par l'intimé aurait pour conséquence de vider de sa substance le contenu de l'article 14 précité, reviendrait à interpréter ce texte au-delà de sa lettre et doit donc qu'être écarté par la cour. Il y a donc lieu d'appliquer la loi du 6 juillet 1989 non modifiée par les dispositions transitoires de la loi du 24 mars 2014.
Il s'en déduit que les ressources annuelles de référence ne sont pas celles du plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, mais bien le plafond fixé à 1,5 fois le montant du salaire minimum de croissance (SMIC).
Il incombe alors au CCAS de rapporter la preuve du quantum des ressources personnelles de M. [W] appréciées séparément de celles de son épouse et calculées, non de quantième à quantième à partir du congé comme le soutient l'intimé, mais sur la dernière année civile écoulée soit, en l'espèce, le congé ayant été délivré le 30 mai 2014, les ressources de l'année 2013. En outre, les ressources à prendre en considération sont celles qui ont été déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction, et non pas le revenu net imposable.
Enfin, l'état de santé du locataire, fût-il très âgé, de même que l'hébergement d'un descendant, ce qui n'est en tout état de cause pas établi en l'espèce, ne constituent pas des critères permettant d'invalider un congé pour vendre. Ces circonstances seront dès lors écartées.
Ainsi, les ressources de M. [W] au titre de l'année 2013 sont établies à 27 086 euros, alors que le plafond à prendre en compte s'élève à 17 344,56 x 1,5 (SMIC de 2014 x 1,5), soit 26 016,84 euros. Il s'en déduit que ses ressources sur la période considérée sont supérieures au plafond de référence, de sorte que les conditions cumulatives rendant inopposable le congé pour vendre délivré par le bailleur ne sont pas remplies et qu'il n'y avait pas lieu de présenter une offre de relogement à l'intimé.
Par conséquent, le congé doit être déclaré valide, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le caractère d'habitation principale du logement objet du congé.
Sur la demande d'expulsion et ses conséquences
Depuis le 30 novembre 2014, date d'expiration du bail, M. [W], déchu de tout titre d'occupation sur l'appartement litigieux, occupe sans droit ni titre les lieux qui devront être libérés dans des conditions précisées au dispositif. À défaut pour lui de quitter volontairement le local dans le délai imparti, il y aura lieu de l'expulser, ainsi que tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique conformément aux articles L. 412-3 et L. 412-4 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient par ailleurs de le condamner à payer au CCAS une indemnité d'occupation mensuelle de 2 290,30 euros (correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi) du 30 novembre 2014 jusqu'à libération totale et effective des lieux par lui et tout occupant de son chef.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
Le CCAS sollicite le versement d'une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, faisant état de la mauvaise foi de l'intimé pour avoir engagé la présente procédure.
En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol. L'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute.
Le CCAS ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de M. [W] aurait dégénéré en abus ; il doit donc être débouté de sa demande de dommages-intérêts sur ce fondement.
Sur les demandes accessoires
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le preneur, partie succombante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel et à payer au CCAS la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.
Le sens de la présente décision commande par ailleurs de rejeter la demande de M. [W] formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a jugé que le centre communal d'action sociale de la ville de [Localité 1] avait qualité pour délivrer le congé pour vendre ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déclare valide le congé pour vendre délivré le 30 mai 2014 par le centre communal d'action sociale de la ville de [Localité 1] à M. [I] [W] ;
Dit que le bail conclu entre les parties le 22 novembre 1990 a expiré le 30 novembre 2014 et que, depuis cette date, M. [I] [W] est déchu de tout titre d'occupation sur le local loué situé [Adresse 2] au rez-de-chaussée gauche ;
Dit que faute pour M. [I] [W] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, deux mois après la notification d'un commandement d'huissier de quitter les lieux portant la mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique ;
Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne M. [I] [W] à payer au centre communal d'action sociale de la ville de [Localité 1] une indemnité d'occupation mensuelle de 2 290,30 euros (correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi) du 30 novembre 2014 jusqu'à libération totale et effective des lieux par lui et tout occupant de son chef ;
Déboute M. [I] [W] de sa demande de sursis à statuer au titre de la question préjudicielle ;
Déboute le centre communal d'action sociale de la ville de [Localité 1] de sa demande de dommages-intérêts ;
Condamne M. [I] [W] à payer au centre communal d'action sociale de la ville de [Localité 1] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel ;
Condamne M. [I] [W] au paiement des dépens de première instance et d'appel ;
Rejette toute autre demande des parties.
Le greffier, Le président,