Cour de cassation — 3e chambre civile

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3 FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 4 décembre 2025 Cassation partielle Mme TEILLER, présidente Arrêt n° 581 F-D Pourvoi n° R 23-23.980

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 DÉCEMBRE 2025 L'association syndicale libre Les Terrasses de [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° R 23-23.980 contre l'arrêt rendu le 21 septembre 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [E] [L], domiciliée [Adresse 1],

2°/ à M. [B] [L], domicilié [Adresse 2], défendeurs à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Grandjean, conseillère, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'association syndicale libre Les Terrasses de [Adresse 3], de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel, avocat de M. [B] [L] et de Mme [E] [L], et l'avis de Mme Morel-Coujard, avocate générale, après débats en l'audience publique du 14 octobre 2025 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Grandjean, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 septembre 2023), M. [B] [L] et Mme [E] [L] (les consorts [L]) sont propriétaires d'une parcelle bâtie constituant le lot n° 13 du lotissement Les Terrasses de [Adresse 3].

2. Soutenant que les consorts [L] avaient édifié sans autorisation un portail sur les parties communes du lotissement, l'association syndicale libre Les Terrasses de [Adresse 3] (l'ASL), constituée pour la gestion de ce lotissement, les a assignés, par acte du 11 mars 2014, en démolition, remise en état des lieux et paiement de dommages-intérêts.

3. Les consorts [L] ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription. Examen du moyen Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. L'ASL fait grief à l'arrêt de déclarer son action irrecevable et de rejeter sa demande de dommages-intérêts, alors « que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que l'action d'une association syndicale libre tendant à faire cesser l'appropriation de ses parties communes par un colotis, est une action réelle ; qu'en jugeant néanmoins que l'action de l'association syndicale libre Les terrasses de [Adresse 3], qui tendait notamment à la remise en état des lieux et à la suppression de tous les ouvrages faisant obstacle pour les autres lots au passage et à l'accès aux parties communes, était une action personnelle se prescrivant par cinq ans, la cour d'appel a violé les articles 2227 et 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 2224 et 2227 du code civil :

5. Aux termes du premier de ces textes, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

6. Selon le second, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

7. L'action tendant à obtenir la démolition d'une construction édifiée en violation d'une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d'une stipulation du cahier des charges d'un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire.

8. Pour déclarer prescrite l'action de l'ASL et rejeter sa demande indemnitaire, l'arrêt retient que la présence du portail est établie depuis au moins le 30 octobre 2007 et qu'en raison du caractère contractuel tant des statuts de l'ASL que du règlement de lotissement, l'action entreprise est une action personnelle relevant de la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil qui devait être engagée, en application des dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008 entrée en vigueur le 19 juin 2008, au plus tard le 19 juin 2013.

9. En statuant ainsi, alors que l'action de l'ASL tendait à la suppression d'un portail dont il était allégué qu'il empiétait sur les parties communes du lotissement, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS

, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il

rejette la demande de M. [B] [L] et Mme [E] [L] en paiement de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 21 septembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les

renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne M. [B] [L] et Mme [E] [L] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile,

rejette la demande formée par M. [B] [L] et Mme [E] [L] et les

condamne à payer à l'association syndicale libre Les Terrasses de [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ECLI:FR:CCASS:2025:C300581