LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
ND
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 10 septembre 2026
Cassation partielle
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 474 F-D
Pourvoi n° G 24-19.607
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2026
La société Giat industries, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° G 24-19.607 contre l'arrêt rendu le 2 juillet 2024 par la cour d'appel de Versailles (chambre civile 1-4 expropriation), dans le litige l'opposant à l'établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF), établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Rat, conseillère référendaire, les observations de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société Giat industries, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de l'établissement public foncier d'Ile-de-France, après débats en l'audience publique du 16 juin 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Rat, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. L'arrêt attaqué (Versailles, 2 juillet 2024) fixe les indemnités dues par l'établissement public foncier d'Ile-de-France (l'expropriante) à la société Giat industries (l'expropriée) par suite de l'expropriation de parcelles lui appartenant.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
2. L'expropriée fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme l'indemnité de dépossession lui revenant, alors « que pour être qualifié de terrain à bâtir, un terrain doit être effectivement desservi par les réseaux, ceux-ci devant être situés à proximité immédiate du terrain en cause et de dimensions adaptées à la capacité de construction de ce terrain ; que ce n'est que lorsque le terrain est situé dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, que la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en écartant la qualification de terrain à bâtir du bien exproprié au motif de l'insuffisance de la viabilisation « au regard des besoins d'aménagement de la zone du secteur [Adresse 3] (et non pas des seules parcelles expropriées) », après avoir seulement relevé que le terrain était situé en zone d'aménagement différé à la date de référence, sans constater qu'il était dans une zone désignée par le document d'urbanisme comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
3. Selon ce texte, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
4. Pour écarter la qualification de terrain à bâtir, au motif de l'insuffisante capacité des réseaux, et fixer, en conséquence, l'indemnité de dépossession, l'arrêt retient qu'à la date de référence le périmètre de la zone d'aménagement différé, dans lequel se situaient les terrains expropriés, avait été renouvelé et qu'il ressort d'une étude produite par l'expropriant que la viabilisation était insuffisante au regard des besoins d'aménagement de la zone du secteur [Adresse 3].
5. En se déterminant ainsi, par seule référence à une zone d'aménagement différé, sans rechercher, comme il le lui incombait, si, à la date de référence, les parcelles étaient situées dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable la demande à fin de caducité de la déclaration d'appel et en ce qu'il déclare irrecevable la demande de la société Giat industries à fin de réserver les droits à indemnité de la société Nexter Systems en conséquence de la perte de la convention de déversement des eaux pluviales, l'arrêt rendu le 2 juillet 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne l'établissement public foncier d'Ile-de-France aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'établissement public foncier d'Ile-de-France et le condamne à payer à la société Giat industries la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300474