Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. D... B... a demandé au tribunal administratif de la Polynésie française d'annuler le permis de construire n° 21-1500-5 VP DCA délivré le 22 août 2022 par le vice-président de la Polynésie française à M. A... C... sur les parcelles cadastrées n° 118 et 119, section EN, Terres Teamae 5 Surplus, sises à Paopao.
Par un jugement n° 2300315 du 8 mars 2024, le tribunal administratif de la Polynésie française a rejeté sa demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 1er mai 2024, M. D... B..., représenté par Me Guérin (MGGV Avocats), a demandé à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de la Polynésie française n° 2300315 du 8 mars 2024 ;
2°) d'annuler le permis de construire n° 21-1500-5 VP DCA délivré le 22 août 2022 à M. C... ;
3°) de rejeter les conclusions indemnitaires formulées par M. C... ;
4°) de mettre à la charge de la Polynésie française et du pétitionnaire la somme de 6 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- en sa qualité de voisin mitoyen direct des parcelles du terrain d'assiette de l'immeuble projeté, il justifie d'un intérêt à agir à l'encontre du permis de construire querellé ; la réalisation de ce projet aurait d'indéniables impacts sur ses conditions de jouissance (vues directes, densification, nuisances sonores, dépréciation immobilière, problèmes de stationnement, esthétique, des nuisances en terme de sécurité et de circulation, etc...), sans même évoquer les troubles liés à l'importante phase de chantier ; au regard de l'affichage tardif du permis de construire sur le terrain (il n'a été affiché que le 5 juillet 2023, et ce de manière incomplète), il avait valablement introduit son action de première instance dans le délai réglementaire de deux mois ;
- le jugement est irrégulier car il ne comporte pas la signature des membres de la juridiction qui ont siégé lors de l'audience publique du 13 février 2024, en méconnaissance de l'article L. 741-7 du code de justice administrative ;
- le jugement est irrégulier en raison d'une motivation insuffisante, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 9 du code de justice administrative, les juges de première instance s'étant contentés d'écarter les moyens soulevés en première instance par l'appelant, demandeur en première instance, sans les analyser de manière exhaustive ;
- les juges de première instance ne se sont pas prononcé sur le moyen tiré de ce que le permis de construire contesté serait devenu caduc du fait des renseignements faux et erronés qui étaient mentionnés dans la demande, qui avait été soulevé par l'appelant, demandeur en première instance, dans son mémoire du 19 octobre 2023 ;
- le jugement est irrégulier car les juges de première instance ont omis de viser les deux derniers mémoires de l'appelant, demandeur en première instance, des 29 décembre 2023 et 24 janvier 2024, qui ont été communiqués aux parties et qui contenaient des éléments nouveaux ;
- la signataire du permis de construire litigieux, Mme E..., n'avait pas reçu de délégation de signature à cette fin ;
- le permis de construire est entaché de vices de procédure en ce que, d'une part, l'avis du maire, prévu par les dispositions de l'article A. 114-9 du code de l'aménagement, ne figure pas au dossier, et que, d'autre part, l'avis du service incendie permettant de confirmer l'accessibilité de la parcelle aux engins de secours une fois les travaux réalisés n'a pas été rendu ;
- le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas tous les documents exigés par les dispositions des articles A. 114-9 et A. 114-10 du code de l'aménagement (plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune, note descriptive des travaux projetés, des matériaux mis en œuvre et le coût global des travaux, plan de masse coté établi à une échelle comprise entre 1/200e et 1/500e comportant l'orientation, les limites du terrain, les courbes de niveau et l'indication des surfaces nivelées du terrain, l'implantation des bâtiments existants à maintenir ou à démolir, les distances d'implantation des constructions projetées (assainissement y compris) par rapport aux limites du terrain et aux autres constructions existantes sur le terrain, l'emplacement et la nature des clôtures existantes ou projetées, le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer) ; en effet, le plan de masse est lacunaire en ce qu'il ne comporte pas les côtes ni les limites du terrain, ni même les distances d'implantation des constructions projetées par rapport aux limites du terrain et aux autres constructions existantes sur le terrain ; en outre, aucun document graphique ne permet de se rendre compte des dimensions des voies d'accès ni qu'une aire de retournement aurait bien été prévue ; la notice descriptive décrit de manière très lacunaire le projet et le document d'impact n'est pas joint au dossier ; la notice d'impact a été réalisée sur la base d'un projet qui ne correspond pas au projet autorisé (le projet initial prévoyant seulement la réalisation d'une villa, alors que le projet autorisé en comporte deux) ;
- le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas d'étude hydraulique, alors que l'étude géotechnique du 15 mars 2018 prévoyait expressément la nécessité de la réalisation d'une telle étude ; il en résulte que l'avis du maire sur l'alimentation en eau, dans ces conditions, ne pouvait être délivré ;
- les articles D. 331-1, A. 114-20 et A. 114-22 du code de l'aménagement ont été méconnus par la décision litigieuse, aucune étude hydraulique n'ayant été réalisée conformément à l'exigence posée par l'avis du 11 juin 2021 portant sur la notice d'impact de terrassement, qui rappelle que la zone de travaux de terrassement de 9 000 mètres cubes est soumise " au risque de mouvement de terrain moyen à fort ", ce qui a pour conséquence de porter atteinte à la sécurité publique et conduit à des risques graves et imminents pour les biens et les personnes vivant en dessous du projet contesté ;
- les services instructeurs n'ont pas pu appréhender la réalité du projet envisagé dans la mesure où le pétitionnaire l'a présenté de manière tronquée, les avis ayant ainsi été rendus sur la base d'un projet qui a substantiellement évolué ; en effet, le projet qui a fait l'objet de l'avis du 11 juin 2021 a fortement évolué entre le 11 juin 2021 et le dépôt de la demande de permis de construire datée du 27 octobre 2021 : l'avis de la direction de la construction et de l'aménagement du 11 juin 2021 portait sur un projet concernant la création d'une villa alors que le projet autorisé est finalement composé de deux bâtiments créant six logements ;
- la décision querellée méconnait l'article 9 du plan général d'aménagement de la commune de Moorea concernant les voies en impasse d'une longueur supérieure à 50 mètres en ce que le projet ne permet pas d'assurer les manœuvres des engins de secours ;
- l'article UC3 du plan général d'aménagement de Moorea relatif aux accès et à la desserte du projet est méconnu en ce que la largeur inférieure à 5 mètres est manifestement insuffisante pour la route d'accès aux constructions projetées ;
- dès lors que l'article LP. 114-6 § 3 du code de l'aménagement dispose que : " (...) L'autorisation de travaux immobiliers devient caduque si les pièces et renseignements fournis se révèlent faux ou erronés. (...) " et qu'en l'espèce le permis de construire contesté a été accordé sur la base d'informations erronées, puisque l'erreur d'analyse des Laboratoires des travaux publics de Polynésie (LTPP) a conduit à un empiètement du projet sur la parcelle du requérant et donc à autoriser un projet comportant une aire de retournement qui n'est pas conforme aux prescriptions du plan général d'aménagement et des dispositions du code de l'aménagement, le permis de construire est caduc.
Par un arrêt avant dire droit n° 24PA01975 du 27 janvier 2026, la Cour, sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, a sursis à statuer sur la légalité de l'arrêté du permis de construire n° 21-1500-5 VP DCA délivré le 22 août 2022 par le vice-président de la Polynésie française à M. A... C... pour la construction de deux bâtiments sur les parcelles cadastrées nos 118 et 119, section EN, Terres Teamae 5 Surplus, sises à Paopao, pour permettre à ce dernier de notifier à la Cour un nouveau permis de construire, régularisant le vice mentionné aux points 17 à 19 de cet arrêt, jusqu'à l'expiration d'un délai expirant le 31 mai 2026 à 12 heures, et a réservé jusqu'en fin d'instance tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'a pas été expressément statué par cet arrêt.
Par un mémoire enregistré le 27 mai 2026, M. C..., représenté par Me Chapoulie, conclut au rejet de la requête et à ce que le versement de la somme de 4 000 euros soit mis à la charge de M. B... sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il fait valoir qu'il a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 18 mai 2026 et que, ce faisant, il a régularisé le vice entachant le précédent permis.
Par des mémoires enregistrés les 6 juin et 16 juillet 2026, M. B... conclut aux mêmes fins que sa requête.
Il soutient qu'une simple justification du dépôt d'une demande de régularisation à l'administration ne vaut pas mesure de régularisation au sens des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et qu'en l'absence de production de la mesure de régularisation sollicitée par l'arrêt avant dire droit du 27 janvier 2026, l'annulation du permis de construire litigieux s'impose ; de plus, la demande présentée le 18 mai 2026 s'apparente plus à une demande de nouveau permis de construire qu'à une demande de régularisation ; enfin, l'étude hydraulique jointe à la demande de permis de construire présentée le 18 mai 2026 souffre de nombreuses insuffisances.
Par des mémoires enregistrés le 8 et le 23 juillet 2026, M. C... conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi organique n° 2004-192 du 27 février 2004 ;
- le code de l'aménagement de la Polynésie française ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Ivan Luben,
- et les conclusions de M. Jean-François Gobeill, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. Par une décision du 22 août 2022, le ministre du logement et de l'aménagement de la Polynésie française a accordé à M. A... C... un permis de construire n° 21-1500-5 VP DCA pour des travaux de terrassement en déblais de 9 000 mètres cubes et l'édification de deux bâtiments d'habitation avec un niveau, sur les parcelles n° EN 118 et EN 119 (Terres Teamae 5) situées à Pao Pao, dans la zone UC du plan général d'aménagement de la commune de Moorea-Maiao. Par un jugement du 8 mars 2024, dont M. B... relève appel, le tribunal administratif de la Polynésie française a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la décision du 22 août 2022.
2. Par un arrêt avant dire droit du 27 janvier 2026, la Cour a estimé qu'aux termes de l'article D. 331-1 du code de l'aménagement de la Polynésie française : " (...) Aucune construction ne peut être édifiée (...) sur un terrain menacé d'éboulements, de glissement, d'affaissement ou d'érosion ; sur un terrain marécageux ou inondable, sans que des mesures efficaces aient été prises pour remédier à ces menaces. / (...) ". Aux termes de l'article A. 114-20 du même code : " La construction sur des terrains exposés à un risque naturel (inondation, érosion, affaissement, éboulement...) peut n'être autorisée que sous réserve de la fourniture de documents justificatifs des dispositions envisagées tels que : étude géologique de sol, étude de structures particulières, etc., l'autorisation étant elle-même subordonnée à des conditions spéciales ". Aux termes de l'article A. 114-22 du même code : " Le permis peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, leurs caractéristiques, ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier : / - sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ; / (...) ".
3. Il ressort des pièces du dossier que, d'une part, l'étude géotechnique du 15 mars 2018 réalisée par le laboratoire des travaux publics de Polynésie française (LTPP) préconisait, au titre des travaux de sécurisation du terrain d'assiette des constructions projetées, la réalisation d'une étude hydraulique (BET hydraulique), les plans de terrassement devant intégrer les ouvrages indiqués par cette étude hydraulique, que, d'autre part, l'avis, favorable sous réserve, sur la notice d'impact sur l'environnement relative à des travaux de terrassements pour la sécurisation d'habitations en contrebas des parcelles EN 118 et EN 119 du 11 juin 2021 rédigée par la cellule Etudes et conseils en aménagement de la direction de la construction et de l'aménagement, joint au dossier de permis de construire, précise que " les travaux devront respecter scrupuleusement les préconisations du rapport d'avis géotechnique n° 18/0269 du 15 mars 2018 établi par le LTPP. Dans le cadre de la demande d'autorisation de travaux immobiliers, il sera nécessaire de fournir l'étude hydraulique telle qu'indiquée dans les conclusions du rapport du LTPP n° 18/0269 du 15 mars 2018. Les travaux finis devront faire l'objet d'une validation par un bureau d'études géotechniques. " et que l'avis technique sur l'exposition aux risques naturels du 25 janvier 2022, rédigé par l'ingénieur chargé de la prévention des risques naturels de la cellule Etudes et conseils en aménagement de la direction de la construction et de l'aménagement, joint au dossier de permis de construire, rappelle que " le site demeure en état d'instabilité et des mouvements de sols ainsi que des problématiques d'écoulements des eaux sont régulièrement observés, notamment en période de forte pluie ", que " des venues d'eau ont été rencontrées le long de la falaise et à plusieurs endroits dans le versant (résurgences) (...) Ces circulations d'eau de surface et souterraines favorisent les instabilités du versant et donc les phénomènes de chutes de blocs, de coulées de débris et de glissements de terrain " et, dans son avis et ses conclusions, insiste sur le fait que " le secteur drainant une importante quantité d'eau à l'origine des problématiques d'instabilités, le dimensionnement et l'architecture du réseau doit être validé par un bureau d'études spécialisé vérifiant la capacité de celui-ci à contenir l'ensemble des ruissellements et à évacuer correctement les eaux vers un exutoire adapté. Un dimensionnement au débit Q20 apparaît adéquat. Une attention particulière devra être portée aux débits sortants pouvant impacter les ouvrages préexistants situés en aval. Pour rappel, la saturation hydraulique du caniveau en pied de talus sur la parcelle EN 117 (dimensions : 0,9 x 0,7) a été évoquée. ". Si " une attestation d'étude technique pour la conception du projet " du bureau d'études géotechniques du laboratoire des travaux publics de Polynésie française, datée du 3 août 2022 et jointe au dossier de demande de permis de construire, certifie " qu'une étude technique a été réalisée tenant compte de l'ensemble des risques naturels pouvant impacter ou menacer le projet considéré ou les avoisinants et ne donnant pas de contre-indications à sa réalisation " en se référant à l'avis favorable émis par la note n° 22-0497 du 25 avril 2022, ce certificat précise toutefois que cette dernière note a été rédigée " hors dimensionnement hydraulique ". Par ailleurs, la note n° 22-0497 du 25 avril 2022 rédigée par le laboratoire des travaux publics de Polynésie française concernant les parcelles EN118 et EN119, terrain d'assiette de la construction projetée, précisait que, " pour rappel, notre mission ne comportait pas d'avis sur le dimensionnement hydraulique ". Enfin, si le mémoire technique de GeoVRD, non daté et joint au dossier de demande de permis de construire, présente, page 6, un calcul des écoulements des eaux pluviales et, page 7, un calcul des sections d'ouvrage (pour les collecteurs busés et les caniveaux de section rectangulaire, ou pour les fossés en terre) et enfin, page 9, précise, s'agissant du " réseau des eaux pluviales ", que " les travaux à réaliser permettront la gestion des eaux pluviales de la zone étudiée. Ce réseau sera composé de caniveaux béton, de fossés en terre, de buses en PVC et de regards en béton. Les eaux collectées dans le projet seront dirigées vers l'aval du terrain dans un fossé de terre existant. Des bassins de rétentions et de décantations seront réalisés afin de réguler les débits en aval et de limiter les pollutions. Les préconisations concernant la gestion des eaux pluviales issues du rapport géotechnique sont prise en compte dans le cadre du présent projet. ", ces éléments ne sauraient équivaloir à une étude hydraulique indépendante au regard, d'une part, du caractère sommaire des éléments de calcul donnés et, d'autre part, du fait que ce mémoire technique a été rédigé par la société GeoVRD, qui est le maître d'œuvre du projet de construction.
4. Eu égard à la circonstance que le site du projet, comme il ressort notamment de l'avis technique sur l'exposition aux risques naturels du 25 janvier 2022, rédigé par l'ingénieur chargé de la prévention des risques naturels de la cellule Etudes et conseils en aménagement de la direction de la construction et de l'aménagement, joint au dossier de permis de construire, se situe en pied d'un versant culminant à une altitude de 200 mètres NGPF et présente un escarpement rocheux en partie sommitale (hauteur d'environ 20 à 30 mètres) puis des pentes globalement modérées comprises entre 30 et 40° jusqu'en pied de relief, accentuées toutefois en pied d'escarpement au droit du cône d'éboulis, que le projet s'étend globalement entre les cotes altimétriques de 15 à 45 mètres NGPF du versant, en zone d'aléa moyen de mouvements de terrain et comprend des travaux de terrassements en déblai d'un volume de 9 000 mètres cubes, et enfin qu'un glissement de terrain s'est produit en 2017 au droit de la parcelle EN 118, dans l'axe d'un talweg, et a impacté la parcelle aval EN 156 à la suite des pluies d'intensité exceptionnelle de janvier 2017, et au regard des exigences posées par les avis techniques précédemment rappelés, l'autorisation sollicitée ne pouvait être délivrée sans que soit au préalable réalisée, par un bureau d'études techniques indépendant, une étude hydraulique validant les choix techniques du projet en matière d'évacuation des eaux pluviales. Or cette étude hydraulique, pourtant demandée par les avis techniques précédemment rappelés, ne figure pas au dossier de demande de permis de construire, ce qui entache d'irrégularité la décision litigieuse.
5. La Cour, par cet arrêt avant dire droit du 27 janvier 2026, a ainsi, sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, aux termes duquel " le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (...) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ", sursis à statuer sur la légalité de l'arrêté du permis de construire litigieux délivré le 22 août 2022 à M. A... C... pour permettre à ce dernier de notifier à la Cour un nouveau permis de construire, régularisant le vice ci-dessus mentionné, jusqu'à l'expiration d'un délai expirant le 31 mai 2026 à 12 heures, et a réservé jusqu'en fin d'instance tous les droits et moyens des parties sur lesquels il n'avait pas été expressément statué par cet arrêt.
6. M. C..., dans un mémoire enregistré le 27 mai 2026, fait valoir qu'il a déposé le 18 mai 2026 une demande d'un nouveau permis de construire, qui comprend en annexe du dossier une étude hydraulique de 29 pages réalisée par la société Ha'aviti EURL, Ingénierie de l'environnement, de Papeete. Toutefois, la production de cette étude hydraulique, qui au demeurant ne porte que sur la parcelle cadastrée n° EN 118, alors que le terrain d'assiette des construction autorisées par la décision contestée du 22 août 2022 est constitué par les deux parcelles cadastrées EN118 et EN119, ne saurait être regardée comme la régularisation demandée par l'arrêt avant dire droit du 27 janvier 2026. Par suite, faute d'avoir notifié à la Cour, comme le lui demandait cet arrêt avant dire droit, un nouveau permis de construire régularisant le vice constitué, comme indiqué ci-dessus, par l'absence d'étude hydraulique, le permis de construire n° 21-1500-5 VP DCA délivré le 22 août 2022 par le vice-président de la Polynésie française à M. A... C... sur les parcelles cadastrées n° 118 et 119, section EN, Terres Teamae 5 Surplus, sises à Paopao, doit être annulé, ainsi que le jugement attaqué du tribunal administratif de la Polynésie française du 8 mars 2024.
Sur les frais liés à l'instance :
7. En vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative la Cour ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais liés à l'instance. Dès lors, les conclusions présentées à ce titre par M. C... doivent être rejetées.
8. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. C... le paiement de la somme de 750 euros à M. B... et à la Polynésie française le paiement de la somme de 750 euros à M. B... au titre des frais liés à l'instance en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de la Polynésie française n° 2300315 du 8 mars 2024 et le permis de construire n° 21-1500-5 VP DCA délivré le 22 août 2022 par le vice-président de la Polynésie française à M. A... C... pour la construction de deux bâtiments sur les parcelles cadastrées nos 118 et 119, section EN, Terres Teamae 5 Surplus, sises à Paopao, sont annulés.
Article 2 : M. C... et la Polynésie française verseront chacun à M. B... une somme de 750 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions présentées par M. C..., tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. D... B..., M. A... C... et à la Polynésie française.
Copie pour information en sera adressée, en application de l'article R. 751-8-1 du code de justice administrative, au président de l'assemblée de la Polynésie française et, en application de l'article R. 751-11 du même code, au procureur de la République près le tribunal de première instance de Papeete.
Délibéré après l'audience du 3 septembre 2026, à laquelle siégeaient :
- M. Ivan Luben, président de chambre,
- M. Stéphane Diémert, président-assesseur,
- Mme Marie-Isabelle Labetoulle, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026.
Le président-rapporteur,
I. LUBEN Le président-assesseur,
S. DIÉMERT
La greffière,
Y. HERBER
La République mande et ordonne au haut-commissaire de la République en Polynésie française en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 24PA01975