Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme C... B... a demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 26 février 2021 par lequel le maire de Locquirec (Finistère) a délivré à la société civile immobilière (SCI) Kaitiaki un permis de construire pour la construction, après démolition des bâtiments existants, d'une maison individuelle d'une surface de plancher de 91 m² sur un terrain situé rue Saint Quirec, cadastré section AE nos 29 et 250, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux et l'arrêté du 16 novembre 2023 du maire de Locquirec portant permis de construire modificatif n° 2.
Par un jugement n° 2103983 du 18 octobre 2024, le tribunal administratif de Rennes a annulé l'arrêté du 26 février 2021 du maire de Locquirec portant permis de construire initial ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux de Mme B... et l'arrêté du 16 novembre 2023 du maire de Locquirec portant permis de construire modificatif n° 2.
Procédures devant la cour :
I. Par une requête, des mémoires et un mémoire récapitulatif, enregistrés sous le n° 24NT03485, les 12 décembre 2024, 22 septembre 2025, 28 novembre 2025, 29 décembre 2025 et 4 février 2026, la SCI Kaitiaki, représentée par Me Blanquet, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Rennes du 18 octobre 2024 ;
2°) de rejeter la demande présentée par Mme B... devant le tribunal administratif de Rennes et, à titre subsidiaire, de faire application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;
3°) de mettre à la charge de Mme B... le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La SCI Kaitiaki soutient que :
- le jugement attaqué est irrégulier ; le principe du contradictoire a été méconnu dès lors que les premiers juges se sont fondés sur des éléments issus de l'application Google Street View qui n'ont pas été produits aux débats ;
- les arrêtés contestés ne méconnaissent pas les dispositions de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme ; le terrain du projet est situé au sein d'un espace urbanisé constituant une agglomération ;
- les arrêtés contestés ne méconnaissent pas les dispositions du chapitre B du titre II du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal valant programme local de l'habitat de Morlaix Communauté relatives à l'architecture des constructions projetées ; la construction projetée ne porte pas atteinte à l'environnement dans lequel elle s'insère ;
- les arrêtés contestés ne méconnaissent pas les dispositions du chapitre E du titre II du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal valant programme local de l'habitat ; les exhaussements réalisés sont nécessaires à la réalisation de la construction projetée ;
- les vices en cause peuvent faire l'objet d'une régularisation au titre des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Par des mémoires en défense et un mémoire récapitulatif, enregistrés les 27 octobre 2025, 8 décembre 2025, 5 février 2026 et 16 février 2026, Mme B..., représentée par Me Vallantin, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Locquirec et de la SCI Kaitiaki une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par la SCI Kaitiaki ne sont pas fondés.
La requête et les mémoires enregistrés dans la présente instance ont été communiqués à la commune de Locquirec, laquelle n'a pas produit d'observations.
Par une ordonnance du 19 février 2026, la clôture de l'instruction a été fixée au 16 mars 2026 à 12 heures.
Un mémoire présenté pour la SCI Kaitiaki a été enregistré le 16 mars 2026 à 17 heures 19, soit après la clôture de l'instruction, et n'a pas été communiqué.
Par un courrier du 4 septembre 2026, les parties ont été informées que la cour était susceptible de relever d'office un moyen d'ordre public tiré de l'irrecevabilité du moyen, soulevé par la SCI Kaitiaki, tiré de ce que le jugement attaqué est irrégulier en ce qu'il a méconnu le principe du contradictoire, dès lors que ce moyen a été présenté après l'expiration du délai d'appel et qu'il ne se rattache pas aux causes juridiques dont procédaient les moyens soulevés avant l'expiration de ce délai.
II. Par une requête, des mémoires et un mémoire récapitulatif, enregistrés sous le n° 24NT03534, les 16 décembre 2024, 3 octobre 2025, 14 novembre 2025, 23 décembre 2025 et 27 janvier 2026, la commune de Locquirec, représentée par Me Le Derf-Daniel, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Rennes du 18 octobre 2024 ;
2°) de rejeter la demande présentée par Mme B... devant le tribunal administratif de Rennes ;
3°) de mettre à la charge de Mme B... le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune de Locquirec soutient que :
- les arrêtés contestés ne méconnaissent pas les dispositions de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme ; le terrain du projet est situé au sein d'un espace urbanisé constituant une agglomération ;
- les arrêtés contestés ne méconnaissent pas les dispositions du chapitre B du titre II du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal valant programme local de l'habitat de Morlaix Communauté relatives à l'architecture des constructions projetées ; la construction projetée ne porte pas atteinte à l'environnement dans lequel elle s'insère ;
- les arrêtés contestés ne méconnaissent pas les dispositions du chapitre E du titre II du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal valant programme local de l'habitat ; les exhaussements réalisés sont nécessaires à la réalisation de la construction projetée ;
- les vices tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal valant programme local de l'habitat de Morlaix Communauté peuvent faire l'objet d'une régularisation au titre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Par des mémoire en défense et un mémoire récapitulatif, enregistrés les 27 octobre 2025, 8 décembre 2025, 5 février 2026 et 16 février 2026, Mme C... B..., représentée par Me Vallantin, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Locquirec et de la SCI Kaitiaki une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par la commune de Locquirec ne sont pas fondés.
La SCI Kaitiaki a présenté des observations enregistrées le 4 février 2026.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Hannoyer,
- les conclusions de Mme Ody, rapporteure publique,
- et les observations de Me Blanquet, représentant la SCI Kaitiaki, celles de Me Halna du Fretay, substituant Me Vallantin, représentant Mme B..., et celles de Me Hipeau, substituant Me Le Derf-Daniel, représentant la commune de Locquirec.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Kaitiaki a déposé, le 13 janvier 2021, auprès des services de la commune de Locquirec (Finistère), un dossier de demande de permis de construire en vue, d'une part, de la démolition de la maison existante sur un terrain cadastré section AE nos 29 et 250 et, d'autre part, de la réalisation d'une maison à usage d'habitation d'une surface de plancher de 91,90 m² sur ce terrain. Le maire de Locquirec a, par un arrêté du 26 février 2021, accordé le permis de construire sollicité valant permis de démolir assorti de cinq prescriptions. Le 20 avril 2021, Mme B..., voisine de l'opération projetée, a formé un recours gracieux contre cet arrêté, lequel a été implicitement rejeté. Par des arrêtés des 29 décembre 2021, 16 novembre 2023 et 22 mars 2024, le maire de Locquirec a accordé des permis de construire modificatifs n° 1, n° 2 et n° 4, la demande de permis de construire modificatif n° 3 ayant fait l'objet d'un classement sans suite le 20 octobre 2023. Mme B... a alors demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 26 février 2021 portant permis de construire initial et la décision de rejet de son recours gracieux ainsi que l'arrêté du 16 novembre 2023 portant permis de construire modificatif n° 2. La SCI Kaitiaki et la commune de Locquirec relèvent appel du jugement du 18 octobre 2024 par lequel ce tribunal a annulé les décisions contestées.
2. Les requêtes n° 24NT03485 de la SCI Kaitiaki et n° 24NT03534 de la commune de Locquirec sont dirigées contre le même jugement. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.
Sur la régularité du jugement attaqué :
3. Le moyen tiré de ce que le jugement est entaché d'irrégularité en raison de la méconnaissance par les premiers juges du principe du contradictoire, qui a été soulevé par la SCI Kaitiaki pour la première fois dans le mémoire récapitulatif enregistré le 4 février 2026, a été présenté après l'expiration du délai d'appel, et ne se rattache pas aux causes juridiques dont procédaient les moyens soulevés avant l'expiration de ce délai. Par suite, ce moyen doit être écarté comme irrecevable.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne les motifs d'annulation des décisions contestées :
4. D'une part, aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Pour l'application de ces dispositions, il appartient au juge d'appel, lorsque le tribunal administratif a prononcé l'annulation d'un acte intervenu en matière d'urbanisme en retenant plusieurs moyens, de se prononcer sur le bien-fondé des différents motifs d'annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges, dès lors que ceux-ci sont contestés devant lui, et d'apprécier si l'un au moins de ces motifs justifie la solution d'annulation.
5. D'autre part, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.
6. Pour annuler les décisions contestées, le tribunal administratif de Rennes s'est fondé sur les circonstances que les arrêtés des 26 février 2021 et 16 novembre 2023 ainsi que la décision de rejet de recours gracieux méconnaissent les dispositions de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme ainsi que les dispositions des chapitres B et E du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal valant programme local de l'habitat (PLUiH) de Morlaix Communauté.
7. En premier lieu, aux termes de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme : " En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d'eau intérieurs désignés au 1° de l'article L. 321-2 du code de l'environnement ".
8. L'autorité administrative s'assure de la conformité d'une autorisation d'urbanisme avec les dispositions précitées du code de l'urbanisme compte tenu des dispositions du schéma de cohérence territoriale applicable, déterminant les critères d'identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés et définissant leur localisation, dès lors qu'elles sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions législatives particulières au littoral.
9. Ne peuvent déroger à l'interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, à la condition qu'ils n'entraînent pas une densification significative de ces espaces.
10. Il ressort des pièces du dossier que le lieu-dit Moguérou, auquel appartient le terrain de l'opération projetée, comporte plusieurs dizaines de constructions implantées de manière dense sur plusieurs rangs et organisées autour de plusieurs voies de communication. Ce lieu-dit comporte par ailleurs des commerces, une école primaire, une salle multisports ainsi qu'une maison des associations. Il constitue ainsi un espace urbanisé au sens des dispositions de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme citées au point 7, sans qu'il soit besoin de tenir compte des dispositions du schéma de cohérence territoriale (SCOT) du Pays de Morlaix approuvé le 12 novembre 2007, dès lors que ce dernier ne comporte pas de disposition suffisamment précise sur ce point. Par ailleurs, le terrain de l'opération en cause, dont il est constant qu'il s'implante dans la bande littorale de cent mètres, est bâti sur l'ensemble de ses côtés, et doit être regardé comme étant situé au sein du secteur urbanisé de Moguérou. A cet égard, la route de la côte ne peut être regardée comme séparant le terrain de l'opération contestée de la zone urbanisée, celle-ci présentant des constructions, sur plusieurs rangs, sur chacun de ses côtés. Enfin, le projet contesté, qui vise à la démolition de la construction existante puis à la construction d'une maison d'habitation d'une surface de plancher de 91,90 m², n'entraine pas une densification significative de l'espace urbanisé au sein duquel il s'insère. Par suite, la SCI Kaitiaki et la commune de Locquirec sont fondées à soutenir que les arrêtés contestés ne méconnaissent pas les dispositions de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme citées au point 7, de sorte que c'est à tort que le tribunal s'est fondé, pour annuler le permis de construire contesté, sur la méconnaissance de ces dispositions.
11. En deuxième lieu, aux termes des dispositions du chapitre B du titre II du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal applicables à toutes les zones, auxquelles renvoie l'article UHc 5.1 relatif aux caractéristiques architecturales des façades, des toitures des constructions et des clôtures : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. / Quel que soit le projet architectural une attention particulière sera apportée : (...) à la composition des volumes et des éléments d'architecture qui le composent : harmonie des rythmes, choix des modénatures, etc. (...) ".
12. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu'il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d'intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d'urbanisme de la commune.
13. Il ressort des pièces du dossier que l'opération contestée prend place au sein d'un environnement bâti à dominante résidentielle, composé de constructions de styles et d'époques variés. A cet égard, si de nombreuses constructions sont de style néo-breton, d'autres présentent toutefois des styles plus contemporains. Cet environnement ne présente ainsi pas d'unité ni de particularité architecturale notable. Par ailleurs, l'opération contestée, qui s'implante dans la bande littorale de cent mètres, est située à proximité de falaises s'ouvrant sur la mer et de vastes espaces naturels. Le projet contesté consiste en la démolition de l'habitation existante et en la construction d'une maison d'habitation de plain-pied, d'une hauteur maximale de 4,70 mètres et d'une surface de plancher limitée de 91,90 m². Le projet prévoit également la création d'un carport, d'abris de jardin ainsi que d'un mur de soutènement. Les volumes de ces constructions sont simples et les pentes de toitures alignées avec celle du terrain permettant ainsi de limiter l'impact sur le paysage. Les façades situées au nord et au sud de la construction présentent de larges surfaces vitrées et les menuiseries sont de teinte gris/noir. Une partie de la façade ouest est également vitrée et présente un bardage en bois. Le carport, les clôtures et les aménagements paysagers sont également en bois. Les murs mitoyens seront en enduit gratté clair et le mur de soutènement en béton sera végétalisé. Si le règlement du PLUiH n'interdit pas les formes architecturales d'expression contemporaine, il ressort toutefois des pièces du dossier que les toitures des constructions projetées ainsi qu'une partie des façades de la maison d'habitation seront revêtues d'acier de couleur verte, laquelle n'est pas utilisée dans le secteur. En outre, si la couleur de ce revêtement est destinée à la dissimuler au sein de la végétation, il ressort des pièces du dossier que celle-ci s'avère en réalité très visible depuis différents sites. Dans ces conditions, en délivrant les arrêtés contestés, le maire de Locquirec a fait une inexacte application des dispositions du chapitre B du titre II du règlement du PLUiH s'agissant du revêtement de couleur verte des toitures et d'une partie des façades de la maison d'habitation.
14. En troisième lieu, aux termes du chapitre E du titre II du plan local d'urbanisme intercommunal applicable à l'ensemble des zones : " Les affouillements et exhaussements du sol sont autorisés dans chaque zone à condition d'être liés et nécessaires à la réalisation des constructions et installations autorisées dans la zone ou s'ils sont liés à la réalisation des routes et aménagements routiers annexes (et sous réserve qu'ils soient compatibles avec la sauvegarde de l'environnement) ou dans le cas de fouilles archéologiques ou de restauration du milieu naturel. / Les mouvements de terrain (déblais, remblais) nécessaires à l'implantation de la construction doivent être limités aux stricts besoins techniques et ne pas conduire à une émergence de la construction dans le paysage. Toutefois, une amplitude de mouvements de terrain plus importante peut être admise dès lors qu'elle a pour objet une meilleure harmonisation avec les constructions voisines ". Le lexique du PLUiH précise : " (...) Aménagement : action d'aménager un local ou un lieu, public ou privé, comme une route, un rond-point, un arrêt de bus, un jardin etc. A titre d'illustration, des aires de stationnement, des aires de stockage, des affouillements sont considérés comme des aménagements et plus largement comme des constructions*. (...) Construction : une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l'Homme en sous-sol ou en surface. (...) Espaces végétalisés : il s'agit d'espaces supportant des plantations, de l'engazonnement en pleine terre ou sur dalle. (...) ".
15. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif n° 2 a pour objet d'autoriser le prolongement de la terrasse enherbée offrant ainsi une surface plane plus généreuse de 3,36 mètres au lieu de 1,87 mètre et un talus en bout de terrasse plus important. Ces aménagements, qui ne sont pas justifiés par des considérations techniques et qui visent à agrandir la terrasse végétalisée qui ne constitue pas par elle-même une construction, impliquent nécessairement des exhaussements du sol qui ne peuvent ainsi être regardés comme liés et nécessaires à la construction autorisée. A cet égard, il ne ressort pas des pièces du dossier que de tels aménagements viseraient à relier les différentes constructions projetées dès lors qu'un cheminement piétonnier est déjà prévu sur le côté ouest de la parcelle. Dans ces conditions, en délivrant le permis de construire modificatif n° 2, en tant qu'il autorise le prolongement de la terrasse enherbée, le maire de Locquirec a fait une inexacte application des dispositions du chapitre E du titre II du règlement du PLUiH applicable à l'ensemble des zones.
16. Il résulte de ce qui précède que les arrêtés du maire de Locquirec des 26 février 2021 et 16 novembre 2023 ainsi que la décision de rejet du recours gracieux sont entachés des seuls vices tirés de la méconnaissance des dispositions du chapitre B du titre II du règlement du PLUiH en tant qu'ils autorisent un revêtement pour les toitures et une partie des façades de la maison d'habitation de couleur verte ainsi que, s'agissant de l'arrêté du 16 novembre 2023 portant permis de construire modificatif n° 2, des dispositions du chapitre E du titre II du règlement du PLUiH, en tant qu'il autorise le prolongement de la terrasse enherbée. Alors que ces vices peuvent être régularisés, il appartient à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par Mme B... à l'encontre des arrêtés du maire de Locquirec des 26 février 2021 et 16 novembre 2023 ainsi que de la décision de rejet de recours gracieux.
En ce qui concerne les autres moyens :
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme :
17. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. ". Aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " La demande de permis de construire (.../...) comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une demande de permis ". Les dispositions de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de copropriété des murs séparatifs de propriété.
18. Il résulte des dispositions rappelées au point précédent, notamment du b) de l'article R. 423-1, qu'une demande de permis de construire concernant un mur séparatif de propriété peut, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil, être présentée par un seul co-indivisaire. En conséquence, sous réserve de la fraude, dès lors que le pétitionnaire fournit l'attestation, prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, selon laquelle il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis, il doit être regardé comme ayant qualité pour présenter cette demande, sans que l'autorité administrative puisse exiger de lui la production d'un document établissant soit qu'il est seul propriétaire du mur mitoyen, soit qu'il a l'accord de l'autre copropriétaire de ce mur.
19. Il ressort des pièces du dossier que le mur et le muret érigés en limite est du terrain d'assiette du projet séparent la propriété de la SCI Kaitiaki de celle de Mme B... et bénéficient par suite, comme il vient d'être dit, d'une présomption de mitoyenneté. Dans ces conditions, en tant que co-indivisaire des constructions litigieuses, la SCI Kaitiaki disposait de la qualité prévue par le b) de l'article R. 421-3 du code de l'urbanisme pour présenter une demande de permis de construire portant notamment sur ces mur et muret, sans qu'aucune fraude ne puisse lui être reprochée. Par suite, le moyen tiré de ce que la SCI Kaitiaki ne disposait pas de la qualité pour déposer le permis de construire en litige doit être écarté.
S'agissant des moyens tirés de l'insuffisance de la demande de permis de construire :
20. Aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 (...). Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. ".
21. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
22. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ".
23. Il ressort de la notice architecturale jointe à la demande de permis de construire modificatif n° 4 que " Le projet consiste en la démolition complète de la maison d'habitation existante. Le muret et le mur mitoyen sont conservés. (...) Le projet prévoit une nouvelle construction, en lieu et place de l'ancienne, implantée au même niveau de sol fini. (...) Un aménagement de petites terrasses en palier habillées de bois est prévu côté jardin à l'entrée de la maison au Nord de la parcelle. (...) L'ensemble est largement végétalisé avec la plantation d'arbustes et buissons pour habiller le nouvel aménagement du terrain. (...) Le projet dessine précisément la servitude du droit de passage de la parcelle voisine (...). L'assiette du droit de passage n'est pas modifiée. (...) ". A cet égard, la circonstance que la notice mentionne que le projet prévoit une nouvelle construction " en lieu et place " de la construction démolie n'a pas été de nature à induire l'autorité administrative en erreur quant à l'implantation de celle-ci et à ses dimensions dès lors que les plans de masse et de façade qui sont côtés permettaient à l'autorité administrative d'apprécier les caractéristiques du projet en litige. En outre, les plans de façades joints à la demande de permis de construire modificatif n° 4 présentent tant la construction que les aménagements paysagers projetés. Par ailleurs, si la notice architecturale ne décrit pas les abords du terrain de l'opération en cause ni la végétation et les éléments paysagers existants, un plan de situation, des photographies et un plan de masse de l'existant étaient joints à la demande de permis de construire et permettaient à l'autorité administrative d'apprécier la conformité du projet à la réglementation d'urbanisme applicable. Dans ces conditions, la demande de permis de construire n'est pas insuffisante au regard des dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme et le moyen doit être écarté.
24. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ".
25. Il ressort du plan de masse joint à la demande de permis de construire modificatif n° 4 que celui-ci mentionne le mur et le muret mitoyens. En outre, tant la notice architecturale que le plan de façades est font état de ces constructions mitoyennes. Par ailleurs, si le plan de masse de l'existant ne fait pas mention de la végétation présente sur le terrain de l'opération en cause, deux photographies jointes à la demande de permis de construire font état de cette végétation, et notamment de la haie située à l'est du terrain. Dans ces conditions, cette seule circonstance n'était pas de nature à fausser l'appréciation de l'autorité administrative sur la règlementation d'urbanisme applicable au projet. Enfin, le plan de masse est côté et présente une échelle permettant notamment à l'autorité administrative d'apprécier le respect des dispositions de l'article 6.2 du règlement du PLUih applicable à la zone UHc relatives au traitement des surfaces non imperméabilisées. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance de la demande de permis de construire au regard des dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme doit être écarté.
26. En troisième et dernier lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. "
27. D'une part, il ressort du plan de façade est joint à la demande de permis de construire modificatif n° 4 que celui-ci fait état des mur et muret mitoyens. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet ait pour objet l'aménagement d'un portillon permettant l'accès à la servitude de passage, lequel aurait dû figurer sur les plans joints à la demande de permis de construire. D'autre part, le plan de coupe joint à la demande de permis de construire modificatif n° 4 mentionne la hauteur du terrain naturel avant travaux et après travaux. Dans ces conditions, les plans de masse et de façade ne sont pas insuffisants au regard des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme et le moyen doit être écarté.
S'agissant des moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du chapitre B du titre II du règlement du PLUiH relatives aux clôtures :
28. En premier lieu, aux termes du chapitre B du titre II du règlement du PLUiH applicable à toutes les zones, dans sa rédaction applicable à la date de la demande de permis de construire initial, laquelle prévoit la suppression d'une haie existante : " Clôtures : (...) Les murs en pierre, murets, haies et talus existants devront être conservés. Exceptionnellement des démolitions ponctuelles pourront être autorisées (...) pour des considérations d'ordre technique, architectural ou paysager (...) ". Le lexique du PLUiH définit les clôtures comme " " Barrière ", construite ou végétale qui délimite une propriété vis-à-vis d'une propriété mitoyenne ou de l'espace public, lorsque leur séparation n'est pas assurée par un bâtiment ".
29. Si l'opération projetée conduit à la suppression de la haie existante, implantée sur le côté est du terrain du projet, il ressort toutefois des pièces du dossier, notamment des photographies produites, que celle-ci n'est pas implantée en limite séparative de propriété, un mur puis un muret mitoyens ayant pour objet de séparer les propriétés de la SCI Kaitiaki et de Mme B.... Par suite cette haie ne peut être regardée comme une clôture au sens des dispositions du PLUiH, et les dispositions du chapitre B du titre II du règlement du PLUiH applicable à toutes les zones ne peuvent trouver à s'appliquer en l'espèce. Par suite, le moyen ne peut qu'être écarté comme inopérant.
30. En second lieu aux termes du chapitre B du titre II du règlement du PLUiH applicable à toutes les zones, dans sa rédaction applicable à la date de la demande de permis de construire modificatif n° 2, laquelle a pour objet de conserver le mur privatif et le mur mitoyen situés au sud-est : " La hauteur des clôtures sera mesurée à partir de l'emprise. (...) La hauteur des clôtures sur limites séparatives ne pourra excéder 1,80 m. A... hauteur sera limitée à 1,60 m pour les clôtures installées au-dessus d'un mur de soutènement. ".
31. Il ressort des pièces du dossier que le mur privatif et le mur mitoyen situés au sud-est, en limite séparative de propriété, sont conservés. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, notamment des plans joints à la demande de permis de construire modificatif n° 4, que ces murs sur lesquels la construction projetée prend appui, sont intégrés au sein de celle-ci. Ils ne peuvent ainsi être regardés comme constituant un mur de clôture dont la hauteur devrait être limitée en application des dispositions citées au point précédent. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du chapitre B du titre II du règlement du PLUiH applicable à toutes les zones, citées au point précédent, doit donc être écarté.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du chapitre B du titre II du règlement du PLUiH applicable à toutes les zones, relatives aux espaces libres et aux plantations :
32. Aux termes du chapitre B du titre II du règlement du PLUiH applicable à toutes les zones : " Privilégier les essences locales et les essences mellifères. (...) Rechercher une valorisation des végétaux existants. Etudier l'implantation des constructions pour préserver au maximum les plantations existantes. (...) ".
33. Il ressort des pièces du dossier que si le projet contesté conduit à la suppression d'une haie à l'est du terrain de l'opération projetée, les dispositions du PLUiH précitées n'interdisent pas la suppression des végétaux existants mais visent seulement à la recherche de leur valorisation. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance du chapitre B du titre II du règlement du PLUiH applicable à toutes les zones, s'agissant des espaces libres et des plantations, doit être écarté.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 4.3.3 du règlement du PLUiH applicable à la zone UHc :
34. Aux termes de l'article 4.3.3 du règlement du PLUiH applicable à la zone UHc, dans sa rédaction applicable à la date de la demande de permis de construire modificatif n°2, laquelle a pour objet de conserver le mur privatif ainsi que le mur mitoyen situé au sud-est : " Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : Pour les constructions principales : - Soit en limite séparative - soit en respectant un retrait au moins égal 2 m par rapport la limite séparative. ".
35. Comme il a été dit au point 31, il ressort des pièces du dossier, notamment des plans joints à la demande de permis de construire modificatif n° 4, que les murs privatif et mitoyen sur lesquels il est prévu que la construction projetée prenne appui, sont intégrés au sein de celle-ci. Par suite, la construction projetée, qui intègre ces deux murs, doit être regardée comme étant implantée en limite séparative de propriété. En tout état de cause, l'arrêté de permis de construire initial du 26 février 2021 est assorti d'une prescription, laquelle a été reprise par les arrêtés de permis de construire modificatifs n° 1, n° 2 et n° 4, visant à ce que la construction projetée soit " strictement implantée en limite séparative de propriété sans délaissé et sans débordement de toiture sur les propriétés voisines ". Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le maire de Locquirec aurait fait une inexacte application des dispositions de l'article 4.3.3 du règlement du PLUi applicable à la zone UHc doit être écarté.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 6.2 du règlement du PLUiH applicable à la zone UHc :
36. Aux termes de l'article 6.2 du règlement du PLUiH applicable à la zone UHc : " Obligations imposées en matière de réalisation de surfaces non imperméabilisées. Pour le recueil et la gestion des eaux pluviales, les surfaces perméables ou drainantes sont à privilégier. Au moins 70 % de la superficie de l'unité foncière, non affectée aux constructions, accès et stationnement, doit être traitée de manière à rester perméable aux eaux pluviales. Au moins 50% de cette surface devra être traitée en espaces verts. ".
37. Il ressort des pièces du dossier que la surface du terrain de l'opération projetée non affectée à la maison d'habitation, au carport et aux abris de jardin est traitée en espaces verts. Dans ces conditions, en délivrant le permis de construire initial et le permis de construire modificatif n° 2 contestés, le maire de Locquirec n'a pas fait une inexacte application des dispositions de l'article 6.2 du règlement du PLUiH applicable à la zone UHc.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :
38. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".
39. Pour apprécier si les risques d'atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, il appartient à l'autorité compétente en matière d'urbanisme, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent.
40. Comme il a été dit au point 31, le mur privatif situé au sud-est et sur lequel la construction projetée prend appui est intégré au sein de celle-ci. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier que ce mur, qui est conservé, présenterait par lui-même un risque pour la sécurité publique. Le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme doit donc être écarté.
S'agissant des moyens dirigés contre le permis de construire modificatif n° 4 :
41. Les circonstances que le permis de construire modificatif n° 4, délivré le 22 mars 2024, méconnaîtrait les dispositions du règlement du PLUiH relatives aux clôtures ainsi qu'à la conservation des haies, et réduirait illégalement la servitude dont le terrain de l'opération est grevé, à les supposer établies, sont sans incidence sur la légalité du permis de construire initial et du permis de construire modificatif n° 2, seuls contestés dans la présente instance.
Sur les conséquences des vices entachant le permis de construire :
42. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".
43. Comme il a été dit au point 16 du présent arrêt, les arrêtés du maire de Locquirec des 26 février 2021 et 16 novembre 2023 sont entachés des seuls vices tirés de la méconnaissance des dispositions du chapitre B du règlement du PLUiH en tant qu'ils autorisent un revêtement pour les toitures et une partie des façades de la maison d'habitation de couleur verte ainsi que, s'agissant de l'arrêté du 16 novembre 2023 portant permis de construire modificatif n° 2, des dispositions du chapitre E du titre II du règlement du PLUiH, en tant qu'il autorise le prolongement de la terrasse enherbée. De tels vices peuvent être régularisés dès lors que les modifications à envisager, qui concernent le revêtement de la toiture et d'une partie des façades de la maison d'habitation ainsi que le prolongement de la terrasse enherbée et sont limitées à une partie identifiable du projet, ne lui apportent pas un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Il y a lieu dès lors de limiter à cette partie du projet la portée de l'annulation prononcée par les premiers juges.
44. Il résulte de ce qui précède que la SCI Kaitiaki et la commune de Locquirec sont seulement fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a annulé dans leur totalité les décisions contestées.
Sur les frais liés au litige :
45. Dans les circonstances de l'espèce, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, il y a lieu de laisser à la charge des parties les frais exposés par chacune d'elles et non compris dans les dépens.
DÉCIDE :
Article 1er : L'arrêté du 26 février 2021 et l'arrêté du 16 novembre 2023 sont annulés en tant qu'ils prévoient un revêtement pour les toitures et une partie des façades de couleur verte et l'arrêté du 16 novembre 2023 en tant qu'il autorise également le prolongement de la terrasse enherbée. La décision implicite du 20 juin 2021 est annulée dans la même mesure.
Article 2 : Le jugement n° 2103983 du 18 octobre 2024 du tribunal administratif de Rennes est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Kaitiaki, à la commune de Locquirec et à Mme C... B....
Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Quimper en application de l'article R. 751-11 du code de justice administrative.
Délibéré après l'audience du 10 septembre 2026, à laquelle siégeaient :
- Mme Rimeu, présidente de chambre,
- M. Rivas, président assesseur,
- M. Hannoyer, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 septembre 2026.
Le rapporteur,
R. HANNOYER
La présidente,
S. RIMEU
Le greffier,
Y. MARQUISLa République mande et ordonne au préfet du Finistère en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 24NT03485, N° 24NT03534