Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Captain D a demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler l’arrêté du 24 février 2022 par lequel le maire de la commune de La Turbie s’est opposé à la déclaration préalable de travaux en vue de la modification de façade et de la surélévation partielle du garage d’une villa existante sur une parcelle section cadastrée n° AE 0226, située 2530 chemin des Révoires.
Par un jugement n° 2202512 du 24 octobre 2024, le tribunal administratif de Nice a rejeté cette demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 23 décembre 2024 et le 7 novembre 2025, la société civile immobilière (SCI) Captain D, représentée par Me Ribeiro de Carvalho, demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 24 octobre 2024 ;
2°) d’annuler l’arrêté du 24 février 2022 du maire de la commune de La Turbie ;
3°) d’enjoindre au maire de la commune de La Turbie de lui délivrer un arrêté de non-opposition à sa déclaration préalable ou, à titre subsidiaire, de reprendre l’instruction de cette déclaration, dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’arrêt à intervenir et de statuer à nouveau dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
4°) le cas échéant d’ordonner une expertise ;
5°) de mettre à la charge de la commune de La Turbie la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- un certificat de conformité a été délivré le 25 avril 1995 à la suite d’une déclaration d’achèvement déposée par la précédente propriétaire de la villa et aucune transformation de la villa n’a eu lieu ultérieurement ;
- à supposer que des travaux aient eu lieu ultérieurement afin de créer une surface habitable, ils ont nécessairement été réalisés plus de 10 ans avant la déclaration préalable, et peuvent donc bénéficier des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, dès lors que les travaux consistant à aménager un vide sanitaire ne requièrent qu’une déclaration préalable ;
- le plan de prévention des risques naturels n’est pas opposable aux travaux objets de la déclaration préalable qu’elle a déposée, compte tenu de son objet ;
- une expertise est nécessaire afin de confirmer que la surface habitable litigieuse a été créée lors de la construction de la villa.
Par un mémoire en défense, enregistré le 30 juin 2025, la commune de La Turbie, représentée par Me Plénot, conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Claudé-Mougel,
- et les conclusions de M. Quenette, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 24 février 2022, le maire de la commune de La Turbie s’est opposé à la déclaration de travaux déposée par la société civile immobilière (SCI) Captain D en vue de la modification de façade et de la surélévation partielle du garage d’une villa qu’elle a acquise le 2 décembre 2021, située 2530 chemin des Révoires. La SCI Captain D relève appel du jugement du 24 octobre 2024 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. En premier lieu, lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.
3. D’autre part, il résulte des articles L. 462-2 et R. 462-2 du code de l'urbanisme que lorsque le bénéficiaire d'un permis ou d'une décision de non-opposition à déclaration préalable a adressé au maire une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de l'autorisation d'urbanisme, l'autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l'a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu'il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée.
4. Enfin, aux termes de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme : « Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : (…) 5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; (…) ». Il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l’occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu’ils n’aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables. A la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable.
5. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire délivré le 23 juin 1987 par le maire de la Turbie à Mme P... en vue de l’édification de la villa avec piscine au lieudit les Révoires depuis acquise par la SCI Captain D prévoyait un vide sanitaire masqué par des arches au niveau du rez-de-jardin, lequel était présenté dans la notice explicative jointe à la demande de permis de construire comme non-habitable car trop bas de plafond et non clos, et n’était pas pris en compte pour le calcul des surfaces. La villa désormais édifiée comprend une surface habitable aménagée en lieu et place de ce vide sanitaire, fermée par des baies vitrées, ainsi que cela ressort des photographies produites à l’instance. Si la société appelante soutient que ces travaux ont nécessairement été réalisés lors de l’édification de la maison et qu’un certificat de conformité a été délivré le 25 avril 1995, elle n’établit pas que cette surface était close à l’issue de ces travaux par l’apposition de ces baies, et constituaient ainsi à cette date une surface de plancher au sens dispositions de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme alors applicables qui, bien que n’ayant pas été autorisée par le permis de construire délivré pour l’édification de la maison, ne pourrait plus constituer un motif de refus de permis de construire, en application du principe rappelé au point 3. Par ailleurs, à supposer même que la création de la surface de plancher existante en lieu et place du vide sanitaire ne relève pas du champ d’application du permis de construire, la société appelante n’établit pas davantage que cet espace aurait été clos il y a plus de dix ans, et pourrait bénéficier de la prescription fixée par les dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme. Il s’ensuit que le maire de La Turbie était tenu de s’opposer aux travaux objets de la demande de permis de construire litigieuse. Compte tenu de cette situation de compétence liée dans laquelle se trouvait ladite autorité administrative, l’autre moyen invoqué par la SCI Captain D ne peut qu’être écarté comme sans influence sur la légalité de l’arrêté attaqué.
6. Il résulte de ce qui précède que, sans qu’il soit besoin d’ordonner une mesure d’expertise, la SCI Captain D n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande. Ses conclusions à fin d’injonction doivent, par voie de conséquence, être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
7. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de La Turbie, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamnée à verser une quelconque somme à la SCI Captain D. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de cette dernière, une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la commune et non compris dans les dépens.
D É C I D E
Article 1er : La requête de la SCI Captain D est rejetée.
Article 2 : La SCI Captain D versera à la commune de La Turbie la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Captain D et à la commune de La Turbie.
Délibéré après l’audience du 1er octobre 2026, où siégeaient :
- M. , Portail, président,
- Mme Hameline, présidente-assesseure,
- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 15 octobre 2026.