Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Maresias a demandé au tribunal administratif de Toulon d’annuler l’arrêté du 29 octobre 2021 par lequel le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer a refusé de lui délivrer un permis de construire, ensemble la décision du 17 janvier 2022 portant rejet de son recours gracieux.
Par un jugement n° 2200709 du 6 décembre 2024, le tribunal administratif de Toulon a rejeté cette demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 27 janvier et le 2 juillet 2025, la société civile immobilière (SCI) Maresias, représentée par Me Consalvi, demande à la Cour :
1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon du 6 décembre 2024 ;
2°) d’annuler l’arrêté du 29 octobre 2021 du maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, ensemble la décision du 17 janvier 2022 portant rejet de son recours gracieux ;
3°) d’enjoindre au maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte, passé ce délai de 500 euros par jour de retard ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement attaqué est insuffisamment motivé dès lors que les premiers juges ont, d’une part, considéré que la non-conformité de la hauteur de la façade sud ne pouvait bénéficier des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme sans se prononcer sur le point de savoir si elle relève du champ d’application du permis de construire ou de la déclaration de travaux et, d’autre part, ont écarté sa critique du motif de l’arrêté tiré de la hauteur de la façade nord en estimant qu’elle n’était pas établi faute de relevé altimétrique, alors qu’un tel relevé n’est pas requis par les dispositions du code de l’urbanisme ;
- quant à la hauteur des façades est et ouest, le maire ne pouvait estimer qu’elle excédait la hauteur maximale fixée par les dispositions de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) alors qu’il s’agit de murs pignons auxquels ces dispositions ne sont pas applicables dès lors qu’ils sont dépourvus d’égout de toit ; quant à la hauteur de la façade sud, la demande qu’elle a déposée ne portait pas sur la modification de la hauteur de cette façade, et elle pouvait bénéficier de la prescription prévue par les dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme ; cette façade n’a pas été décaissée à l’égout de toit, le niveau du terrain naturel ayant été conservé au travers d’une terrasse située en rez-de-chaussée ; il ressort clairement des plans de coupe des façades sud, est et ouest joints à sa demande que la hauteur de la façade sud mesurée à l’aplomb de l’égout est conforme à la précédente autorisation obtenue le 18 mars 2014 ; quant à la façade nord, qui constitue la seule façade modifiée et légèrement surélevée en 2014, un garage s’y trouve implanté et le décaissement n’a pu être réalisé à son niveau, la hauteur étant dès lors nécessairement de 7 mètres, et non de 7,30 mètres ;
- quant à la toiture à deux pans inclinés, le tribunal a ignoré le fait qu’elle est représentée dans la déclaration préalable objet de la non-opposition du 18 mars 2014 et pouvait donc bénéficier des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 2 juin 2025, la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, représentée par Me Marchesini, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI Maresias en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Claudé-Mougel,
- et les conclusions de M. Quenette, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société Marésias a acquis, en août 2012, une villa située à Saint-Cyr-sur-Mer, édifiée au titre d’un permis de construire délivré le 15 mai 1962. Le 18 mars 2014, le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a décidé de ne pas s’opposer à la déclaration de travaux déposée par la société en vue de la réhabilitation de la construction existante, cette réhabilitation comportant l’agrandissement des ouvertures de la façade sud, la réfection de la toiture et du garage. Par un arrêté du 9 juin 2017, le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a délivré à la même société un permis de construire pour la réalisation de travaux d’augmentation de la surface de plancher de 40 m², la modification des façades, toitures et aménagements du terrain, ainsi que pour la création de 5 places de stationnement. Par un jugement du 10 avril 2020, le tribunal administratif de Toulon, saisi par les consorts F..., voisins immédiats du projet, a annulé cet arrêté ainsi que le rejet du recours gracieux des requérants, dès lors, d’une part, que le garage accolé à la maison n’avait pas été autorisé par le permis de construire initial, délivré en 1962, ni par la décision de non-opposition à déclaration préalable du 18 mars 2014 qui ne portait que sur la seule réhabilitation du garage et, d’autre part, que la transformation en toiture à pans inclinés du toit terrasse autorisé par le permis de construire délivré le 15 mai 1962 n’avait pas davantage été autorisée par cette décision, alors que la demande de permis de construire objet de l’arrêté du 9 juin 2017 n’avait pour objet d’autoriser ni l’un, ni l’autre. Par un arrêté du 29 octobre 2021, le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a refusé de délivrer à la société Marésias un permis de construire portant notamment sur la modification des façades et des toitures, et l’augmentation de la surface de plancher de la villa de 40 m². La SCI Maresias relève appel du jugement du 6 décembre 2024 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Hormis dans le cas où le juge de première instance a méconnu les règles de compétence, de forme ou de procédure qui s’imposaient à lui et a ainsi entaché son jugement d’une irrégularité, il appartient au juge d’appel, non d’apprécier le bien-fondé des motifs par lesquels le juge de première instance s’est prononcé sur les moyens qui lui étaient soumis, mais de se prononcer directement sur les moyens dirigés contre la décision administrative attaquée dont il est saisi dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel. Si la société Marésias soutient que le jugement serait insuffisamment motivé dès lors que les premiers juges ont statué sur la hauteur de la façade sans se prononcer sur la nature de l’autorisation d’urbanisme applicable et faute d’un relevé altimétrique dont la production n’est pas requise par le code de l’urbanisme, ce moyen, qui tend en réalité à remettre en cause l'appréciation des premiers juges, ne peut être utilement soulevé à l'appui d'une contestation de la régularité du jugement, qui au demeurant est suffisamment motivé.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3. En premier lieu, et d’une part, aux termes de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Saint-Cyr-sur-Mer : « La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 7 m ». Aux termes de l’article 8.6 des dispositions générales dudit règlement : « La hauteur maximale des constructions est mesurée : / du point le plus bas de toutes les façades établies par rapport au niveau du sol avant travaux (naturel) ou du point le plus bas après travaux si le terrain est excavé ; (…) ».
4. D’autre part, la circonstance qu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan local d’urbanisme régulièrement approuvé ne s'oppose pas, en l'absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il s'agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions.
5. Il ressort de la demande de permis de construire déposée par la société Maresias que celle-ci tend à la régularisation de la toiture à pans inclinés édifiée en lieu et place de la toiture plate autorisée par le permis de construire délivré le 15 mai 1962, ainsi qu’à la modification de la pente de ces toitures pour permettre la création d’une surface de plancher de 40 m² dans les combles. Il ressort des plans de façade du projet tels qu’ils ont été produits par la société pétitionnaire à la suite d’une demande de compléments que lui a adressée le maire de Saint-Cyr-sur-Mer le 12 juillet 2021, laquelle portait notamment sur les cotations globales par rapport au terrain naturel à indiquer sur les façades, y compris celles d’origine, que la hauteur des façades de la construction existante s’établit à l’égout de toit, depuis le terrain naturel, à 7,30 mètres, en étant ainsi supérieure à la hauteur maximale fixée par les dispositions citées au point précédent. Par ailleurs, le projet, qui consiste à modifier la pente du toit afin de rehausser cette pente pour créer une hauteur sous combles permettant la création d’une surface de plancher de 40 m², aura nécessairement pour effet d’aggraver cette hauteur. C’est dès lors à bon droit que le maire a considéré que le projet méconnaissait ces dispositions. Si la société Maresias soutient que l’arrêté litigieux n’aurait pas distingué les murs pignon, que son projet ne portait pas sur la façade sud qui n’a pas été décaissée à l’égout de toit, et que seule la façade nord serait modifiée, elle n’assortit pas ces moyens des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé, compte tenu tant des motifs de l’arrêté litigieux que des pièces qu’elle produit.
6. En second lieu, aux termes de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme : « Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : (…) 5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; (…) ». Il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l’occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu’ils n’aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables. A la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable.
7. A supposer même que les travaux ayant abouti à la modification de la toiture plate initialement autorisée en toiture à deux pans ne relèvent pas du champ d’application du permis de construire, la circonstance que cette toiture était apparente sur les plans joints à la déclaration préalable objet de la décision de non-opposition du 18 mars 2014 ne suffit pas à établir qu’elle aurait été réalisée il y a plus de 10 ans à la date de l’arrêté de refus litigieux du 29 octobre 2021. En tout état de cause, à la supposer même établie, cette circonstance n’est pas de nature à faire échec à l’application du principe rappelé au point 4, dès lors que, ainsi qu’il a été dit au point 5, le projet de la société Maresias aura nécessairement pour effet d’aggraver la méconnaissance de la limite de hauteur fixée par les dispositions du PLU de Saint-Cyr-sur-Mer.
8. Il résulte de ce qui précède que la société Maresias n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. Ses conclusions à fin d’injonction doivent, par voie de conséquence, être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamnée à verser une quelconque somme à la société Maresias. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de cette dernière, une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la commune et non compris dans les dépens.
D É C I D E
Article 1er : La requête de la SCI Maresias est rejetée.
Article 2 : La SCI Maresias versera à la commune de Saint-Cyr-sur-Mer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Maresias et à la commune de Saint-Cyr-sur-Mer.
Délibéré après l’audience du 1er octobre 2026, où siégeaient :
- M. , Portail, président,
- Mme Hameline, présidente-assesseure,
- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 15 octobre 2026.