Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Les sociétés Bohouse Promotion et GB Investissement ont demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’annuler l’arrêté du 14 janvier 2021 par lequel le maire de Malakoff a refusé de leur délivrer un permis de construire portant sur la démolition de deux maisons et d’appentis et la construction d’une résidence pour étudiants de 76 logements, ensemble la décision du 14 avril 2021 rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté.
Par un jugement n° 2107630 du 28 mars 2025, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 27 mai 2025 et 2 mars 2026, les sociétés Bohouse Promotion et GB Investissement, représentées par Me Poilvet, demandent à la cour :
1°) d’annuler ce jugement ;
2°) d’annuler l’arrêté du 14 janvier 2021 ;
3°) d’enjoindre à la commune de Malakoff de leur délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’arrêt à, intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Malakoff le versement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- c’est à tort que le tribunal a jugé que le refus d’autorisation était fondé, au motif que le projet méconnaîtrait l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) pour ne pas disposer d’une desserte suffisante ;
- c’est en revanche à bon droit que le tribunal a jugé que les autres motifs de refus, opposés par la commune, n’étaient pas fondés ;
- les nouveaux motifs de refus invoqués en appel par la commune, tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-14-4 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que des articles UB4, UB10 et UB12 du règlement de PLU, ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 22 janvier 2026 et 25 mars 2026, la commune de Malakoff, représentée par Me Simon, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des sociétés Bohouse Promotion et GB Investissement, le versement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- en application des dispositions de l’article UB3 du règlement de PLU, elle était fondée à refuser la délivrance de l’autorisation de construire au regard des conditions d’accès du terrain d’assiette du projet ;
- les autres motifs de l’arrêté attaqué sont fondés et de nature à justifier le refus d’autorisation ;
- dans l’hypothèse où les motifs de refus contenus dans l’arrêté seraient censurés, elle demande à ce que leurs soient substitués les motifs tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UB4 et UB6 du règlement de PLU.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Clot,
- les conclusions de Mme Roux, rapporteure publique,
- et les observations de Me Simon, représentant la commune de Malakoff.
Considérant ce qui suit :
1. Les sociétés Bohouse Promotion et GB Investissement ont déposé le 23 décembre 2020 auprès de la commune de Malakoff, une demande de permis de construire portant sur la démolition de deux maisons et d’appentis, et la construction d’une résidence pour étudiants de 76 logements sur un terrain cadastré OS n° 0014 sis 4 allée de l’Espérance à Malakoff. Par un arrêté du 14 janvier 2021, le maire de Malakoff a refusé de leur délivrer le permis de construire demandé, aux motifs que le projet méconnaît l’article UB 3 du règlement du PLU relatif à l’accès à la voirie, dès lors que le terrain d’assiette du projet n’est desservi que par un chemin de 1,5 mètres de largeur qui n’est pas proportionné à l’importance de la construction projetée et ne permet pas de satisfaire aux exigences de la lutte contre l’incendie, l’article UB 6 du même règlement relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, dès lors que la façade sur rue excède la hauteur maximale autorisée par rapport à l’alignement opposé, l’article UB 7 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, dès lors que la façade Sud présente une hauteur de 14,24 mètres alors que cette hauteur ne devrait pas excéder 10,96 mètres, l’article UB 9 relatif à l’emprise au sol, dès lors que l’emprise au sol des bâtiments est de 445 m2 pour une emprise au sol maximale autorisée de 423 m2, et, enfin, l’article UB 12 relatif au stationnement, dès lors que le projet ne prévoit qu’une place de stationnement, au surplus, non desservie par une voie carrossable, alors que 38 sont exigées. Par un recours gracieux formé le 15 mars 2021, ces sociétés ont sollicité le retrait de cet arrêté. Leur recours a été rejeté par une décision du 14 avril 2021. Les sociétés Bohouse Promotion et GB Investissement relèvent appel du jugement n° 2107630 du 28 mars 2025, par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 14 janvier 2021 et de la décision du 14 avril 2021, jugeant que le maire de Malakoff aurait pris la même décision de refus de permis de construire en se fondant sur la seule méconnaissance de l’article UB 3 du règlement de PLU.
Sur les conclusions aux fins d’annulation :
En ce qui concerne l’office du juge :
2. Aux termes de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme : « Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5. (…) ». Aux termes de l’article L. 424-1 de ce code : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis (…) ». Aux termes de l’article L. 424-3 du même code : « Lorsque la décision rejette la demande (…), elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet (…) ». Enfin, aux termes de l’article L. 600-4-1 de ce code : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier ».
3. Une décision rejetant une demande d’autorisation d’urbanisme pour plusieurs motifs ne peut être annulée par le juge de l’excès de pouvoir à raison de son illégalité interne, réserve faite du détournement de pouvoir, que si chacun des motifs qui pourraient suffire à la justifier sont entachés d’illégalité. En outre, en application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, le tribunal administratif saisi doit, lorsqu’il annule une telle décision de refus, se prononcer sur l’ensemble des moyens de la demande qu’il estime susceptibles de fonder cette annulation, qu’ils portent d’ailleurs sur la légalité externe ou sur la légalité interne de la décision. En revanche, lorsqu’il juge que l’un ou certains seulement des motifs de la décision de refus en litige sont de nature à la justifier légalement, le tribunal administratif peut rejeter la demande tendant à son annulation sans être tenu de se prononcer sur les moyens de cette demande qui ne se rapportent pas à la légalité de ces motifs de refus.
En ce qui concerne le motif de refus de nature à justifier selon le tribunal administratif la décision en litige :
4. Aux termes de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme : « Pour être constructible, un terrain doit être accessible d’une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur un terrain voisin. Les voies d’accès doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité et de la lutte contre l’incendie et être proportionnées à l’importance et à la destination des constructions projetées et doivent avoir une largeur minimale de 2 mètres ».
5. Il ressort des pièces du dossier, que la parcelle d’assiette du projet, sise 4 allée de l’Espérance à Malakoff, ne dispose pas d’un accès direct à la voirie communale, et qu’elle est desservie par l’allée de l’Espérance, d’une largeur de 1,50 mètre, issue de l’ancienne voie de Bagneux, la reliant à la rue Jules Guesde. Les appelantes se prévalent d’une autre desserte de la parcelle en litige, par un passage empruntant un parking et une rampe d’accès situés sur la parcelle voisine, propriété de l’OPHLM de Malakoff, et qui, selon elles, constituerait un chemin rural issue de l’ancienne voie de Bagneux. Il ressort cependant de la délibération du conseil municipal de Malakoff du 17 juillet 1943, et de l’arrêté du préfet de la Seine du 9 février 1944, que cette ancienne voie a fait l’objet d’un déclassement dans le cadre de l’agrandissement du cimetière communal, puis, que la partie non utilisée par cette opération a été cédée par la commune de Malakoff à l’OPHLM de Malakoff par un acte non daté produit en défense, et dont l’authenticité n’est pas sérieusement contestée. L’OPHLM de Malakoff a ensuite décidé d’y aménager un parc de stationnement, dont l’usage est réservé à ses résidants, et dont l’accès est contrôlé par une barrière. Si les sociétés Bohouse Promotion et GB Investissement font état de ce que les anciens propriétaires de la parcelle en litige bénéficiaient d’un libre accès au parc de stationnement et ont pu y aménager une rampe afin d’accéder à leur propriété, ce que confirme la convention du 25 juillet 1969 produite par la commune, il n’en ressort pas que cette autorisation aurait conférée une servitude de passage attachée au terrain et constitutive de droits réels dont pourraient se prévaloir ses futurs acquéreurs.
6. Par conséquent, le maire de Malakoff a pu, sans entacher sa décision d’une illégalité, refuser de délivrer le permis de construire sollicité par les sociétés appelantes, au motif que le projet méconnaissait les dispositions de l’article UD3 du règlement du PLU, dès lors que la parcelle en litige n’est desservie que par l’allée de l’Espérance dont la largeur est inférieure à la largeur minimale prescrite par cet article. Par suite, les sociétés appelantes ne sont pas fondées à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande.
Sur les conclusions aux fins d’injonction :
7. Le présent arrêt, de rejet, n’impliquant aucune mesure d’exécution, les conclusions aux fins d’injonction présentées par les sociétés Bohouse Promotion et GB Investissement ne peuvent qu’être rejetées.
Sur les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :
8. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des sociétés Bohouse Promotion et GB Investissement le versement d’une somme globale de 2 000 euros au titre des frais exposés par la commune de Malakoff et non compris dans les dépens. En revanche, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les conclusions de ces sociétés soient accueillies.
D É C I D E :
Article 1er : La requête des sociétés Bohouse Promotion et GB Investissement est rejetée.
Article 2 : les sociétés Bohouse Promotion et GB Investissement verseront une somme globale de 2 000 euros à la commune de Malakoff en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié aux sociétés Bohouse Promotion et GB Investissement, ainsi qu’à la commune de Malakoff.
Délibéré après l’audience du 6 octobre 2026, à laquelle siégeaient :
M. Etienvre, président de chambre,
M. Pilven, président-assesseur,
M. Clot, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2026.
Le rapporteur,
S. Clot
Le président,
F. Etienvre
La greffière,
F. Petit-Galland
La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.