Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Coreal a demandé au tribunal administratif de Caen de condamner la commune de Lisieux à lui verser une somme de 2 725 257,89 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de l’illégalité de la décision du 29 octobre 2018 par laquelle le maire de Lisieux a procédé au retrait du permis de construire délivré le 8 février 2018 et de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de réaliser son projet.
Par un jugement n° 2301099 du 26 juin 2025, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 26 août 2025, 18 janvier 2026 et 2 juillet 2026, la société Coreal et la société BL & associés représentée par Me Manuel Bouyer, administrateur judiciaire de la société Coreal, représentés par Me Bertin, demandent à la cour :
1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen du 26 juin 2025 ;
2°) de condamner la commune de Lisieux à lui verser la somme de 2 725 257,89 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Lisieux le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la requête est recevable, dès lors qu’elle ne se borne pas à reproduire intégralement et exclusivement le texte de la demande de première instance ;
- l’illégalité de la décision du 29 octobre 2018 du maire de Lisieux procédant au retrait du permis de construire du 8 février 2018, constatée par un jugement du tribunal administratif de Caen du 20 décembre 2019, devenu définitif, constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune ;
- la commune a commis une faute en ne tenant pas compte, lors de la délivrance du permis de construire du 8 février 2018, de la localisation du projet dans le périmètre de protection rapprochée des sources de Grais et en n’assortissant pas le permis délivré d’une prescription sur ce point ;
- les fautes de la commune sont en lien direct avec ses préjudices, dès lors qu’elles ont empêché, de manière définitive, l’exécution des travaux de construction autorisés par le permis de construire du 8 février 2018 ;
- la société Coreal n’a pas commis de faute à l’origine de son dommage ;
- ils sont fondés à demander l’indemnisation du préjudice économique de la société Coreal, tiré de la perte de marge, évalué à la somme de 1 213 720 euros à la date du 31 décembre 2022, incluant les frais de procédure exposés à hauteur de 56 208 euros, et des surcoûts exposés au titre des loyers dus en exécution du contrat de bail à construction conclu le 17 juillet 2018 avec la SCI Labale et de la taxe foncière, évalués à la somme de 1 511 537,89 euros entre le 1er janvier 2023 et le 31 mai 2053, correspondant au terme du bail.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 décembre 2025, la commune de Lisieux, représentée par Me Jourdan, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la société Coreal le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête de la société Coreal et autres est irrecevable, dès lors que, se bornant à reproduire le texte de la demande de première instance, elle ne satisfait pas à l’exigence de motivation ;
- les moyens soulevés par la société Coreal et autres ne sont pas fondés ;
- la société Coreal a commis une faute qui a contribué à la réalisation de son dommage, dès lors qu’elle a fait preuve d’imprudence en s’engageant dans un projet comportant des risques qu’elle ne pouvait ignorer, compte tenu de la situation du terrain d’assiette du projet au sein du périmètre de protection rapprochée de captage des eaux des sources du Grais et de l’information qui lui avait été donnée quant à la nécessité de réaliser une étude hydrogéologique avant d’engager les travaux projetés ;
- les préjudices allégués et le lien de causalité ne sont pas établis.
Par un mémoire, enregistré le 2 juillet 2026, Me Alain-François Souchon, mandataire judiciaire de la société Coreal, représenté par Me Bertin, déclare intervenir dans la présente instance.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Rosemberg,
- les conclusions de Mme Dubost, rapporteure publique,
- et les observations de Me Bertin, représentant la société Coreal, la société BL & associés représentée par Me Bouyer et Me Souchon, et de Me Jourdan, représentant la commune de Lisieux.
Considérant ce qui suit :
1. Par un jugement du 26 juin 2025, le tribunal administratif de Caen a rejeté la demande de la société Coreal tendant à la condamnation de la commune de Lisieux à lui verser une somme de 2 725 257,89 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de l’illégalité de la décision du 29 octobre 2018 procédant au retrait du permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale délivré le 8 février 2018 en vue de la construction d’un bâtiment commercial et de l’aménagement d’un parc de stationnement et de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de réaliser son projet. La société Coreal, placée en redressement judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Créteil du 11 février 2026, et la société BL & associés, représentée par Me Bouyer, administrateur judiciaire de la société Coreal, relèvent appel de ce jugement.
Sur l’intervention de Me Souchon, mandataire judiciaire de la société Coreal :
2. Aux termes de l’article R. 632-1 du code de justice administrative : « L’intervention est formée par mémoire distinct. (…) ».
3. L’intervention de Me Souchon, mandataire judiciaire de la société Coreal, devant la cour n’a pas été formée par un mémoire distinct du mémoire présenté par la société Coreal le 2 juillet 2026, comme le prévoient les dispositions de l’article R. 632-1 du code de justice administrative. Cette intervention n’est, par suite, pas recevable.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne la responsabilité de la commune de Lisieux :
4. D’une part, par un arrêté du 8 février 2018, le maire de Lisieux a délivré à MM. Q..., P... et Y..., associés de la société civile immobilière (SCI) Labale, un permis de construire valant autorisant d’exploitation commerciale en vue de la construction d’un bâtiment commercial d’une surface de plancher de 2 000 m² et de l’aménagement d’un parc de stationnement de quarante-quatre places sur un terrain situé rue Augustin Fresnel, dont la SCI Labale est propriétaire. A la suite de la conclusion, le 17 juillet 2018, d’un bail à construction par lequel la SCI Labale a mis ce terrain à la disposition de la société Audincourt 47, en contrepartie du versement d’un loyer annuel de 45 000 euros hors taxe révisable, en vue de la construction et de l’exploitation du bâtiment commercial pendant une durée de 35 ans, à l’issue de laquelle la propriété des constructions et aménagements réalisés reviendra à la SCI Labale, le bénéfice de ce permis de construire a été transféré à la société Audincourt 47 par un arrêté du 25 octobre 2018. Par un courrier du 29 octobre 2018, le maire de Lisieux a indiqué à cette dernière qu’elle ne pouvait pas engager les travaux autorisés par ce permis de construire sans que la commune ait réalisé une étude hydrogéologique et que l’Agence régionale de santé ait donné son autorisation. Par un jugement du 20 décembre 2019, le tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de la société Coreal, venue aux droits de la société Audincourt 47, la décision du 29 octobre 2018 du maire de Lisieux valant retrait du permis de construire du 8 février 2018 aux motifs d’une part, qu’elle n’était pas suffisamment motivée et, d’autre part, qu’elle était dépourvue de fondement juridique. Par un arrêt du 7 octobre 2022, la cour administrative d’appel de Nantes a rejeté comme irrecevable le recours formé par la commune de Lisieux contre ce jugement, qui est devenu définitif. Par suite, la décision du 29 octobre 2018 du maire de Lisieux est constitutive d’une illégalité fautive de nature à engager la responsabilité de la commune à l’égard de la société Coreal.
5. D’autre part, en revanche, si les requérants soutiennent que le maire de Lisieux a autorisé la réalisation de la construction sans tenir compte de sa localisation prévue dans le périmètre de protection rapprochée des sources de Grais, l’arrêté de permis de construire du 8 février 2018 vise l’arrêté préfectoral du 10 juillet 2008 portant déclaration d’utilité publique et instaurant, notamment, le périmètre de protection rapprochée des sources de Grais et précise expressément que le projet est situé au sein de ce périmètre. Il est en outre assorti d’une prescription selon laquelle « toutes les mesures devront être prises pour garantir la préservation de cette ressource en eau ». Par suite, et alors qu’ils ne contestent pas la légalité du permis de construire ni celle de cette prescription, les requérants n’établissent pas que le maire de Lisieux aurait commis une faute en ne tenant pas compte, lors de la délivrance du permis de construire du 8 février 2018, de la localisation du projet dans le périmètre de protection rapprochée des sources de Grais et en n’assortissant pas le permis délivré d’une prescription sur ce point.
En ce qui concerne le lien de causalité et les préjudices :
6. Ainsi qu’il a été dit au point 2, la décision du 29 octobre 2018 par laquelle le maire de Lisieux a retiré le permis de construire du 8 février 2018 est entachée d’illégalité. Cette illégalité est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de la commune à l’égard de la société Coreal, pour autant qu’il en soit résulté pour elle un préjudice direct et certain.
7. La société Coreal sollicite l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de l’impossibilité de réaliser les travaux autorisés par le permis de construire du 8 février 2018, et tenant à la perte de marge attendue de l’exploitation du bâtiment commercial et aux frais exposés pour l’exécution du bail à construction du 17 juillet 2018 au 26 juin 2053.
8. D’une part, l’annulation, par le jugement du tribunal administratif de Caen du 20 décembre 2019, devenu définitif, de la décision du 29 octobre 2018 par laquelle le maire de Lisieux a procédé au retrait du permis de construire du 8 février 2018 a eu pour effet de rétablir ce permis de construire. En outre, l’impossibilité pour la société Coreal de réaliser son projet résulte, non pas de la décision du 29 octobre 2018 du maire de Lisieux, mais de la localisation même de ce projet au sein du périmètre de protection rapprochée des sources de Grais, ainsi que la SCI Labale, initialement bénéficiaire du permis de construire, jusqu’à son transfert à la société Audincourt 47, le 25 octobre 2018, en a été informée par la commune par un courrier du 21 septembre 2018. Dans ces conditions, l’illégalité fautive commise par cette dernière est sans lien direct avec les préjudices, mentionnés au point 7 ci-dessus, dont la société Coreal demande l’indemnisation. Par suite, la demande présentée à ce titre doit être rejetée.
9. D’autre part, si la société Coreal se prévaut de l’évaluation réalisée par son expert-comptable, estimant le montant des « coûts de procédure » à la somme de 58 206 euros, et produit des factures établies par son avocat pour un montant de 35 303,93 euros au titre de la période du 31 décembre 2018 au 30 novembre 2023, elle n’établit pas, compte tenu notamment du caractère imprécis du libellé des factures en cause, que ces frais auraient été spécifiquement exposés pour contester la légalité de la décision du 29 octobre 2018 du maire de Lisieux et seraient, par suite, directement liés à l’illégalité fautive de la commune, les frais exposés dans le cadre des instances engagées devant le juge administratif ayant en outre déjà été en partie indemnisés par le jugement tribunal administratif de Caen du 20 décembre 2019 et l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 7 octobre 2022 sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. La demande tendant à l’indemnisation d’un tel préjudice doit, par suite, être rejetée.
10. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée par la commune de Lisieux, que la société Coreal et la société BL & associés représentée par Me Bouyer ne sont pas fondées à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté la demande de la société Coreal.
Sur les frais liés au litige :
11. D’une part, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Lisieux, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement à la société Coreal de la somme demandée par les requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
12. D’autre part, dans les circonstances de l'espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la société Coreal le versement à la commune de Lisieux de la somme demandée au titre des mêmes frais.
DECIDE :
Article 1er : L’intervention de Me Souchon, mandataire judiciaire de la société Coreal, n’est pas admise.
Article 2 : La requête de la société Coreal et de la société BL & associés représentée par Me Bouyer est rejetée.
Article 3 : Les conclusions de la commune de Lisieux tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Coreal, à la société BL & associés représentée par Me Manuel Bouyer, à Me Alain-François Souchon et à la commune de Lisieux.
Délibéré après l’audience du 13 octobre 2026, à laquelle siégeaient :
- Mme Buffet, présidente de chambre,
- Mme Montes-Derouet, présidente-assesseure,
- Mme Rosemberg, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2026.
La rapporteure,
V. ROSEMBERG
La présidente,
C. BUFFET
La greffière,
M. N...
La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.