AFFAIRE : Nº RG 05101733 ARRET Nº ,t B. CG.
Code Aff. :
ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 18 Avril 2005
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIERE CHAMBRE - SECTION CIVILE
ARRET DU 14 NOVEMBRE 2006
APPELANTE:
La CAISSE D'EPARGNE DE BASE NORMANDIE
7 rue du Colonel Rémy 14000 CAEN
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP DUPAS-TRAUTVETTER YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR,
avoués
assistée de la SCP CHAPRON LANIECEYGOUF, avocats au barreau de CAEN
1NTIMEE :
La SC1 LES BEGONIAS
30 Rue du 4ê'º Dorset 14930 ETERVILLE
prise en la personne de son gérant statutaire, Monsieur Claude X....
représentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués à la Courassistée de Me LEGOUT, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE:
M. BOYER, Président de Chambre, rédacteur Mme CHERBONNEL, Conseiller,
Monsieur VOGT, Conseiller,
DEBATS: A l'audience publique du 03 Octobre 2006
GREFFIER présent aux débats : Madame GALAND
ARRETprononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2006 et signé par M. BOYER, Président de Chambre, et Madame GALAND, Greffier
Première copie délivrée le .
s:
Copie exécutoire délivrée
le : 14 novembre 2006
à : - SCP DUPAS-TRAUTVETTER YGOUF BALAVOINE
LEVASSEUR
- SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU
Vu le jugement du 18 avril 205 par lequel le tribunal de grande instance de Caen a statué ainsi :
"Déclare la CE responsable à l'égard de la SCI les BÉGONIAS et la condamne à lui à luipayer les sommes suivantes :
- 30 000 à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues.- 1500 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile."
Vu les conclusions de la SCI les Bégonias portant qu'elles ont été déposées et signifiées le 12 septembre 2006,
Vu les conclusions de la Caisse d'Epargne de BASSE-NORMANDIE portant qu'elles ont été déposées et signifiées le 20 juillet 2006 ;
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Monsieur X..., client de la CAISSE D'EPARGNE a, avec le concours de cette banque, réalisé divers investissements immobiliers. Le 29 décembre 1998, par l'intermédiaire d'une société ADES, Monsieur X... a sollicité la dite banque pour la mise en place d'une nouvelle opération immobilière
La société C2M dont il est le PDG se proposait de procéder à l'aménagement d'un terrain de 5000 m2 lui appartenant via la constitution d'une SC1 dans un projet ainsi décrit :
" Sur parcelle d'environ 5 000m2
dans un premier temps 3 500m2de terrain seront aménagés pour recevoir un bâtiment de 700m2et offrir 40 places de parking,
dans un deuxième temps, une extension de 230m2est prévue avec aménagement de 15places de parking sur les 1 500m2de terrain restant.
1- la Société CLEMESSY, va occuper 470 m2 (400m2de Bureaux et 70m2 pour stockage)
2- les 230m2 « couverts» restants (700 - 470), seront aménagés ultérieurement suivant les besoins du locataire à venir (recherches en cours).
3- l'extension (±-230m2) ne sera réalisée qu'après engagement d'un locataire (3éme).
L'équilibre de l'investissement actuel est assuré parle premier locataire, la rentabilité seraintéressante dés la location du -2- puisqu'il suffira alors « d'aménager» l'intérieur du bâtiment déjà existant.
Montant de l'investissement actuel : 2 100 000 recettes : 222 000 /an (CLEMESSY) Aménagement (2) 400 000 recettes : 88 000/an
Coût total première tranche : 2500000 recettes : 310000/ an soit : 12,4%
La SCI LES BEGONIAS a sollicité le financement de l'investissement de 2.100.000 frs par l'octroi d'un prêt de 1.700.000 F et d'un prêt-relais TV A d'un montant de 400.000 F (60.979,61 ). Les dits prêts lui ont été octroyés par la CAISSE D'EPARGNE suivant acte sous seing privé du 28 janvier 1999 versés au dossier.
La SCI reproche à la banque de lui avoir refusé son concours pourla suite du projet immobilier ;
SUR QUOI
Attendu que la SCI indique que sur sa demande de financement de la deuxième tranche, le rédacteur a émis un avis favorable, mais que l'avis du directeurde groupe a exigé une garantie supplémentaire : - « Absence de partage du risque - co financement souhaitable » - « avec avis favorable du Directeur de groupe et garantie complémentaire d'un montant minimum de 3 000 000 F » ; que finalement par lettre du 6 novembre 2000, il a été fait état du refus de "ses instances décisionnelles" ;
Attendu que la banque lui reproche de ne pas avoir remboursé leprêt -relais de 400.000 francs dans les délais prévus ; que la SCI répond que ce défaut de remboursement résulte du refus de financement complémentaire de la banque qui l'aurait ainsi obligée à employer ces liquidités au financement de la seconde tranche de travaux, plutôt qu'au rembourseront du prêt-relais ;
Attendu que la SCI fait aussi valoir qu'elle avait pris une hypothèque de premier rang sur l'immeuble et exigé le cautionnement personnel de songérant M. X..., de telle sorte qu'elle ne pouvait plus offrir de garantie complémentaire comme l'exigeait la note du directeur de groupe ;
Attendu que la SCI soutient que la banque avait pris l'engagementde financer la totalité de l'opération ;
Attendu que la compréhension du dossier nécessite que soient précisées les diverses tranches de travaux ;
Qu'il y a d'abord la construction d'un bâtiment de 700 m2 sur un terrain de 3.500 m2 ;
immédiatement ; Mais que ce bâtiment ne devait pas être entièrement aménagé
Que dans un premier temps devaient être aménagés 470 m2 pourla société CLEMESSY, 400 m2 de bureaux et 70 m2 de stockage ;
Qu'ensuite devait être aménagé le reste de la surface bâtie suivant les besoins d'un locataire qui restait à trouver ;
Qu'enfin, l'extension devait être réalisée après qu'un troisième locataire aurait été trouvé ;
Attendu ainsi que l'opération devait se dérouler en trois phases ;
Que les deux premières concernaient le premier bâtiment, effectivement bâti lors de la première, la deuxième consistant en la fin de son aménagement ;
Que la troisième concernait une autre construction à édifier,
Attendu que la SCI reprend le texte énoncé ci-avant comportant
Qu'elle reconnaît avoir obtenu le premier déblocage pour
1.700.000 francs et 400.000 francs de prêt-relais TVA ;
Que ce premier déblocage ne répondait qu'à une partie du prix duterrain, 240.000 francs, le reste devant être financé lors de la seconde tranche ; l'extension ;
descriptif des travaux ;
Attendu que la SCI a ensuite demandé un financement complémentaire ; qu'elle explique :
"Les besoins en financement pour cette seconde tranche de travaux se (détaillent) comme suit .
- paiement du solde du prix du terrain à la Société C2M + travaux d'aménagement du terrain (15 places de parking + accès latéral) total : 383 670 F HT, soit 58 490.11
- coût des travaux d'aménagement intérieur des 230 m2 disponibles : 420 890 F HT, 64 164.27
- total HT : 804 560 F, soit 122 654.38
- TVA 20.6% : 1 65 739 F, soit 25 266.75
- total TTC de 970 299 F, soit 147 921.13 '.
Que c'est cette seconde demande qui a fait l'objet des tergiversations de la banque pour aboutir à des refus ; qu'il importe peu que la banque affirme avoir maintenu son offre sous la seule condition de garanties supplémentaires ; qu'en effet, si le contrat était conclu, la modification de telles conditions constituait bien une modification supplémentaire, donc une rupture de l'engagement ; qu'il reste à déterminer si cet engagement avait été pris ;
Attendu que la SCI estime que la banque s'était engagée pour latotalité de l'opération ;
Attendu que pour établir cet engagement elle invoque :
- le dossier que la société ADES a transmis à la banque et notamment le descriptif rappelé ci-avant "la société C2M dont il est le président..." avec l'estimatif, - une note de présentation rédigée par les services de la banque, lors de ma mise en place du prêt initial,
- un autre dossier dressé par M. Philippe Z..., salarié de la banque en charge de sesdossiers, apparemment pour la mise en place du second prêt sollicité puisqu'il rappelle la réalisation du premier, sans que, selon la SCI cela constitue une augmentation du projet global comme le soutient la banque, et portant un avis favorable du rédacteur,
- le dossier de demande de prêt afférent à la seconde tranche avec avis favorable du chargé de dossier, mais la réserve précitée du directeur de groupe " Absence de partage du risque - co-financement souhaitable «avecavis favorable du Directeur de groupe et garantie complémentaire d'un montant minimum de 3.000.000 F »" :
Attendu que cette dernière pièce mérite une description plus précise ; qu'il s'agit de la "fiche de décision" qui, après une série de cases renseignées comprend in fine deux rubriques "avis du directeur de groupe" et "décision" ; que dans la première, il est écrit "réserve compte tenu effet domino 1/ faible valeur liquidative au regard de nos encours 7, 7MF 2/ faible marge de manoeuvre sur EBE (excédent brut d'exploitation) - Annuité (= perte d'un seul locataire) 3/absence de partage du risque - cofinancement souhaitable" ; que dans la seconde, il est écrit : "Avec avis favorable du directeur de groupe et garantie complémentaire d'un montant minimum de 3MF', la casecochée étant celle intitulée "A revoir" ; que cette décision est datée du 08 10 1999 ;
Attendu que si la SCI affirme que la banque avait pris l'engagement initial de financer la totalité du projet, elle ne dit pas quelle pièce précisément signifie cet engagement ;
la banque ; Que les documents émanant de la SCI ne peuvent pas engager
Qu'ensuite, les documents internes à la banque, notamment la présentation du projet par le chargé d'affaire aux instances décisionnelles, ne constituepar hypothèse pas une décision ; que la SCI fait aussi état de l'avis favorable d'une commission de la banque ; mais que ce ne n'était pas non plus la décision ;
Que la SCI Les Bégonias, dont le gérant était un homme d'affaire travaillant fréquemment avec cette banque ne pouvait pas se méprendre sur le caractèrepréparatoire de tels documents ;
Qu'il ne peut prétendre notamment avoir cru que le prêt était obtenu lors de la délibération d'un organe qui n'avait pas ce rôle ;
Attendu en outre que la description de la seconde phase de travaux présentée lors de la seconde demande de crédit montre une certaine différence avec le projet initial ; qu'est notamment prévu l'aménagement du terrain avec la créationde places de parkings extérieurs qui n'apparaissait pas dans le projet initial ;
Qu'une telle modification était certes licite, et qu'elle ne renchérissait pas nécessairement le coût de l'opération, mais qu'elle montre que l'opération pouvait subir quelques variations ; que cette absence de précision signifie quele dossier n'était pas encore prêt pour un contrat de crédit qui suppose un chiffrage difficilement compatible aux variations de projet ;
Attendu qu'aucun contrat pour le second prêt n'est établi ; qu'onne peut donc pas reprocher à la banque d'y avoir manqué ;
Attendu cependant que lorsque le premier prêt a été convenu, la banque avait connaissance de la globalité du projet, sinon dans le détail, au moins dansses perspectives ;
Que , notamment, les perspectives de rentabilité étaient indiquéeset que la nécessité de cette seconde phase était précisée pour parvenir à la rentabilité visée ;
Que, dans ces conditions, l'ensemble était économiquement liéet que la banque le savait ;
Que l'avis du directeur ayant précédé et partiellement causé la décision reposait sur l'analyse économique de données qui étaient connues dès la décision sur le premier prêt ; qu'aucun changement n'est allégué ;
Que, dès lors, la banque avait dès cette première décision, les informations nécessaires pour savoir que le financement de la deuxième tranche ne pourrait pas intervenir sans de nouvelles garanties ;
Que, soit elle n'a pas suffisamment analysé l'ensemble, soit elle n'en a pas informé l'emprunteur ; que, dans un cas comme dans l'autre, elle n'a pas avisé la SCI et son gérant de la limite de son intervention et des risques pour la suite du projetpourtant connu ;
Qu'ainsi, elle a manqué à son devoir d'information et commis unefaute engageant sa responsabilité ;
Attendu en revanche que l'absence de remboursement du prêt en avance de remboursement de TVA n'est pas mentionnée ; que la décision a été prisealors que le prêt était consenti pour un an à compter du 28 février 1999, le remboursement du capital devant intervenir in fine ; que rien n'est dit sur le paiement des intérêts intercalaires ; que la décision du 8 octobre 1999 n'en dit rien et que toute décisionfondée sur le remboursement du capital se heurterait à la chronologie ; que même si, comme l'affirme la banque, la SCI avait perçu le remboursement de TVA et devait immédiatement le reverser, elle ne connaissait pas ce versement lors de sa décision, cequi exclut tout lien entre les deux ;
Que cette circonstance n'a pas eu d'effet sur la décision ;
Attendu cependant que les motifs énoncés par le directeur sur lafiche de décision ne sont pas critiqués ; qu'ils font état d'une certaine fragilité économique ; que l'étude plus approfondie signées M. A... et dressée le 10 novembre1999 explicite cette fragilité, la SA que présidait dont le gérant de la SCI, M. X... dégageant un résultant négatif de 294 unités, tandis que les immeubles qu'il possédait libres d'encours et d'emprunt n'avaient de valeurs qu'à hauteur de 800 et 400KF
Que l'excédent d'exploitation était fragile puisque le manquementd'un seul des locataires mettait en péril la trésorerie de toutes les structures que gérait M. X... ; qu'en outre, le type de bien est assez particulier ; que le résultat d'une venteétait donc relativement aléatoire ;
Attendu en conséquence que, cette analyse économique ne se heurtant à aucune critique précise et circonstanciée, la possibilité d'obtenir un prêt sansles conditions posées par la banque ou des conditions analogues était très limitée ;
Que tout préjudice lié à l'impossibilité d'opérations futures ou auoréiudice moral doit être rejeté ;
Attendu que la SCI fait état d'un préjudice de 7.543,70 euros correspondant aux agios payés à la banque en raison du découvert bancaire engendrépar le refus du prêt ;
Qu'elle fait encore état du concours de son gérant qui, sur son épargne personnelle a apporté 133.233,86 euros ; mais que M. X... n'est pas personnellement dans l'instance et que son éventuel préjudice ne doit pas être pris en compte ;
facturé des intérêts ;
Attendu que si la banque avait accordé le prêt sollicité, elle aurait
Que le préjudice n'est donc pas du total des agios ;
Attendu que la Cour retient un montant de 5.000 euros, comprenant l'indemnisation des difficultés de procédure, notamment de communicationde pièces allégués ;
Qu'en effet la SCI fait état des difficultés qu'elle a rencontrées pour obtenir communication du dossier interne de la banque, obtenue seulement en cause d'appel ; que ce retard injustifié a retardé l'issue du dossier et participé au préjudicede la SCI;
Attendu qu'eu égard à la décision, l'équité ne commande pas d'indemnité en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Caen le 18 avril 2005,
Infirme la décision rendue par le tribunal de grande instance de
Condamne la Caisse d'Epargne de Basse Normandie à payer àla SC1 LES BEGONIAS la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts,
Déboute la SCI LES BEGONIAS du surplus de ses demandes.
La condamne aux dépens, de première instance et d'appel, dontdistraction au profit des avoués en la cause.
LE PRESIDENT
C. GALAND