Chargement de la page
Décision
17 décembre 2009
Cartographie jurisprudentielle
LA
COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon les arrêts attaqués, que Mme X... a relevé appel d'un jugement l'ayant condamnée à payer à la société Generali France (la société Generali) certaines sommes au titre de charges locatives récupérables ; que le conseiller de la mise en état a ordonné à la société Generali de communiquer diverses pièces sous peine d'astreinte ; que Mme X... a demandé, outre la réformation du jugement, la liquidation du montant de l'astreinte ;
, pris en sa seconde branche, du pourvoi en tant que dirigé contre l'arrêt du 31 mai 2007 : Vu l'article 36 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ; Attendu que, pour rejeter la demande de liquidation de l'astreinte, l'arrêt retient que Mme X... ne démontre pas que les pièces qui n'ont pas été versées aux débats et dont la communication était ordonnée aient revêtu le moindre intérêt dans le cadre du litige pendant devant la cour d'appel ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des considérations étrangères à la loi, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier, troisième, quatrième et cinquième moyens du pourvoi qui ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du deuxième moyen :
DECLARE non admis le pourvoi en tant que dirigé contre l'arrêt du 1er juin 2006 ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande de liquidation de l'astreinte ordonnée par le conseiller de la mise en état, l'arrêt rendu le 31 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ; Vu l'article 700 du code de
civile, rejette les demandes respectives des parties ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué (PARIS, 1er juin 2006) encourt la censure ; EN CE QU'il a validé le mode de répartition des charges retenu par la société GENERALI FRANCE et vérifié par l'expert ; AU MOTIF QUE « les modes de répartition successivement utilisés par la Sté GENERALI FRANCE, comme l'a pertinemment relevé Mme Z... en son rapport d'expertise, n'ont rien d'anormal et ne sont en aucune manière de nature à frustrer les locataires ou à introduire des inégalités entre eux, les modifications apportées paraissant opportunes et constituant des améliorations tenant mieux compte de certains éléments d'équipement ou accessoires (caves ou garages) ; que l'appelante ne saurait exciper du rapport de M. A..., ce rapport ne devant servir de base à une nouvelle méthode de répartition que dans l'avenir et sous réserve d'un accord que Mme X... s'est, jusqu'à ce jour, refusée à livrer de façon claire et définitive » (arrêt, p. 2, ante pénultième et avant-dernier aliénas) ; ALORS QUE, tenus de statuer conformément aux règles de droit et de faire apparaître dans leurs motifs que la solution retenue l'a été en conformité de ces règles, eu égard aux constatations de fait qu'ils ont pu effectuer, les juges du fond, s'agissant des charges pesant sur la locataire, ne peuvent se borner à énoncer que la répartition n'a rien d'anormal ou qu'elle n'est pas de nature à frustrer les droits des locataires ou encore à introduire des inégalités entre eux, les modifications apportées paraissant opportunes et constituant des améliorations ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont violé l'article 12 du Nouveau Code de
civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué (PARIS, 31 mai 2007) encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté la demande en liquidation de l'astreinte prononcée par le conseiller de la mise en état ; AU MOTIF QUE « Mme X... n'est pas fondée à requérir liquidation de l'astreinte ordonnée par le magistrat de la mise en état dès lors qu'elle ne démontre pas que les pièces qui n'ont pas été versées aux débats et dont communication était ordonnée aient revêtu le moindre intérêt dans le cadre du litige pendant devant la Cour ( ) » (arrêt, p. 5, § 7) ; ALORS QUE, premièrement, le juge ne peut refuser de liquider l'astreinte dès lors que le débiteur ne s'est pas conformé à l'injonction, déjà lorsqu'il y a retard dans l'exécution, a fortiori lorsqu'il y a inexécution ; qu'en refusant de liquider l'astreinte, quand ils constataient que les pièces dont il avait été fait injonction de produire n'avaient pas été versées aux débats, les juges du fond ont violé les articles 33, 34, 35 et 36 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ; Et ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, faute d'être saisi de la décision ayant prescrit l'injonction, il est exclu, en tout état de cause, que le juge invité à se prononcer sur la liquidation refuse d'y procéder sur la base de considérations tirées de l'inutilité des pièces visées par l'injonction de communiquer ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 4 du nouveau Code de
civile, ensemble 33 à 36 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991. TROISIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué (PARIS, 31 mai 2007) encourt la censure ; EN CE QU'il a « confirm (é) le jugement rectifié entrepris en ses dispositions annulant le commandement de payer du 6 septembre 1999, celles fixant la créance de charges de Mme X... et celles relatives aux charges d'ascenseurs, aux dépenses EDF, aux consommations d'eau froide, aux charges de chauffage, à l'entretien des interphones, aux frais d'assainissement et au ramonage, aux frais d'entretien des portes coulissantes et pliantes, aux factures de la Société SOCOMARI, aux achats de produits d'entretien, aux frais de gestion et de commandement afférent à la taxe de balayage, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, aux factures de remplacement des ampoules, aux factures relatives au bassin, au détartrage du réseau vertical et horizontal des eaux et aux frais de changement de codes d'accès ainsi qu'en ses dispositions prononçant condamnation à dommages et intérêts, indemnité de l'article 700 du nouveau Code de
civile et dépens au profit de Mme X... ; réform (é) le jugement dont appel en ses dispositions relatives aux espaces verts et quant au montant des condamnations prononcées au profit de la Société GENERALI ; statuant à nouveau de ces deux chefs, débout (é) la Société GENERALI de sa demande relative à l'entretien des espaces verts ; fix (é) à la somme de 5. 477, 10 le montant des charges dues par Mme X... et, après compensation avec la créance de Mme X... fixée par le jugement confirmé de ce chef et imputation du remboursement opéré en cours de
par la Société GFA VIE à hauteur de la somme de 3. 934, 08 , condamn (é) Mme X... à payer à la Société GENERALI la somme de 507, 70 et débout (é) les parties du surplus de leurs demandes ( ) » (arrêt, p. 4, dernier § et p. 6, § 1 à 6) ; AUX MOTIFS QU'« il a été pertinemment statué par le premier juge sur les charges d'ascenseur au vu du premier rapport d'expertise de Mme Z... ; que l'expert a fait exacte justice en ses deux rapports de l'argument tiré par Mme X... du fait qu'il aurait été appelé une somme triple de celle de 54. 930, 40 francs hors taxes fixée à l'article 18 du contrat de maintenance en relevant, en son rapport du 29 novembre 2006, qu'en réalité, l'annexe n° 18 de ce contrat (seule versée aux débats, les autres annexes, annexe n° 1 notamment, n'offrant aucun intérêt eu égard à la nature du litige) ventile les sommes dues pour chacun des six ascenseurs faisant l'objet du contrat de maintenance dans un tableau duquel il résulte sans contestation possible que l'article 18 est entaché d'une erreur manifeste, le prix de l'entretien de chacun des ascenseurs principaux des escaliers 1, 2 et 3 étant expressément spécifié comme étant de 27. 597, 39 francs et celui de chacun des ascenseurs de service des mêmes escaliers 1, 2 et 3 comme étant de 27. 333, 03 francs, de sorte que le prix de 54. 930, 42 francs mentionné à l'article 18 est, non pas le prix total de l'entretien des six ascenseurs de la résidence, mais celui de chacun des groupes de deux ascenseurs installé dans chaque cage d'escalier ; que les paiements opérés par la Société GENERALI, tels qu'ils ont été vérifiés par l'expert, ne l'ont donc pas été par connivence frauduleuse mais en stricte application des conventions, fussent-elles particulièrement entachées d'erreur, passées entre le bailleur et le prestataire de service, Madame X... au surplus ne démontrant en aucune façon, sinon par affirmation, que le prix versé par la Société GENERALI ne correspondrait pas au service rendu et s'écarterait de façon anormales des cours du marché ; que pas davantage l'appelante ne démontre que seraient incomplètes ou erronées les répartitions entre locataires des avoirs consentis par la Société SCHINDLER pour tenir compte de la gêne apportée à ces derniers au cours de pannes prolongées, l'expert n'ayant rien relevé d'anormal à cet égard dans les comptes qu'il a pourtant vérifiés à une double reprise ( ) » (arrêt, p. 2, dernier § et p. 3, § 1, 2 et 3) ; ALORS QUE les charges répondant à la notion de charges locatives ne peuvent être récupérées sur le locataire que pour autant qu'elles correspondent à des dépenses dont le propriétaire justifie ; que dans l'hypothèse où il est recouru aux services d'une entreprise tierce, la justification de la dépense suppose non seulement la preuve du paiement, mais également la preuve de l'existence d'un contrat sur le fondement duquel la dépense a été régulièrement exposée ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur le point de savoir si la Société GENERALI justifiait des dépenses d'ascenseurs quand elle se bornait, faisant appel à une entreprise tierce, à produire un document tronqué ne comportant ni date ni signature (conclusions du 2 avril 2007, p. 9 à 12, et 16), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué (PARIS, 31 mai 2007) encourt la censure ; EN CE QU'il a « confirm (é) le jugement rectifié entrepris en ses dispositions annulant le commandement de payer du 6 septembre 1999, celles fixant la créance de charges de Mme X... et celles relatives aux charges d'ascenseurs, aux dépenses EDF, aux consommations d'eau froide, aux charges de chauffage, à l'entretien des interphones, aux frais d'assainissement et au ramonage, aux frais d'entretien des portes coulissantes et pliantes, aux factures de la Société SOCOMARI, aux achats de produits d'entretien, aux frais de gestion et de commandement afférent à la taxe de balayage, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, aux factures de remplacement des ampoules, aux factures relatives au bassin, au détartrage du réseau vertical et horizontal des eaux et aux frais de changement de codes d'accès ainsi qu'en ses dispositions prononçant condamnation à dommages et intérêts, indemnité de l'article 700 du nouveau Code de
civile et dépens au profit de Mme X... ; réform (é) le jugement dont appel en ses dispositions relatives aux espaces verts et quant au montant des condamnations prononcées au profit de la Société GENERALI ; statuant à nouveau de ces deux chefs, débout (é) la Société GENERALI de sa demande relative à l'entretien des espaces verts ; fix (é) à la somme de 5. 477, 10 le montant des charges dues par Mme X... et, après compensation avec la créance de Mme X... fixée par le jugement confirmé de ce chef et imputation du remboursement opéré en cours de
par la Société GFA VIE à hauteur de la somme de 3. 934, 08 , condamn (é) Mme X... à payer à la Société GENERALI la somme de 507, 70 et débout (é) les parties du surplus de leurs demandes ( ) » (arrêt, p. 4, dernier § et p. 6, § 1 à 6) ; AU MOTIF QUE « Mme X... ne démontre pas non plus autrement que par affirmation que la Société GENERALI aurait commis une faute contractuelle en ne souscrivant pas plus tôt qu'elle ne l'a fait un contrat à « tarif jaune » et en maintenant jusqu'en 1998 un contrat « tarif bleu », rien ne permettant, en l'état des productions, de vérifier si, à l'époque considérée, le niveau des consommations et la nature des offres tarifaires présentées par l'EDF à la clientèle, notamment celle des grands ensembles immobiliers, rendait un tel choix pertinent ou, au contraire, fautif, voire même si un tel choix était possible ( ) » (arrêt, p. 3, dernier §) ; ALORS QUE dans la mesure où les dépenses ne peuvent donner lieu à récupération auprès du locataire que si elles sont justifiées, il incombe au bailleur, dès lors que le locataire invoque la possibilité de deux tarifs distincts, d'établir soit qu'une seule solution était possible, soit que, deux solutions étant possibles, il a choisi la moindre onéreuse ; qu'en faisant peser la charge de la preuve sur Mme X..., quand, eu égard aux termes de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, cette charge de la preuve incombait au propriétaire, les juges du fond ont violé les articles 1315 du Code civil et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué (PARIS, 31 mai 2007) encourt la censure ; EN CE QU'il a « confirm (é) le jugement rectifié entrepris en ses dispositions annulant le commandement de payer du 6 septembre 1999, celles fixant la créance de charges de Mme X... et celles relatives aux charges d'ascenseurs, aux dépenses EDF, aux consommations d'eau froide, aux charges de chauffage, à l'entretien des interphones, aux frais d'assainissement et au ramonage, aux frais d'entretien des portes coulissantes et pliantes, aux factures de la Société SOCOMARI, aux achats de produits d'entretien, aux frais de gestion et de commandement afférent à la taxe de balayage, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, aux factures de remplacement des ampoules, aux factures relatives au bassin, au détartrage du réseau vertical et horizontal des eaux et aux frais de changement de codes d'accès ainsi qu'en ses dispositions prononçant condamnation à dommages et intérêts, indemnité de l'article 700 du nouveau Code de
civile et dépens au profit de Mme X... ; réform (é) le jugement dont appel en ses dispositions relatives aux espaces verts et quant au montant des condamnations prononcées au profit de la Société GENERALI ; statuant à nouveau de ces deux chefs, débout (é) la Société GENERALI de sa demande relative à l'entretien des espaces verts ; fix (é) à la somme de 5. 477, 10 le montant des charges dues par Mme X... et, après compensation avec la créance de Mme X... fixée par le jugement confirmé de ce chef et imputation du remboursement opéré en cours de
par la Société GFA VIE à hauteur de la somme de 3. 934, 08 , condamn (é) Mme X... à payer à la Société GENERALI la somme de 507, 70 et débout (é) les parties du surplus de leurs demandes ( ) » (arrêt, p. 4, dernier § et p. 6, § 1 à 6) ; AU MOTIF QUE « l'expert a pertinemment écarté les factures se rapportant à l'entretien des grilles de l'immeuble, ces charges n'étant pas récupérables, mais retenu celles relatives à l'entretien spécifique des deux ferme-portes, des deux gâches électriques et des deux dispositifs de code à chiffres, les charges d'entretien des dispositifs de serrurerie pouvant être récupérés en vertu du décret du 26 août 1987 et l'entretien des grilles comme celui des dispositifs de serrurerie devant dès lors faire l'objet de prestations distinctes, facturées de façon distincte, peu important que certains des contrats d'entretien initiaux aient été égarés dès lors que Mme X... ne démontre pas que les prestations facturées seraient mensongères et que le coût réclamé serait excessif ou revêtirait un caractère frauduleux ( ) » (arrêt, p. 3, antépénultième §) ; ALORS QUE, premièrement, s'agissant du contrat « auto-fermeture », il appartenait au propriétaire, qui devait justifier de ses dépenses, d'établir l'existence d'un contrat (conclusions du 2 avril 2007, p. 9 et 10, et p. 18 à 20) ; qu'en condamnant Mme X... tout en constatant que certains contrats n'avaient pas été produits, les juges du fond ont violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; ALORS QUE, deuxièmement, et toujours à propos du contrat « auto-fermeture », les juges du fond auraient dû également s'expliquer sur des anomalies, telles que surfacturations au regard du coût fixé au contrat ou renvoi par les factures à des contrats inexistants (conclusions du 2 avril 2007, p. 18 à 20) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.