Cour de cassation — 3e chambre civile

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 4 avril 2014), que Mme X...s'est engagée à vendre à M. Y... une parcelle de trois hectares à prélever sur un terrain de cinq hectares ; que la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de la Réunion (SAFER) a déclaré préempter à la suite de la notification que lui a adressée le notaire instrumentaire ; que Mme X... a refusé de réaliser la vente au profit de la SAFER au motif qu'elle avait découvert tardivement que son terrain était situé, pour partie, en zone à urbaniser ; que la SAFER l'a assignée en consécration de la vente de la parcelle non constructible et désignation d'un géomètre pour en établir l'assiette ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation du compromis de vente et de la décision de préemption de la SAFER, alors, selon le moyen :

1°/ que l'erreur sur une qualité substantielle de la chose vendue entraîne la nullité de la vente ; que le fait que l'erreur substantielle n'ait porté que sur une partie de la chose n'est pas de nature à faire obstacle à la nullité ; que la cour d'appel qui a constaté que le caractère constructible d'un terrain touchait à sa substance et qu'en l'espèce, le vendeur avait cru que le terrain vendu était à vocation exclusivement agricole tandis qu'en réalité, il était en partie constructible, et qui néanmoins n'a pas prononcé la nullité de la vente, a, en statuant ainsi, violé l'article 1110 du code civil ;

2°/ que l'exercice, par la Safer, de son droit de préemption doit s'inscrire dans le cadre des objectifs définis par l'article 1er de la loi du 9 juillet 1999 d'orientation agricole, et à peine de nullité, la Safer doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l'un de ces objectifs ; que la cour d'appel qui a retenu la validité de l'exercice du droit de préemption par la Safer en relevant que le terrain était à l'abandon, que Mme X... le croyait à vocation agricole et que la Safer avait proposé de ne préempter que la partie agricole du terrain, circonstances inopérantes au regard des exigences légales, mais qui n'a pas constaté que celle-ci avait justifié sa décision de préemption en se référant, de manière explicite et motivée, à l'un des objectifs légaux déterminés par la loi et l'avait porté à la connaissance des intéressés, a, en statuant ainsi, violé les articles L. 143-2 et L. 143-3 du code rural ;

Mais attendu qu'ayant retenu que, si la vente portait sur une parcelle à délimiter sur une superficie plus importante, cette parcelle était constituée pour l'essentiel de terres agricoles et que la présence, dans le terrain d'origine, de cinq mille mètres carrés situés en zone à urbaniser n'était pas de nature à remettre en cause l'objet de la vente, la cour d'appel en a souverainement déduit que la preuve d'une erreur viciant le consentement de Mme X... n'était pas rapportée, de sorte que la SAFER avait exercé son droit de préemption conformément à la notification qu'elle avait reçue ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à la SAFER de la Réunion la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme X...

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande d'annulation du compromis de vente du 21 avril 2006 formé avec M. Y... et de la décision de préempter prise par la Safer, et d'avoir consacré la vente au profit de la Safer de la parcelle BE n° 356 sise à Saint Benoit d'une superficie de 3 ha 90 a 97 ca, à distraire de la superficie de 5 ha 10 a 97 ca appartenant à Mme X...,

AUX MOTIFS QUE sur la nullité du compromis de vente, il sera précisé que le tribunal de grande instance de Saint Denis n'a pas connu au fond l'affaire opposant la Safer à Mme X..., dès lors qu'il a débouté les parties en se bornant à constater qu'en l'absence des dossiers, il se trouvait dans l'incapacité de vérifier luimême le bien fondé des prétentions ; que pour s'opposer à la demande de la Safer tendant à voir consacrer la vente du terrain vendu à M. Y..., Mme X... soulève la nullité du compromis de vente du 21 avril 2006, signé avec ce dernier et recherche corrélativement la responsabilité du notaire instrumentaire qui s'est dispensé de procéder aux vérifications minimum, ce qui lui aurait permis de savoir qu'une partie du terrain objet du compromis était constructible ; que l'offre de préemption de la Safer étant subordonnée à la validité de la vente du 21 avril 2006, la demande en annulation sera examinée malgré l'absence de M. Y... que Mme X... n'a pas cru utile d'attraire dans la cause ; qu'elle expose qu'elle croyait vendre un terrain à vocation exclusivement agricole et non un terrain destiné à devenir pour partie constructible pour lequel le prix aurait été bien supérieur ; qu'il résulte en effet du certificat d'urbanisme du 2 août 2006, sollicité par le notaire après la signature du compromis de vente, relativement à la totalité de la parcelle BE section 56 d'une superficie de 5 ha 10 a 97 ca, (51 997 m2), qu'elle est située en partie en zone agricole Apf et pour partie, en zone agricole AUc sans précision quant à la superficie à l'intérieur des deux zones ; que selon l'article 1110 du code civil, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que quand elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que cette erreur sur la substance n'entraîne la nullité du contrat de vente qu'autant qu'elle est excusable et affecte la matière même dont la chose vendue est composée, et qu'elle est relative à des qualités substantielles de cette chose ayant déterminé la partie trompée à acheter ou à vendre ; que s'il est vrai que le caractère constructible d'une parcelle touche à sa substance, il apparaît en l'espèce que Mme X... a eu la volonté de céder une parcelle à vocation agricole et qu'en l'absence de certificat d'urbanisme, elle ne pouvait pas savoir qu'une partie de la parcelle était en zone à urbaniser ; que sa faute est excusable, alors que le compromis de vente est tenu d'éclairer sa cliente sur les conséquences de ses actes et de lui fournir toutes les informations nécessaires dont notamment le certificat d'urbanisme ; que cependant, la vente porte sur une propriété de 39097 m2 constituée, selon l'acte non contesté du comité technique de la Safer, pour l'essentiel de terres à vocation agricole, la présence de 5000 m2 situés en zone à urbaniser dont une moitié est inondable n'est pas de nature à remettre en cause la nature de la vente même si son prix pouvait s'en trouver modifié, ce qui n'est pas rapporté ; qu'ainsi, l'erreur invoquée par Mme X... ne porte non pas tant sur les qualités substantielles de la vente que sur sa valeur, ce qui ne constitue pas une cause de nullité ; qu'en conséquence, la demande de nullité de la vente du 21 avril 2006 sera rejetée ;

ET AUX MOTIFS QUE, sur la nullité de la préemption, pour s'opposer également à la demande de la Safer, Mme X... soutient que la Safer ne pouvait pas préempter dès lors que le terrain vendu se trouve pour partie situé en zone constructible ; que la Safer dispose d'un droit de préemption sur les cessions à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole, aux fins de réaliser des opérations entrant strictement dans l'un ou plusieurs des objectifs définis à l'article L144-3 du code rural et de la pêche maritime, que sont considérés comme fonds agricoles ou terrains à vocation agricole les immeubles non bâtis susceptibles de faire l'objet d'une opération d'aménagement foncier, ou compris dans un espace naturel et rural ; que si ce droit ne peut porter sur des terrains destinés à la construction, il n'en demeure par moins qu'il trouve à s'appliquer aux biens définis à l'article R. 143-2 du code rural quelque soit leur classement au regard des documents d'urbanisme ; que leur situation doit s'apprécier au moment de la notification du compromis de vente ; que ce terrain a fait l'objet d'un bail à ferme depuis le 1er janvier 2003, enregistré le 7 mars 2003, et qu'il est pour la plus grande partie référencé en zone agricole de protection forte définie par le schéma d'aménagement de La Réunion, pour notamment la culture de la canne à sucre, il a une vocation agricole manifeste sur sa totalité ; que d'ailleurs Mme X... pour qui ce terrain était agricole ne manifestera son désaccord avec la promesse de vente que lorsqu'elle apprendra à la lecture du certificat d'urbanisme qu'une infime partie était située en zone à urbaniser ; qu'elle ne justifie d'ailleurs pas, s'agissant de cette partie si le terrain litigieux situé en zone AUc est dores et déjà constructible ou s'ila seulement vocation à le devenir ; que si un procès verbal de constat produit pas la Safer fait état d'un terrain à l'abandon, il n'en demeure pas moins au vu des documents photographiques joints par l'huissier qu'il a gardé une vocation agricole manifeste, et qu'une remise en culture apparaît aisée ; qu'enfin, la Safer s'inscrivant dans une démarche transactionnelle pour tenir compte de la situation a proposé à Mme X... de limiter son droit de préemption à la seule partie agricole, tout en maintenant le prix d'acquisition de 32 000 € et à prendre en charge partiellement le coût du document d'arpentage ; qu'en conséquence, à défaut de réponse de Mme X... et eu égard à son refus à deux reprises de se présenter chez le notaire, pour régulariser la vente par substitution d'acquéreur, la Safer dont la procédure n'est pas autrement critiquée est légitime à exercer son droit de préemption sur le terrain cadastré BE 356 dans la limite de 3 ha 90 a 97 ca à distraire sur le terrain d'une superficie de 5 ha 10 a 97 ca pour le prix de 32 000 € payable comptant ; qu'il s'ensuit qu'en application de son droit de préemption, la Safer est propriétaire dudit terrain conformément aux termes du compromis de vente du 21 avril 2006, et de la déclaration d'aliéner du 24 août 2006 ; qu'un expert doit être désigné pour dresser le document d'arpentage et déterminer l'assiette et les limites du terrain préempté ;

1) ALORS QUE l'erreur sur une qualité substantielle de la chose vendue entraîne la nullité de la vente ; que le fait que l'erreur substantielle n'ait porté que sur une partie de la chose n'est pas de nature à faire obstacle à la nullité ; que la cour d'appel qui a constaté que le caractère constructible d'un terrain touchait à sa substance et qu'en l'espèce, le vendeur avait cru que le terrain vendu était à vocation exclusivement agricole tandis qu'en réalité, il était en partie constructible, et qui néanmoins n'a pas prononcé la nullité de la vente, a, en statuant ainsi, violé l'article 1110 du code civil ;

2) ALORS QUE l'exercice, par la Safer, de son droit de préemption doit s'inscrire dans le cadre des objectifs définis par l'article 1er de la loi du 9 juillet 1999 d'orientation agricole, et à peine de nullité, la Safer doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l'un de ces objectifs ; que la cour d'appel qui a retenu la validité de l'exercice du droit de préemption par la Safer en relevant que le terrain était à l'abandon, que Mme X... le croyait à vocation agricole et que la Safer avait proposé de ne préempter que la partie agricole du terrain, circonstances inopérantes au regard des exigences légales, mais qui n'a pas constaté que celle-ci avait justifié sa décision de préemption en se référant, de manière explicite et motivée, à l'un des objectifs légaux déterminés par la loi et l'avait porté à la connaissance des intéressés, a, en statuant ainsi, violé les articles L. 143-2 et L. 143-3 du code rural.

ECLI:FR:CCASS:2016:C300922