Cour d'appel de Bastia — 01

Chambre civile Section 2 ARRÊT No du 9 MARS 2022 No RG 21/00267 No Portalis DBVE-V-B7F-CAW6 JJG - C Décision déférée à la Cour : Ordonnance Référé, origine Juge des contentieux de la protection de BASTIA, décision attaquée en date du 29 Mars 2021, enregistrée sous le no 12-20-0061 [D] C/ S.C.I. MOROSA GESTION Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU NEUF MARS DEUX-MILLE-VINGT-DEUX APPELANT : M. [K], [T] [D] né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Céline PIANELLI-COQUE, avocate au barreau de BASTIA INTIMÉE : S.C.I. MOROSA GESTION prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège maison près de l'Acqueduc C2C [Localité 1] Représentée par Me Frédérique GENISSIEUX de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIES, avocate au barreau de BASTIA COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de

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civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 6 janvier 2022, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Jean-Jacques GILLAND, président de chambre Judith DELTOUR, conseillère Stéphanie MOLIES, conseillère GREFFIER LORS DES DÉBATS : Françoise COAT. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 mars 2022. ARRÊT : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de

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civile. Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Françoise COAT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS Par acte d'huissier du 6 décembre 2019, la S.C.I. Morosa gestion a fait appeler M. [K] [D] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, statuant en référé aux fins de : "- constater la résiliation du contrat de location le 6 février 2020 par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, des l'expiration du délai légal, au besoin avec l'assistance de la force publique, le concours d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu'il plaira a la bailleresse et aux frais et risques du requis, - le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2.284,44 euros au titre des loyers arrêtée au 6 février 2020, - le condamner à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, avec les augmentations légales à compter du 6 février 2020, et ce jusqu'au jour de la libération effective des lieux, - le condamner à régler 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de

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Civile, ainsiqu'aux entiers dépens, dont le coût du commandement ainsi que de l'assignation et sa notification au représentant de l'État." Par ordonnance du 29 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, statuant en référé a : "Vu les articles 834 et 835 du code de

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civile, et la loi du 6 juillet 1989, DÉCLARÉ régulière en la forme l'assignation aux fins de résiliation de bail délivrée par la SCI MOROSA GESTION à l'encontre de M. [K]-[T] [D], CONSTATÉ la résiliation du bail d'habitation à la date du 6 février 2020, CONDAMNÉ M. [K]-[T] [D] à payer à la SCI MOROSA GESTION à titre provisionnel, la somme de 2 284,44 euros représentant le solde des loyers courus au 6 février 2020, avec intérêts au taux légal, à compter de l'assignation, DIT qu'à défaut pour M. [K]-[T] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, prévu par l'article L412-1 du Code des

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s Civiles d'exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'a celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; DIT qu'il sera procédé au transport des meubles laisses dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur. FIXÉ l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle au montant du loyer , soit la somme de 513,65 euros, à compter de la résiliation du bail, DIT que M. [K]-[T] devra payer cette indemnité jusqu'à la libération des lieux, DÉBOUTÉ la SCI MOROSA GESTION de sa demande en paiement de l'arriéré des charges, DÉBOUTÉ M. [K]-[T] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour

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abusive, DIT que M. [K]-[T] [D] sera tenu aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2019. RAPPELÉ le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision." Par déclaration au greffe du 9 avril 2021, M. [K]-[T] [D] a interjeté appel de l'ordonnance prononcée en ce qu'elle a : "DÉCLARÉ régulière en la forme l'assignation aux fins de résiliation de bail délivrée par la SCI MOROSA GESTION à l'encontre de Monsieur [K]-[T] [D]. CONSTATÉ la résiliation du bail d'habitation à la date du 06.02.2020 CONDAMNÉ Monsieur [K] [T] [D] à payer à la SCI MOROSA GESTION à titre provisionnel la somme de 2284, 44 € représentant le solde des loyers courus au 06 février 2020, avec intérêts au taux légal, à compter de l'assignation. DIT qu'à défaut pour Monsieur [K] [T] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est. DIT qu'il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur. FIXÉ l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle au montant du loyer, soit la somme de 513, 65 € à compter de la résiliation du bail. DIT que Monsieur [D] [K] [T] devra payer cette indemnité jusqu'à la libération des lieux. DÉBOUTÉ M. [K] [T] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour

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abusive. DIT que Monsieur [K] [T] [D] sera tenu aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 06 novembre 2019. RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision." Par conclusions déposées au greffe le 9 juin 2021, M. [K] [D] a demandé à la cour de : "Infirmer l'Ordonnance de référé en date du 29 mars 2021. Statuant de nouveau : - À titre principal : ordonner l'irrecevabilité de l'acte introductif d'instance - À titre subsidiaire : Débouter la SCI MOROSA GESTION de l'ensemble de ses demandes. - À Titre très subsidiaire, si d'aventures, l'Ordonnance venait à être confirmée, - Ordonner les plus larges délais de paiements. - Condamner la SCI MOROSA GESTION à payer la somme de 2000 euros à Monsieur [D] pour

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abusive- La Condamner à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens. SOUS TOUTES RÉSERVES." Par conclusions déposées au greffe le 11 juin 2021, la S.C.I. Morosa gestion a demandé à la cour de : "Vu l'ordonnance de référé en date du 29 mars 2021 ; Vu le bail en date du 1 er juillet 2008 ; Vu le commandement de payer en date du 6 décembre 2019 ; Vu l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 et par la loi du 24 mars 2014 ; CONFIRMER l'ordonnance intervenue le 29 mars 2021 en ce qu'elle a : Déclaré régulière en la forme l'assignation aux fins de résiliation de bail délivrée par la SCI MOROSA GESTION à l'encontre de M. [K]-[T] [D] Constaté en conséquence que le bail conclu entre les parties le 1 er juillet 2008 s'est trouvé résilié de plein droit le 6 février 2020 aux torts et griefs de Monsieur [K]-[T] [D]; Dit et jugé qu'à défaut d'exécution volontaire de la décision à intervenir, la concluante sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [K]-[T] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, de l'assistance d'un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu'il plaira à la bailleresse et aux frais et risques de l'expulsé ; Condamné Monsieur [D] au paiement de la somme de 2 284,44 € au titre de la dette locative arrêtée au 6 février 2020 et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 513,65 € à compter du 6 février 2020 et ce jusqu'à parfaite libération des lieux ; Débouté M. [D] de sa demande de dommages et intérêts pour

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abusive, Dit que M. [D] sera tenu aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2019, INFIRMER l'ordonnance intervenue en ce qu'elle a DÉBOUTÉ la SCI MOROSA GESTION de sa demande en paiement de l'arriéré des charges Et statuant à nouveau, Condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 900 € au titre de l'arriéré des charges locatives dues depuis juillet 2016. Débouter Monsieur [D] de l'intégralité de ses demandes comme étant radicalement infondées et non justifiées ; Condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du Code de

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Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. SOUS TOUTES RÉSERVES." Par ordonnance du 6 octobre 2021, le conseiller désigné par le premier présent a : "- déclaré le conseiller désigné par le premier président incompétent pour statuer sur la demande de radiation, - ordonné la clôture différée de l'instruction le 8 décembre 2021, - renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du conseiller rapporteur du 6 janvier 2022 à 8 heures 30, - dit que les dépens de l'incident suivront ceux du fond." Le 6 janvier 2022, la présente

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a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 9 mars 2022. Par ordonnance du 25 janvier 2022, le premier président de la cour d'appel de Bastia a : "- déclaré irrecevable la demande de Monsieur [K] [T] [D] visant à ordonner le sursis de l'exécution du jugement du juge des contentieux de la protection en date du 29 mars 2021, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de

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civile, - condamné Monsieur [K] [T] [D] aux dépens." La cour, pour plus ample exposé des faits, de la

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, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de

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civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties. SUR CE Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées rendant l'action diligentée contre l'appelant recevable, que la défaillance à l'obligation de règlement des loyers était rapportée, que le contrat de bail comportant une clause résolutoire, il y avait lieu de constater, deux mois après la délivrance du commandement de payer, l'acquisition de celle-ci, que l'expulsion est justifiée, que depuis lors l'appelant est occupant sans droit ni titre, redevable d'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer courant, hors charge la prise en charge de celle-ci n'étant pas prévue dans le contrat invoqué. * Sur la régularité de l'acte introductif d'instance L'appelant fait valoir la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives n'a pas été saisie dans les deux mois précédents le commandement de payer délivré le 6 décembre 2019, la commission ayant été saisie le 11 décembre 2019, sur la base d'un premier commandement de payer délivré le 25 février 2019, dont le montant réclamé aurait été entièrement payé le 23 avril 2019. L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que «A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret». Cet article est parfaitement clair, il ne mentionne nullement le commandement de payer mais l'assignation aux fins de constat de résiliation de bail et l'obligation de saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives dans un délai de deux mois antérieurs à la délivrance du dit acte. En l'espèce, il est démontré par l'intimée que la commission a été saisie le 11 décembre 2019, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer du 6 décembre 2019 et bien antérieurement à deux mois de la délivrance de l'assignation intervenue le 6 août 2020. En cause d'appel la dénonciation légale à la préfecture n'est pas contestée dans les dernières écritures déposées. Ce moyen est rejetée et l'ordonnance querellée confirmée sur ce point. * Sur le décompte de la somme due Il est vrai que deux commandements ont été délivrés à l'appelant, que les causes du premier daté du 25 février 2019, selon l'appelant, ont été réglées, ce que confirme l'intimée hors frais ce qui aurait été clairement indiqué à l'appelant par l'huissier de justice saisi le 5 juin 2019. Comme le premier juge l'a écrit, la cour après un examen et une analyse approfondis des pièces, décomptes et justificatifs produits et, notamment, du commandement de payer du 6 décembre 2019 qui énonce précisément les éléments constitutifs de la dette de loyer revendiquée, après déduction des différents versements effectués et des frais procéduraux ajoutés, la preuve de la défaillance d'appelant dans le respect de ses obligations contractuelles et notamment du paiement du loyer, ne peut que relever que la réaltié de cette dette n'est pas contestable. En conséquence, en raison de la dette de loyer et des clauses du contrat liant les parties, l convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de bail et a prononcé l'expulsion de l'appelant. Il convient toutefois de préciser que les lieux à libérer se situent [Adresse 4], la commune de [Localité 5] n'existant pas, cette dénomination étant attribuée à un quartier de la dite commune de [Localité 2] et non l'inverse. Toutefois, en ce qui concerne l'indexation annuelle du loyer, le contrat de bail liant les parties mentionne bien les modalités d'une telle révision mais l'appelant contesté que cette clause soit d'application automatique. Or l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée». En l'espèce, il est réel que la bailleresse ne démontre pas de manifestation de sa volonté adressée à son locataire de vouloir faire jouer la clause de révision du contrat, mais la lecture du dit contrat, en sa page 4, permet de visualiser une date de référence -chaque année le 1er juillet- prévoyant une révision automatique du loyer. Cette clause est claire et sans ambiguïté comme le premier juge l'a relevé, l'indexation est de droit et bien automatique chaque année.. Il convient donc de confirmer l'ordonnance aussi sur ce point. * Sur la demande en paiement de l'arriéré de charges La lecture du contrat de bail permet de relever qu'il n'a pas été prévu d'avance sur charges locatives. S'il est certain que les charges découlant de la location d'un logement par M. [K] [D] sont dues, les mentions du contrat de bail ne permettent pas de valider la demande en paiement présentée, celle-ci supposant la production d'un décompte annuel différenciant bien les charges réclamées, avec production du justificatif de leur paiement par la bailleresse, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, pas plus en première instance qu'en cause d'appel. En conséquence, il convient de rejeter cette demande et de confirmer l'ordonnance querellée sur ce point. * Sur la demande de dommages et intérêts pour

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abusive La confirmation de l'ordonnance entreprise ne permet pas de justifier de l'existence d'un abus de

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; il convient sur ce point de confirmer une nouvelle fois En conséquence, il convient confirmer à nouveau l'ordonnance querellée. * Sur la demande de délais de paiement Il ressort de l'historique des rapports entre les parties et des décomptes des sommes dues que M. [K] [D] est coutumier des retards dans le paiement de ses loyers, qu'il bénéficie depuis des années de délais qu'il s'octroie lui-même en ne respectant pas les conditions du contrat de bail par lequel il s'est pourtant librement engagé à payer son loyer. Dans ces conditions, il n'est pas possible de faire droit à la demande de délais de paiement présentée. * Sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de

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civile S'il est équitable de laisser à la charge de M. [T] [D] les frais irrépétibles qu'il a engagé, il n'en va pas de même pour la S.C.I. Morosa gestion ; en conséquence, il convient de débouter l'appelant de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de

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civile et d'allouer à l'intimée la somme de 1 500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme l'ordonnance querellée en toute ses dispositions sauf à préciser que les lieux à libérer se situent [Adresse 4], Y ajoutant, Déboute M. [K] [D] de l'ensemble de ses demandes, Déboute la S.C.I. Morosa gestion de sa demande relatives aux charges locatives, Condamne M. [K] [D] à payer à la S.C.I. Morosa gestion la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de

procédure

civile, Condamne M. [K] [D] au paiement des entiers dépens. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT