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Décision
2 juillet 2026
Cartographie jurisprudentielle
LA
COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3 DB
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 2 juillet 2026 Cassation partielle Mme TEILLER, présidente Arrêt n° 402 F-D Pourvoi n° B 25-13.188
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA
COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 JUILLET 2026 M. [M] [N], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 25-13.188 contre l'arrêt rendu le 11 juin 2024 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [P] [D], épouse [H], domiciliée [Adresse 2],
2°/ à M. [A] [D], domicilié [Adresse 3],
3°/ à M. [S] [K] [D], domicilié [Adresse 4],
4°/ à M. [I] [D], domicilié [Adresse 5], défendeurs à la cassation. Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Gallet, conseillère référendaire, les observations de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. [N], de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de Mme [H], et de MM. [A], [S] [K] et [I] [D], après débats en l'audience publique du 12 mai 2026 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Gallet, conseillère référendaire rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
1. Selon l'arrêt attaqué (Riom, 11 juin 2024), le 12 juillet 2012, [X] [D] et sa fille Mme [H] ont donné à bail à M. [N] (le locataire) une maison à usage d'habitation. 2. [X] [D] est décédé le 18 août 2019.
3. Le 8 janvier 2021, un congé pour vendre à effet au 11 juillet 2021 a été signifié au locataire par MM. [S] [K], [W], [I] et [A] [D], MM. [O] et [Z] [J] et Mmes [E] [U], [Y] [R], [Q] [J], [P] [H] et [V] [D] se présentant comme les bailleurs indivis.
4. Le 18 février 2021, les mêmes indivisaires ont délivré au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.
5. Le locataire a assigné MM. [S] [K], [W], [I] et [A] [D], MM. [O] et [Z] [J] et Mmes [E] [U], [Y] [R], [Q] [J], [P] [H] et [V] [D] en annulation du congé et du commandement de payer.
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de
civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Mais
7. Le locataire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir constater la nullité du congé pour vendre, alors : «
1°/ que, sauf nécessité de payer les dettes et charges de l'indivision, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; que le congé pour vendre délivré par une partie seulement des coïndivisaires, propriétaires du bien loué, est entaché d'une irrégularité de fond, entraînant sa nullité ; que, pour débouter M. [N] de sa demande en nullité du congé pour vendre litigieux, après avoir constaté que Mme [V] [F] veuve [D] n'avait pas donné son accord à la délivrance du congé pour vendre signifié à M. [N] le 8 janvier 2021, la cour d'appel a relevé que M. [N] n'était pas fondé à se prévaloir de la violation des règles édictées par l'article 815-3 du code civil, sanctionnées par l'inopposabilité de l'acte" accompli au mépris des droits des coïndivisaires, pour obtenir la nullité du congé délivré, alors que cette cause de nullité n'était prévue par aucun texte, et elle a ajouté que l'irrégularité affectant le congé litigieux, qui n'était pas au nombre des irrégularités de fond" mentionnées à l'article 117 du code de
civile, était une irrégularité de forme, et que M. [N] ne rapportait pas la démonstration qu'elle lui causait un grief ; qu'en statuant ainsi, quand la validité d'un congé pour vendre, qui vaut offre de vente au profit du locataire, implique le consentement de tous les indivisaires, propriétaires du bien loué et, qu'à défaut, cet acte est affecté d'une irrégularité de fond, entraînant sa nullité, la cour d'appel a violé les articles 815-3 du code civil, 15 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 et 117 du code de
civile ;
2°/ que, sauf nécessité de payer les dettes et charges de l'indivision, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; que le locataire est recevable et fondé à se prévaloir de la nullité du congé pour vendre, qui ne lui est pas délivré au nom de tous les indivisaires ; que, pour débouter M. [N] de sa demande en nullité du congé pour vendre litigieux, la cour d'appel a constaté que Mme [V] [F] veuve [D] n'avait pas donné son accord à la délivrance du congé pour vendre signifié à M. [N] le 8 janvier 2021, et elle a considéré que M. [N], tiers à l'indivision, n'était pas fondé à se prévaloir de la violation des règles édictées par l'article 815-3 du code civil dans le seul intérêt des coïndivisaires, pour obtenir la nullité du congé délivré ; qu'en statuant ainsi, quand M [N] pouvait, en sa qualité de locataire, destinataire du congé pour vendre délivré sans l'accord de tous les indivisaires, propriétaires du bien loué, se prévaloir de la nullité de cet acte, la cour d'appel a violé les articles 815-3 du code civil, 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 117 du code de
civile. »
Vu les articles 815-3 du code civil, 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 117 du code de
civile :
8. Il résulte du premier de ces textes que, sauf nécessité de payer les dettes et charges de l'indivision, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires.
9. Il résulte du deuxième que le congé vaut offre de vente au profit du locataire.
10. Selon le dernier, le défaut de pouvoir d'une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte et les moyens de nullité fondés sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de
doivent être accueillis sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief.
11. Pour déclarer valable le congé pour vendre, l'arrêt, après avoir relevé que Mme [V] [D], indivisaire, n'avait pas donné son accord à la délivrance de ce congé, retient, d'une part, que le défaut de consentement de tous les indivisaires aurait seulement entraîné l'inopposabilité à Mme [V] [D] de la vente du bien indivis intervenue au profit du locataire, si ce dernier avait exercé son droit de préemption, d'autre part, que M. [N] ne rapporte pas la preuve du grief que lui cause l'irrégularité tenant à la mention erronée du nom de Mme [V] [D] sur le congé qui lui a été signifié.
12. En statuant ainsi, alors que le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et que le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l'acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d'un grief, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. [N] de sa demande tendant au prononcé de la nullité du congé pour vendre qui lui a été signifié le 8 janvier 2021, et en ce qu'il statue sur les dépens et l'article 700 du code de
civile, l'arrêt rendu le 11 juin 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne Mme [H] et MM. [A], [S] [K] et [I] [D], aux dépens ; En application de l'article 700 du code de
civile, rejette la demande formée par Mme [H] et MM. [A], [S] [K] et [I] [D], et les condamne à payer à M. [N] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux juillet deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de
civile. ECLI:FR:CCASS:2026:C300402