LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
DB
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 3 septembre 2026
Rejet
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 454 F-D
Pourvoi n° R 24-12.208
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 SEPTEMBRE 2026
La commune de [Localité 1] représentée par son maire en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 24-12.208 contre l'arrêt rendu le 21 décembre 2023 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile section C), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [P] [X], épouse [Z],
2°/ à M. [I] [Z],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grall, conseillère, les observations de la SAS Hannotin Avocats, avocat de la commune de [Localité 1], de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. et Mme [Z], après débats en l'audience publique du 9 juin 2026 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Grall, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 21 décembre 2023), M. et Mme [Z] (les locataires), locataires d'un local à usage d'habitation propriété de la commune de [Localité 1] (la bailleresse), ont assigné celle-ci en réalisation de travaux de reprise des désordres des locaux loués, dégradés notamment suite à un cambriolage, en indemnisation des préjudices subis et en autorisation de consigner les loyers.
2. La bailleresse a demandé, à titre reconventionnel, la résiliation du bail pour manquements des preneurs à leurs obligations de paiement et d'occupation paisible.
Examen des moyens
Sur le second moyen
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. La bailleresse fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux locataires diverses sommes au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, alors :
« 1°/ que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'en énonçant que l'obligation de réparation des dégradations et pertes "pèse sur le bailleur tout au long de l'exécution du contrat de bail, peu importe que les dégradations susvisées sont imputables à des tiers ou liés à des actes de malveillance dont il n'est pas établi de liens précis avec les époux [Z]", cependant que l'obligation de répondre des dégradations pèse sur le locataire, sauf pour ce dernier à démontrer qu'elles résultent d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans les lieux, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1732 du code civil ;
2°/ que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve notamment qu'elles ont eu lieu par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; que, pour faire droit à la demande en réparation du préjudice de jouissance des locataires consécutif aux dégradations commises par des tiers, la cour d'appel a énoncé que l'obligation d'entretien "pèse sur le bailleur tout au long de l'exécution du contrat de bail, peu importe que les dégradations susvisées sont imputables à des tiers ou liés à des actes de malveillance dont il n'est pas établi de liens précis avec les époux [Z]" ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que les auteurs des dégradations, sans présenter de liens précis avec les époux [Z], n'avaient pas été introduits dans le logement par eux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1732 du code civil ;
3°/ que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; que, pour accueillir la demande en réparation du préjudice de jouissance des locataires consécutif aux dégradations commises par des tiers, la cour d'appel a énoncé que l'obligation d'entretien "pèse sur le bailleur tout au long de l'exécution du contrat de bail, peu importe que les dégradations susvisées sont imputables à des tiers ou liés à des actes de malveillance dont il n'est pas établi de liens précis avec les époux [Z]" et que "ces pièces suffisent à établir le principe de l'obligation de réparation de la commune intimée, peu importe que les locataires n'occupaient plus les lieux au moment du sinistre, lesquels craignaient en effet des représailles et ayant donc préféré quitter de manière temporaire le logement" ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les preneurs, qui avaient quitté les lieux, en avaient utilement informé la bailleresse pour lui permettre de procéder par des moyens appropriés à la surveillance du local inoccupé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1732 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a, d'abord, constaté que des dégradations des portes et fenêtres du logement donné à bail avaient été commises lors d'un cambriolage survenu le 13 décembre 2020 et qu'un procès-verbal de constat, dressé par un commissaire de justice le 29 juin 2021, établissait l'impossibilité d'accéder à l'habitation louée du fait de la présence d'un arbre couché sur la voie ainsi que la destruction d'une canalisation alimentant le logement en eau potable, et que le coût des réparations nécessaires impliquait l'intervention de l'assureur de la commune, faisant ainsi ressortir que ces réparations n'étaient pas locatives.
6. Elle a, ensuite, souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que la bailleresse ne justifiait pas que les dégradations étaient arrivées par le fait des personnes de la maison des locataires, aucun lien précis entre ceux-ci et les auteurs des dégradations n'étant établi.
7. Elle a, enfin, relevé que les locataires, qui avaient quitté temporairement le logement avant le cambriolage, n'avaient pu y revenir, dès lors que le bien loué ne répondait plus aux critères de décence, faute d'alimentation en eau et le clos n'étant plus assuré.
8. Elle a ainsi, procédant à la recherche prétendument omise selon la deuxième branche et sans être tenue de procéder à la recherche visée par la troisième branche qui ne lui était pas demandée, légalement justifié sa décision de retenir que la bailleresse, en s'abstenant de réparer les portes et fenêtres du logement et de rétablir l'accès à l'habitation ainsi que son alimentation en eau, avait manqué à l'obligation d'entretien à laquelle elle était tenue et ainsi causé un préjudice de jouissance aux locataires qu'elle devait réparer.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de [Localité 1] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la commune de [Localité 1] et la condamne à payer à M. et Mme [Z] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le trois septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300454