Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure
La SCI Operahome a demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, des cotisations d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices 2015, 2016 et 2017, des pénalités correspondantes et de l'amende appliquée sur le fondement de l'article 1729 D du code général des impôts.
Par un jugement n° 2201559, 2201560 du 21 novembre 2025, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté ses demandes.
Procédure devant la cour
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 19 janvier et 11 mai 2026, la SCI Operahome, représentée par Me Dos Santos, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) de prononcer la décharge de ces impositions, pénalités et de l'amende ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les coûts de revient des immeubles situés avenue des Célestins et boulevard du Sichon à Vichy correspondent aux prix de leur acquisition auxquels il faut ajouter les tarifs de travaux qu'elle a fait réaliser qui ont été aussi financés par les emprunts immobiliers de montants de 507 236 euros et de 548 001 euros ;
- les travaux réalisés sur l'immeuble situé boulevard du Sichon n'ont pas conduit à la construction d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du code général des impôts ;
- les paragraphes 130 à 190, 240 et 250 de la documentation administrative référencée BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 sont opposables à l'administration.
Par des mémoires, enregistrés le 20 avril 2026 et le 21 mai 2026 (non communiqué), le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.
Il soutient que :
- les conclusions sont irrecevables pour les impositions procédant des rectifications relatives aux autres produits encaissés et non comptabilisés en l'absence de moyen ;
- les moyens invoqués ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Porée, premier conseiller,
- les conclusions de M. Chassagne, rapporteur public,
- et les observations de Me Dos Santos, représentant la SCI Operahome.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Operahome, constituée le 2 avril 2013, ayant pour objet social l'acquisition, la revente, la gestion et l'administration civiles de tous biens et droits immobiliers lui appartenant, qui avait opté pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés et à la taxe sur la valeur ajoutée et a acquis deux immeubles situés avenue des Célestins et boulevard du Sichon à Vichy (Allier), a vendu des appartements situés dans ces immeubles entre 2014 et 2017. Elle a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017 à l'issue de laquelle la vérificatrice, après avoir établi un procès-verbal de défaut de présentation de comptabilité, d'une part, a réintégré dans ses résultats imposables à l'impôt sur les sociétés de la période vérifiée les produits résultant de la cession d'appartements au cours des exercices clos les 31 décembre 2015, 2016 et 2017 et d'autres produits apparaissant sur ses relevés bancaires, d'autre part, après avoir estimé que la société avait réalisé avant les ventes des travaux aboutissant à la construction d'un immeuble neuf et que d'autres recettes non comptabilisées avaient été encaissées sur son compte bancaire, a rappelé la taxe sur la valeur ajoutée collectée correspondante. En conséquence de ce contrôle, la SCI Operahome a été taxée d'office à la taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017 en application de l'article L. 66-3° du livre des procédures fiscales en l'absence de dépôt des déclarations requises et taxé d'office à l'impôt sur les sociétés au titre des exercices 2015, 2016 et 2017 en application des articles L. 66-2° et L. 68 du même livre, faute pour elle d'avoir souscrit, dans le délai imparti par des mises en demeure, des déclarations de résultats. Les droits rappelés ont été assortis, outre des intérêts de retard, de la majoration de 10 % pour défaut de déclaration prévue au a. de l'article 1728-1 du code général des impôts, pour ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée, et de la majoration de 40 % prévue au b. du même article pour ce qui concerne l'impôt sur les sociétés. La SCI Operahome s'est vu également infliger l'amende pour défaut de présentation des fichiers des écritures comptables prévue à l'article 1729 D du code général des impôts. Par un jugement du 21 novembre 2025, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand, après avoir joint les demandes de la SCI Operahome tendant à la décharge de ces impositions et pénalités et de cette amende, les a rejetées. Par la présente requête, celle-ci relève appel de ce jugement.
Sur le bien-fondé des impositions :
En ce qui concerne l'impôt sur les sociétés :
2. Aux termes de l'article L. 193 du livre des procédures fiscales : " Dans tous les cas où une imposition a été établie d'office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l'imposition. ". Aux termes de l'article R. 193-1 de ce livre : " Dans le cas prévu à l'article L. 193 le contribuable peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition mise à sa charge en démontrant son caractère exagéré. ". En application de ces dispositions, il incombe à la SCI Operahome, dès lors que l'imposition en litige a été établie d'office, d'apporter la preuve de son caractère exagéré.
3. Aux termes de l'article 38 du code général des impôts : " 1. Sous réserve des dispositions des articles 33 ter, 40 à 43 bis et 151 sexies, le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation. / 2. Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l'exploitant ou par les associés. L'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés. (...) 3. Pour l'application des 1 et 2, les stocks sont évalués au prix de revient ou au cours du jour de la clôture de l'exercice, si ce cours est inférieur au prix de revient. / Les travaux en cours sont évalués au prix de revient. (...) ". Aux termes de l'article 38 nonies de l'annexe III au code général des impôts : " 1. Les marchandises, matières premières, matières et fournitures consommables, emballages perdus, produits en stock et productions en cours au jour de l'inventaire sont évalués pour leur coût de revient, qui s'entend : a. Pour les biens acquis à titre onéreux, du prix d'achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des frais de transport, de manutention et autres coûts directement engagés pour l'acquisition des biens et des coûts d'emprunt dans les conditions prévues à l'article 38 undecies ; b. Pour les biens produits par l'entreprise, du coût de production qui comprend les coûts directement engagés pour la production ainsi que les frais indirects de production variables ou fixes et des coûts d'emprunt dans les conditions prévues à l'article 38 undecies. La quote-part de charges correspondant à la sous-activité n'est pas incorporable au coût de production. Les coûts administratifs sont exclus du coût d'acquisition et du coût de production définis ci-dessus, à l'exception du coût des structures dédiées. 2. Le coût des stocks est déterminé par l'identification spécifique des coûts individuels, fournis par la comptabilité analytique ou, à défaut, par des calculs ou évaluations statistiques. ".
4. Il résulte de l'instruction que la SCI Operahome a acquis en 2013 et 2014 deux immeubles comprenant chacun quatre appartements, situés avenue des Célestins et boulevard du Sichon à Vichy, pour des montants de 200 000 euros et de 165 000 euros. Elle a vendu en 2015 trois des appartements au prix de, respectivement, 157 000 euros, 164 900 euros et 120 000 euros, en 2016 un appartement au prix de 180 000 euros et en 2017 un appartement pour un prix de 150 000 euros. La vérificatrice a réintégré les produits non comptabilisés, d'un montant de respectivement, 421 900 euros, 150 000 euros et 125 000 euros dans les résultats des exercices 2015, 2016 et 2017 et n'admis en déduction que les variations de stocks correspondant aux appartements non vendus à concurrence de 141 250 euros au titre de l'exercice 2015 et de 41 250 euros au titre des exercices 2016 et 2017, sans prendre en compte d'autres charges déductibles en l'absence de présentation au cours du contrôle de factures d'achats ou de frais généraux. Dans la décision d'admission partielle de la réclamation en matière d'impôt sur les sociétés du 29 septembre 2020, l'administration, après avoir pris en compte des factures établies d'avril 2014 à mai 2016 par trois entreprises ayant réalisé des travaux demandés par la SCI Operahome sur l'immeuble du boulevard du Sichon, ainsi que des intérêts justifiés versés par la société au titre des prêts bancaires finançant les acquisitions, a rectifié les variations de stocks ainsi que les charges déductibles et par voie de conséquence les produits nets imposables à l'impôt sur les sociétés. Si la SCI Operahome demande de majorer le prix de revient des appartements cédés de la différence entre les prix d'acquisition des deux immeubles de 200 000 euros et de 165 000 euros et les prêts bancaires souscrits pour le financement de ces acquisitions et de travaux à hauteur de montants totaux de 507 236 euros et de 548 001 euros, elle ne l'établit pas en se bornant à invoquer le remboursement de ces prêts à hauteur de 649 307 euros, de la prise en compte par l'administration d'importants travaux réalisés sur l'immeuble du boulevard du Sichon, à produire des attestations de mainlevée partielle d'hypothèques, un décompte de créance établi par sa banque Crédit Agricole Centre-France concernant l'immeuble situé avenue des Célestins, l'offre de prêt immobilier de cette banque mentionnant " acquisition + travaux résid. princ. maison individuelle achat ancien + travaux usage locatif " et l'acte d'acquisition visant ce prêt bancaire concernant l'immeuble du boulevard du Sichon. Ni les dix factures de travaux prises en compte par l'administration dans le cadre de la décision du 29 septembre 2020, ni les documents mentionnés ci-dessus ne permettent de déterminer les dates de travaux et d'identifier leur localisation alors que deux appartements de l'immeuble de l'avenue de Célestins ont été vendus en 2014 antérieurement aux exercices en litige et qu'un appartement de l'immeuble du boulevard du Sichon n'était pas vendu à la clôture de l'exercice 2017. Dans ces conditions, c'est à juste titre que l'administration a retenu des coûts de revient de 165 634 euros, 76 978 et de 77 168 euros correspondant aux prix d'acquisition et aux travaux justifiés au titre des exercices 2015, 2016 et 2017.
En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée :
5. En premier lieu, aux termes de l'article 257 du code général des impôts, dans sa version alors en vigueur : " I.- Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. (...) 2. Sont considérés : (...) 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf : a) Soit la majorité des fondations ; b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux. (...) ".
6. Il résulte de l'instruction que la SCI Operahome a vendu le 18 septembre 2015, le 18 mars 2016 et le 7 novembre 2017 trois appartements situés respectivement aux 3ème, 2ème et 1er étages de l'immeuble du boulevard du Sichon pour des prix de, respectivement, 120 000 euros HT, 180 000 euros HT comprenant les biens mobiliers et 150 000 euros HT, sans appliquer la taxe sur la valeur ajoutée. L'administration, ayant estimé qu'il s'agissait de la vente d'immeubles considérés comme neufs, a procédé à des rappels de taxe collectée de 20 000 euros, 30 000 euros et de 25 000 euros au titre de la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017. Il n'est pas contesté que les appartements n'étaient pas achevés depuis plus de cinq années. La proposition de rectification du 1er février 2019 mentionne que l'un des gérants de la SCI Operahome a déclaré lors du contrôle que l'immeuble concerné était vétuste, que " tout a été refait, notamment toutes les façades ". La société requérante n'a remis en cause ces déclarations que lors de sa réclamation du 9 décembre 2019 relative à la taxe sur la valeur ajoutée. Il résulte enfin de la facture du 1er septembre 2014 de la SARL GDA Construction que des travaux de démolition et de maçonnerie ont été réalisés sur l'immeuble du boulevard du Sichon pour un montant total de 86 000 euros HT. Si la SCI Operahome soutient qu'il s'agissait de simples travaux de ravalement de façade, elle ne l'établit pas en se bornant à se référer à ses déclarations reprises dans les actes notariés concernant non pas cet immeuble mais l'immeuble de l'avenue des Célestins selon lesquelles les travaux effectués dans les dix dernières années ont notamment consisté en " camouflage, piquage, lavage et traitement des façades (...) en septembre 2013 ". Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a estimé que les travaux se rapportant notamment à la majorité de la consistance des façades hors ravalement, devaient être regardés comme ayant conduit à la construction d'un immeuble neuf au sens du 2° c) du 2 du I de l'article 257 du code général des impôts.
7. En second lieu, si la SCI Operahome se prévaut, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des paragraphes 130 à 190, 240 et 250 de la documentation administrative référencée BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, cette documentation administrative ne donne de la loi fiscale aucune interprétation différente de celle dont il a été fait application dans le présent arrêt.
8. Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir du ministre, que la SCI Operahome n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté ses demandes.
Sur les frais liés au litige :
9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée à ce titre par la SCI Operahome soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Operahome est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Operahome et au ministre de l'action et des comptes publics.
Délibéré après l'audience du 3 septembre 2026, à laquelle siégeaient :
M. Pruvost, président de chambre,
M. Haïli, président-assesseur,
M. Porée, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 24 septembre 2026.
Le rapporteur,
A. Porée
Le président,
D. Pruvost
Le greffier en chef,
C. Gomez
La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier en chef,
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N° 26LY00153