Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société par actions simplifiée (SAS) Patrizia France a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge des droits de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017, ainsi que des majorations correspondantes.
Par un jugement n° 2010645 du 10 mai 2023, le tribunal administratif de Paris a rejeté la demande de la SAS Patrizia France.
Par une ordonnance n° 23PA02987 du 29 août 2023, le président de la 9ème chambre de la cour administrative d’appel de Paris a rejeté l’appel formé contre ce jugement par la SAS Patrizia Property Investment Managers France, venant aux droits et obligations de la SAS Patrizia France.
Par une décision n° 488300 du 4 décembre 2024, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux, a annulé cette ordonnance et renvoyé l’affaire devant la Cour, où elle a été enregistrée sous le n° 24PA04943.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 7 juillet 2023 et 13 février 2025, la SAS Patrizia Property Investment Managers France, représentée par Me Habibou, demande à la Cour :
1°) d’ annuler le jugement n° 2010645 du tribunal administratif de Paris en date du 10 mai 2023 ;
2°) de prononcer la décharge des droits de taxe sur la valeur ajoutée mis à la charge de la SAS Patrizia France au titre de la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017, ainsi que des majorations correspondantes, et le rétablissement du crédit de taxe dont elle disposait au 31 décembre 2017 à concurrence d’un montant de 186 489 euros ;
3°) à titre subsidiaire, de saisir la Cour de justice de l’Union européenne de la question préjudicielle suivante : « L’article 44 de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 doit-il être interprété en ce sens que la prestation globale de services composée de la gestion d’actifs immobiliers et de l’assistance liée à l’acquisition ou à la vente de ces mêmes actifs relève de la règle générale de territorialité de la taxe sur la valeur ajoutée et non du lieu de situation de l’immeuble ? » ;
4°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;
5°) de condamner l’Etat aux dépens de l’instance.
Elle soutient que :
- elle réalise une prestation de services unique de gestion de portefeuilles d’investissements immobiliers, ayant pour but la valorisation du patrimoine de ses clients et comprenant des prestations liées aux acquisitions et ventes de biens immobiliers, dont les éléments sont si étroitement liés qu’ils forment objectivement une seule prestation économique, qui est imposable à la taxe sur la valeur ajoutée au lieu d’établissement du preneur, conformément au 1 de l’article 259 du code général des impôts ;
- les prestations de gestion de portefeuilles d’investissements immobiliers ne constituent pas des services se rattachant à un bien immeuble et ne sont pas visées par les dispositions du 2° de l’article 259 A du code général des impôts ;
- le profit sur le Trésor réintégré au bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos en 2016 n’est pas justifié.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 13 janvier 2025 et 27 février 2025, le second n’ayant pas été communiqué, la ministre de l’action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que les moyens soulevés par la SAS Patrizia Property Investment Managers France ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 ;
- le règlement d’exécution n° 282/2011 du Conseil du 15 mars 2011 ;
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Lemaire,
- les conclusions de Mme Lorin, rapporteure publique,
- et les observations de Me Ségura, substituant Me Habibou, avocat de la SAS Patrizia Property Investment Managers France.
Considérant ce qui suit :
1. La société par actions simplifiée (« SAS ») Patrizia France, filiale de la société allemande Patrizia Immobilien AG ayant pour activité la réalisation en France de prestations de services dans le domaine de l’immobilier, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle elle a été assujettie à des droits de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période couvrant les années 2016 et 2017 d’un montant de 353 097 euros, liquidés après imputation d’un crédit de taxe d’un montant de 186 489 euros. Cette imposition correspond à la taxe sur la valeur ajoutée collectée se rapportant aux honoraires facturés par la SAS Patrizia France à raison de prestations de services d’intermédiation dans des opérations de vente et d’acquisition de biens immobiliers situés en France. Par un jugement du 10 mai 2023, le tribunal administratif de Paris a rejeté la demande tendant à la décharge de ces droits, ainsi que des intérêts de retard correspondants, présentée par la SAS Patrizia France, qui avait fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine le 12 octobre 2022 au profit de son associé unique, la SAS Patrizia Property Investment Managers France (« PPIMF »). Par une ordonnance du 29 août 2023, le président de la 9ème chambre de la Cour a rejeté pour irrecevabilité l’appel formé contre ce jugement par la SAS PPIMF. Par une décision du 4 décembre 2024, le Conseil d’Etat, statuant au contentieux, a annulé cette ordonnance et renvoyé l’affaire à la Cour. Dans le dernier état de ses conclusions, la SAS PPIMF demande à la Cour de prononcer la décharge des droits mis à la charge de la SAS Patrizia France au titre de la période couvrant les années 2016 et 2017, ainsi que des intérêts de retard correspondants, et le rétablissement du crédit de taxe de 186 489 euros.
2. D’une part, il résulte des dispositions de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée, telles qu’interprétées par la Cour de justice de l’Union européenne, que, lorsqu’une opération économique est constituée par un faisceau d’éléments et d’actes, il y a lieu de prendre en compte toutes les circonstances dans lesquelles elle se déroule aux fins de déterminer si l’on se trouve en présence d’une ou de plusieurs prestations ou livraisons. Chaque prestation ou livraison doit en principe être regardée comme distincte et indépendante.
3. Toutefois, ainsi que l’a précisé la Cour de justice de l’Union européenne dans son arrêt du 24 mars 2021, Frenetikexito, aff. C-581/19, l’opération constituée d’une seule prestation sur le plan économique ne doit pas être artificiellement décomposée pour ne pas altérer la fonctionnalité du système de la taxe sur la valeur ajoutée. A cet égard, il existe une prestation unique lorsque plusieurs éléments ou actes fournis par l’assujetti au client sont si étroitement liés qu’ils forment, objectivement, une seule prestation économique indissociable. Pour caractériser une telle opération complexe unique, il convient d’identifier les éléments caractéristiques de l’opération en cause, en se plaçant du point de vue du consommateur moyen. Le faisceau d’indices auquel il est recouru dans ce but comprend différents éléments, les premiers, d’ordre intellectuel et d’importance décisive, visant à établir le caractère indissociable ou non des éléments de l’opération en cause et sa finalité économique, unique ou non, les seconds, d’ordre matériel et n’ayant pas une importance décisive, venant, le cas échéant, au soutien de l’analyse des premiers éléments, tels que l’accès séparé ou conjoint aux prestations en cause ou l’existence d’une facturation unique ou distincte.
4. D’autre part, aux termes de l’article 259 du code général des impôts : « Le lieu des prestations de services est situé en France : / 1° Lorsque le preneur est un assujetti agissant en tant que tel et qu’il a en France : / a) Le siège de son activité économique (…) ; / b) Ou un établissement stable auquel les services sont fournis ; / c) Ou, à défaut du a ou du b, son domicile ou sa résidence habituelle ; / (…) ». Aux termes de l’article 259 A de ce code : « Par dérogation à l’article 259, est situé en France le lieu des prestations de services suivantes : / (…) / 2° Les prestations de services se rattachant à un bien immeuble situé en France, y compris les prestations d’experts et d’agents immobiliers, la fourniture de logements dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire tels que des camps de vacances ou des sites aménagés pour camper, l’octroi de droits d’utilisation d’un bien immeuble et les prestations tendant à préparer ou à coordonner l’exécution de travaux immobiliers, telles que celles fournies par les architectes et les entreprises qui surveillent l’exécution des travaux ; / (…) ». Aux termes de l’article 283 du même code : « 1. La taxe sur la valeur ajoutée doit être acquittée par les personnes qui réalisent les opérations imposables (…) ».
5. Enfin, en vertu des dispositions du p) et du q) du 2. de l’article 31 bis du règlement d’exécution du 15 mars 2011 susvisé, portant mesures d’exécution de la directive 2006/112/CE relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée, constituent des prestations de services ayant un lien suffisamment direct avec un bien immobilier les services d’intermédiaire concernant la vente de biens immeubles et l’octroi ou le transfert de certains droits sur un bien immeuble ou de droits réels immobiliers, ainsi que les services juridiques relatifs au transfert d’un titre de propriété immobilière, à l’octroi ou au transfert de certains droits sur un bien immeuble ou de droits réels immobiliers ou à l’établissement d’un contrat en vue de la vente ou de l’achat d’un bien immeuble. En revanche, en vertu des dispositions du g) du 3. de cet article 31 bis, ne constituent pas des prestations de services se rattachant à un bien immeuble les prestations de gestion de portefeuilles d’investissements immobiliers.
6. La SAS PPIMF soutient que les prestations de services d’intermédiation dans des opérations de vente et d’acquisition de biens immobiliers situés en France réalisées par la SAS Patrizia France constituaient, avec les prestations de gestion d’actifs immobiliers que cette société réalisait également et dont elles n’étaient pas dissociables, une prestation économique unique de gestion de portefeuilles d’investissements immobiliers, au sens des dispositions du g) du 3. de l’article 31 bis du règlement d’exécution du 15 mars 2011 susvisé, qui ne se rattachait pas à des biens immeubles situés en France, au sens et pour l’application des dispositions précitées du 2° de l’article 259 A du code général des impôts.
7. En premier lieu, il résulte de l’instruction, et notamment de la proposition de rectification du 19 décembre 2018 et des observations présentées par la contribuable le 15 février 2019, que la SAS Patrizia France avait pour clientes des sociétés de gestion de fonds immobiliers détenant des immeubles et des sociétés immobilières, toutes établies hors de France. Elle réalisait d’abord, pour leur compte, des prestations de gestion quotidienne des actifs immobiliers qu’elles détenaient en France. Ces prestations, dites d’« asset management », consistaient à déterminer la valeur réelle des propriétés, à préparer des rapports de gestion pour les investisseurs et à établir des plans de gestion pour chaque actif, comprenant une description de l’état actuel, une estimation des loyers, une évaluation des possibilités d’augmentation de la valeur et une planification des investissements, ainsi que des plans financiers, comprenant une planification des dépenses courantes, des dépenses d’exploitation et des dépenses d’entretien. Ces prestations étaient rémunérées en fonction des gains réalisés sur chacun de leurs actifs par les sociétés clientes. La SAS Patrizia France réalisait ensuite des prestations d’intermédiation dans les opérations de vente et d’acquisition d’actifs en France de ses sociétés clientes, consistant en l’examen des opportunités d’investissement, en l’analyse du marché, en la réalisation des travaux préparatoires aux opérations de vente ou d’acquisition, en la négociation des contrats et, de façon générale, en la préparation, la coordination et la supervision de la réalisation de ces opérations. Ces prestations étaient rémunérées par des honoraires calculés en fonction d’un pourcentage du prix d’acquisition ou de vente.
8. Il résulte de l’instruction que, du point de vue des preneurs, sociétés de gestion de fonds immobiliers et sociétés immobilières, les prestations de gestion de leurs actifs immobiliers et les prestations d’intermédiation dans leurs opérations d’acquisition et de cession de biens immobiliers décrites au point précédent concouraient à des finalités économiques distinctes, à savoir la préservation et la valorisation de leurs patrimoines immobiliers, s’agissant des premières, et le développement de ces patrimoines, s’agissant des secondes. En outre, il résulte de l’instruction, et notamment de la lettre qui lui a été adressée le 22 mai 2019 par la supérieure hiérarchique de la vérificatrice, que les contrats conclus par la SAS Patrizia France ne prévoyaient pas nécessairement la réalisation concomitante des prestations de gestion et des prestations d’intermédiation. Ainsi, le contrat conclu avec la société de gestion allemande PGI relativement au fonds immobilier Patrizia Logistik-Invest Europa 1 ne prévoyait que la réalisation par la SAS Patrizia France de prestations de gestion des actifs immobiliers. Les prestations de gestion d’actifs et les prestations d’intermédiation étaient au demeurant prévues par des stipulations distinctes des contrats conclus par la SAS Patrizia France et elles faisaient l’objet d’une facturation propre. Dans ces conditions, les prestations d’intermédiation ne peuvent pas être regardées comme des prestations indissociables des prestations de gestion d’actifs immobiliers. La SAS PPIMF n’est dès lors pas fondée à soutenir que l’ensemble de ces prestations constituent, au regard des règles rappelées au point 3, une opération complexe unique.
9. En second lieu, il résulte de l’instruction que la SAS Patrizia France ne disposait d’aucune délégation pour décider d’acquérir ou de céder des biens immobiliers au nom et pour le compte de ses clientes, qui ne lui avaient pas confié les décisions liées au choix d’investissement et à la disposition de leurs biens et qui décidaient seules d’acquérir ou de vendre des actifs en France. Il n’est au demeurant pas allégué que les opérations d’acquisition ou de cession n’auraient porté que sur des biens préalablement identifiés à cette fin par la SAS Patrizia France et sur sa proposition. Il résulte également de l’instruction que la SAS Patrizia France ne supportait aucun risque financier à raison des prestations d’intermédiation, lesquelles étaient rémunérées, ainsi qu’il a été dit au point 7, par des honoraires calculés en fonction d’un pourcentage du prix d’acquisition ou de vente, soit indépendamment de la rentabilité de l’opération. Dans ces conditions, les prestations d’intermédiation dans leurs opérations d’acquisition et de cession de biens immobiliers réalisées par la SAS Patrizia France ne peuvent pas être regardées comme des prestations de gestion de portefeuilles d’investissements immobiliers, au sens des dispositions du g) du 3. de l’article 31 bis du règlement d’exécution du 15 mars 2011 susvisé. Le lieu de ces prestations, qui se rattachaient à des biens immeubles situés en France, était dès lors situé en France, en application des dispositions précitées du 2° de l’article 259 A du code général des impôts.
10. Il résulte de tout ce qui précède que la SAS PPIMF n’est pas fondée à soutenir que les opérations correspondant aux prestations d’intermédiation dans leurs opérations d’acquisition et de cession de biens immobiliers réalisées par la SAS Patrizia France au cours de la période d’imposition en litige n’étaient pas imposables en France à la taxe sur la valeur ajoutée, conformément aux dispositions précitées de l’article 259 du code général des impôts. Sans qu’il soit besoin de saisir la Cour de justice de l’Union européenne d’une question préjudicielle, ses conclusions à fin d’annulation et de décharge, ainsi que, en tout état de cause, celles tendant à la restitution d’un crédit de taxe sur la valeur ajoutée d’un montant de 186 489 euros, doivent dès lors être rejetées. Les conclusions qu’elles a présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent, par voie de conséquence, être rejetées, ainsi que, en tout état de cause, celles tendant à la condamnation de l’Etat aux dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SAS Patrizia Property Investment Managers France est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société par actions simplifiée Patrizia Property Investment Managers France et au ministre de l’action et des comptes publics.
Copie en sera adressée à l’administrateur des finances publiques chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Île-de-France.
Délibéré après l’audience du 22 septembre 2026, à laquelle siégeaient :
- M. Delage, président,
- M. Lemaire, président assesseur,
- M. Kiecken, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe de la Cour le 14 octobre 2026.
Le rapporteur,
O. LEMAIRE
Le président,
Ph. DELAGE
La greffière,
C. DABERT
La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.