CAA de MARSEILLE — 5ème chambre - formation à 3

Vu la procédure suivante :


Procédure contentieuse antérieure :

La SAS VH Antibes a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021, pour des montants respectifs de 26 952 euros et de 27 011 euros, à raison d’un ensemble immobilier composé d’une villa dite « villa Hier » et de bâtiments annexes, situé au 374 avenue Mrs L. D. Beaumont sur le territoire de la commune d’Antibes, ces sommes devant être assorties des intérêts moratoires prévus à l’article L. 208 du livre des procédures fiscales.


Par un jugement n° 2206100, 2303847 du 30 janvier 2025, le tribunal administratif de Nice a rejeté ces demandes.


Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 28 mars 2025 et le 15 octobre 2025, la SAS VH Antibes, représentée par Me Moreas, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 30 janvier 2025 ;


2°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021, assorties des intérêts moratoires prévus à l’article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa villa n’était pas habitable au 1er janvier des années 2020 et 2021, ainsi que cela résulte de plusieurs constats d’huissier, et n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur les logements vacants résultant des dispositions de l’article 232 du code général des impôts ; le prix d’acquisition du bien et les ressources financières de son propriétaire ne doivent pas être pris en compte pour apprécier son caractère habitable ;
- les travaux nécessaires pour rendre la villa habitable, c’est-à-dire pour qu’elle soit close, couverte et pourvue des équipements de confort minimum, sont importants d’après les devis produits et, au regard de la doctrine administrative publiée sous la référence BOI-IF-AUT-60 n° 50, excèdent 25 % de sa valeur vénale ;
- les travaux nécessaires ne peuvent être réalisés que dans le cadre d’une restauration d’ensemble coûteuse du bien classé au titre des monuments historiques et listé au sein de l’inventaire général du patrimoine culturel, excédant les liquidités dont elle dispose, indépendamment de sa volonté ;
- elle a bénéficié d’un dégrèvement de taxe pour les années 2022 et 2023.

Par des mémoires en défense enregistrés le 3 juillet 2025 et le 19 février 2026, le ministre de l’économie, des finances, de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique et la ministre de l’action et des comptes publics concluent au rejet de la requête.

Ils soutiennent que les moyens soulevés par l’appelante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- la décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 du Conseil constitutionnel ;
- la décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 du Conseil constitutionnel ;
- le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Florence Noire, rapporteure,
- les conclusions de M. Olivier Guillaumont, rapporteur public,
- les parties n’étant ni présentes, ni représentées.







Considérant ce qui suit :


1. La société VH Antibes est propriétaire de la villa « Hier » située au 374 avenue Mrs L. D. Beaumont sur le territoire de la commune d’Antibes. Elle a été assujettie à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2020 à hauteur de 26 952 euros et au titre de l’année 2021 à hauteur de 27 011 euros. Ses réclamations reçues respectivement le 27 décembre 2021 et le 22 décembre 2022 au titre des années 2020 et 2021 ont été implicitement rejetées. La société VH Antibes a demandé au tribunal administratif de Nice de la décharger de ces cotisations de taxe sur les logements vacants. Elle relève appel du jugement du 30 janvier 2025 par lequel le tribunal a rejeté ses demandes.


Sur le bien-fondé de l’imposition à la taxe sur les logements vacants en litige :

En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :

2. Aux termes de l’article 232 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années 2021 et 2022 d’imposition : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. / II. – La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, (…). / III. – La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. (…) / VI. – La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. (…) ». Il résulte de la réserve d’interprétation dont le Conseil Constitutionnel a assorti ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 que « ladite taxation ne peut (…) frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur » et qu’à ce titre, notamment, « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ».


3. Il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention du contribuable à produire les éléments qu'il est seul en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d'apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle. Ne sauraient être regardés comme des travaux nécessaires pour rendre un bien « habitable », au sens et pour l’application de la réserve d’interprétation dont le Conseil constitutionnel a assorti le I de l’article 232 du code général des impôts, des travaux destinés à conférer au bien un caractère luxueux.



4. En vertu du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige, la commune d’Antibes est au nombre des communes où la taxe sur les logements vacants est instituée.

5. Il résulte de l’instruction que la « villa Hier » appartenant à la société VH Antibes, selon acte de vente du 26 mai 2008, était inoccupée depuis plusieurs années au 1er janvier des années 2020 et 2021. Il résulte également d’un constat d’huissier du 7 décembre 2015 que la villa se trouvait alors sans eau et électricité, qu’elle ne comportait pas d’installation de plomberie, de sanitaires, ni de cuisine et que les sols, murs et plafonds se trouvaient à nu et en béton brut, des pièces de vie demeurant à créer. Les constats d’huissier des 18 décembre 2018, 21 janvier 2020, 3 février 2021, 21 novembre 2022 et celui d’un commissaire de justice du 10 novembre 2023 établissent quant à eux que la propriété était alors dans un état dégradé et en chantier, la villa, non meublée, n’étant pas habitable en l’absence d’aménagements intérieurs et d’alimentation en eau et en électricité. Les photographies jointes aux différents constats corroborent l’arrêt des travaux qui avaient pu auparavant être entrepris, les sols, escaliers et murs étant bruts et les installations électriques et sanitaires n’étant pas achevées, les constats les plus récents ne révélant aucune évolution de l’état du bien par rapport aux constatations antérieures. Ces différents procès-verbaux établissent ainsi qu’au 1er janvier des années 2020 et 2021 en litige l’ensemble immobilier était clos et couvert, mais que, dépourvu d’installations électriques, d’eau courante et d’équipements sanitaires, il n’était pas habitable en l’état.

6. Toutefois, la société VH Antibes se borne à produire un budget de base établi en 2014 des travaux tous corps d’état nécessaires à la réalisation d’une villa de luxe, à la rénovation d’une piscine et d’autres travaux annexes d’un montant de 17 418 492,38 euros hors taxes, incluant notamment des aménagements techniques et décoratifs intérieurs, la reprise des menuiseries extérieures, le ravalement de la villa, la réfection totale d’une piscine et des extérieurs et la réalisation de voiries et réseaux divers, un budget de base complémentaire de travaux tous corps d’état établi par un architecte en 2015, d’un montant de 5 881 740 euros, incluant la réalisation de travaux d’ascenseur, de voirie, de réseaux, d’aménagements techniques intérieurs, de piscine, d’espaces verts, de transformateur et de sécurité périphérique, ainsi que deux évaluations de la valeur vénale de l’ensemble immobilier acquis en 2008 pour un montant de 35 millions d’euros, l’une arrêtée à 53 200 000 euros au 1er janvier 2019, l’autre à 51 550 000 euros au 1er janvier 2021, faisant toutes deux état d’un montant de 17 583 600 euros de travaux demeurant à réaliser après obtention de nouvelles autorisations d’urbanisme, pour justifier de ce que la propriété ne pourrait être rendue habitable qu’au prix de travaux importants. Or, il résulte des constats d’huissier précités que les travaux de gros œuvre portant notamment sur les murs, charpentes, toitures, planchers et circulations intérieures de l’ensemble immobilier avaient déjà été réalisés au 31 décembre 2015, ainsi que le ministre le soutient en défense, et la société VH Antibes n’apporte pas d’élément justifiant de la nécessité de réaliser d’autres travaux de cette nature ni d’autres éléments tels que des devis précis permettant d’apprécier la nature exacte, l’ampleur et le montant des travaux demeurant nécessaires à l’installation ou à la réfection des équipements sanitaires, des installations électriques et d’eau courante ou d’autres éléments permettant de rendre le bien habitable dans des conditions normales, à l’exclusion de l’ensemble des travaux de rénovation destinés à conférer au bien un caractère luxueux portant notamment sur les faux-plafonds, les menuiseries, les luminaires, les ascenseurs, la piscine, les espaces verts et la sécurité périphérique de la villa. La circonstance invoquée par la société VH Antibes selon laquelle la « villa Hier » serait classée au titre des monuments historiques et listée au sein de l’inventaire général du patrimoine culturel, alors au demeurant que la villa et son jardin sont seulement recensés au patrimoine architectural balnéaire d’après les notices produites, ne suffit pas à justifier de ce que le montant des travaux à réaliser pour rendre le bien habitable dans des conditions normales impliquerait nécessairement la réalisation de travaux d’une toute autre ampleur ni de ce que la réalisation de tels travaux serait indispensable et rendue plus difficile, indépendamment de sa volonté, compte tenu de leur suivi par l’administration chargée du patrimoine culturel, la société VH Antibes ne justifiant au demeurant aucunement de ce qu’elle ne disposerait pas des liquidités suffisantes pour mener à bien les seuls travaux requis pour rendre la villa habitable dans des conditions normales. Dans ces conditions, il ne résulte pas de l’instruction que l’ensemble immobilier composant la villa « Hier » serait inhabitable au sens de l’interprétation donnée par le Conseil constitutionnel dans les décisions citées au point 2 des dispositions de l’article 232 du code général des impôts.

En ce qui concerne le bénéfice de la doctrine fiscale :

7. Selon l’instruction administrative publiée le 11 mars 2014 sous la référence BOI-IF-AUT-60 : « (…) / 50 Seuls les logements habitables, c'est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) entrent dans le champ d'application de la [taxe annuelle sur les logements vacants] / 60 Ne sont donc pas assujettis les logements qui ne peuvent être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incombe nécessairement à leur détenteur / Les travaux nécessaires pour rendre un logement habitable s'entendent de ceux qui remplissent au moins l'une des conditions suivantes : / - avoir pour objet d'assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) / - avoir pour objet l'installation, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, la réfection complète de l'un ou l'autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures / Par ailleurs, les travaux doivent être importants. La production de devis devrait permettre, la plupart du temps, d'apprécier l'importance des travaux. A titre de règle pratique, il peut être admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l'année d'imposition / (…) ».

8. La société VH Antibes, ainsi qu’il a été dit au point 6, n’apporte pas d’éléments précis permettant d’apprécier la nature, l’importante et le coût des travaux nécessaires à la seule habitabilité dans des conditions normales du bien en litige. Elle n’est dès lors pas fondée à se prévaloir, sur le fondement des dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations précitées du paragraphe 60 de l’instruction référencée BOI-IF-AUT-60 du 11 mars 2014 et de ce que le montant des travaux requis excèderait 25 % de la valeur vénale de l’ensemble immobilier composant la villa « Hier » au 1er janvier des années d’imposition en cause.

En ce qui concerne le dégrèvement de taxe au titre des années 2022 et 2023 :

9. Si la société VH Antibes fait valoir que l’administration fiscale aurait, en procédant à un dégrèvement des impositions de taxe sur les logements vacants au titre des années 2022 et 2023, nécessairement admis que la « villa Hier » n’entrait pas dans le champ d’application de cette taxe, il résulte de l’instruction que ce dégrèvement n’était aucunement motivé. Par suite, alors en outre qu’il est intervenu postérieurement aux années d’imposition en litige, ce dégrèvement ne peut être regardé comme une prise de position formelle de l’administration sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal dont la société VH Antibes pourrait se prévaloir sur le fondement de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales.


10. Il résulte de tout ce qui précède que la SAS VH Antibes n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande de décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants au titre des années 2020 et 2021. Sa requête doit donc être rejetée, y compris en ses conclusions relatives aux frais d’instance.



D É C I D E :


Article 1er : La requête de la SAS VH Antibes est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS VH Antibes et au ministre de l’action et des comptes publics.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.


Délibéré après l’audience du 2 octobre 2026, à laquelle siégeaient :

- Mme Anne Menasseyre, présidente de chambre,
- Mme Florence Noire, première conseillère,
- M. Flavien Cros, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2026.