Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. A... C... a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge, en droits et majorations, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquels il a été assujetti au titre des années 2016 et 2017.
Par un jugement n° 2203305 du 19 mars 2025, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 14 mai 2025 et 12 mars 2026, M. C..., représenté par Me Pontier, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice ;
2°) de prononcer la décharge demandée ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- c'est à tort que les déficits fonciers de la société civile immobilière (SCI) Local Invest n'ont pas été pris en compte, alors que l'association locataire du bien qu'elle détient, placée en liquidation judiciaire, n'a pas payé ses loyers, l'a occupé jusqu'en juin 2016 et que des diligences ont été entreprises pour le relouer à compter de juillet 2016 ; aucun locataire solvable n'a pu être trouvé ;
- c'est à tort que les déficits fonciers des SCI Appart Invest I, Appart Invest II et Umbrella n'ont pas été pris en compte alors que les biens qu'elles détiennent sont destinés à la location, ont généré des revenus ou que l'absence de revenus résulte de la défaillance des locataires ;
- s'agissant des trois appartements situés au 44 bd Paul Montel à Nice, leur vacance s'explique par l'importance des travaux à réaliser, qui s'élèvent à 180 000 euros et qu'il ne peut financer ;
- s'agissant du bien situé 205 A avenue Sainte Cécile à Marseille, il justifie de diligences en vue de le louer ;
- la pension alimentaire versée à son fils majeur était justifiée au regard de l'irrégularité de ses revenus et de l'importance de ses charges de logement ;
- il existe un déficit foncier en provenance des SCI Local Invest, Appart Invest et Umbrella de 17 814 euros au titre de 2015, reportable sur les années suivantes, qu'il a omis de déclarer et qui doit être pris en compte ;
- il convient de prendre en compte le déficit également non déclaré de ces SCI au titre de 2016, soit 12 574 euros et de 2017, soit 24 069 euros.
Par des mémoires enregistrés les 14 octobre 2025 et 21 avril 2026, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens invoqués par M. C... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Courbon, présidente assesseure,
- les conclusions de M. Ury, rapporteur public,
- et les observations de Me Sauret, représentant M. C....
Considérant ce qui suit :
1. M. C... et son épouse ont fait l'objet d'un contrôle sur pièces portant sur les années 2016 et 2017 à l'issue duquel ils ont été assujettis, selon la procédure de rectification contradictoire, à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et à des prélèvements sociaux au titre de ces deux années, assortis de la majoration de 10 % prévue à l'article 1758 A du code général des impôts, à raison de la remise en cause des déficits fonciers déclarés et du caractère déductible des pensions alimentaires versées à leur fils majeur. M. C... relève appel du jugement du 19 mars 2025 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la décharge, en droits et majorations, de ces impositions.
Sur les revenus fonciers :
2. Aux termes du 1 de l'article 13 du code général des impôts : " Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu. ". Aux termes de l'article 28 du même code : " Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. ". Selon le II de l'article 15 de ce code : " Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. (...) ". Il résulte de ces dispositions que les charges afférentes aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent pas venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l'impôt sur le revenu. La réserve de jouissance est établie, notamment, par l'accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location. Il appartient donc au propriétaire d'apporter la preuve qu'il a offert à la location pendant l'année en cause le logement resté vacant au titre duquel il demande la déduction de charges foncières, et qu'il a pris toutes les dispositions nécessaires pour le louer. Par ailleurs, un propriétaire n'ayant pas perçu les loyers qui lui sont dus doit être regardé, en l'absence de circonstance indépendante de sa volonté l'ayant contraint à y renoncer, comme ayant réalisé un acte de disposition constitutif d'une libéralité, dont le montant doit être compris dans ses revenus fonciers.
3. Au titre de l'année 2016, M. et Mme C... n'ont déclaré aucun revenu foncier en provenance des sociétés civiles immobilières (SCI) dont ils possèdent une partie du capital social et un déficit foncier sur leurs biens immobiliers propres de 18 246 euros. Au titre de l'année 2017, ils ont déclaré un déficit de 16 723 euros en provenance des mêmes SCI et un déficit foncier sur leurs biens immobiliers propres de 20 783 euros. L'administration, après avoir constaté que certains des biens détenus par ces SCI et par M. et Mme C... n'avaient pas produit de revenus, a estimé qu'ils n'avaient pas été affectés à la location et a rejeté en conséquence les charges déduites à raison de ces biens en 2016 et 2017.
4. S'agissant du local commercial situé 45 rue Smolett à Nice appartenant à la SCI Local Invest, loué à l'association Institut Niçois du Sport, dont M. C... est le président, il est constant qu'aucun loyer n'a été perçu en 2016 et 2017. A cet égard, le requérant fait valoir que l'association a occupé les locaux jusqu'en juin 2016, mais qu'elle n'a pas pu s'acquitter des loyers dus en raison d'importantes difficultés financières ayant conduit au prononcé de sa liquidation judiciaire par un jugement du 23 juin 2016 du tribunal de grande instance de Nice. Il ajoute qu'en tant que président de cette association, il a entamé des démarches visant à obtenir le versement de subventions en vue de permettre le règlement des dettes de l'association et qu'il a entrepris des diligences afin de relouer le bien à compter du mois de juillet 2016. Toutefois, il n'est justifié d'aucune démarche active de la SCI Local Invest pour recouvrer les loyers impayés du premier semestre 2016, et cette dernière n'a pas inscrit les créances dues dans la procédure collective de l'association. M. C... ne justifie pas davantage, par la seule production d'un mandat de recherche conclu pour 90 jours avec une agence immobilière en date du 6 mai 2016, pour un loyer bien supérieur à celui consenti à l'association, avoir accompli les diligences nécessaires à la conclusion d'un nouveau bail, alors que le ministre indique, sans être contredit, que l'adresse du bien en litige a été déclaré comme résidence principale du fils de M. C..., également associé de la SCI Local Invest, à compter du 1er janvier 2017. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a remis en cause la déduction des déficits fonciers afférents au local détenu par la SCI Local Invest au titre des années 2016 et 2017.
5. S'agissant des trois biens appartenant à M. et Mme C..., situés au 44 boulevard Paul Montel à Nice, il est constant qu'ils sont vacants, selon les cas, depuis 2014 ou 2015 et qu'ils ne leur ont procuré aucun revenu en 2016 et 2017. Le requérant fait valoir que ces biens sont dans un état de vétusté tel qu'ils ne pouvaient être loués en l'état et qu'ils nécessitent des travaux importants qu'il n'a pas les moyens de financer. Toutefois, s'il produit un procès-verbal de constat réalisé par un huissier de justice en date du 26 juillet 2013 décrivant l'état dégradé des biens immobiliers en cause et des devis de travaux établis en octobre 2018, ces éléments ne permettent pas de justifier de l'impossibilité pour M. C... de procéder à la remise en état des appartements, alors qu'il dispose, avec son épouse, d'un revenu fiscal de référence de 88 597 euros en 2016 et de 105 519 euros en 2017 et qu'ils sont propriétaires de cinq biens immobiliers, outre les parts sociales qu'ils détiennent dans quatre sociétés civiles immobilières. M. C... ne justifie pas, par ailleurs, avoir engagé des démarches pour trouver de nouveaux locataires pour ces trois appartements antérieurement au 15 janvier 2018, date à laquelle il a confié un mandat à cette fin à une agence immobilière. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a remis en cause la déduction des déficits fonciers afférents à ces logements au titre des années 2016 et 2017.
6. S'agissant du bien situé au 205 A avenue Sainte-Cécile à Marseille, qui n'a pas été loué au cours des années d'imposition en litige, M. C... ne justifie ni de l'état de dégradation allégué de ce logement, ni y avoir réalisé lui-même des travaux de rénovation en 2016 et 2017. Il ne démontre pas davantage, en se bornant à produire un mandat de gérance conclu avec une agence immobilière le 19 septembre 2018, avoir entrepris toutes les diligences nécessaires à la conclusion d'un bail de location. Par suite, il n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que le déficit foncier déclaré au titre de ce logement au titre des années 2016 et 2017 a été remis en cause par l'administration.
7. Si M. C... soutient que c'est à tort que les déficits provenant des biens détenus par les SCI Appart Invest I, Appart Invest II et Umbrella n'ont pas été pris en compte, alors que les biens qu'elles détiennent sont destinés à la location, ont généré des revenus ou que l'absence de revenus résulte de la défaillance des locataires, il n'apporte aucun élément au soutien de cette allégation, alors au demeurant, qu'il résulte de l'instruction qu'aucun déficit n'a été remis en cause pour ces SCI en 2016 et qu'en 2017, seul le déficit foncier de la SCI Appart Invest I, limité à 96 euros, a été repris par l'administration.
8. Enfin, M. C... demande la prise en compte de charges déductibles supplémentaires pour les biens détenus par les SCI venant augmenter le déficit foncier reportable en provenance de celles-ci. Toutefois, en se bornant à produire les déclarations rectificatives de ces sociétés, il ne justifie aucunement du caractère déductible des charges qu'il invoque, alors, au demeurant, qu'ainsi qu'il a été dit au point 4 ci-dessus, aucune charge ne peut être admise s'agissant du bien détenu par la SCI Local Invest.
Sur la pension alimentaire versée à M. B... C... :
9. Aux termes de l'article 156 du code général des impôts : " L'impôt sur le revenu est établi d'après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal. Ce revenu net est déterminé (...) sous déduction : / (...) / II. Des charges ci-après lorsqu'elles n'entrent pas en compte pour l'évaluation des revenus des différentes catégories : / (...) / 2° (...) pensions alimentaires répondant aux conditions fixées par les articles 205 à 211, 367 et 767 du code civil (...) ; / (...) / La déduction est limitée, par enfant majeur, au montant fixé pour l'abattement prévu par l'article 196 B. (...) ". Aux termes de l'article 208 du code civil : " Les aliments ne sont accordés que dans la proportion du besoin de celui qui les réclame, et de la fortune de celui qui les doit (...) ". Il appartient au contribuable qui entend se prévaloir de ces dispositions de justifier de l'état de besoin de la personne à qui il verse une pension alimentaire.
10. Il résulte de l'instruction que M. C... a versé en 2016 à son fils majeur, M. B... C..., une pension alimentaire d'un montant total de 5 400 euros, qu'il a déduite du revenu global de son foyer fiscal. Toutefois, il est constant que M. B... C... a déclaré, pour l'année 2016, des revenus provenant d'allocations chômage d'un montant de 15 364 euros. Alors qu'il n'est pas justifié de l'irrégularité alléguée des versements de ces allocations, ni du montant des charges de logement supportées par M. B... C..., le requérant ne démontre pas l'état de besoin de son fils majeur au cours de l'année 2016. Par suite, c'est à bon droit que l'administration a remis en cause le caractère déductible des sommes ainsi versées à l'intéressé.
11. Il résulte de tout ce qui précède, que M. C... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande en décharge. Par voie de conséquence ses conclusions présentées au titre des frais liés au litige doivent également être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. C... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... C... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.
Délibéré après l'audience du 3 septembre 2026, où siégeaient :
- M. Denis Chabert, président,
- Mme Audrey Courbon, présidente assesseure,
- Mme Florence Mastrantuono, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 17 septembre 2026.
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N° 25MA01290