Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Manaser Establishment Ltd a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge ou la réduction des cotisations supplémentaires de contribution sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017, 2018 et 2019, ainsi que des majorations correspondantes.
Par un jugement n° 2203098 du 7 février 2025, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 28 juin 2025, la société Manaser Establishment Ltd, représentée par Me Gaydon, demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon du 7 février 2025 ;
2°) de prononcer la décharge ou à défaut la réduction des impositions en litige et des pénalités correspondantes ;
3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l’administration ne démontre pas que la mise à disposition de la villa dont elle est propriétaire à ses associés relève d’une gestion anormale ;
- à titre subsidiaire, la valeur locative de la villa doit être déterminée en tenant compte d’un taux de rendement de 2,4 %.
Par un mémoire en défense enregistré le 16 octobre 2025, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par la société Manaser Establishment Ltd ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Mastrantuono, rapporteure,
- et les conclusions de M. Ury, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société Manaser Establishment Ltd est propriétaire d’une villa située à Saint-Tropez (Var). A l’issue d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, l’administration fiscale a estimé que le produit déclaré au titre de l’exercice 2017 à raison de l’occupation de l’immeuble par les associés de la société était inférieur à sa valeur locative réelle, que cette minoration était constitutive d’un acte anormal de gestion et qu’il en allait de même de la mise à disposition gratuite de la villa aux intéressés au cours des exercices clos en 2018 et 2019. Les déficits déclarés par la société Manaser Establishment Ltd au titre des exercices clos en 2017, 2018 et 2019 ont ainsi été réduits et elle a été assujettie à des cotisations supplémentaires de contribution sur les revenus locatifs au titre des années correspondant à ces exercices. Elle relève appel du jugement du 7 février 2025 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces suppléments d’impôt et des majorations correspondantes.
2. Aux termes du 1 de l’article 206 du code général des impôts : « (…) sont passibles de l’impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par actions, les sociétés à responsabilité limitée n’ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes (…) et toutes autres personnes morales se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif ». Aux termes de l’article 234 nonies du même code : « I.‑Il est institué une contribution annuelle sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition, acquittée par les bailleurs mentionnés au I de l'article 234 duodecies (…) ». Aux termes de cet article 234 duodecies : « I.‑Lorsque la location est consentie par une personne morale ou un organisme devant souscrire la déclaration prévue au 1 de l'article 223, (…) la contribution prévue à l'article 234 nonies est assise sur les recettes nettes définies à l'article 29 qui ont été perçues au cours de l'exercice (…) ». Aux termes de l’article 223 dudit code : « 1. Les personnes morales (…) passibles de l'impôt sur les sociétés sont tenues de souscrire les déclarations prévues pour l'assiette de l'impôt sur le revenu en ce qui concerne les bénéfices industriels et commerciaux (…) ».
3. Il n’est plus contesté en appel que la société requérante, société de capitaux de droit canadien qui détient un bien immobilier en France, est imposable dans cet Etat à l’impôt sur les sociétés en application de l’article 206 du code général des impôts. Par conséquent, elle était également passible de la contribution annuelle sur les revenus locatifs prévue par l’article 234 nonies du même code.
4. En premier lieu, d’une part, en vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. D’autre part, une société propriétaire d’un bien immobilier qui renonce sans contrepartie à percevoir des recettes qu’une gestion normale de son bien lui eut procurées doit être regardée comme ayant retiré un revenu de la location de ce bien au sens de cet article 234 nonies du même code.
5. Il résulte de l’instruction que la villa dont la société requérante est propriétaire, construite en 1983, est assise sur un terrain d’environ 3 200 m² et surplombe la mer. Elle a une superficie habitable de 341 m², est composée de onze pièces, dispose notamment d’une piscine, d’un garage, d’une grande terrasse et bénéficie d’une vue remarquable sur la mer. La société Manaser Establishment Ltd a comptabilisé au titre de l’exercice clos en 2017 un produit de 130 000 euros à raison de la mise à disposition de cette villa au bénéfice de ses associés et aucun produit n’a été comptabilisé au titre des exercices clos en 2018 et 2019. L’administration, estimant que l’immeuble avait été mis à la disposition des associés de la société requérante au cours des trois années considérées, a déterminé la valeur locative de cet immeuble en appliquant un taux de rendement de 4 % à sa valeur vénale, elle-même déterminée par comparaison avec les prix de vente de propriétés similaires situées dans une zone géographique de 3 km et à proximité immédiate de la mer, après application d’un abattement de 30 % destiné à tenir compte de l’état de vétusté de la villa. Après que le taux de rendement a été ramené à 3,5 %, les valeurs locatives retenues par l’administration s’élèvent à 297 796 euros au titre de l’exercice 2017, 291 238 euros au titre de l’exercice 2018 et 282 482 euros au titre de l’exercice 2019. Les recettes nettes qui auraient dû provenir de cet immeuble au titre des années 2017, 2018 et 2019 ont été soumises à la contribution prévue à l’article 234 nonies du code général des impôts.
6. Au cours de la période vérifiée, le capital de la société Manaser Establishment Ltd était détenu par une autre société canadienne, la société Oakbridge Equities Ltd, dont le capital est détenu en nue-propriété par Mme C... et son frère, M. O..., l’usufruit étant détenu par leur mère, Mme E.... Cette dernière avait bénéficié d’une donation des parts de la société par son ancien époux, depuis décédé, M. L..., avant de les transmettre à la société Oakbridge Equities Ltd, dont les parts ont par la suite été démembrées. Un litige relatif à la révocation de cette donation oppose Mme E..., Mme C... et M. O... à la seconde épouse de M. L... et à la troisième fille de ce dernier. La société Manaser Establishment Ltd fait valoir que dans ce contexte, et alors que la villa, dont l’état était dégradé, ne pouvait être donnée en location, elle n’a été occupée qu’à titre temporaire par ses associés indirects, afin de la maintenir dans son état. Toutefois, il ressort du jugement rendu dans le cadre du litige familial par le tribunal de grande instance de Draguignan le 5 novembre 2018, ordonnant l’expulsion de Mme E... et de Mme C... de la propriété, que ces dernières se sont maintenues dans la villa, qu’elles ont exploitée jusqu’en 2016. En outre, l’administration a relevé l’existence de dépenses d’eau et d’électricité lesquelles, compte tenu de leur importance au cours de chacune des trois années considérées, ne permettent pas de regarder la villa comme n’ayant été occupée que de façon transitoire. Compte tenu de ces éléments, et alors que la société avait d’ailleurs comptabilisé un produit à raison de l’occupation de la villa au cours de l’année 2017, l’administration a pu considérer que la villa avait été mise à la disposition des associés de la société Manaser Establishment Ltd au cours des années 2017, 2018 et 2019. Par ailleurs, la société requérante ne produit aucun élément de nature à justifier que la mise à disposition de l’immeuble aurait eu pour contrepartie son maintien en état par ses associés, alors qu’il ressort du procès-verbal d’expulsion dressé le 20 mai 2020 que l’état de la villa était dégradé et qu’elle n’était pas entretenue.
7. En second lieu, la société Manaser Establishment Ltd, en se bornant à faire état de la vétusté de l’immeuble, qui a déjà été prise en compte par l’application d’un abattement de 30 % sur la valeur vénale, de décisions juridictionnelles et d’un taux moyen de rendement de 2,02 % correspondant à des locations de villas dont la valeur vénale, très supérieure à celle de l’immeuble en cause, n’est pas justifiée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le taux de rendement, déjà ramené de 4 % à 3,5 % au cours du contrôle, appliqué à la valeur vénale de cet immeuble pour en déterminer la valeur locative. Au surplus, le ministre produit en appel des copies d’annonces de location relatives à des villas situées dans la même résidence que l’immeuble en cause et faisant ressortir des loyers par m² lesquels, appliqués après désindexation à la valeur vénale de la villa, correspondent à un taux de rendement moyen de 4,17 %. Ainsi, le taux de rendement annuel de 3,5 % retenu par l’administration n’apparaît pas excessif au regard de la nature et des caractéristiques du bien en cause.
8. Par conséquent, l’administration doit être regardée comme démontrant que la société Manaser Establishment Ltd s’est délibérément appauvrie à des fins étrangères à son intérêt en mettant la villa à la disposition de ses associés en contrepartie d’une indemnité nettement inférieure à sa valeur locative au titre de l’exercice 2017, et sans contrepartie au titre des exercices 2018 et 2019. Dès lors, les recettes que la société Manaser Establishment Ltd a volontairement renoncé à percevoir devaient être comprises dans ses bases d’imposition à la contribution annuelle sur les revenus locatifs.
9. Il résulte de tout ce qui précède que la société Manaser Establishment Ltd n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, doivent être rejetées ses conclusions présentées au titre de l’article L. 761‑1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la société Manaser Establishment Ltd est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Manaser Establishment Ltd et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.
Délibéré après l'audience du 1er octobre 2026, où siégeaient :
- M. Denis Chabert, président,
- Mme Audrey Courbon, présidente assesseure,
- Mme Florence Mastrantuono, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 15 octobre 2026.