CAA de TOULOUSE — 4ème chambre

Vu les procédures suivantes :

Procédure contentieuse antérieure :

M. S... F..., Mme V..., Mme P..., M. Z..., M. B..., Mme C..., M. A..., Mme W..., Mme Q... et Mme H... ont demandé au tribunal administratif de Toulouse d’annuler l’arrêté du 21 juin 2022 par lequel le maire de Saint-Hilaire a délivré à la société par actions simplifiée Francelot un permis de construire valant division pour la construction de cinq bâtiments regroupant dix logements sur un terrain situé rue de la Calabasse, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux.

Par un jugement avant dire droit no 2206843 du 8 avril 2024, le tribunal administratif de Toulouse a sursis à statuer sur la légalité de cet arrêté, jusqu’à l’expiration d’un délai fixé à trois mois pour permettre à cette société de régulariser les vices relevés aux points 11, 23, 32 et 34 de ce jugement et a réservé tous autres droits et moyens des parties jusqu’en fin d’instance.

Par un second jugement mettant fin à l’instance no 2206843 du 23 janvier 2025, le tribunal administratif de Toulouse, après avoir constaté l’absence de mesure de régularisation des vices relevés aux points 23 et 34 du jugement avant dire droit relatifs à la méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme en ce qui concerne la largeur de la voie d’accès et à celle de l’article AU 12 de ce règlement en ce qui concerne les places de stationnement dans les espaces communs à l’expiration du délai de trois mois fixé en vue de la régularisation de l’autorisation d’urbanisme en litige, a annulé l’arrêté du 21 juin 2022 du maire de Saint-Hilaire ainsi que, par voie de conséquence, l’arrêté du maire portant permis de construire modificatif du 5 juillet 2024 et a mis à la charge de la société Francelot une somme de 1 500 euros à verser aux requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Procédures devant la cour :

I. Sous le n° 24TL01453, par une requête et des mémoires, enregistrés le 7 juin 2024, le 23 juin 2025 et les 6 juillet, 16 juillet et 10 septembre 2026, la société Francelot, représentée par Me Ferrant, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement avant dire droit no 2206843 du 8 avril 2024 du tribunal administratif de Toulouse en tant qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des requérants et en tant qu’il a sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté du 21 juin 2022 pour lui permettre de régulariser les vices relevés aux points 23 et 34 ;

2°) de rejeter la demande présentée devant le tribunal administratif comme irrecevable ou, subsidiairement, comme infondée et, à titre infiniment subsidiaire, de surseoir à statuer sur cette demande en application de l’article L. 600-5-1 du code l’urbanisme ;

3°) de mettre à la charge solidaire de M. S... F..., Mme V..., Mme P..., M. B..., Mme C..., M. A..., Mme W..., Mme Q... et Mme H... les dépens et une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- c’est à tort que le tribunal a écarté sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir dès lors que les requérants ne démontrent aucune atteinte directe aux conditions d’occupation et de jouissance de leurs biens et ne justifient, par aucun élément précis et étayé, en quoi le projet portera atteinte à ces conditions, eu égard à l’absence de réalité des vues alléguées et à l’absence de nuisances sonores ;
- les vices relevés par le tribunal concernent le permis d’aménager précédemment délivré dont l’objet est la construction des équipements communs du lotissement et la contestation relative à l’éventuelle non-conformité des voiries est vaine au stade de l’examen de la légalité du permis de construire en litige ; il en va de même de la méconnaissance de l’article AU 12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au stationnement, l’exigence relative à la réalisation de places de stationnement dans les espaces communs relevant des aménagements réalisés par l’aménageur au stade du permis d’aménager et non du périmètre du permis de construire en litige ;
- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune est infondé dès lors que les règles relatives aux gabarits des voies ne sont applicables qu’aux voies nouvelles, à l’exclusion des voies déjà existantes, et que la largeur minimale de la voie et des trottoirs exigée par cet article est respectée ;
- son projet, qui prévoit la réalisation de 20 places de stationnement pour 10 logements respecte l’exigence de l’article AU 12 de ce règlement, relative aux deux places de stationnement privatives par logement ainsi que l’obligation minimale de réalisation des places de stationnement dès lors que 46 places sont prévues sur les espaces communs pour un lotissement comprenant 82 lots.

La commune de Saint-Hilaire, représentée par Me Candelier, a présenté des observations le 13 septembre 2024 et demande à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge solidaire des intimés au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, la demande de première instance n’était pas recevable en raison du défaut d’intérêt à agir des requérants ;
- à titre subsidiaire, le jugement du tribunal doit être réformé dès lors que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme en ce qui concerne la largeur de la voie d’accès doit être écarté ;
- le jugement doit également être réformé en ce qu’il retient à tort le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 12 du règlement du plan local d'urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 20 septembre 2024 et les 9 juillet et 16 septembre 2026, M. S... F..., Mme V..., Mme P..., M. B..., Mme C..., M. A..., Mme Q... et Mme H..., représentés par Me Faivre-Vilotte, concluent au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la commune de Saint-Hilaire et de la société Francelot.

Ils font valoir que :

- c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu leur intérêt à agir ;
- en retenant la méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme, ils n’ont pas commis d’erreur de droit ; le moyen tiré de l’exception d’illégalité du permis d’aménager n’a pas été soulevé ; l’autorisation d’urbanisme permettant de réaliser les logements est le permis de construire et non le permis d’aménager ; en l’espèce, la réalisation de dix logements autorisés par le permis de construire en litige entraîne la méconnaissance de cet article, en ce qui concerne la largeur de la voie ; c’est au stade de l’instruction du permis de construire que l’autorité administrative doit s’assurer de la conformité du projet de construction aux règles du plan local d'urbanisme alors qu’au stade du permis d’aménager, la consistance du projet de construction sur l’îlot J n’est pas connue ; l’article AU 3 est également méconnu, eu égard à la largeur insuffisante du trottoir au droit de l’espace de présentation des ordures ménagères ;
- la règle de l’article AU 12 du règlement du plan local d’urbanisme s’applique aux constructions à destination de logements autorisées par un permis de construire et non aux projets d’aménagement ; l’administration doit s’assurer du respect de ces dispositions au stade de l’instruction du dossier de permis de construire, ce qu’elle n’était pas en mesure de faire au stade du permis d’aménager ; l’arrêté litigieux ne respecte pas ces dispositions dans la mesure où 4 places sont projetées dans les espaces communs alors que 5 sont requises et la circonstance que d’autres lots puissent comporter davantage de places que le nombre requis ne dispense pas le projet litigieux de comporter une place supplémentaire pour deux logements.

Par ordonnance du 7 septembre 2026, la clôture d’instruction de l’affaire a été fixée au 22 septembre 2026.

II. Sous le n° 25TL00590, par une requête et deux mémoires, enregistrés les 20 mars, 7 et 23 juillet 2025, la société Francelot, représentée par Me Ferrant, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement n° 2206843 mettant fin à l’instance du 23 janvier 2025 du tribunal administratif de Toulouse ;

2°) à titre principal, de rejeter la demande présentée devant le tribunal administratif comme irrecevable ;

3°) à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise aux fins d’éclairer la cour sur l’articulation technique entre le permis d’aménager et le permis de construire ;

4°) à titre très subsidiaire, de rejeter la demande présentée devant le tribunal administratif comme infondée ;

5°) de mettre à la charge solidaire de M. S... F..., Mme V..., Mme P..., M. Z..., M. B..., Mme C..., M. A..., Mme W..., Mme Q... et Mme H... les dépens et une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- c’est à tort que le tribunal a écarté sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir dès lors que les requérants ne démontrent aucune atteinte directe aux conditions d’occupation et de jouissance de leurs biens et ne justifient, par aucun élément précis et étayé, en quoi le projet portera atteinte à ces conditions, eu égard à l’absence de réalité des vues alléguées et à l’absence de nuisances sonores ;
- les vices relevés par le tribunal concernent le permis d’aménager précédemment délivré dont l’objet est la construction des équipements communs du lotissement et la contestation relative à l’éventuelle non-conformité des voiries, qui devait être examinée au stade du dépôt ou de la contestation du permis d’aménager, est vaine au stade de l’examen de la légalité du permis de construire en litige ; la régularité des voiries telles qu’autorisées dans le cadre du permis d’aménager modificatif ne pouvait plus être remise en cause ; le tribunal, qui s’est fondé sur des pièces relatives au permis d’aménager modificatif a opéré par voie d’exception d’illégalité, en commettant sur ce point une erreur de droit, alors que le permis d’aménager modificatif était devenu définitif ; les moyens qu’il a retenus concernant la largeur de la voie et le nombre de places de stationnement ne pouvaient être invoqués qu’à l’occasion d’un recours dirigé contre le permis d’aménager ; en écartant ses arguments, le tribunal a méconnu son office en ne procédant pas à un examen au fond de la légalité du permis de construire modificatif et il ne ressort pas des termes du jugement avant dire droit que cet argument aurait même été pris en compte ;
- le tribunal a commis une erreur de droit au regard de l’article AU 3 en ne prenant pas en compte qu’un rétrécissement de la voie était permis au niveau de l’aire de présentation des ordures ménagères, compte tenu de l’exception réservée dans cet article aux édicules nécessaires au bon fonctionnement des équipements publics ;
- la largeur minimale de la voie et des trottoirs exigée par l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune est respectée ;
- son projet, qui prévoit la réalisation de 20 places de stationnement pour 10 logements respecte l’exigence de l’article AU 12 de ce règlement, relative aux deux places de stationnement privatives par logement ainsi que l’obligation minimale de réalisation des places de stationnement dès lors que 46 places sont prévues sur les espaces communs pour un lotissement comprenant 82 lots ; l’exigence relative à la réalisation d’une place supplémentaire de stationnement pour deux logements dans les espaces communs relève des aménagements réalisés par l’aménageur au stade du permis d’aménager et non du périmètre du permis de construire en litige et s’apprécie non pas lot par lot mais à l’échelle de l’ensemble du lotissement ;
- le moyen soulevé par les intimés relatif à la méconnaissance de l’article AU 4 est infondé.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 16 juin et 17 juillet 2025, M. S... F..., Mme V..., Mme P..., M. B..., Mme C..., M. A..., Mme Q... et Mme H..., représentés par Me Faivre-Vilotte concluent au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune de Saint-Hilaire et de la société Francelot.

Ils font valoir que :

- c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu leur intérêt à agir ;
- c’est également à juste titre qu’ils ont retenu que l’arrêté en litige est intervenu en méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme ; le lot n’est subdivisé en 10 lots que par l’effet du permis de construire qui vaut division et c’est le permis de construire qui permet la réalisation de logements alors que les dispositions en litige sont applicables en cas de réalisation de logements ; en l’espèce, la réalisation de dix logements autorisés par le permis de construire entraîne la méconnaissance de cet article, en ce qui concerne la largeur de la voie ; l’article AU 3 est également méconnu, eu égard à la largeur insuffisante du trottoir au droit de l’espace de présentation des ordures ménagères ;
- le projet a méconnu l’article AU 4 du règlement du plan local d'urbanisme, en l’absence de local de stockage des ordures ménagères ;
- la règle de l’article AU 12 s’applique aux constructions à destination de logements autorisées par un permis de construire et non aux projets d’aménagement ; l’arrêté litigieux ne respecte pas ces dispositions dans la mesure où 4 places sont projetées dans les espaces communs alors que 5 sont requises et la circonstance que d’autres lots puissent comporter davantage de places que le nombre requis ne dispense pas le projet litigieux de comporter une place supplémentaire pour deux logements ;
- les premiers juges n’ont pas retenu une exception d’illégalité du permis d’aménager et n’ont pas commis d’erreur de droit ; l’argument tiré de ce que la jurisprudence ne permet pas d’exciper de l’illégalité du permis d’aménager au stade de la contestation du permis de construire a été à bon droit écarté ;
- ils s’interrogent sur l’utilité de la mesure d’expertise sollicitée ;
- il n’est pas permis de déduire de l’exemption mentionnée à l’article AU 3 pour les édicules nécessaires aux équipements publics, qu’il est possible de réduire la largeur minimale exigée pour la voirie sous prétexte qu’un édicule y est présent.

La commune de Saint-Hilaire, représentée par Me Candelier, a présenté des observations le 10 juillet 2025 et demande à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge solidaire de toute partie perdante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :
- à titre principal, la demande de première instance n’était pas recevable en raison du défaut d’intérêt à agir des requérants ;
- à titre subsidiaire, le jugement du tribunal doit être réformé dès lors que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme en ce qui concerne la largeur de la voie d’accès doit être écarté ;
- les premiers juges n’ont pas expressément statué dans leur jugement avant dire droit sur le moyen tiré de ce que l’éventuelle non-conformité de la voie d’accès du projet ne pouvait être utilement contestée qu’à l’appui d’un recours contre le permis d’aménager ;
- le jugement doit également être réformé en ce qu’il retient à tort le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 12 du règlement du plan local d'urbanisme.

Par ordonnance du 7 juillet 2025, la clôture d’instruction de l’affaire a été fixée au 24 juillet 2025.


Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Fougères, rapporteure,
- les conclusions de M. Diard, rapporteur public,
- les observations de Me Faivre-Vilotte représentant M. F... et les autres intimés.

Des notes en délibéré, présentées pour M. F... et les autres intimés, ont été enregistrées dans chacun des dossiers le 16 octobre 2026.


Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 13 mai 2020, modifié par un arrêté du 22 avril 2021, le maire de Saint-Hilaire (Haute-Garonne) a délivré à la société par actions simplifiée Francelot un permis d’aménager pour la réalisation d’un lotissement dit « Résidence Bellevue », composé de six îlots et de vingt-deux lots à usage d’habitation sur un terrain situé lieu-dit « Maquari-Le Village ». Le permis d’aménager modificatif a porté le nombre d’îlots prévus à dix et le nombre de lots prévus de 64 à 82. Le 9 juillet 2021, la société Francelot a sollicité l’octroi d’un permis de construire valant division pour la construction de cinq bâtiments comportant dix logements sur l’îlot J de ce lotissement. Par un arrêté du 21 octobre 2021, le maire de Saint-Hilaire lui a délivré le permis sollicité. Par un arrêté du 21 juin 2022, à la suite d’une nouvelle demande présentée le 31 décembre 2021, il a accordé à la société pétitionnaire un second permis de construire. Par un jugement avant dire droit no 2206843 du 8 avril 2024, le tribunal administratif de Toulouse a sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté du 21 juin 2022, pour permettre la régularisation des vices relevés aux points 11, 23, 32 et 34 de cette même décision. Par un second jugement no 2206843 mettant fin à l’instance du 23 janvier 2025, ce tribunal, après avoir jugé régularisés les vices relevés aux points 11 et 32 et non régularisés ceux relevés aux points 23 et 34 du jugement avant dire droit et tirés respectivement de la méconnaissance des articles AU 3 et AU 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatifs aux accès et voirie et au stationnement, a annulé l’arrêté contesté du 21 juin 2022 ainsi que l’arrêté de permis de construire modificatif du 5 juillet 2024 intervenu aux fins de régularisation. La société Francelot relève appel de ces jugements.

2. Les requêtes nos 24TL01453 et 25TL00590 présentent à juger des questions semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.

Sur le bien-fondé des jugements :

En ce qui concerne les motifs d’annulation retenus par le tribunal :

3. Aux termes de l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Hilaire, relatif aux accès et voirie et applicable à la zone à urbaniser dans laquelle est situé le terrain d’assiette du projet : « Hormis les édicules nécessaires au bon fonctionnement des équipements publics, les règles s’appliquent de la façon suivante : / 1) Accès : Pour être constructible, toute unité foncière doit avoir accès à une voie ouverte à la circulation publique en bon état de viabilité et dont les caractéristiques sont adaptées à l'utilisation envisagée. (…) / 2) Voirie : Les voies nouvelles doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie. /A partir de deux logements desservis, les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voiries doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir : • Dans le cas de la desserte de 2 à 4 logements, la voie devra disposer d’une largeur minimum de 4 mètres de chaussée, / • Dans le cas de la desserte de 5 logements et plus, la voie devra disposer d’une largeur minimale de 5 mètres de chaussée à laquelle sera associé un trottoir d’une largeur minimale de 1.40 mètre sans obstacles accessible aux personnes à mobilité réduite, sur toute sa longueur. / En cas de voie en impasse, les caractéristiques de la voie devront être aménagées dans la partie terminale de façon à assurer un retournement pour les véhicules de lutte contre l’incendie pour les voies supérieures à partir d’un nombre de lots supérieurs à trois ».

4. Aux termes de l’article AU 12 de ce même règlement, relatif au stationnement : « Pour chaque construction, le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors des voies publiques soit deux voitures, minimum, par logement. / Une place supplémentaire pour deux logements devra être aménagée dans les espaces communs ».

5. Alors que les lotissements n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un ou de plusieurs lots d’une ou plusieurs unités foncières, la seule circonstance invoquée par la société appelante selon laquelle la configuration de la voie d’accès à l’îlot J et les stationnements des espaces communs aient été définis par un permis d’aménager, devenu définitif, ne faisait pas obstacle à ce que la légalité du permis de construire cinq bâtiments sur cet îlot et du permis de construire modificatif délivrés par le maire de Saint-Hilaire soit examinée au regard des dispositions du plan local d’urbanisme relatives aux accès et la voirie et au stationnement. Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu, cette circonstance ne saurait avoir pour effet d’écarter par principe l’applicabilité des dispositions citées aux deux points précédents du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Hilaire et de rendre inopérants les moyens invoqués par les demandeurs de première instance et tirés de la méconnaissance de ces mêmes dispositions.

6. Toutefois, d’une part, les dispositions précitées du 2) de l’article AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme sont relatives à l’aménagement des voies nouvelles et n’ont pas pour effet, à la différence de celles qui figurent au 1) de cet article, de définir les conditions de constructibilité des terrains situés dans la zone concernée. Par suite, elles ne font pas obstacle à la délivrance d’un permis de construire en vue de l’édification d’une construction desservie par une voie non conforme à ces dispositions mais autorisée avant la délivrance de ce permis de construire. En l’espèce, il ressort des pièces des dossiers, et notamment du plan de composition joint au dossier de demande du permis d’aménager délivré le 13 mai 2020 et modifié le 22 avril 2021 ainsi que de l’attestation de non-contestation de conformité délivrée le 15 juin 2022, que la voie d’accès qui dessert l’îlot J, sur lequel est situé le projet de construction en litige, a été autorisée par ce permis et achevée avant la délivrance de l’arrêté du 21 juin 2022 valant permis de construire. Dès lors, la circonstance que la largeur de cette voie, sur laquelle ne portait pas la demande de permis de construire, soit limitée à 3,50 mètres au niveau de l’aire de présentation des ordures ménagères située entre les bâtiments AK et AL, est par elle-même sans incidence sur la légalité de ce permis, pourvu que celui-ci respecte les conditions fixées par le 1) de cet article s’agissant de l’accès, ce qui n’est pas remis en cause par ce seul rétrécissement ponctuel de la voie. Dès lors, la société Francelot est fondée à soutenir que c’est à tort que les premiers juges ont estimé que les arrêtés en litige méconnaissent à ce titre l’article AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme.

7. D’autre part, il résulte des dispositions de l’article AU 12 citées au point 4 que dès lors que le projet en litige prévoit la création de dix logements, cinq places supplémentaires devaient être aménagées dans les espaces communs. S’il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de composition joint au dossier de permis d’aménager, que seules quatre places de stationnement ont été aménagées dans les espaces communs jouxtant le terrain d’assiette du projet en litige, correspondant au périmètre de l’îlot J, la société Francelot fait valoir à bon droit que le permis d’aménager a prévu la réalisation totale de vingt-deux places communes autour de la « VO3 » desservant les îlots C à J, correspondant à l’ensemble des places communes nécessaires aux six lots concernés, dont six places sont d’ailleurs situées de l’autre côté de la voie de desserte de l’îlot J. Les dispositions précitées n’imposant pas la réalisation de ces places communes au sein même du périmètre de chaque îlot, la société Francelot est également fondée à soutenir que c’est à tort que les premiers juges ont retenu que les arrêtés litigieux méconnaissent l’article AU 12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au stationnement.

8. Il appartient à la cour, saisie par l’effet dévolutif de l’appel, d’examiner les autres moyens soulevés par M. F... et les autres demandeurs dans leurs écritures de première instance et d’appel.

En ce qui concerne la compétence de l’auteur de l’arrêté du 21 juin 2022 :

9. L’arrêté du 21 juin 2022 a été signé par E..., adjoint au maire de Saint-Hilaire, lequel s’est vu déléguer, notamment, la compétence en matière d’autorisations du droit des sols par un arrêté du maire du 26 mai 2020 affiché en mairie le 26 juin 2020. Le moyen tiré de l’incompétence du signataire de cet arrêté ne peut donc qu’être écarté.

En ce qui concerne la complétude du dossier de demande de permis de construire :

10. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. En outre, si la régularité de la procédure d’instruction d’un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l’ensemble des documents exigés par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, le caractère insuffisant du contenu de l’un des documents ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l’autorisation si l’autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d’apprécier l’ensemble des critères énumérés par ces mêmes dispositions.

11. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : (…) 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (…) f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ».

12. Si les dispositions précitées font obligation au pétitionnaire de faire apparaître les accès existants aux futures constructions, elles ne lui imposent pas, en revanche, de faire figurer les dimensions de ces accès lorsque ceux-ci ne font pas l’objet de la demande de permis de construire. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que la notice descriptive de celle-ci mentionne que les constructions seront desservies par la rue de la Calebasse, dont le prolongement avait été autorisé par le permis d’aménager précédemment délivré. En outre, la commune de Saint-Hilaire avait accès au dossier de demande de ce permis d’aménager, lequel comprenait toutes les informations nécessaires sur les dimensions de cet accès. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

13. En deuxième lieu, aux termes de l’article R* 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ».

14. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire en litige portait lui-même sur des voies et espaces communs, lesquels avaient déjà été autorisés et construits sous l’empire du permis d’aménager précédemment délivré. En tout état de cause, la société Francelot justifie avoir produit, à l’appui de sa demande de permis modificatif déposée pour régularisation, les statuts de l’association syndicale des acquéreurs prévue par les dispositions précitées. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

15. En troisième lieu, aux termes de l’article R* 431-22 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier sur un terrain inclus dans un lotissement, la demande est accompagnée, s'il y a lieu, du ou des certificats prévus à l'article *R. 442-11 ». Aux termes de l’article R* 442-11 de ce code, dans sa version applicable au litige : « Lorsque la répartition de la surface de plancher maximale est effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface de plancher constructible sur le lot. / Dans ce cas, lorsque le versement pour sous-densité prévu à l'article L. 331-36 est institué dans le secteur où est situé le projet, le lotisseur fournit également aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface de plancher résultant du seuil minimal de densité. / Ce certificat est joint à la demande de permis de construire ».

16. Il ressort des pièces du dossier que la société Francelot a produit, à l’appui de sa demande de permis de construire, le certificat prévu par ces dispositions. Il n’est ni soutenu ni justifié davantage en appel qu’en première instance qu’un versement pour sous-densité aurait été institué dans le secteur du projet. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions manque en fait et doit être écarté.

17. En dernier lieu, aux termes de l’article R* 431-22-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier sur un terrain inclus dans un lotissement soumis à permis d'aménager, la demande est accompagnée, s'il y a lieu : (…) b) De l'attestation de l'accord du lotisseur sur la subdivision de lots projetée, prévue par l'article R*442-21 ». Aux termes de l’article R* 442-21 de ce code : « Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf : (…) b) Lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d'une déclaration préalable, d'un permis d'aménager, d'un permis valant division ou d'une division réalisée en application du a de l'article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d'une attestation ».

18. S’il ne ressort pas des pièces du dossier que la société Francelot aurait produit, à l’appui de sa demande de permis de construire, l’attestation du lotisseur prévue par les dispositions précitées, l’absence de cette pièce n’a pu fausser l’appréciation de la commune sur l’existence d’un accord en l’espèce compte tenu du fait que cette société était à la fois lotisseur et pétitionnaire du permis de construire attaqué. Le moyen doit donc être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R* 442-18 du code de l’urbanisme :

19. Aux termes de l’article R* 442-18 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire des bâtiments sur les lots d'un lotissement autorisé par un permis d'aménager peut être accordé : a) Soit à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 (…) ; c) Soit dès la délivrance du permis d'aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n'est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ». L’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation définit la maison individuelle comme « un immeuble à usage d'habitation ou [un] immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage ».

20. Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté du 21 juin 2022 a été délivré sur le fondement des dispositions du c) de l’article R* 442-18 du code de l’urbanisme. Or le projet en litige, qui porte sur la construction de cinq bâtiments comprenant chacun deux logements, peut être regardé comme portant sur la construction de maisons individuelles au sens des dispositions précitées de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation et ne pouvait donc être autorisé sur le fondement du c) de l’article R* 442-18. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et notamment de l’attestation de non-contestation de conformité du 15 juin 2022 produite par la société appelante, que les travaux de la tranche 3 du permis d’aménager, lesquels portaient notamment sur la voie d’accès et les réseaux et espaces communs au droit de l’îlot J, ont été achevés avant la délivrance du permis de construire contesté. Dès lors, le maire de Saint-Hilaire aurait pu prendre la même décision en se fondant sur les dispositions du a) de l’article R* 441-18 du code de l’urbanisme. Ces dispositions peuvent être substituées à celles du c) du même article, cette substitution n’ayant pour effet de priver aucune des parties d’une garantie et l’administration disposant du même pouvoir d’appréciation dans leur application. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article R* 442-21 du code de l’urbanisme :

21. Aux termes de l’article R* 442-21 du code de l’urbanisme : « Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf : (…) b) Lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d'une déclaration préalable, d'un permis d'aménager, d'un permis valant division ou d'une division réalisée en application du a de l'article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d'une attestation ».

22. Il ressort des pièces du dossier, en particulier de l’arrêté du 13 mai 2020 portant permis d’aménager, dans sa version modifiée par l’arrêté du 22 avril 2021, que l’îlot J du lotissement, qui fait l’objet du permis de construire en litige, est destiné à accueillir un nombre maximal de dix lots. L’arrêté du 21 juin 2022 délivrant le permis de construire valant division prévoit bien, ainsi qu’il ressort du plan de division annexé au dossier, un nombre de dix lots. Dès lors, les demandeurs ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire contesté permettrait la création d’un nombre de lots supérieur à celui prévu par le permis d’aménager et constituerait ainsi une modification de lotissement au sens des dispositions précitées.

En ce qui concerne la méconnaissance du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Hilaire :

23. En premier lieu, ainsi que dit au point 6 du présent arrêt, les dispositions du 2) de l’article AU 3 ne sont pas applicables en l’espèce. En tout état de cause, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que les règles relatives à la largeur des trottoirs et à l’accès des personnes à mobilité réduite ne seraient pas respectées. De même, il ressort des différents plans du dossier de demande de permis d’aménager qu’une aire de retournement a été prévue dans la partie terminale de la voie d’accès aux différents îlots du lotissement, ainsi que plusieurs voies perpendiculaires à la voie principale permettant notamment aux véhicules de secours de faire demi-tour. Les demandeurs ne sont, dès lors, pas fondés à soutenir que l’arrêté du 21 juin 2022 méconnaîtrait dans cette mesure les dispositions de l’article AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme.

24. En deuxième lieu, aux termes de l’article AU 4 de ce règlement : « (…) 3) Réseaux divers / Les réseaux divers de distribution (électricité, téléphone …) doivent être réalisés en souterrain à l’intérieur des parcelles privatives. / 4) Collecte des déchets urbains / Un local réservé au stockage des containers d’ordures ménagères et tri sélectif ainsi qu’une aire de présentation des containers seront prévus dans les opérations d’urbanisme. Ils devront être adaptés aux besoins de l’opération, déterminés en accord avec le service gestionnaire, et s’intégrer au plan de masse et au paysage dans les meilleurs conditions (…) ».

25. D’une part, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier, notamment des plans des réseaux figurant dans les notices de présentation du permis d’aménager et du permis de construire délivrés à la société Francelot, qui présentent les réseaux comme enterrés, que les dispositions du 3) de l’article précité auraient été méconnues. En particulier, la seule circonstance que ces plans de masse mentionnent des coffrets apparaissant à titre indicatif sur la limite extérieure des constructions ne suffit pas à établir que les réseaux eux-mêmes ne seraient pas réalisés en souterrain à l’intérieur des parcelles privatives.

26. D’autre part, à supposer même que l’opération de construction en litige puisse être regardée comme une « opération d’urbanisme » au sens de ces dispositions, il ressort des pièces du dossier que le permis d’aménager a prévu la réalisation d’une aire de présentation des containers d’ordures ménagères et de tri sélectif sur les espaces communs du lotissement, située au droit des bâtiments AK et AL, les dispositions de l’article AU 4 n’imposant pas d’implanter l’ouvrage qu’elles prévoient sur les parcelles privatives. De plus, ces containers ayant été enterrés, conformément aux prescriptions du service gestionnaire des déchets, les dispositions prévoyant la réalisation d’un local de stockage, qui n’en définissent pas les modalités, doivent être regardées comme respectées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 4 doit être écarté.

27. En troisième lieu, aux termes de l’article AU 6 du règlement du plan local d’urbanisme : « (…) Les constructions peuvent être implantées à l’alignement de l’espace public ou de la limite de l’emplacement réservé. / Pour les voies départementales, communales, privées, existantes ou à créer, la distance entre un point de la façade d’une des constructions et de l’espace public (…) doit être entre 0 m et 5 m maximum. / Les règles s’appliqueront à chaque lot dont la façade de la parcelle sur rue sera supérieure à 12 mètres (article R. 123-10-1 du code de l’urbanisme) ». Aux termes de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme, qui a repris les dispositions de l’ancien article R. 123-10-1 de ce code : « (…) Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ».

28. Il résulte de la combinaison des dispositions précitées que, par dérogation à la règle fixée par l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme selon laquelle le respect des règles édictées par le plan local d’urbanisme s’apprécie à l’aune de l’ensemble du projet de lotissement, les dispositions de l’article AU 6 limitent l’application des règles qu’elles instituent aux lots dont la façade sur rue est supérieure à 12 mètres. En l’espèce, aucune des façades sur rue des constructions envisagées, appréciées lot par lot, n’a une hauteur ni une longueur supérieure à 12 mètres. Dès lors, les règles de prospect maximal instituées par cet article ne sont pas applicables au projet en litige. Par suite, les demandeurs ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire méconnaîtrait les dispositions précitées au motif que la distance entre l’espace public et la façade des constructions serait supérieure à 5 mètres.

29. En quatrième lieu, aux termes de l’article AU 7 du règlement du plan local d’urbanisme : « (…) Les règles s’appliqueront à chaque lot dont la façade de la parcelle sur rue est supérieure à 12 mètres (article R. 123-10-1 du code de l’urbanisme). / Les constructions doivent être implantées : • sur une des limites séparatives aboutissant sur une voie (limites latérales) et/ou à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de leur hauteur sans toutefois être inférieure à 3 mètres ».

30. Pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 28 du présent arrêt, les règles d’implantation fixées par cet article ne sont pas applicables aux constructions en litige, dont les façades sur rue par lot sont inférieures à 12 mètres. En tout état de cause, les limites séparatives s’appréciant au niveau de chaque lot, chacun des bâtiments en litige, notamment le bâtiment AH, est, de fait, construit le long des limites séparatives séparant les lots les uns des autres. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

31. En cinquième lieu, aux termes de l’article AU 13 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige au moins pour quatre emplacements (…) ».

32. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse « traitement paysager » annexé à la demande de permis de construire présentée par la société Francelot, que l’ensemble de l’îlot J comprend 20 places de stationnement autour desquelles sont répartis cinq arbres de haute tige. Dès lors, c’est sans méconnaître les dispositions précitées que le maire de Saint-Hilaire a pu délivrer à la société pétitionnaire le permis de construire qu’elle sollicitait.

33. En sixième et dernier lieu, l’article AU 16 du règlement du plan local d’urbanisme prévoit de « Demander aux aménageurs de prévoir les équipements qui permettront de mettre le raccordement au réseau électronique quand il sera présent ».

34. Outre que cette disposition n’est applicable qu’aux aménageurs, la société Francelot fait valoir, plans à l’appui et sans être sérieusement contestée, que tous les équipements de raccordement électronique ont bien été prévus par le permis d’aménager précédemment délivré et ont été mis en place. Le moyen ne pourra donc qu’être écarté.

35. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens relatifs à la régularité des jugements attaqués et la fin de non-recevoir soulevée par la société Francelot à l’encontre de la demande, ni d’ordonner l’expertise sollicitée, que la société Francelot est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement avant dire droit attaqué, le tribunal administratif de Toulouse a prononcé un sursis à statuer aux fins de régularisation des vices affectant l’arrêté du 21 juin 2022 du maire de Saint-Hilaire et, par voie de conséquence, que c’est à tort que ce même tribunal, par le jugement mettant fin à l’instance attaqué, a annulé cet arrêté.

Sur les frais liés au litige :

36. En l’absence de dépens, les conclusions présentées par la société Francelot sur le fondement de l’article R. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être rejetées.

37. La commune de Saint-Hilaire, qui n’a pas fait appel et n’a donc pas la qualité de partie dans la présente instance, n’est pas fondée à solliciter la mise à la charge des intimés d’une somme sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

38. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Francelot, qui n’a pas, dans la présente instance, la qualité de partie perdante, la somme que les intimés demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des intimés le versement à la société Francelot de la somme que celle-ci réclame pour les deux instances au titre de ces mêmes dispositions.



D E C I D E :

Article 1er : Les jugements n° 2206843 du 8 avril 2024 et du 23 janvier 2025 du tribunal administratif de Toulouse sont annulés.

Article 2 : La demande présentée par M. F... et les autres demandeurs devant le tribunal administratif de Toulouse est rejetée.

Article 3 : Le surplus des conclusions présentées par la société Francelot et les conclusions présentées par la commune de Saint-Hilaire sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société par actions simplifiée Francelot, à M. S... F..., premier dénommé pour l’ensemble des intimés et représentant unique, et à la commune de Saint-Hilaire.


Délibéré après l’audience du 15 octobre 2026, où siégeaient :

- M. Moutte, président,
- Mme Restino, présidente assesseure,
- Mme Fougères, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2026.


La rapporteure,




A. Fougères
Le président,




J.-F. Moutte


La greffière,




R. Brun


La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.