Procédure devant la cour :
I. Par une requête et des mémoires enregistrés respectivement les 26 février et 8 décembre 2025, 5 janvier, 28 janvier, 25 février et 25 mars 2026, sous le n° 25NC00450, la SAS Casamène Parc Résidence, représentée par Me Suissa, demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement n° 2400809 du tribunal administratif de Besançon du 9 janvier 2025 ;
2°) de rejeter la demande de Mme O... et du syndicat des copropriétaires de la copropriété du 26 avenue de la 7ème armée américaine ;
3°) de mettre à la charge de Mme O... et du syndicat des copropriétaires de la copropriété du 26 avenue de la 7ème armée américaine une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est insuffisamment motivé dès lors qu’il ne permet de comprendre ni les dispositions précises de l’article UD 3 du plan local d’urbanisme qui ont été méconnues, ni les raisons qui ont conduit les premiers juges à considérer que le projet n’était pas réalisable avec l’installation d’une écluse et qu’il était entaché d’un vice non régularisable ;
- l’absence de preuve de l’existence d’une servitude de passage permettant la desserte du projet par une voie ouverte à la circulation publique n’est pas de nature à entacher la légalité du permis de construire ;
- c’est à tort que les premiers juges ont considéré que le chemin de desserte du projet n’était pas adapté à l’importance du trafic automobile généré par les constructions envisagées dès lors que l’étude du pétitionnaire démontre que la création d’une écluse permettra une circulation alternée des véhicules et l’absence de surcharge du trafic à l’endroit de la voie le plus étroit ;
- à titre subsidiaire, c’est également à tort que les premiers juges ont écarté l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, le vice retenu par le tribunal pouvant être régularisé dès lors qu’aucun délai n’encadre la régularisation et qu’aucun avis ou autorisation n’est nécessaire pour modifier l’accès au projet et ses voiries internes.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 11 juin et 3 décembre 2025, 2 janvier et 6 février 2026, Mme O... et le syndicat des copropriétaires de la copropriété du 26 avenue de la 7ème armée américaine, représentés par Me Brocard, concluent au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la SAS Casamène Parc Résidence sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
La requête a été communiquée à la commune de Besançon, qui n’a pas produit d’observations.
II. Par une requête et des mémoires enregistrés respectivement les 26 février et 8 décembre 2025, 5 janvier, 28 janvier, 25 février et 25 mars 2026, sous le n° 25NC00451, la SAS Casamène Parc Résidence, représentée par Me Suissa, demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement n° 2400731 du tribunal administratif de Besançon du 9 janvier 2025 ;
2°) de rejeter la demande de la SCI du Pont de Casamène, la SCI Naniroch,
Mme V... et M. T... ;
3°) de mettre à la charge de la SCI du Pont de Casamène, la SCI Naniroch,
Mme V... et M. T... une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est insuffisamment motivé dès lors qu’il ne permet de comprendre ni les dispositions précises de l’article UD 3 du plan local d’urbanisme qui ont été méconnues, ni les raisons qui ont conduit les premiers juges à considérer que le projet n’était pas réalisable avec l’installation d’une écluse et qu’il était entaché d’un vice non régularisable ;
- l’absence de preuve de l’existence d’une servitude de passage permettant la desserte du projet par une voie ouverte à la circulation publique n’est pas de nature à entacher la légalité du permis de construire ;
- c’est à tort que les premiers juges ont considéré que le chemin de desserte du projet n’était pas adapté à l’importance du trafic automobile généré par les constructions envisagées dès lors que l’étude du pétitionnaire démontre que la création d’une écluse permettra une circulation alternée des véhicules et l’absence de surcharge du trafic à l’endroit de la voie le plus étroit ;
- à titre subsidiaire, c’est également à tort que les premiers juges ont écarté l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le vice retenu par le tribunal pouvant être régularisé dès lors qu’aucun délai n’encadre la régularisation et qu’aucun avis ou autorisation n’est nécessaire pour modifier l’accès au projet et ses voiries internes.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 13 mai et 5 décembre 2025 et 2 janvier et 6 février 2026, la SCI du Pont de Casamène, la SCI Naniroch, Mme V... et M. T..., représentés par Me Brocard, concluent au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la SAS Casamène Parc Résidence sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
La requête a été communiquée à la commune de Besançon, qui n’a pas produit d’observations.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de l’urbanisme,
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Picque,
- les conclusions de M. Meisse, rapporteur public,
- les observations de Me Clément-Elles, substituant Me Suissa, avocat de la SAS Casamène Parc Résidence,
- et les observations de Me Maurin, avocat de la SCI du Pont de Casamène, la SCI Naniroch, Mme V..., M. T..., Mme O... et du syndicat des copropriétaires de la copropriété du 26 avenue de la 7ème armée américaine.
Des notes en délibérés, enregistrées le 14 octobre 2026, ont été présentées dans chacune des instances pour la SAS Casamène Parc Résidence.
Considérant ce qui suit :
1. Le 4 juillet 2023, la SAS Casamène Parc Résidence a demandé la délivrance d’un permis l’autorisant à démolir une partie des bâtiments existants sur un terrain situé 40 avenue de la 7ème armée américaine et à construire quatre bâtiments d’habitation et cinq carports outre la réhabilitation des bâtiments existant. Par un arrêté du 29 février 2024, le maire de la commune de Besançon a accordé les permis de démolir et de construire sollicités. Par deux requêtes nos 25NC00450 et 25NC00451, qu’il y a lieu de joindre, la SAS Casamène Parc Résidence demande l’annulation des jugements du 9 janvier 2025 par lesquels le tribunal administratif de Besançon, à la demande de la SCI du Pont de Casamène, la SCI Naniroch, Mme V..., M. T..., Mme O... et du syndicat des copropriétaires de la copropriété du 26 avenue de la 7ème armée américaine, a annulé l’arrêté du 29 février 2024.
Sur la régularité des jugements attaqués :
2. Aux termes de l’article L. 9 du code de justice administrative : « Les jugements sont motivés ».
3. Il ressort des jugements attaqués que les premiers juges, qui n’étaient pas tenus de répondre à l’ensemble des arguments présentés devant eux, ont exposé de manière claire et précise le raisonnement qui les a conduits à retenir le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UD 3 du plan local d’urbanisme, citées dans les jugements, et à considérer que ce vice n’était pas susceptible d’être régularisé en l’espèce. Par suite, le moyen tiré d’un défaut de motivation des jugements attaqués doit être écarté.
Sur le bien-fondé des jugements attaqués :
4. En vertu des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, il appartient au juge d'appel, saisi d'un jugement par lequel un tribunal administratif a prononcé l'annulation d'un permis de construire en retenant plusieurs moyens, de se prononcer sur le bien-fondé de tous les moyens d'annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges et d'apprécier si l'un au moins de ces moyens justifie la solution d'annulation. Dans ce cas, le juge d'appel n'a pas à examiner les autres moyens de première instance.
En ce qui concerne le moyen d’annulation retenu par le tribunal :
5. Aux termes de l’article UD 3 du règlement du PLU de Besançon : « Les accès et voiries doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences : - de la sécurité des usagers, - de la défense contre l’incendie et de l’utilisation des moyens de secours, - des services gestionnaires urbains (ordures ménagères, entretien, déneigement…) - liées à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions. / (…) / 3.1 Accès / (...) Pour être constructible un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par l’application de l’article 682 du Code civil ».
6. Les permis de construire, qui sont délivrés sous réserve des droits des tiers, ont pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’ils autorisent avec la règlementation d’urbanisme, en vertu de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme. Dès lors, si le juge administratif doit, pour apprécier la légalité du permis au regard des règles d'urbanisme relatives à la desserte, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne lui appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.
7. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet en litige est desservi par un chemin privé, accessible depuis la route départementale, qui traverse les parcelles cadastrées section DP 74, 76, 88 et 87. Il ressort en particulier des photographies produites que si un portail est implanté au niveau de la parcelle DP 88, celui-ci, vétuste, n’est pas fermé. Ainsi, il n’existe aucun obstacle, non plus qu’aucun panneau de signalisation, limitant l’accès à cette partie de la voie. Cette dernière est donc accessible à tous les véhicules ou piétons l’empruntant et doit, par suite, être regardée comme une voie ouverte à la circulation publique. Dès lors, la circonstance que la SAS Casamène Parc Résidence ne bénéficie d’aucun titre pour l’utiliser ne faisait pas obstacle à la délivrance du permis de construire en litige, autorisation qui est délivrée sous réserve des droits des tiers, comme il a été rappelé au point précédent.
8. En revanche, il ressort des pièces du dossier et, en particulier, des constats de commissaire de justice produits tant par la requérante que par les intimés que la largeur de ce chemin est, à plusieurs endroits, inférieure à trois ou quatre mètres. Ainsi, le croisement de deux véhicules n’est pas possible sur toute sa longueur. De plus, cette voie ne comporte pas de trottoirs. Compte tenu de l’ampleur du projet en litige, qui porte sur la création de 72 logements d’habitation et d’espaces de bureau de 800 mètres carrés, avec 121 places de stationnement, et alors qu’il ressort de l’étude produite par l’appelante qu’il est de nature à engendrer le passage d’au moins trente voitures particulières dans les deux sens d’entrée et de sortie en heure de pointe, le matin et le soir, cette unique voie de desserte du terrain d’assiette du projet ne présente pas les caractéristiques permettant de satisfaire aux prescriptions précitées de l’article UD 3 du plan local d’urbanisme et, en particulier, aux exigences de la sécurité des usagers et à celles liées à l’importance et à la destination des constructions.
En ce qui concerne la régularisation du vice retenu :
9. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».
10. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Un vice entachant le bien-fondé du permis de construire est susceptible d’être régularisé en application de ces dispositions, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet, dès lors que les dispositions d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.
11. Le vice relevé au point 8 du présent arrêt, relatif à la desserte du projet, l’affecte, eu égard à sa nature, dans sa totalité et, dans les circonstances de l’espèce et eu égard, notamment, à la configuration des lieux, remet en cause la localisation même de ce projet. Dans ces conditions, il n’est pas susceptible d’être régularisé. Par suite, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
12. Il résulte de tout ce qui précède que, par les moyens qu’elle invoque, la SAS Casamène Parc Résidence n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par les jugements attaqués, le tribunal administratif de Besançon a annulé l’arrêté du 29 février 2024 par lequel la maire de la ville de Besançon lui a délivré un permis de démolir des bâtiments et de construire quatre bâtiments d’habitation et cinq carports outre la réhabilitation de bâtiments existants.
Sur les frais de l’instance :
13. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la SCI du Pont de Casamène, la SCI Naniroch, Mme V..., M. T..., Mme O... et le syndicat des copropriétaires de la copropriété du 26 avenue de la 7ème armée américaine, qui ne sont pas des parties perdantes, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
14. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SAS Casamène Parc Résidence une somme globale de 2 000 euros au titre des frais exposés par la SCI du Pont de Casamène, la SCI Naniroch, Mme V..., M. T..., Mme O... et le syndicat des copropriétaires de la copropriété du 26 avenue de la 7ème armée américaine et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes présentées par la SAS Casamène Parc Résidence sont rejetées.
Article 2 : La SAS Casamène parc versera à la SCI du Pont de Casamène, la SCI Naniroch, Mme V..., M. T..., Mme O... et le syndicat des copropriétaires de la copropriété du 26 avenue de la 7ème armée américaine une somme globale de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Casamène Parc Résidence, à la commune de Besançon, à la SCI du Pont de Casamène, représentante unique des défendeurs dans le dossier n° 24NC00451 en application des dispositions de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à Mme I... O... et au syndicat des copropriétaires de la copropriété du 26 avenue de la 7ème armée américaine.
Délibéré après l’audience du 9 octobre 2026, à laquelle siégeaient :
- M. Wurtz, président,
- Mme Antoniazzi, présidente-assesseure,
- Mme Picque, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 novembre 2026.
La rapporteure,
Signé : A-S. PICQUE
Le président,
Signé : C. WURTZ
Le greffier,
Signé : F. LORRAIN
La République mande et ordonne au préfet du Doubs en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,
F. LORRAIN