CAA de MARSEILLE — 5ème chambre - formation à 3

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Mme V... H... a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 et de taxe d’habitation à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021, pour un montant total en droits et pénalités de 37 887 euros, à raison de trois villas situées 12 Q, 12 T et 14 avenue Jean Mermoz sur le territoire de la commune de Cagnes-sur-Mer.

Par un jugement n° 2302294 du 28 juillet 2025, le tribunal administratif de Nice a jugé qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur la demande de Mme H... à concurrence des sommes dégrevées en cours d’instance, correspondant à la cotisation de taxe d’habitation au titre de l’année 2021 et à la cotisation de taxe sur les logements vacants au titre des années 2021 et 2022 concernant trois appartements de la villa située au 14 avenue Jean Mermoz, et a rejeté le surplus de sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires en réplique, enregistrés le 28 novembre 2025, les 7 et 23 juillet 2026, Mme H..., représentée par Me Mundet, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement en tant qu’il rejette à l’article 2 le surplus de sa demande, en tant qu’elle porte sur la taxe annuelle sur les logements vacants ;

2°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe annuelle sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 pour un montant en droits et pénalités de 11 963 euros ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les logements des villas lui appartenant sont vacants mais inhabitables au sens des exigences imposées par le code de la construction et de l’habitation, sauf à engager des travaux importants, ce dont elle justifie par la production de constats d’huissier ;
- les logements sont affectés par des infiltrations persistantes et un état d’humidité avancé, ces désordres graves affectant l’étanchéité et potentiellement la structure des immeubles ;
- le montant des travaux nécessaires à la réfection de la toiture de l’immeuble situé au 14 avenue Mermoz excède la somme de 100 000 euros, ce qui fait obstacle à ce qu’elle puisse proposer ses logements à la location ;
- en 2021 et en 2022, pendant la crise sanitaire, il était difficile de faire procéder à des travaux d’autant qu’elle n’était pas sur place, résidant aux Etats-Unis, et qu’elle rencontrait des difficultés personnelles importantes, son ex-époux et son fils aîné ayant engagé des procédures judiciaires à son encontre pour usurper sa propriété, l’ayant conduite à allouer ses ressources financières en priorité à la défense de son droit de propriété plutôt qu’aux travaux de réfection de ses biens, qu’elle n’a pu engager qu’à compter de 2025 ;
- le refus de dégrèvement méconnaît la doctrine administrative qui inclut la stabilité des murs, charpentes, toitures, planchers et circulations intérieures dans les critères d’habitabilité d’un logement dès lors que les villas en cause, outre les infiltrations d’eau intérieures, présentent un très mauvais état extérieur ainsi que des façades vétustes et que la mise en location de l’ensemble des appartements est impossible sans réaliser d’importants travaux ;
- en accordant un dégrèvement de taxe sur les logements vacants pour certains des appartements de ses villas et en refusant un tel dégrèvement pour d’autres pourtant dans le même état d’inhabitabilité, l’administration fiscale a traité ses biens différemment de manière arbitraire et ce en méconnaissance du principe d’égalité devant l’impôt.

Par des mémoires en défense enregistrés le 16 mars 2026 et le 17 juillet 2026, le mémoire enregistré le 30 juillet 2026 n’ayant pas été communiqué en application de l’article R. 611-1 du code de justice administrative, le ministre de l’économie, des finances, de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique et le ministre de l’action et des comptes publics concluent au rejet de la requête.

Ils soutiennent que les moyens soulevés par l’appelante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- la décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 du Conseil constitutionnel ;
- la décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 du Conseil constitutionnel ;
- le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ;
- le code de justice administrative ;



Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Florence Noire, rapporteure,
- les conclusions de M. Olivier Guillaumont, rapporteur public,
- les parties n’étant ni présentes, ni représentées.





Considérant ce qui suit :

1. Mme H..., résidant aux Etats-Unis, est propriétaire de trois villas, une villa « Les sapins » composée de quatre logements, une villa composée de trois logements et une villa « Les kakis » composée de trois logements, situées respectivement au 14, au 12 Q et au 12 T avenue Jean Mermoz sur le territoire de la commune de Cagnes-sur-Mer. La réclamation de Mme H... du 26 décembre 2022 tendant au dégrèvement des cotisations de taxe foncière, de taxe d’habitation et de taxe sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 a été rejetée par l’administration le 3 mars 2023. Mme H... a demandé au tribunal administratif de Nice de la décharger de ces cotisations, en droits et pénalités, à hauteur du montant global de 37 887 euros. Elle relève appel du jugement du 28 juillet 2025 du tribunal administratif de Nice en tant qu’il a, au point 2 de son dispositif, rejeté sa demande en tant qu’elle portait sur les sommes excédant le montant du dégrèvement partiel dont elle a bénéficié en cours d’instance devant le tribunal et à raison duquel les premiers juges ont estimé qu’il n’y avait plus lieu de statuer et demande à être déchargée des cotisations de taxe sur les logements vacants demeurant à sa charge à hauteur de 11 963 euros.

Sur l’étendue du litige :

2. Compte tenu du dégrèvement partiel accordé le 14 août 2023 à Mme H... par l’administration fiscale, consistant notamment en un dégrèvement total au titre de la taxe sur les logements vacants pour les années 2021 et 2022 à raison des logements composant la villa « Les sapins » située au 14 avenue Jean Mermoz, seules demeurent en litige en appel les demandes de Mme H... en décharge de l’imposition à la taxe sur les logements vacants au titre des années 2021 et 2022 à raison des logements composant les deux villas lui appartenant situées au 12 Q et au 12 T de l’avenue Jean Mermoz.

Sur le bien-fondé de l’imposition à la taxe sur les logements vacants en litige :

En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :

3. Aux termes de l’article 232 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années 2021 et 2022 d’imposition : « I. - La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. / II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, (…). / III. - La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. (…) / VI. – La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. (…) ». Il résulte de la réserve d’interprétation dont le Conseil Constitutionnel a assorti ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 que « ladite taxation ne peut (…) frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur » et qu’à ce titre, notamment, « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ».

4. Il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention du contribuable à produire les éléments qu'il est seul en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d'apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle.

5. En vertu du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d’imposition en litige, la commune de Cagnes-sur-Mer est au nombre des communes où la taxe sur les logements vacants est instituée.

6. Il résulte de l’instruction que, s’agissant des appartements des deux villas situées au 12 Q et au 12 T dont seule l’imposition à la taxe sur les logements vacants demeure en litige au titre des années 2021 et 2022, à l’exclusion de la même taxe à raison de la villa située au numéro 14 de la voie à raison de laquelle Mme H... a bénéficié d’un dégrèvement total, les logements en cause sont inoccupés depuis le départ des locataires au plus tard en 2013 et en 2017 pour les derniers d’entre eux, sans qu’il résulte de l’instruction que Mme H... aurait tenté de remettre ses logements en location.

7. L’état des lieux d’entrée en 2003 d’un logement situé au 12 avenue Jean Mermoz fait état de son bon état général et un procès-verbal de constat d’huissier du 5 janvier 2017 établi lors de la sortie des locataires d’un appartement également situé au 12 avenue Jean Mermoz fait état d’un logement en bon état ou à l’état d’usage, et seulement de ce que la propriétaire, Mme H..., avait fait installer une bâche sur la toiture en raison d’infiltrations d’eau liées à des tuiles cassées sur le toit. Il résulte toutefois de l’instruction, d’après le procès-verbal de constat établi par un huissier le 28 septembre 2021 concernant la villa de trois logements située au 12 Q avenue Jean Mermoz, que la toiture de cette villa était alors en très mauvais état, les tuiles étant d’aspect rugueux et donc au moins partiellement poreuses, avec présence de tuiles cassées au sol, que les fenêtres et portes-fenêtres étaient vétustes et en très mauvais état, que la façade de la villa était également vétuste, qu’à l’intérieur de la maison, l’appartement de quatre pièces à l’étage et les deux appartements de type T2 situés au rez-de-chaussée présentaient des traces d’infiltration d’eau, que l’électricité, la plomberie, le chauffage et les équipements sanitaires élémentaires étaient hors d’usage et nécessitaient une réfection totale, que les murs et plafonds étaient vétustes, en très mauvais état et nécessitaient également une réfection totale. Par ailleurs, d’après le procès-verbal de constat établi par un huissier le 27 janvier 2022 concernant la villa « Les kakis » située au 12 T avenue Jean Mermoz, la toiture de cette villa était également en très mauvais état, les fenêtres et portes-fenêtres étaient vétustes et en mauvais état, les volets en bois et la façade étant vétustes, à l’intérieur de la maison, dans le studio et l’appartement de type T3 du rez-de-chaussée, l’électricité, la plomberie, le chauffage, les équipements sanitaires élémentaires étaient hors d’usage et nécessitaient une réfection totale, la cuisine, les sols, murs et plafonds étaient vétustes, avec des traces d’infiltration d’eau et d’humidité dans le plus grand des deux appartements. Il résulte ainsi de l’instruction que les appartements des villas situées au 12 Q et au 12 T de l’avenue Jean Mermoz appartenant à Mme H... se trouvaient alors très dégradés et nécessitaient des travaux de réfection pour être rendus habitables.

8. Toutefois, en se bornant à produire un devis du 20 décembre 2017 portant sur des travaux de réparation d’une toiture après des intempéries pour un montant de 3 900 euros, un devis du 12 mars 2018 portant sur des travaux de réparation de toiture après une autre intempérie et la chute d’un arbre en ayant résulté pour un montant de 2 180 euros, plusieurs factures et devis des années 2016, 2017 et 2021 portant sur quelques travaux mineurs de débroussaillage, d’entretien de jardin et d’interventions sur un portail, un chauffe-eau et sur des places de stationnement, ainsi que, pour la première fois en appel, une facture du 14 décembre 2024 portant sur des prestations de débarras et de mise en décharge d’encombrants au 12 T avenue Jean Mermoz, plusieurs devis du 24 mars 2025, des 16 et 23 mars 2026 et du 1er avril 2026 portant sur des travaux de charpenterie, de menuiserie, de débarras d’encombrants, de rénovation suite à un dégât des eaux et de réfection de plafond et de corniche et même un devis plus conséquent du 17 janvier 2025 portant sur la réfection d’une toiture pour un montant de 113 250,50 euros, mais portant sur la seule villa située au 14 avenue Jean Mermoz dont les appartements ne constituent pas l’assiette de l’imposition demeurant en litige, Mme H... n’apporte pas les éléments, qu’elle seule était en mesure de produire, pour apprécier la nature exacte, l’importance et le montant des travaux nécessaires à la réfection des désordres affectant notamment la toiture, l’électricité, les équipements sanitaires élémentaires, le chauffage et même les murs des appartements composant les villas situées au 12 Q et au 12 T de l’avenue Jean Mermoz afin de les rendre de nouveau habitables dans des conditions normales alors, par ailleurs, que Mme H... n’apporte aucun élément permettant d’apprécier la valeur vénale des biens en cause ni, au demeurant, de ses revenus dont la faible consistance auraient, selon elle, pu l’empêcher de réaliser les travaux d’entretien puis de réfection nécessaires pour maintenir ou rendre de nouveau les appartements en litige habitables.

9. Au surplus et en tout état de cause, Mme H... n’établit pas dans quelle mesure sa résidence aux Etats-Unis et son éloignement du territoire français l’auraient empêchée, en dehors de la stricte période de confinement de la population française pendant la crise liée à la pandémie de covid-19, de faire procéder par des entreprises aux travaux d’entretien ou de rénovation que ses biens nécessitaient pour préserver leur caractère habitable et les mettre de nouveau en location. Elle n’établit pas davantage, en se bornant à faire état des difficultés et des tracas ayant résulté pour elle des procédures judiciaires engagées par son ex-époux et son fils aîné, respectivement en 2016 et en 2019, pour obtenir, en vain, pour le premier, des sommes en compensation de sa contribution à la rénovation des biens appartenant à son ex-épouse et, pour le second, le leg provenant de la mère de Mme H... décédée en 2005, que ces procédures auraient fait obstacle, autrement que psychologiquement et indépendamment de sa volonté, à ce qu’elle procède à l’entretien régulier des appartements ou aux travaux nécessaires à la remise en état de ses biens situés au 12 Q et au 12 T de l’avenue Jean Mermoz à Cagnes-sur-Mer. De plus, alors qu’elle n’a jamais été partie perdante dans ces instances, elle n’établit aucunement que les frais qu’elle a alors supportés pour se défendre auraient fait obstacle à ce qu’elle puisse assumer le coût des travaux nécessaires au regard du montant de ses revenus dont elle n’a jamais jugé utile de préciser la consistance.




En ce qui concerne le bénéfice de la doctrine fiscale :

10. Selon l’instruction administrative publiée le 11 mars 2014 sous la référence BOI-IF-AUT-60 : « (…) / 50 Seuls les logements habitables, c'est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) entrent dans le champ d'application de la [taxe annuelle sur les logements vacants] / 60 Ne sont donc pas assujettis les logements qui ne peuvent être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incombe nécessairement à leur détenteur / Les travaux nécessaires pour rendre un logement habitable s'entendent de ceux qui remplissent au moins l'une des conditions suivantes : / - avoir pour objet d'assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) / - avoir pour objet l'installation, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, la réfection complète de l'un ou l'autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures / Par ailleurs, les travaux doivent être importants. La production de devis devrait permettre, la plupart du temps, d'apprécier l'importance des travaux. A titre de règle pratique, il peut être admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l'année d'imposition / (…) ».

11. Mme H... n’est pas fondée à se prévaloir, sur le fondement implicite des dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations précitées des paragraphes 50 et 60 de l’instruction référencée BOI-IF-AUT-60 du 11 mars 2014, dès lors qu’elle n’établit pas que le montant des travaux nécessaires pour rendre les logements en cause habitables, qu’elle ne permet pas d’apprécier au regard des seules pièces produites, excèderait 25 % de la valeur vénale de ces logements, qu’elle ne permet pas davantage d’évaluer, au 1er janvier des années d’imposition en cause.

En ce qui concerne le dégrèvement partiel de taxe au titre des appartements composant la villa située au n° 14 de l’avenue Jean Mermoz :

12. Mme H... ne peut utilement se prévaloir de ce que l’administration fiscale lui a accordé le 16 juin 2023 à titre gracieux un dégrèvement total de la taxe sur les logements vacants à raison des appartements lui appartenant et composant la villa lui appartenant située au 14 avenue Jean Mermoz pour remettre en cause le bien-fondé de l’imposition due à raison des appartements des villas situées à proximité au 12 Q et au 12 T de la même avenue, ce dégrèvement, alors en outre qu’il est intervenu postérieurement aux années d’imposition en litige, ne pouvant être regardé comme une prise de position formelle de l’administration sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal dont l’intéressée pourrait se prévaloir sur le fondement de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales. En tout état de cause, d’après le procès-verbal établi par un huissier le 28 septembre 2021 concernant la villa « Les sapins » de quatre logements située au 14 avenue Jean Mermoz et les photographies qui y sont jointes, l’état des appartements composant cette villa était bien plus dégradé et n’était pas comparable à celui des villas situées au 12 Q et au 12 T de l’avenue. Le moyen tiré de ce que l’imposition à la taxe sur les logements vacants des logements situés au 12 Q et au 12 T de l’avenue Jean Mermoz serait différente de celle des logements situés au 14 de cette voie et méconnaîtrait le principe d’égalité devant la loi fiscale doit par suite être écarté.



13. Il résulte de tout ce qui précède que Mme H... n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande en tant qu’elle excède le dégrèvement partiel qui lui a été accordé en cours d’instance devant les premiers juges le 14 août 2023. Sa requête doit donc être rejetée, y compris en ses conclusions relatives aux frais d’instance.



D É C I D E :


Article 1er : La requête de Mme H... est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à Mme V... H... et au ministre de l’action et des comptes publics.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.


Délibéré après l’audience du 2 octobre 2026, à laquelle siégeaient :

- Mme Anne Menasseyre, présidente de chambre,
- Mme Florence Noire, première conseillère,
- M. Flavien Cros, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2026.