CAA de MARSEILLE — 1ère chambre - formation à 3

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. L... Y... et Mme H..., épouse Y... ont demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler l’arrêté du 16 juin 2020 par lequel le maire de la commune de Marseille a accordé à M. U... un permis de construire tendant à la surélévation d’une maison individuelle avec modification de façades, sur un terrain situé 9 bis traverse Pey dans le 7ème arrondissement, ainsi que la décision rejetant tacitement le recours gracieux formé contre cette autorisation.

Par un jugement n° 2009715 du 10 juillet 2024, le tribunal administratif de Marseille a rejeté cette demande.


Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 11 septembre 2024 et le 30 juin 2025, M. L... Y... et Mme H..., épouse Y..., représentés par la SCP Bérenger Blanc Burtez-Doucède, demandent à la cour :

1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Marseille du 10 juillet 2024 ;

2°) d’annuler l’arrêté du maire de la commune de Marseille du 16 juin 2020, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de M. et Mme U... ensemble la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le dossier a été instruit au regard des dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Marseille puisqu’un refus de permis de construire a été pris le 16 janvier 2020, avant l’entrée en vigueur du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire de Marseille-Provence entré en vigueur le 28 janvier 2020, et le maire de la commune a pris l’arrêté litigieux en vérifiant sa conformité à ces dispositions et non à celles du PLUi ; les autorités administratives n’ont pas été consultées à nouveau ;
- il n’est pas établi que la signataire de l’arrêté litigieux disposait d’une délégation de fonction régulière, publiée, conformément aux dispositions combinées de l’article L. 2122-29 et R. 2121-10 du code général des collectivités territoriales, et exécutoire, en ayant été transmise au contrôle de légalité ;
- ni les plans de façade, ni le plan de masse du dossier de demande de permis de construire ne permettent d’apprécier la hauteur des façades du projet, qui n’est ainsi pas conforme aux dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ; le plan de masse ne fait pas apparaître les constructions avoisinantes et le dossier de demande ne comprend aucune représentation graphique de l’insertion du projet dans son environnement, en méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ;
- l’architecte des bâtiments de France aurait dû, à la suite du refus de délivrance du permis de construire opposé par l’arrêté du 16 janvier 2020, être à nouveau consulté ;
- le projet objet de l’arrêté litigieux ne s’insère pas dans son environnement du fait de son esprit contemporain, alors que le terrain d’assiette est en pente et que le projet est situé dans une forme d’habitat spécifique à préserver au titre de l’article L. 123-1-7 du code de l’urbanisme à savoir quartier en balcons (BA3) limitant le gabarit des constructions en R+2, et méconnait ainsi les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ; les prescriptions de l’article UR 11 du règlement du PLU ne sont pas respectées ; le projet méconnaît l’article UP 9 du règlement du PLUi ;
- le projet ne respecte pas la règle de hauteur fixée par l’article UR 10 du règlement du PLU ;
- le projet méconnaît les dispositions de l’article UP2-5 du règlement du PLUi du territoire du territoire de Marseille-Provence et est en contradiction avec les dispositions prévues par le zonage en UP2b dès lors qu’il ressort des plans de coupes et de façades que la hauteur est supérieure à 7 mètres ;
- le projet méconnaît les dispositions de l’article UP2b10 du règlement du PLUi prévoyant que la surface totale des espaces verts est supérieure ou égale à 60 % de la surface du terrain ;
- en renvoyant aux prescriptions de l’architecte des bâtiments de France qui renvoie à une instruction ultérieure le choix définitif de la couleur, la prescription figurant à l’article 2 de l’arrêté litigieux méconnaît les dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ;
- le projet méconnaît les dispositions de l’article UR 7 du règlement du PLU relatif aux distances vis-à-vis des limites séparatives ;
- il méconnaît les dispositions de l’article UR 13 du règlement du PLU relatif aux espaces végétalisés ;
- le projet méconnaît l’article UP2b-11 du règlement du PLUi alors qu’il était nécessaire de prévoir 5 places de stationnement ;
- il méconnaît les dispositions de l’article 3.8 du règlement du PLUi alors qu’aucune des parties plates de la construction ne disposent d’une pente minimale de 2 % ;
- le maire de la commune aurait dû opposer un sursis à statuer à la demande en application de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme et a commis une erreur de droit et une erreur manifeste d’appréciation, compte tenu de l’état d’avancement du PLUi ;
- il n’est pas établi que la construction existante ait fait l’objet d’un permis de construire.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mai 2025, Monsieur N... U... et Madame Q... épouse U..., représentés par Me Bergant, concluent :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à titre subsidiaire, à l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

3°) à ce que la somme de 8 000 euros soit mise à la charge de M. et Mme Y... en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

La requête a été communiquée à la commune de Marseille qui n’a pas produit d’observations en défense.

Le 15 juillet 2026, les parties ont été informées, en en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de ce que la Cour est susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation des vices tirés de la méconnaissance, d’une part, de l’article 3.8 des dispositions générales du règlement du PLUi du territoire Marseille-Provence relatif aux toitures terrasses et à la lutte anti-vectorielle et, d’autre part, de l’article 5 du règlement de la zone UP de ce PLUi relatif à la hauteur des constructions.


Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Claudé-Mougel,
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,
- et les observations de Me Claveau, avocat de M. et Mme Y..., et celles de Me François, substituant Me Bergant, avocat de M. et Mme U....

Une note en délibéré présentée pour M. et Mme U... a été enregistrée le 14 septembre 2026 et n’a pas été communiquée.





Considérant ce qui suit :

1. M. U... a déposé, le 9 août 2019, une demande de permis de construire tendant à la surélévation de sa maison individuelle et la modification des façades de cette maison située 9 bis traverse Pey dans le 7ème arrondissement de Marseille. Le 16 janvier 2020, le maire de Marseille lui a opposé un refus du fait de la méconnaissance de l’article UR1-7 du plan local d’urbanisme (PLU) communal en raison de la présence d’une jardinière maçonnée de plus de 10 mètres de longueur prévue sur la terrasse projetée. A la suite d’un recours gracieux du pétitionnaire du 20 février 2020, et dès lors que la représentation de cette jardinière était erronée, le maire de Marseille a, par un arrêté du 16 juin 2020, d’une part, retiré l’arrêté du 16 janvier 2020 et, d’autre part, délivré le permis de construire sollicité. M. et Mme Y... relèvent appel du jugement du10 juillet 2024 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande tendant à l’annulation de cet arrêté.

Sur la fin de non-recevoir opposée en première instance :

2. « Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

3. Il ressort des pièces du dossier que la propriété de M. et Mme Y... est mitoyenne de la villa objet du permis de construire litigieux et qu’ils en sont donc voisins immédiats. Ils font notamment valoir que le projet en cause, consistant en une surélévation de cette villa, va entraîner une importante perte d’intimité et des privations de vues. Ils justifient ainsi d’un intérêt pour agir au regard des principes rappelés au point précédent.





Sur le bien-fondé du jugement :

4. En premier lieu, aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : » l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est : a) le maire, au nom de la commune, dans les communes qui sont dotées du plan local d’urbanisme (…). » Aux termes de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : » le maire est seul chargé de l’administration mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints (…) ». L’article L. 2131-1 du même code, dans sa rédaction alors applicable en l’espèce, dispose : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. (…) ». Aux termes de l'article L. 2131-2 : « Sont soumis aux dispositions de l'article L. 2131-1 les actes suivants : (…) 3° Les actes à caractère réglementaire pris par les autorités communales dans tous les autres domaines qui relèvent de leur compétence en application de la loi ;(…) »

5. Par un arrêté n° 2020-00048 du 7 janvier 2020, transmis à la préfecture des Bouches-du-Rhône le même jour et publié au recueil des actes administratif de la commune le 15 janvier suivant, le maire de Marseille a délégué à Mme D..., 5ème adjointe, qui a signé l’arrêté litigieux, une partie de ses fonctions en matière d’urbanisme, notamment pour toutes les décisions relatives au droit des sols. Le moyen tiré de l’incompétence du signataire dudit arrêté, qui manque en fait, ne peut qu’être écarté.

6. En deuxième lieu, quelle qu'ait été la réglementation applicable lors de la présentation de la demande, la légalité du permis de construire est subordonnée à la réalisation des conditions prescrites par les lois et règlements en vigueur à la date de la décision statuant sur cette demande.

7. D’une part, l’arrêté litigieux vise le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire Marseille Provence en vigueur depuis le 28 janvier 2020, et rien ne vient établir que ledit arrêté n’aurait pas été pris sur la base d’une instruction au regard des dispositions de ce document d’urbanisme à la suite de l’arrêté du refus de délivrance du permis de construire opposé le 16 janvier 2020 et du recours gracieux des pétitionnaires du 20 février 2020, l’arrêté litigieux se bornant à motiver le retrait de cet arrêté du 16 janvier 2020 auquel il procède par la circonstance que la représentation de la jardinière maçonnée dans le dossier de demande, qui justifiait ce refus du fait de la non-conformité à l’article UR1-7 du PLU de la commune, était erronée. C’est donc à bon droit que les premiers juges ont écarté le moyen tiré de ce que le maire de Marseille aurait délivré le permis de construire litigieux en application du PLU. Si les appelants soutiennent également, par ailleurs, que les autorités administratives auraient dû être à nouveau consultées, ils n’assortissent pas ce moyen des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé.

8. D’autre part, compte tenu du principe rappelé à l’article 1er, M. et Mme Y... ne peuvent utilement soutenir que l’arrêté litigieux méconnaît les articles UR 7, UR 10, UR 11 et UR 13 du règlement du PLU de la commune de Marseille, alors que le PLUi du territoire Marseille Provence était entré en vigueur lors de son édiction.

9. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme : « (…) L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable. » L’article L. 424-1 du même code dispose, dans sa rédaction alors applicable : « L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable./ Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus au 6° de l'article L. 102-13 et aux articles L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement./ Il peut également être sursis à statuer:/ (…) 2° Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics, dès lors que la mise à l'étude d'un projet de travaux publics a été prise en considération par l'autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités (…) »

10. Alors que, ainsi qu’il a été dit au point 5, le PLUi du territoire Marseille Provence est entré en vigueur le 28 janvier 2020 et que l’arrêté litigieux a été pris au regard des dispositions de ce document d’urbanisme, les appelants ne peuvent davantage utilement soutenir que le maire de Marseille aurait dû surseoir à statuer sur la demande de permis de construire de M. U... au motif que le projet était de nature à compromettre l’exécution de ce document d’urbanisme ou à la rendre plus onéreuse.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : « Sont joints à la demande de permis de construire :/ a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;/ b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. » L’article R. 431-8 dispose : « Le projet architectural comprend une notice précisant :/ 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :/ a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;/ b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants (…). » Aux termes de l’article R. 431-9 : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu./ Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement./ Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder./ Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. » L’article R. 431-10 dispose : « Le projet architectural comprend également :/ a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ;/ b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ;/ c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ;/ d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. »

12. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

13. Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme Y..., le plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire déposé par M. U... mentionne les cotes du terrain naturel, celles de la maison avant et après la réalisation du projet, notamment en toiture, et comprend également un plan de façade coté PCMI 3 comportant les cotes du terrain naturel et de toiture, et permettant d’apprécier la conformité du projet en particulier quant à la hauteur des façades depuis le terrain naturel. De même, il comprend deux documents photographiques cotés PCMI 6 représentant depuis la rue située en contrebas la maison d’habitation de M. U... avant et après la réalisation de l’extension, permettant, avec la photo de page de garde du dossier, de constater l’insertion du projet dans son environnement immédiat caractérisé par une urbanisation dense. Alors que les dispositions du code de l’urbanisme n’imposent pas au plan de masse de figurer les constructions avoisinantes, ces éléments ont également permis à l’autorité administrative d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement. Le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-10 doit dès lors, eu égard au principe rappelé au point précédent, être écarté.

14. En cinquième lieu, alors qu’il ressort d’un avis du 2 janvier 2020 de l’architecte des bâtiments de France, consulté à la suite du dépôt de la demande de permis de construire de M. U..., que le projet n’étant pas situé dans le champ de visibilité d’un monument historique, et que son accord n’est par conséquent pas obligatoire, les appelants ne précisent pas sur quel fondement il aurait dû être consulté avant la délivrance du permis de construire litigieux par l’arrêté attaqué. Ce moyen doit donc, en tout état de cause, être écarté.

15. En sixième lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée./ Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6./ Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables. La motivation n'est pas nécessaire lorsque la dérogation est accordée en application des 1° à 6° de l'article L. 152-6. »

16. L’avis émis le 2 janvier 2020 à titre facultatif par l’architecte des bâtiments de France ne renvoie à aucune instruction ultérieure le choix définitif de la couleur, contrairement à ce que soutiennent les appelants. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme, qui n’est pas assorti des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé, doit être écarté.

17. En septième lieu, l’article 5 du règlement de la zone UP du PLUi, applicable au projet en cause qui se situe en zone UP2b de ce document d’urbanisme, limite à 7 mètres la hauteur de façade des constructions autres que les équipements d’intérêt collectif et de service public et que les équipements sportifs, laquelle, en application du lexique dudit document d’urbanisme, se mesure, en cas de toiture plate, entre tout point du nu supérieur de toutes les dalles de couverture, y compris celles des étages en attique, et le point bas de la façade situé à son aplomb, lequel point bas correspond, en l’absence, comme en l’occurrence, de décaissement du terrain naturel, au niveau du terrain naturel.

18. Il ressort des plans de masse et des plans de coupes joints à la demande de permis de construire déposée par M. U... que la hauteur des façades de sa maison une fois surélevée, laquelle doit être mesurée en sorte, en application des termes mêmes du lexique du règlement du PLUi, de prendre en compte pour chacune d’entre elles la hauteur de la surélévation, y compris lorsque celle-ci est en retrait de la façade en cause, excède la hauteur de 7 mètres fixée par l’article 5 du règlement de la zone UP du PLUi. Il ressort d’ailleurs de la notice jointe à cette demande que cette hauteur, selon la mesure à laquelle ont procédé les auteurs du projet, s’établit à 7,50 mètres. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 5 du règlement de la zone UP du PLUi ne peut dès lors qu’être accueilli.

19. En huitième lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. » Aux termes de l’article 9 du règlement de la zone UP du PLUi relatif à la qualité des constructions : « a) Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales (…) »

20. Dès lors que les dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme ont le même objet que celles d’un article du code de l’urbanisme fixant des règles nationales d’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité d’une décision délivrant ou refusant une autorisation d’urbanisme. Les dispositions du 9 du règlement de la zone UP du PLUi relatif à la qualité des constructions ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles résultant de ce dernier article.

21. D’autre part, la parcelle du projet en litige est située dans le sous-secteur BA-3 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), portant sur les quartiers en balcon remarquable, régi par le volet patrimonial du règlement du PLUi (Tome N), caractérisé, selon la fiche de ce sous-secteur, par un bâti divers composé de petites maisons mitoyennes, en bande ou occupant le centre de la parcelle, d’habitat rustique peu à peu conforté et agrandi, de villas, d’anciennes bastides et petits châteaux et quelques immeubles de rapport, et, notamment, des couvertures toit à deux croupes ou à noues multiples - toit en terrasse. Cette fiche fixe notamment comme prescriptions que la surélévation d’une construction est admise dans les limites de la hauteur autorisée dès lors qu’elle ne porte pas atteinte à la qualité de la construction et de l’ensemble de constructions dans lequel elle est insérée.

22. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, les dispositions applicables aux quartiers en balcon remarquables décrivent le bâti existant comme étant composé d’habitations à l’esthétique diverse, avec notamment des toits en terrasse, avec une hauteur moyenne en R+1 et R+2 sans pour autant faire de cette hauteur moyenne une prescription. Alors que lesdites dispositions autorisent en principe les surélévations, le moyen tiré de leur méconnaissance doit en tout état de cause être écarté. De même, alors que la surélévation de la villa s’inscrit dans la continuité et l’esprit de son architecture, laquelle correspond au bâti existant dans ce secteur, des constructions avoisinantes répondant à la même esthétique de villa à toiture plate, le moyen de tiré de la méconnaissance de l’article 9 du règlement de la zone UP du PLUi relatif à la qualité des constructions doit également être écarté.

23. En neuvième lieu, aux termes de l’article 10 du règlement de la zone UP du PLUi relatif à la qualité des espaces libres dans sa rédaction alors applicable : « a) Les dispositions de l’article 10 ne s'appliquent pas en cas d'opération de réhabilitation, de changement de destination ou de surélévation. / (…) La surface totale des espaces verts est supérieure ou égale à :/ (…) en UP2b, 60 % de la surface du terrain (…) »

24. Ainsi que rappelé au point 1, l’arrêté attaqué autorise la surélévation de la maison individuelle de M. U... et la modification des façades (modification de quelques ouvertures et réfection des enduits) de cette maison. Dans ce cas, et ainsi qu’en dispose le a de l’article 10 du règlement de la zone UP du PLUi, il n’est pas exigé que soient respectées ses exigences notamment quant à la proportion des espaces libres par rapport au terrain. En tout état de cause, le projet litigieux a pour objet d’augmenter de 14 m² les espaces libres existants et n’a pas pour effet d’aggraver la non-conformité par rapport à l’objectif de laisser 60 % d’espaces verts. Si les appelants soutiennent que les prescriptions du PLUi en présence d’un espace boisé classé imposent une proportion d’espaces verts de 80 % du terrain d’assiette, ils n’assortissent pas ce moyen des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé.

25. En dixième lieu, si les appelants soutiennent que la construction existante est irrégulière, faute de permis de construire préalable, ils ne contestent pas que le permis de construire délivré le 1er avril 1969 produit par les intimés a autorisé cette construction telle qu’elle existe à la délivrance du permis de construire litigieux. Ce moyen ne peut qu’être écarté.

26. En onzième lieu, l’article 11 du règlement de la zone UP du PLUi relatif au stationnement impose, pour les résidents, la création d’une place de stationnement par tranche de 40 m² de surface de plancher créée, le nombre de places ne pouvant être inférieur à 1 place par logement créé cependant qu’il ne peut être exigé plus de 2 places pour les résidents. Le projet litigieux, qui crée une surface de plancher supplémentaire de 63,40 m² sans cependant prévoir de logement supplémentaire, en prévoyant une place de stationnement supplémentaire par rapport à celle abritée existante, est dès lors conforme à ces dispositions.

27. En douzième et dernier lieu, aux termes de l’article 3.8 du règlement du PLUi relatif aux toitures-terrasses à la lutte anti-vectorielle dans sa rédaction alors applicable : « Toutes les toitures plates ou toitures-terrasses admises par le règlement doivent avoir une pente minimale de 2 % afin d’éviter la stagnation des eaux de pluie et la prolifération des moustiques. »

28. Les appelants soutiennent sans toutefois l’établir que la toiture terrasse projetée ne respecterait pas ces prescriptions. Ce moyen ne peut donc qu’être écarté.


Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

29. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce (…) ». Selon l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. (…) ».

30. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

31. Le vice relevé au point 16 portant sur la méconnaissance de la règle de hauteur fixées par l’article 5 du règlement de la zone UP du PLUi est susceptible de faire l’objet d’une régularisation. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer et d’impartir à M. U... un délai de douze mois à compter de la notification du présent arrêt afin de produire un permis modificatif.









D É C I D E


Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. et Mme Y..., jusqu’à l’expiration d’un délai de douze mois, afin de permettre à M. et Mme U... de régulariser le vice retenu par le présent arrêt.


Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à. M. L... Y... et Mme H..., épouse Y..., à Monsieur N... U... et Madame Q... épouse U..., et à la commune de Marseille.


Délibéré après l’audience du 3 septembre 2026, où siégeaient :

- M. Portail, président,
- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.
- Mme Dyèvre, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 15 octobre 2026.