Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme Y... C... a demandé au tribunal administratif de Marseille de prononcer la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2023 et 2024, pour des montants respectifs de 633 euros et 1 315 euros, à raison de locaux situés au sein d’une copropriété au 356 route Léon Lachamp sur le territoire de la commune de Marseille.
Par une ordonnance n° 2413528 du 24 février 2025, le président de la 6ème chambre du tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande de Mme C....
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 23 avril 2025, Mme C..., représentée par Me Bachtli, demande à la cour :
1°) d’annuler cette ordonnance ;
2°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe annuelle sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2023 et 2024 pour un montant global de 1 948 euros ;
3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la vacance depuis 2012 de son logement est indépendante de sa volonté au sens des dispositions du VI de l’article 232 du code général des impôts telles qu’interprétées par le Conseil constitutionnel, compte tenu de l’édiction d’un arrêté de mise en sécurité du 3 août 2024, de travaux de toiture imposés par l’administrateur judiciaire de la copropriété et empêchant toute réhabilitation indépendante affectant les parties communes de la copropriété sans vote de l’assemblée générale des copropriétaires ;
- son bien est dans un état de délabrement manifeste ;
- elle a déjà bénéficié d’une exonération de taxe sur les logements vacants en 2016 et l’état de son bien n’a pas évolué ;
- il appartient à l’administration d’apporter des éléments probants relatifs à l’évaluation de la valeur vénale de son bien et elle n’est pas en mesure de justifier que les travaux nécessaires excèderaient 25 % de cette valeur, les expertises et devis nécessaires étant toujours en cours de réalisation ;
- ses capacités financières modestes ne lui permettent pas d’assumer le coût des travaux nécessaires à la réhabilitation de son logement, le coût de réfection de la toiture ayant été évalué à 49 972,89 euros et d’autres devis complémentaires doivent encore être établis.
Par un mémoire en défense enregistré le 22 juillet 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique et la ministre chargée des comptes publics concluent au rejet de la requête.
Ils soutiennent que :
- la demande au titre de l’année 2024 est irrecevable en l’absence de réclamation préalable ;
- les moyens soulevés par l’appelante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- la décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 du Conseil constitutionnel ;
- la décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 du Conseil constitutionnel ;
- le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Florence Noire, rapporteure,
- les conclusions de M. Olivier Guillaumont, rapporteur public,
- les parties n’étant ni présentes, ni représentées.
Considérant ce qui suit :
1. Mme C... est propriétaire d’un bien immobilier situé au sein d’une copropriété de quatre maisons individuelles accolées au 356 route Léon Lachamp sur le territoire de la commune de Marseille. Mme C... a demandé au tribunal administratif de Marseille de la décharger des cotisations de taxe sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2023 et 2024, pour des montants respectifs de 633 euros et 1 315 euros. Elle relève appel de l’ordonnance du 24 février 2025 par laquelle le président de la 6ème chambre du tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande.
Sur le bien-fondé de l’imposition à la taxe sur les logements vacants en litige :
En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :
2. Aux termes de l’article 232 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années 2023 et 2024 d’imposition : « I. - La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. / II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, (…). / III. - La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. (…) / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. (…) ». Il résulte de la réserve d’interprétation dont le Conseil Constitutionnel a assorti ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 que « ladite taxation ne peut (…) frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur » et qu’à ce titre, notamment, « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ».
3. Il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention du contribuable à produire les éléments qu'il est seul en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d'apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle.
4. En vertu du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d’imposition en litige, la commune de Marseille est au nombre des communes où la taxe sur les logements vacants est instituée.
5. Il résulte de l’instruction que Mme C... réside au 264 chemin de Morgiou à Marseille et que le logement dont elle est propriétaire, dont il est constant qu’il est situé au 356 route Léon Lachamp au sein d’une copropriété de quatre maisons individuelles accolées, est inoccupé. Si Mme C... n’établit pas que le bien serait vacant depuis l’année 2012 comme elle le soutient, l’administration fiscale ne conteste pas que ce logement est inoccupé depuis plusieurs années. Il résulte également de l’instruction qu’un rapport de visite technique établi le 5 décembre 2023 par les services de la ville de Marseille à la suite d’une visite sur les lieux le 27 novembre 2023 a mis en évidence des désordres structurels touchant à la solidité de l’un des bâtiments de la copropriété, non précisément identifié, et entraînant un risque sérieux pour la sécurité des occupants et du public en raison notamment de fissurations des murs de façades, de dégradations de la toiture entraînant un risque de chutes de matériaux et l’affaissement de l’une des terrasses des logements ayant conduit la ville de Marseille à édicter un arrêté de mise en sécurité le 3 août 2024 en l’absence de réalisation des travaux nécessaires à la réhabilitation de l’immeuble de la copropriété. S’il ne peut se déduire de ce seul arrêté que le logement en litige était inhabitable dès lors qu’il se borne à interdire l’occupation ou l’utilisation de l’immeuble dans l’hypothèse où les travaux nécessaires pour remédier au danger qu’il présentait le rendraient inhabitable, le rapport de visite technique des services de la ville du 5 décembre 2023 établit que la copropriété et par suite le logement situé en son sein, dont Mme C... est propriétaire, nécessitait des travaux de réfection pour être rendu habitable.
6. Toutefois, en se bornant à produire d’une part le procès-verbal des décisions du 3 septembre 2024 prises par l’administrateur provisoire de la copropriété des quatre maisons individuelles indiquant que des travaux de toiture étaient prévus pour un montant de 49 972,89 euros au regard du devis d’une entreprise et le procès-verbal des décisions du 18 mars 2025 prises par le même administrateur provisoire faisant notamment état du mandatement d’une entreprise pour procéder aux travaux de levée de mise en sécurité estimés à 132 205,81 euros d’après un nouveau devis incluant le confortement de la toiture et la reprise des fissures en façade de l’immeuble de la copropriété et, d’autre part, un devis du 30 septembre 2024 non signé d’une entreprise de maçonnerie relatif à la fourniture et la pose de placoplâtre et à une fenêtre d’un montant de 5 500 euros ainsi qu’un devis du même jour, non signé, pour la rénovation d’une toiture de 180 m² d’un montant de 31 020 euros adressé au 356 route Léon Lachamp, Mme C... n’apporte pas les éléments, qu’elle seule est en mesure de produire contrairement à ce qu’elle allègue, pour apprécier la nature exacte, l’importance et le montant des travaux nécessaires à la réfection des désordres affectant son seul logement, à l’exclusion des autres biens de la copropriété ne lui appartenant pas, afin de le rendre de nouveau habitable dans des conditions normales. En outre, elle n’apporte aucun élément permettant d’apprécier le montant global des travaux nécessaires au regard de la valeur vénale de son bien et, au demeurant, la seule production de ses déclarations et avis d’imposition sur le revenu, qui font apparaître des revenus annuels d’environ 25 000 euros, ne permet pas de considérer qu’elle aurait été empêchée de réaliser les travaux d’entretien puis de réfection nécessaires pour maintenir ou rendre de nouveau son logement habitable. Enfin, l’arrêté de mise en sécurité du 3 août 2024 ne faisait pas obstacle à ce qu’elle procède aux travaux nécessaires pour rendre son logement habitable et elle n’établit pas que les travaux lui incombant pour rendre son seul bien habitable auraient été empêchés par la décision de l’administrateur judiciaire de la copropriété d’engager des travaux de réfection de la toiture de la copropriété ni même, à supposer que la nature des travaux à sa charge justifiait une telle autorisation, qu’elle aurait effectivement sollicité en vain le vote de l’assemblée générale des copropriétaires pour pouvoir y procéder. Mme C... n’est dès lors pas fondée à soutenir que la vacance de son logement serait indépendante de sa volonté au sens de l’interprétation par les décisions du Conseil constitutionnel citées au point 2 des dispositions du VI de l’article 232 du code général des impôts.
En ce qui concerne le dégrèvement de taxe au titre de l’année 2016 :
7. Si Mme C... fait valoir que l’administration fiscale a procédé à un dégrèvement total de son imposition de taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2016, accordé à titre gracieux par décision du 5 septembre 2017, il résulte de l’instruction que ce dégrèvement n’était aucunement motivé. Par suite, il ne peut être regardé comme une prise de position formelle de l’administration sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal dont Mme C... pourrait se prévaloir sur le fondement de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales.
8. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par le ministre en défense, que Mme C... n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par l’ordonnance attaquée, le président de la 6ème chambre du tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande. Sa requête doit par suite être rejetée, y compris en ses conclusions relatives aux frais d’instance.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de Mme C... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à Mme Y... C... et au ministre de l’action et des comptes publics.
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.
Délibéré après l’audience du 2 octobre 2026, à laquelle siégeaient :
- Mme Anne Menasseyre, présidente de chambre,
- Mme Florence Noire, première conseillère,
- M. Flavien Cros, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2026.