CAA de MARSEILLE — 2ème chambre - formation à 3

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Sous le numéro 1902533, Mme J... N..., Mme A... née K..., la SCI Lisevic, la SCI Alexandre, la SCI Scluos, Mme G... R... épouse O..., M. T... O... et la société de gestion d’Isola 2000 ont demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler la décision implicite par laquelle le préfet des Alpes-Maritimes a refusé de se substituer au maire d’Isola pour prendre les mesures qui, selon eux, s’imposaient pour mettre fin au péril concernant l’immeuble dénommé « Le Pas du Loup » et d’enjoindre, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, au préfet des Alpes-Maritimes de prendre un arrêté de péril prescrivant toutes les mesures et travaux nécessaires pour assurer la sécurité de cet immeuble, y compris, si nécessaire, de prononcer la fermeture de la résidence hôtelière qui y est exploitée et l’interdiction temporaire d’habiter l’immeuble.

Par une intervention, la commune d’Isola a demandé au tribunal de rejeter la requête.

Par une intervention, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Pas du Loup » a demandé à ce que le tribunal fasse droit aux demandes de Mme N... et autres.

Par une intervention, M. D... et autres ont demandé au tribunal de rejeter la requête de Mme N... et autres.

Sous le numéro 1902554, Mme J... N..., Mme A... née K..., la SCI Lisevic, la SCI Alexandre, la SCI Scluos, Mme G... R... épouse O..., M. T... O... et la société de gestion d’Isola 2000 ont demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler la décision implicite par laquelle le maire d’Isola a refusé faire usage de ses pouvoirs de police pour prendre les mesures qui s’imposaient, selon eux, pour mettre fin au péril concernant l’immeuble dénommé « Le Pas du Loup » et d’enjoindre, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, au maire de cette commune de prendre un arrêté de péril prescrivant toutes les mesures et travaux nécessaires pour assurer la sécurité de cet immeuble, y compris, si nécessaire, de prononcer la fermeture de la résidence hôtelière qui y est exploitée et l’interdiction temporaire d’habiter l’immeuble.

Par une intervention, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Pas du Loup » a demandé au tribunal de faire droit aux demandes de Mme N... et autres.

Par une intervention, M. D... et autres ont demandé au tribunal de rejeter la requête de Mme N... et autres.

Par un jugement n° 1902533-1902554 du 30 janvier 2024, le tribunal administratif de Nice, après avoir joint les deux instances, a admis les interventions présentées devant lui par la commune d’Isola, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Pas du Loup » et M. D... et autres, puis rejeté l’ensemble des conclusions présentées par Mme N... et autres.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 2 avril 2024, le 20 juin 2025 et le 15 septembre 2025, Mme N..., Mme A... née K..., la SCI Lisevic, la SCI Alexandre, la SCI Scluos, Mme G... R... épouse O..., M. T... O... et la société de gestion d’Isola 2000, représentés par Me Aonzo, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler le jugement n° 1902533-1902554 du 30 janvier 2024 du tribunal administratif de Nice ;

2°) d’annuler la décision implicite par laquelle le maire d’Isola a rejeté leur demande du 25 janvier 2019 tendant à la fermeture administrative de « l’hôtel du Soleil Pas du Loup Isola 2000 », à l’interdiction temporaire d’habiter cet établissement et à la prescription de toutes mesures propres à prévenir les risques pour la sécurité des personnes et des biens ;

3°) d’annuler la décision implicite par laquelle le préfet des Alpes-Maritimes a rejeté leur demande du 25 janvier 2019 tendant à se substituer au maire d’Isola afin de prononcer la fermeture administrative de « l’hôtel du Soleil Pas du Loup Isola 2000 », l’interdiction temporaire d’habiter cet établissement et la prescription de toutes mesures propres à prévenir les risques pour la sécurité des personnes et des biens ;

4°) d’enjoindre au maire d'Isola de prendre un arrêté de péril prescrivant toutes les mesures et travaux nécessaires pour assurer la sécurité de l’immeuble « Le Pas du Loup » situé à Isola 2000, de prononcer, si nécessaire, la fermeture de l’hôtel « Le Soleil Pas du Loup Isola 2000 » et l’interdiction temporaire d’habiter cet immeuble, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir ;

5°) d’enjoindre au préfet des Alpes-Maritimes, se substituant au maire d’Isola défaillant, de prendre un arrêté de péril prescrivant toutes les mesures et travaux nécessaires pour assurer la sécurité de l’immeuble « Le Pas du Loup » situé à Isola 2000, de prononcer, si nécessaire, la fermeture de l’hôtel « Le Soleil Pas du Loup Isola 2000 » et l’interdiction temporaire d’habiter cet immeuble ;

6°) d’assortir ces injonctions d’une astreinte de 150 euros par jour de retard sur le fondement de l’article L. 911-3 du code de justice administrative ;

7°) de mettre solidairement à la charge de la commune d’Isola, de l’État et de la SARL HDS Isola 2000 ainsi que de M. D... la somme de 8 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

En ce qui concerne l’expiration du délai de recours opposé en défense :

- ils n’ont pas eu connaissance de la décision d’autorisation de poursuite d’exploitation et les délais de recours ne sont opposables aux tiers qu’à compter de leur publicité ;
- les appelants ne pouvaient pas contester l’avis émis par une commission de sécurité, qui n'est pas un acte faisant grief ;
- en tout état de cause, le recours des appelants ne saurait être tardif alors même que son objet n’est pas un recours en annulation de la décision de poursuite d’exploitation évoquée par la société HDS Isola 2000 ;

En ce qui concerne l’intervention des investisseurs (M. D... et autres) :

- contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, cette intervention est irrecevable dès lors que les investisseurs ne peuvent justifier d’un intérêt légitime à intervenir à la présente instance ;

En ce qui concerne la qualification juridique de l’immeuble « Le Pas du Loup » et son changement de destination :

- l’immeuble a fait l’objet d’une modification de destination de l’hôtel en résidence tourisme ;

En ce qui concerne le respect des règles de sécurité relatives aux établissements recevant du public (ERP) :

- l’article L. 123-4 du code de la construction et de l'habitation confère au maire et, le cas échéant, au préfet, le pouvoir d’ordonner, après avis de la commission de sécurité compétente, la fermeture d’un établissement recevant du public qui n’est pas conforme aux règles de sécurité, jusqu'à l’exécution des travaux de mise en conformité ;
- c’est au prix de plusieurs erreurs que le jugement attaqué a considéré que les règles de sécurité relatives aux ERP sont respectées : dans l’Aile A, les ouvertures dans les murs porteurs (aux niveaux R et S) et la création d’une dalle au niveau S ont fait l’objet de réserves qui n’ont pas été levées ; il en va de même s’agissant des créations d’ouvertures pratiquées dans les murs porteurs des chambres de l’Aile B ; le tribunal prête au diagnostic du bureau Veritas la portée d’un rapport règlementaire de solidité ; c’est au vu du diagnostic du rapport de ce même bureau du 27 février 2015 que la sous-commission de sécurité s’est réunie le 1er décembre 2015 ;
- le tribunal rappelle à juste titre que la sous-commission de sécurité a émis des avis défavorables à la poursuite de l’exploitation en raison de non-conformités de nature à compromettre la sécurité ; pour autant, le tribunal s’en est rapporté ensuite à tort aux seuls avis de la sous-commission du 18 décembre 2018 et du 3 septembre 2020 pour en déduire ainsi de manière irréfragable que le bâtiment serait conforme aux règles de sécurité applicables ; le tribunal a repris à tort, pour fonder son appréciation, les attestations du bureau Véritas du 26 novembre 2014 et du 27 février 2015 ;
- la motivation du jugement passe sous silence la problématique des risques liés à la suroccupation et à l’insuffisance en conséquence des évacuations constatés par le rapport d’expertise judiciaire ;
- l’immeuble présente des risques relatifs à sa structure ;


En ce qui concerne la méconnaissance de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation :

- les articles L. 511-1 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation prévoient que le maire est tenu, lorsqu’un immeuble menace ruine, de mettre son propriétaire en demeure de réaliser les réparations ou travaux nécessaires pour mettre fin durablement au péril et que, lorsque l'état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, il peut également assortir son arrêté de péril d’une interdiction, temporaire ou définitive, d’habiter et d’utiliser les lieux ;
- le tribunal administratif a considéré à tort qu’il n’y avait pas de péril ;
- il résulte des constatations effectuées dans le cadre de l’expertise judiciaire que les risques résultant des atteintes à la structure du bâtiment ne permettent plus en l’état de garantir la solidité nécessaire au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;


En ce qui concerne l’exercice des pouvoirs de police générale :

- l’article L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales prévoit qu’en présence d’un danger grave ou imminent, le maire doit prendre les mesures de sûreté rendues nécessaires par les circonstances et en informer d'urgence le représentant de l’État dans le département ;
- en l’espèce, il existe des risques pour la sécurité résultant de l’exposition aux risques sismiques de ce bâtiment.


Par un mémoire en défense, enregistré le 9 juillet 2024, la commune d’Isola, représentée par Me Richard, de la Selarl Richard & avocats associés, conclut au rejet de la requête, à la confirmation du jugement attaqué et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par Mme N... et autres ne sont pas fondés.


Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 mars, 28 juillet et 15 décembre 2025, la SARL HDS Isola 2000, représentée par Me Cagnol et Me Dazin, conclut au rejet de la requête, à la confirmation du jugement attaqué, à ce qu’il soit mis à la charge solidaire des requérants la somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et à ce qu’ils soient condamnés au paiement d’une amende pour recours abusif.

Elle fait valoir que :

- les requérants doivent être regardés comme contestant la décision d’autorisation de poursuite d’exploitation à l’égard de laquelle les délais de recours sont toutefois expirés, de sorte que leur demande est tardive et, de ce fait, irrecevable ;
- il ne peut nullement être tenu compte des écrits de M. V..., l’expert, et de son sapiteur, M. U..., dès lors que cet expert a été remplacé en raison d’un défaut d’impartialité ;
- les moyens soulevés par Mme N... et autres ne sont pas fondés ;
- la requête d’appel présente un caractère abusif.


Par un mémoire en intervention volontaire, enregistré le 30 mars 2025, M. X... D... et autres, représentés par Me Humbert-Siméone, concluent au rejet de la requête, à la confirmation du jugement attaqué et à ce qu’il soit mis à la charge solidaire des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761 1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur intervention est recevable ;
- la requête est irrecevable dès lors que les délais de recours contre la décision d’autorisation de poursuite d’exploitation par arrêté du 26 juin 2018 sont expirés ;
- les prétentions des appelants, dirigées désormais contre un hôtel et non plus une résidence de tourisme, s’analysent en de nouvelles demandes en appel et sont, de ce fait, irrecevables ;
- les requêtes déposées devant le tribunal administratif étaient irrecevables comme mal dirigées dès lors qu’elles portent sur un établissement inexistant ;
- quand bien même un changement de destination aurait été réalisé de manière irrégulière, l’absence d’autorisation d’urbanisme ne permettait pas de prononcer, sur le fondement de l’article L. 123-4 du code de la construction et de l’habitation, la fermeture de l’établissement sans qu’aucune règle de sécurité ne soit méconnue ;
- les appelants ne peuvent fonder leurs demandes sur les rapports, conclusions, notes ou tous autres documents de M. V... ou son sapiteur, M. U... ;
- les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés.


Par un mémoire en défense, enregistré le 7 mai 2025, le ministre de l’intérieur conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- si les appelants sont regardés comme contestant la régularité du jugement attaqué, celui-ci est suffisamment motivé et les éventuelles erreurs d’appréciation commises par le tribunal sont sans incidence à cet égard ;
- les moyens soulevés par Mme N... ne sont pas fondés.


Par un mémoire en intervention, enregistré le 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Pas du Loup », agissant par la Selarl BG & Associés prise en la personne de Me Stéphanie Bienfait, ès qualité d'administrateur provisoire, représentée par Me Orlandini, de la Selarl Plenot-Suares-Orlandini, conclut à ce qu’il soit fait droit aux demandes des requérants.

Il fait valoir que :

- l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires soutient que son intervention est recevable dès lors que, chargé de la conservation de l'immeuble « Le Pas du Loup », il a intérêt à s'associer aux conclusions des appelants afin d’assurer la défense des intérêts du syndicat et de préserver l’intégrité et la sécurité de l'immeuble, les mesures sollicitées étant susceptibles d'affecter les parties communes ;
- l’intervention de l’administrateur provisoire est recevable dès lors qu’il est investi par une ordonnance du 13 novembre 2018 de l’ensemble des pouvoirs de l’assemblée générale, du conseil syndical et du syndic dans le cadre d’une copropriété en difficulté et qu’il est habilité à ester en justice sans autorisation préalable de l’assemblée générale afin d'assurer la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires ;
- la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté opposée à la requête d’appel doit être écartée dès lors que l’avis favorable de la sous-commission de sécurité constitue une simple mesure préparatoire insusceptible de recours et que la décision administrative prise sur son fondement n’a, en tout état de cause, pas fait l’objet d’une publicité de nature à faire courir le délai de recours ;
- les travaux en débat ont entraîné un changement de destination partiel de l’immeuble, réalisé sans autorisation d'urbanisme ni information de la sous-commission de sécurité, de sorte que les avis favorables rendus par celle-ci ne l’ont pas été en toute connaissance de cause ;
- les avis favorables de la sous-commission de sécurité, rendus sans examen des atteintes portées aux fondations et sur la base d’informations incomplètes, ne permettaient pas d’écarter les risques affectant la stabilité de l’immeuble, de sorte que le maire et, subsidiairement, le préfet, se sont basés sur des avis irréguliers et ont commis une erreur d'appréciation en refusant de mettre en œuvre leurs pouvoirs de police.


Un mémoire, enregistré le 20 septembre 2026, présenté pour Mme N..., Mme A... née K..., la SCI Lisevic, la SCI Alexandre, la SCI Scluos, Mme R... épouse O..., M. O... et la société de gestion d’Isola 2000, représentés par Me Aonzo, n’a pas été communiqué.

Mme N... a été désignée représentante unique des requérants et M. Q... représentant unique des intervenants en défense.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de la construction et de l'habitation ;
-le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Mahmouti, rapporteur,
- les conclusions de M. Gautron, rapporteur public,
- et les observations de Me Aonzo, avocat de Mme N... et autres, de Me Barrando, substituant Me Orlandini, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Pas du Loup », de Me Dazin, avocat de la SARL HDS Isola 2000, et de Me Humbert-Siméone, avocate de M. Q... et autres.

Une note en délibéré, présentée pour Mme N... et autres, a été enregistrée le 9 octobre 2026.



Considérant ce qui suit :

1. Mme N... et autres font partie des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Pas du Loup », situé à Isola et qui, aux termes du cahier des charges du 9 mai 1973, était initialement composé de onze lots. Ils sont propriétaires des sept logements situés au dernier étage de cette copropriété, le reste du bâtiment étant affecté à une exploitation commerciale de type hôtelier.

2. À la suite d’importants travaux réalisés sur la partie de l’immeuble affectée à la partie hôtelière par une société aux droits de laquelle est venue la SARL HDS Isola 2000, un rapport d'expertise, rédigé par M. L..., ayant remplacé en cours de mission M. Requenna initialement désigné et assisté d’un sapiteur, M. U..., a été déposé le 8 juin 2018.

3. Estimant que ces travaux faisaient peser des risques pour la sécurité des personnes et des biens, Mme N... et les autres copropriétaires ont, par un courrier du 21 janvier 2019, demandé au maire d’Isola de mettre en œuvre ses pouvoirs de police en ordonnant la fermeture administrative de la résidence hôtelière, l’interdiction temporaire d’habiter les lieux et toute mesure propre à prévenir ces risques. Par un courrier du même jour, ils ont demandé au préfet des Alpes-Maritimes, en cas de carence du maire, d’exercer son pouvoir de substitution aux mêmes fins. Ces demandes ont fait l'objet de décisions implicites de rejet.

4. Par deux requêtes distinctes, Mme N... et autres ont demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler ces deux décisions implicites de rejet. Ils relèvent appel du jugement du 30 janvier 2024 par lequel le tribunal administratif de Nice, après avoir joint les deux instances, a rejeté leurs demandes.

5. Deux interventions volontaires ont été présentées en appel, l'une par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Pas du Loup », représenté par son administrateur provisoire, au soutien des conclusions des appelants, l'autre par M. D... et autres au soutien des conclusions en défense.

6. La SARL HDS Isola 2000, exploitante de la résidence hôtelière concernée par les mesures sollicitées par les requérants, a été appelée à la cause devant le tribunal administratif et persiste devant la cour dans ses conclusions tendant au rejet des conclusions formées par Mme N... et autres.
Sur les interventions :

7. M. D... et autres, propriétaires de lots affectés à la résidence hôtelière, justifient d’un intérêt au maintien des décisions attaquées. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Pas du Loup » justifie, quant à lui, d'un intérêt suffisant à l'annulation de ces mêmes décisions. Leurs interventions, admises par le tribunal administratif et non contestées en appel, sont recevables.


Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

En ce qui concerne les conclusions tendant à l’annulation de la décision implicite du maire d’Isola :

S’agissant de l’exercice par le maire du pouvoir de police des immeubles recevant du public tiré de l’article L. 123-4 du code de la construction et de l’habitation :

8. Aux termes de l’article L. 123-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige : « Sans préjudice de l'exercice par les autorités de police de leurs pouvoirs généraux et dans le cadre de leurs compétences respectives, le maire ou le représentant de l'Etat dans le département peuvent par arrêté, pris après avis de la commission de sécurité compétente, ordonner la fermeture des établissements recevant du public en infraction avec les règles de sécurité propres à ce type d'établissement, jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité. (…) ».

Quant à l’existence et à l’incidence d’un changement de destination :

9. Les appelants soutiennent que l’immeuble en litige a fait l’objet, sans autorisation d’urbanisme, d’un changement de destination, passant d’un hôtel à une résidence de tourisme. De son côté, le syndicat des copropriétaires intervenant soutient que les logements initialement affectés au personnel, situés dans le bâtiment B, seraient devenus, sans autorisation, des chambres d’hôtel.

10. Toutefois, ni les appelants, ni le syndicat intervenant n’identifient la règle de sécurité propre aux établissements recevant du public qui aurait été méconnue du seul fait des changements allégués. Leur moyen n’est, dès lors, pas assorti des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé.

11. Au demeurant, à supposer même qu’un changement de destination d’hôtel à résidence de tourisme soit intervenu, il n’est pas établi qu’il aurait eu pour effet de soumettre l’établissement en question à des règles de sécurité plus exigeantes, dès lors que, comme le font valoir les défendeurs sans d’ailleurs être contestés, les hôtels sont soumis dans leur ensemble aux règles relatives aux établissements recevant du public, tandis que les résidences de tourisme ne le sont que s’agissant des seules parties communes.

12. En outre et au surplus, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’immeuble en question aurait effectivement fait l’objet d’un changement de destination de celle d'hôtel à celle de résidence de tourisme, ainsi que l’ont retenu à bon droit les premiers juges au point 9 de leur jugement. Si les appelants persistent à soutenir en appel qu’un tel changement serait intervenu à l’occasion des travaux réalisés sur l'immeuble, il ressort notamment du constat d’huissier du 27 août 2008, établi après l’achèvement des travaux, que les locaux en débat présentaient les caractéristiques de chambres d’hôtel. À cet égard, la direction départementale des territoires et de la mer des Alpes-Maritimes a elle-même estimé que les travaux réalisés n’avaient pas entraîné, au regard des règles d’urbanisme, un changement de destination de l'immeuble. D’ailleurs et ainsi que le font valoir les défendeurs, si les appelants demandaient en première instance la fermeture administrative de la « résidence hôtelière Hôtel du Soleil Pas du Loup », ils sollicitent désormais devant la cour celle de « l’Hôtel du Soleil Pas du Loup Isola 2000 ».

13. Compte tenu de tout ce qui vient d’être dit, le moyen tiré de ce que le maire devait faire usage de son pouvoir de police spéciale prévu à l'article L. 123-4 du code de la construction et de l'habitation en raison d’un changement de destination de l’immeuble doit être écarté.

Quant à l’existence de risques pour la sécurité du public de l’immeuble :

14. Il ressort des pièces du dossier que l’hôtel « Le Pas du Loup » faisait l’objet d’un suivi régulier par la sous-commission départementale de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public. Si cette sous-commission a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation à la suite de sa visite du 15 décembre 2016, puis un nouvel avis défavorable le 10 avril 2018, elle a, après avoir constaté la réalisation des prescriptions qu’elle avait formulées par ces deux avis, émis un avis favorable à la poursuite de l’exploitation le 26 juin 2018. Elle a ensuite, le 18 décembre 2018, rendu un nouvel avis favorable dans le cadre d'une demande d'autorisation de travaux portant sur le système de sécurité incendie de l'établissement. Ainsi, à la date à laquelle le maire a été saisi par les appelants, le dernier avis émis par l'autorité technique compétente était favorable à la poursuite de l’exploitation de l'établissement. Si les appelants contestent la teneur des avis de la sous-commission de sécurité en se prévalant principalement des conclusions de l'expert judiciaire, M. V..., et des observations de son sapiteur, M. U..., il ressort toutefois des pièces du dossier que cet expert a été remplacé au mois d’avril 2018 en raison, selon les termes de l'ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises, de ses prises de position hors de son champ de compétence et de la méconnaissance de ses obligations d’impartialité.

15. En revanche, le rapport d’expertise déposé le 8 juin 2018 par M. L..., qui en a pris la suite, a conclu que la stabilité à froid de l'immeuble est globalement assurée, sous réserve de quelques vérifications complémentaires et de travaux ponctuels de renforcement, et seulement recommandé, s'agissant de la stabilité à chaud, la reprise de certains encoffrements ainsi que la vérification de certains calculs. Pour le reste, l'expert s’est borné à aborder des questions juridiques, relatives notamment à la nécessité d’un permis de construire ou d’autorisations de la copropriété, tout en reconnaissant lui-même que ces questions excédaient sa mission et relevaient de l’appréciation du juge. En outre, les appelants mésinterprètent la référence, dans le rapport d'expertise, à des « atteintes à la structure » en en déduisant que l’expert aurait constaté une altération de la solidité de l’immeuble, alors que cette expression signifie seulement que les travaux réalisés ont concerné des éléments structurels de l'ouvrage et non qu’ils auraient compromis sa stabilité. Enfin, l’expert a conclu son rapport en indiquant lui-même que « le rôle de la sous-commission de sécurité est primordial car c’est elle qui détient les éléments décisionnels relatifs aux conditions de maintien ou non de l’ouverture administrative des établissements ». Dans ces conditions, les seules constatations de l'expertise judiciaire ne permettaient pas au maire, en présence des avis favorables récemment émis par la sous-commission de sécurité, de regarder l’établissement concerné comme étant en infraction avec les règles de sécurité propres aux établissements recevant du public.

16. Il ressort également des pièces du dossier qu’à la demande de l’architecte chargé des travaux, le bureau Veritas a établi, le 27 février 2015, un rapport relatif aux travaux réalisés entre 2007 et 2009 et notamment précisé que les travaux effectués sur la structure porteuse en 2007 et 2008 avaient fait l’objet de calculs par un bureau d’études techniques (BET) structure. Ce rapport concluait par ailleurs à l’absence de désordres visibles susceptibles de remettre en cause la solidité des ouvrages examinés et ne préconisait aucune action complémentaire de la part du contrôleur technique. Les allégations des requérants selon lesquelles ce bureau de contrôle n’aurait pas pu avoir accès à certains des travaux réalisés, parce que dissimulés par les aménagements et coffrages divers, ne sont pas établies, alors au demeurant que le rapport énonce la liste des travaux qui ont été réalisés.


17. Par ailleurs, les appelants soutiennent que ces mêmes travaux auraient eu pour effet d’augmenter la capacité d'accueil de l’établissement sans adaptation corrélative des issues d’évacuation. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que cette question a précisément été prise en compte par la sous-commission départementale de sécurité qui, lors de sa visite du 10 avril 2018, a notamment prescrit la limitation à 157 personnes de l'effectif de l’aile principale de l’hôtel, compte tenu des effectifs déclarés et du cumul avec les appartements à usage d’habitation. Après avoir constaté la mise en œuvre de cette prescription, elle a émis, le 26 juin 2018, puis le 18 décembre 2018, des avis favorables à la poursuite de l’exploitation. En outre, la SARL HDS Isola 2000 fait valoir, sans être utilement contredite, que l’établissement a disposé du nombre réglementaire d’unités de passage (UP), qu’une issue supplémentaire a été créée lorsque sa capacité d'accueil a dépassé 200 personnes et qu’une passerelle d'accès à une sortie de secours a été réalisée à la suite d'un audit des services d'incendie et de secours. Dans ces conditions, les appelants n’établissent pas que l'établissement méconnaissait, à la date de la décision contestée, les règles de sécurité qui lui étaient applicables en raison d’une suroccupation ou de l’insuffisance de ses dégagements.


18. Les appelants soutiennent enfin que le jugement attaqué aurait insuffisamment pris en compte le rapport établi en décembre 2016 par le CEBTP, dont il ressortirait, selon les requérants, que certains éléments de l’ouvrage ne présentaient pas le degré de résistance au feu requis. Il est certes constant que ce rapport relève plusieurs non-conformités ponctuelles tenant notamment au degré coupe-feu de certains éléments de construction. Toutefois, il ne conclut pas à une non-conformité générale de l'établissement ni ne préconise sa fermeture. Au demeurant, certaines des constatations relevées, notamment celles relatives à la cuisine, concluent à un degré coupe-feu conforme aux exigences applicables. Dans ces conditions, les appelants n’établissent pas que les seules non-conformités relevées par ce rapport étaient, à la date de la décision contestée, de nature à caractériser une infraction aux règles de sécurité propres aux établissements recevant du public justifiant que le maire fasse usage des pouvoirs qu'il tient de l'article L. 123-4 du code de la construction et de l’habitation.


19. Il résulte de tout ce qui précède que le maire n’a pas commis d’erreur d’appréciation en refusant d’exercer son pouvoir de police spéciale prévu à l'article L. 123-4 du code de la construction et de l’habitation.



S’agissant de l’exercice par le maire du pouvoir de police des bâtiments menaçant ruine tiré des articles L. 511-1 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation :

20. Aux termes de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation, alors en vigueur : « Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d'une façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique, dans les conditions prévues à l'article L. 511-2. Toutefois, si leur état fait courir un péril imminent, le maire ordonne préalablement les mesures provisoires indispensables pour écarter ce péril, dans les conditions prévues à l'article L. 511-3. / Il peut faire procéder à toutes visites qui lui paraîtront utiles à l'effet de vérifier l'état de solidité de tout mur, bâtiment et édifice. / Toute personne ayant connaissance de faits révélant l'insécurité d'un immeuble est tenue de signaler ces faits au maire, qui peut recourir à la procédure des articles ci-après. ».

21. Aux termes de l’article L. 511-2 du même code, dans sa rédaction alors applicable : « I. ― Le maire, par un arrêté de péril pris à l'issue d'une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d'Etat, met le propriétaire de l'immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s'il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus. / Lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage principal d'habitation, l'arrêté de péril précise également que, à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des réparations, travaux et mesures prescrits, le propriétaire est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues au IV du présent article. / Si l'état du bâtiment, ou d'une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, le maire peut assortir l'arrêté de péril d'une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive. Les dispositions des articles L. 521-1 à L. 521-4 sont alors applicables. (…) ».

22. Il ressort du courrier adressé le 21 janvier 2019 au maire d’Isola que les appelants lui demandaient, sur le fondement des dispositions des articles L. 511-1 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, de prescrire les travaux nécessaires pour remédier aux risques qu’ils estimaient affecter l'immeuble et d’ordonner sa fermeture temporaire dans l’attente de la réalisation de ces travaux.

23. Ils soutiennent que les importants travaux réalisés à compter de 2007 ont affecté la structure porteuse de l'immeuble, notamment par le sciage de voiles en béton armé, la découpe de longrines, la création d'ouvertures dans des murs porteurs et la réalisation d’une passerelle. Ils font également valoir que ces travaux n’ont pas fait l’objet des contrôles réglementaires requis, en particulier du rapport de solidité dit « mission L », et se prévalent, à cet égard, des observations du sapiteur, M. U..., pour soutenir que l’immeuble ne présenterait plus les garanties de solidité exigées par les articles L. 511-1 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

24. Toutefois, la seule circonstance que les travaux en débat n'aient pas, à la supposer établie, fait l'objet d'un contrôle technique de type « mission L » n’établit pas l’existence d'un péril au sens des dispositions précitées. A cet égard, si l’expert, M. L..., relève qu’une telle mission aurait été nécessaire afin de vérifier l’incidence des travaux réalisés sur la structure de l’immeuble, il précise qu’elle devait intervenir dans le cadre des autorisations administratives requises, « dès le permis de construire s’il était nécessaire ». Or, ainsi qu'il a été dit aux points 9 à 11, les appelants n’établissent pas que les travaux en débat auraient nécessité un permis de construire au titre d’un changement de destination de l’immeuble.

25. En tout état de cause, le même expert a conclu, au terme de ses opérations, que la stabilité à froid de l’immeuble était globalement assurée, sous réserve de quelques vérifications complémentaires et de travaux ponctuels de renforcement, et s’est prononcé également sur la stabilité à chaud de l’ouvrage pour en conclure qu’il n’existait pas de problème particulier.

26. Enfin, les pouvoirs reconnus au maire par l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation, auquel renvoie l’article L. 2213-24 du code général des collectivités territoriales, doivent être mis en œuvre lorsque le danger provoqué par un immeuble provient à titre prépondérant de causes qui lui sont propres. Par suite, la circonstance alléguée, et au demeurant non démontrée, que le risque sismique, qui est extérieur à l’immeuble concerné, se serait, selon les requérants, accru depuis sa construction ne permettait pas au maire d’Isola de faire légalement usage des pouvoirs qu’il tire de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation.

27. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’à la date de la décision contestée prise implicitement par le maire d’Isola, l’immeuble « Le Pas du Loup » menaçait ruine ou n’offrait plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique. Par suite, le maire n’a pas commis d’erreur d’appréciation en refusant de mettre en œuvre la procédure prévue aux articles L. 511-1 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.


S’agissant de l’exercice par le maire du pouvoir de police générale tiré des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales :

28. Aux termes de l’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales : « La police municipale a pour objet d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. Elle comprend notamment : (...) 5° Le soin de prévenir, par des précautions convenables, et de faire cesser, par la distribution des secours nécessaires, les accidents et les fléaux calamiteux ainsi que les pollutions de toute nature (…) ».

29. Aux termes de l’article L. 2212-4 du même code : « En cas de danger grave ou imminent, tel que les accidents naturels prévus au 5° de l'article L. 2212-2, le maire prescrit l'exécution des mesures de sûreté exigées par les circonstances. (…) ».

30. Les appelants soutiennent que le maire aurait dû faire usage de ses pouvoirs de police générale en raison du risque sismique auquel serait exposé l'immeuble. Ils font valoir que celui-ci, construit en 1973, ne satisfait pas aux normes parasismiques en vigueur à la date de leur courrier, qu’il est situé dans une zone classée en niveau 4 de sismicité et se prévalent de plusieurs secousses telluriques intervenues dans la région ainsi que d’articles de presse relatifs aux risques sismiques dans les Alpes-Maritimes.




31. Toutefois, le risque sismique ainsi invoqué, qui ne présentait pas un caractère imminent, ne justifiait pas l’intervention du maire dans une matière confiée par le législateur à l’Etat. Par suite, le maire n’a pas commis d'erreur d'appréciation en refusant de faire usage des pouvoirs qu’il tient des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales.

32. Il résulte de tout ce qui vient d’être dit que la décision implicite du maire d’Isola rejetant la demande de Mme N... et autres tendant à ce qu’il fasse usage de ses pouvoirs de police n’est pas entachée d’illégalité.


En ce qui concerne les conclusions tendant à l’annulation de la décision implicite du préfet des Alpes-Maritimes :

33. Aux termes de l’article L. 2215-1 du code général des collectivités territoriales : « La police municipale est assurée par le maire, toutefois : 1° Le représentant de l'Etat dans le département peut prendre, pour toutes les communes du département ou plusieurs d'entre elles, et dans tous les cas où il n'y aurait pas été pourvu par les autorités municipales, toutes mesures relatives au maintien de la salubrité, de la sûreté et de la tranquillité publiques. (…) ».

34. Il ressort du courrier adressé le 21 janvier 2019 au préfet des Alpes-Maritimes que les appelants demandaient à celui-ci, en cas de carence du maire d’Isola, de faire usage de son pouvoir de substitution afin d’ordonner les mêmes mesures que celles sollicitées auprès de ce dernier.

35. Il résulte toutefois de ce qui a été dit au point 32 que les appelants ne sont pas fondés à soutenir que le maire d'Isola aurait illégalement refusé de mettre en œuvre les pouvoirs de police qu'il tient de l'article L. 123-4 du code de la construction et de l'habitation, des articles L. 511-1 et L. 511-2 du même code ainsi que des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales.

36. Dès lors, et en l'absence de carence du maire dans l'exercice de ses pouvoirs de police, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que le préfet des Alpes-Maritimes aurait illégalement refusé de faire usage de son pouvoir de substitution.

37. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées par la SARL HDS Isola 2000 et M. D... et autres, les conclusions de Mme N... et autres tendant à l’annulation des décisions des autorités administratives rejetant leurs demandes de faire usage de leurs différents pouvoirs de police doivent, comme l’a jugé le tribunal, être rejetées.


Sur les conclusions à fin d’injonction sous astreinte :

38. La présente décision n’implique aucune mesure d’exécution. Par suite, les conclusions présentées à fin d’injonction sous astreinte par Mme N... et autres doivent être rejetées.




Sur l’amende pour recours abusif :

39. Aux termes de l’article R. 741-12 du code de justice administrative : « Le juge peut infliger à l’auteur d’une requête qu’il estime abusive une amende dont le montant ne peut excède 10 000 euros ».

40. La faculté prévue par cette disposition constitue un pouvoir propre du juge. En outre et en tout état de cause, il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, d’en faire application.


Sur les frais liés au litige :

41. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

42. Ces dispositions font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de l’Etat, de la commune d'Isola, de la SARL HDS Isola 2000 et de M. D... et autres, qui ne sont pas les parties perdantes à la présente instance, la somme demandée à ce titre par Mme N... et autres.

43. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande présentée à ce titre par la commune d’Isola et de mettre à la charge de Mme N... et autres une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune et non compris dans les dépens.

44. Il y a également lieu de faire droit à la demande présentée à ce titre par la SARL HDS Isola 2000, en sa qualité d’observateur à l’instance, et de mettre à la charge solidaire de Mme N... et autres une somme de 1 500 euros à lui verser au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

45. En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande présentée à ce titre par M. W... et autres, intervenants à l’instance, qui n’ont pas la qualité de partie au litige.




D É C I D E :


Article 1er : L’intervention du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Pas du Loup » est admise.


Article 2 : L’intervention de M. D... et autres est admise.


Article 3 : La requête de Mme N... et autres est rejetée.


Article 4 : Mme N... et autres verseront à la commune d’Isola une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.


Article 5 : Mme N... et autres verseront solidairement à la SARL HDS Isola 2000 une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.


Article 6 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.


Article 7 : Le présent jugement sera notifié à Mme N..., représentante unique des requérants, à la commune d’Isola, au ministre de l’intérieur, à la SARL HDS Isola 2000, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Pas du Loup », et à M. F... Q..., représentant unique des intervenants en défense.

Copie en sera adressée au préfet des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 24 septembre 2026 à laquelle siégeaient :

- Mme Cécile Fedi, présidente de chambre,
- Mme Lison Rigaud, présidente-assesseure,
- M. Jérôme Mahmouti, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 9 octobre 2026.