CAA de BORDEAUX — 1ère chambre - formation à 3

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. C... J... a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler l’arrêté du 3 janvier 2023 par lequel le maire de la commune de Lacanau a délivré un permis de démolir à la société par actions simplifiée (SAS) Altae pour un terrain situé 4 route du Lion, ainsi que la décision rejetant implicitement son recours gracieux formé contre cet arrêté.

Par un jugement n° 2303466 du 2 octobre 2024, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires complémentaires enregistrés les 29 novembre 2024, 17 mars et 30 juin 2025, M. J..., représenté par Me Manetti, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 2 octobre 2024 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 3 janvier 2023 du maire de la commune de Lacanau et la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé contre cet arrêté ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Lacanau le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :
- le jugement attaqué est irrégulier dès lors que la minute ne comporte pas l’ensemble des signatures requises par l’article R. 741-7 du code de justice administrative ;
- il justifie d’un intérêt à agir ;
- l’arrêté est entaché d’un vice de procédure, dès lors que la société pétitionnaire a eu recours, plutôt qu’à une demande d’autorisation unique, à deux demandes d’autorisation distinctes, un permis de démolir et un permis de construire, ce qui a eu pour effet de fausser l’appréciation de la commune de Lacanau et de l’architecte des bâtiments de France, ce dernier n’ayant tout particulièrement pas été en mesure de donner son avis sur la globalité du projet ;
- la scission volontaire du projet en vue d’éviter un avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France sur le projet de démolition caractérise une fraude ;
- le dossier de demande de permis de démolir est entaché d’une insuffisance au regard des dispositions du c. de l’article R. 451-2 du code de l’urbanisme, qui n’a pas permis à l’autorité administrative d’apprécier la conformité du projet au regard des règles d’urbanisme applicables ;
- l’arrêté contesté est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme et de l’article II du titre I du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lacanau.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 16 janvier et 28 avril 2025, la SAS Altea, représentée par Me Courrech, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pendant un délai lui permettant d’obtenir l’édiction d’une mesure de régularisation, et en toute hypothèse, à ce que soit mis à la charge de M. J... le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. J... ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 mars 2025, la commune de Lacanau, représentée par Me Chatel, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dans l’attente d’une mesure de régularisation, et en toute hypothèse à ce que soit mis à la charge de M. J... le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. J... ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.


Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Molina-Andréo,
- les conclusions de M. Bureau, rapporteur public
- et les observations de Me Gournay, avocat de M. C... J..., de Me Gallois, avocat de la commune de Lacanau et de Me Boisseau, avocat de la SAS Altae.



Considérant ce qui suit :

1. Le 18 octobre 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Altae a déposé auprès du maire de Lacanau une demande de permis de démolir portant sur un terrain cadastré BI n°s 178 et 386. Le même jour, elle a également déposé une demande de permis de construire sur les mêmes parcelles, en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier composé de deux bâtiments comprenant au total dix-neuf logements et locaux annexes, ainsi que vingt-deux places de stationnement. Par un arrêté du 3 janvier 2023, le maire de Lacanau a accordé le permis de démolir et par un arrêté du 7 mars suivant, il a accordé le permis de construire sollicité. M. C... J..., qui est propriétaire avec son épouse d’une maison d’habitation sur un terrain immédiatement voisin, a saisi le tribunal administratif de demandes tendant à l’annulation de ces arrêtés, ainsi que des décisions portant rejet de ses recours gracieux formés contre ces arrêtés. La légalité de l’arrêté du 7 mars 2023 portant permis de construire a été admise par un jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 2 octobre 2024 devenu définitif à la suite de la non-admission du pourvoi en cassation par une décision du Conseil d’Etat du 15 avril 2025. M. J... relève appel du jugement du 2 octobre 2024 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 3 janvier 2023 portant permis de démolir et de la décision portant rejet implicite de son recours gracieux formé contre cet arrêté.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. Il ressort des pièces du dossier que la minute du jugement attaqué comporte les signatures prévues à l’article R. 741-7 du code de justice administrative. Dès lors, le moyen tiré de ce que ce jugement serait irrégulier faute de comporter ces signatures doit être écarté.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

3. En premier lieu, aux termes de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition ». Aux termes de l’article R. 431-21 du même code : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit / : a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement ». Enfin, aux termes de l’article R. 421-28 du même code : « Doivent en outre être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction : / (…) d) Située dans un site inscrit ou un site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l'environnement ; / (…) ».

4. Il résulte de ces dispositions, d’une part, que lorsqu’un permis de construire autorise un projet qui implique la démolition totale ou partielle d’un bâtiment soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire doit, soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction. D’autre part, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d’une instruction commune, ils constituent des actes distincts ayant des effets propres.

5. Conformément aux dispositions précitées, la société Altae, qui n’était pas tenue de déposer une demande d’autorisation unique, a sollicité, le 18 octobre 2022 un permis de démolir et, le même jour, un permis de construire, pour son projet de construction, après démolition, d’un ensemble immobilier de deux bâtiments de dix-neuf logements et vingt-deux places de stationnement, situé à l’intérieur du site inscrit des étangs girondins de Carcans-Hourtin et Lacanau. Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a joint à sa demande de permis de construire le récépissé justifiant du dépôt de sa demande de permis de démolir, mettant ainsi à même l’autorité administrative d’avoir une vision globale de son projet. Il ressort également des pièces du dossier que l’architecte des bâtiments de France, consulté sur les deux demandes en application des articles R. 425-18 et R. 425-30 du code de l’urbanisme, a pu procéder à un examen complet des deux volets de l’opération, ce qui l’a conduit, le 3 janvier 2023, à donner son accord exprès au projet de démolition et à émettre un avis défavorable au projet de construction. Dès lors, la société Altea ayant fait application de la procédure autorisée par les dispositions précitées, elle ne peut être regardée comme ayant intentionnellement procédé à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité de son projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Au demeurant, et contrairement à ce que soutient M. J..., même dans l’hypothèse où la société pétitionnaire aurait déposé une demande d’autorisation unique portant à la fois sur le permis de démolir et le permis de construire, l’avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France sur le seul projet de construction contenu dans la même demande n’aurait pas fait obstacle à la délivrance, par l’administration, d’un permis autorisant la démolition. Par suite, M. J... n’est pas fondé à soutenir que l’arrêté en litige serait entaché d’un vice de procédure, ni qu’il aurait été obtenu par fraude.

6. Aux termes de l’article R. 451-2 du code de l’urbanisme, concernant les demandes de permis de démolir : « Le dossier joint à la demande comprend : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; / b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ; / c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants ».

7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par le code de l'urbanisme ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de démolir accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier de demande ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de démolir comporte un extrait du plan cadastral et une vue aérienne permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune, un plan de masse des constructions à démolir, ainsi que deux photographies, prises depuis le sud-est et depuis le sud-ouest de la parcelle, permettant de révéler l’absence de tout intérêt architectural de ces bâtiments. Si M. J... fait état de l’absence de photographies faisant suffisamment apparaître l’insertion des constructions dont la démolition est envisagée dans les lieux environnants, cette circonstance, alors que l’ensemble des documents joints permettait de voir que ces bâtiments, donnant sur la route du Lion et la rue Louis Pasteur, étaient situés en zone urbanisée, n’a pas été de nature, en l’espèce, à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de demande de permis de démolir en méconnaissance des dispositions de l’article R. 451-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

9. En dernier lieu, aux termes du second alinéa de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de démolir peut-être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites ». Aux termes de l’article II du Titre I du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lacanau : « (…) Les démolitions sont soumises a permis de démolir. Les demandes d'autorisation de démolir peuvent être refusées si les travaux envisagés sont de nature à compromettre le caractère architectural et paysager d’espaces ou d’ensembles bâtis cohérents ».

10. D’une part, le permis litigieux n’autorisant par lui-même aucune construction, la critique portée sur le projet destiné à remplacer les bâtiments à démolir est inopérante.

11. D’autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que les bâtiments à démolir, qui ne relèvent d’aucun régime de protection et sont dépourvus de tout intérêt architectural, contribueraient à l’harmonie du paysage urbain du quartier, au demeurant assez hétérogène, dans lequel ils s’insèrent. A ce titre, leur démolition ne peut être regardée comme portant atteinte à la protection ou à la mise en valeur du patrimoine bâti et des sites, dont les bâtiments situés à proximité repérés par le règlement graphique du plan local d’urbanisme de la commune de Lacanau comme étant « d’intérêt architectural ou urbain protégé » ou le site inscrit des étangs girondins au sein duquel ils sont implantés. Par suite, et alors que l’architecte des bâtiments de France a donné son accord exprès au projet de démolition des bâtiments en cause, le moyen tiré de ce que le maire de Lacanau aurait commis une erreur manifeste d’appréciation en autorisant leur démolition en méconnaissance de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme et de l’article II du Titre I du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lacanau, doit être écarté.

12. Il résulte de tout ce qui précède, que M. J... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.

Sur les frais liés au litige :

13. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Lacanau, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. J... demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de M. J... une somme de 1 500 euros à verser, d’une part, à la commune de Lacanau, d’autre part, à la société Altae, au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.



DECIDE :

Article 1er : La requête de M. J... est rejetée.

Article 2 : M. J... versera à la commune de Lacanau une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. J... versera à la SAS Altae une somme de 1 500 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. C... J..., à la commune de Lacanau et à la société par actions simplifiée (SAS) Altae.


Délibéré après l’audience du 24 septembre 2026, à laquelle siégeaient :

- Mme Balzamo, présidente de chambre,
- Mme Molina-Andréo, présidente-assesseure,
- M. Ellie, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026.


La rapporteure,





B. MOLINA-ANDRÉO

La présidente,





E. BALZAMO



La greffière,





S. LARRUE


La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.