Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 23 décembre 2025, M. P... et Mmes W..., O... et K..., représentés par Me Colliou, demandent à la cour :
1°) d’annuler le jugement du 30 octobre 2025 ;
2°) d’annuler l’arrêté du 20 juin 2024 et la décision du 17 octobre 2024 rejetant leur recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune du Mesnil-Esnard la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
• le jugement est irrégulier dès lors qu’il ne mentionne pas expressément l’ensemble des dispositions dont il fait application ;
• le dossier de permis de construire présente un caractère incomplet, en ce qu’il comporte en annexe 6 un certificat d’urbanisme n° CU 076 429 22 00142 du 17 novembre 2022 périmé et différent de celui n° CU 076 429 23 0 0148 du 26 octobre 2023 mentionné dans le permis de construire et ne figurant pas au dossier, en ce qu’il n’est pas fait mention de toute la végétation présente sur l’assiette du projet de construction, au moins de deux arbres, en ce qu’il ne fait pas état des partis pris pour insérer le projet de construction dans son environnement et en ce qu’il ne comporte aucun élément quant à la constitution d’une association syndicale des acquéreurs concernant la gestion et la propriété du parking ;
• le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article 3.2 UAB du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie ;
• il méconnaît les dispositions de l’article 3.5 UAB du PLU de la métropole Rouen Normandie ;
• il méconnaît les dispositions de l’article 4.1 UAB du PLU de la métropole Rouen Normandie ;
• il méconnaît les dispositions de l’article 6.1.2 du Livre 1er du règlement du PLUi ;
• il méconnaît les dispositions de l’article R. 442-21 du code de l’urbanisme ainsi que l’arrêté préfectoral du 25 mars 1963 approuvant le lotissement TASSEL.
Par un mémoire en défense enregistré le 1er avril 2026, la commune du Mesnil-Esnard, représentée par Me Amisse-Duval conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des appelants la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
• la requête d’appel est irrecevable en l’absence de notification en application de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;
• les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 13 avril 2026, la SCI Montenotte et la SCCV Co Coon Mesnil-Esnard représentées par Me Malbesin, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des appelants la somme de 5 000 euros chacun au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles font valoir que les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
• le code de l’urbanisme ;
• le code de la construction et de l’habitation ;
• le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 10 septembre 2026 :
• le rapport de Mme Potin, première conseillère ;
• les conclusions de M. Degand, rapporteur public ;
• les observations de Me Monange pour les appelants.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 20 juin 2024, le maire de la commune du Mesnil-Esnard a délivré à la SCCV Co-Coon Mesnil Esnard et à la SCI Montenotte un permis de construire en vue de la réalisation d’une résidence service seniors composée de logements locatifs sociaux, d’autres en accession, d’un bâtiment à usage de restaurant et de l’extension de la bibliothèque sur les parcelles cadastrées section B n°s 160, 161, 190, 191, 192,19, 194 et 195, situées 88-90-92 route de Paris / 4 rue Romain Docquet sur le territoire de la commune. Par un courrier du 29 août 2024, M. G... P..., Mme D... W..., M. et Mme H..., Mme Z... O..., Mme Y... K... et l’association Défendons notre cadre de vie au Mesnil-Esnard ont formé un recours gracieux contre le permis de construire auprès du maire la commune du Mesnil-Esnard. Leur recours gracieux a été rejeté par une décision du 17 octobre 2024. M. G... P..., Mme D... W..., Mme Z... O..., Mme Y... K... font appel du jugement du 30 octobre 2025 par lequel le tribunal administratif de Rouen a rejeté leur demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 20 juin 2024 et de la décision du 17 octobre 2024.
Sur la régularité du jugement :
2. L’article R. 741-2 du code de justice administrative dispose que la décision rendue par une juridiction administrative « contient (…) les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elle fait application. ».
3. Si les visas du jugement attaqué font uniquement mention du code de l’urbanisme, ses motifs reproduisent, aux points 3, 6, 8, 11, 13, 16, 19 et 23 les dispositions du code de l’urbanisme et du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie dont le tribunal a fait application. Il en résulte que le jugement attaqué satisfait aux dispositions précitées de l’article R. 741-2 du code de justice administrative.
Sur la légalité de l’arrêté du 20 juin 2024 :
En ce qui concerne le dossier de demande de permis de construire
4. Aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. ». Aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (…) ». Aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ». Aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme dispose que : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ».
5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
6. Premièrement, les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme énumèrent de façon limitative les documents qui doivent être joints à la demande de permis de construire, sans exiger la production des certificats d’urbanisme portant sur le terrain d’assiette du projet. Les dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme sont applicables à une demande d’autorisation déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que le demandeur ne s’en est pas expressément prévalu lors de l’instruction de sa demande. Dans ces conditions, le défaut de production du certificat d’urbanisme établi le 22 novembre 2023 au bénéfice des sociétés pétitionnaires est sans incidence sur la complétude du dossier de demande.
7. Deuxièmement, il ressort des pièces du dossier et notamment de la pièce PC1 -PC2 intitulée « plan de masse et de situation » que les arbres à abattre sont suffisamment identifiés sur le document en cause afin de permettre au service instructeur d’examiner la conformité du projet avec les dispositions d’urbanisme relatives à la végétation. Par les seules photographies produites, les appelants ne démontrent pas que la végétation y figurant constitue des arbres au sens du lexique du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie ni que la notice architecturale produite n’a pas pris en compte les arbres existants.
8. Troisièmement, la notice architecturale mentionne l’état initial du terrain et ses abords, décrit l’environnement bâti aux alentours, l’implantation et l’accès aux bâtiments ainsi que leur traitement architectural. Le dossier comprend également des documents PC 6 intitulés « Insertion dans l’environnement » qui constituent des photomontages simulant l’implantation des bâtiments projetés sous différents angles. Ainsi, le dossier de demande permet d’appréhender le bâti environnant et l’insertion du projet dans son environnement.
9. Quatrièmement, la commune et les sociétés pétitionnaires font valoir, sans être contredites sur ce point par les appelants, qu’elles ont signé le 11 décembre 2023, une promesse de vente prévoyant la rétrocession du parking dans le domaine public communal. Par suite, le dossier présenté à l’appui de la demande, en application des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme précité, ne devait pas être complété par le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs.
10. Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de l’incomplétude du dossier doit être écarté.
En ce qui concerne l’implantation des bâtiments :
11. En premier lieu, l’article 5 du préambule du livre 1 du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie (PLU MRN), dans sa version applicable à la date de délivrance du certificat d’urbanisme du 22 novembre 2023, intitulé « Articulation des dispositions communes (Livre 1) et les dispositions réglementaires de chaque zone (Livre 2) » précise que « Les sections 1 à 3 du Livre 1 s’appliquent à l’ensemble des zones du PLU et viennent préciser l’application des règles figurant au sein du Livre 2 (…) La section 5 du Livre 1 porte sur plusieurs articles du règlement et s’articule de manière différente en fonction des articles : L’article 3 relatif aux implantations et à la volumétrie des constructions, le Livre 1 précise l’application des règles inscrites au sein de chaque règlement de zone (Livre 2). (…) ». Aux termes de l’article 3.2 du livre 1 : « Si le règlement du Livre 2 les y autorisent, les constructions peuvent s’implanter sur les limites séparatives : / si leur hauteur au point le plus haut n’excède pas 3,5 m au droit de la limite séparative et si leur gabarit reste compris à l’intérieur d’un angle de 45° au delà des 3,5 m ; / ou si elles s’adossent à un mur de clôture existant ou à un bâtiment implanté en limite et dont la hauteur est égale ou supérieure à 3,5 m.. Dans ce cas, la hauteur du bâtiment à implanter (prise à l’égout de toiture ou à l’acrotère) peut être supérieur à 3,5 m sans dépasser la hauteur du point le plus haut du mur de clôture ou du bâtiment contre lequel est réalisé l’adossement (pris en limite séparative au droit du bâtiment à implanter) et le gabarit du nouveau bâtiment doit rester compris à l’intérieur d’un angle à 45° au-delà de la hauteur du mur ou du bâtiment existant sur lequel il s’adosse. ». L’article 3.2 du règlement de la zone UAB du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie, prévoit que : « Les constructions implantées dans la bande de constructibilité renforcée / Les constructions, installations ou aménagements nouveaux peuvent s’implanter sur les limites séparatives : ̵ dans une bande de 15 m comptée perpendiculairement depuis l’alignement ou depuis la ligne de recul minimal d’implantation représentée sur le règlement graphique - Planche 2, ou dans une bande de 20 m en bordure des voies où s’applique une ligne d’implantation représentée sur le règlement graphique - Planche 2. (…) Les constructions ou les parties de construction implantées au-delà de la bande de constructibilité renforcée / Les constructions peuvent s’implanter sur les limites séparatives : - si leur hauteur au point le plus haut n’excède pas 3,5 m au droit de la limite séparative et si leur gabarit reste compris à l’intérieur d’un angle de 45° au-delà des 3,5 m (voir schéma opposable n° 26 au sein du Livre 1) ; - ou si elles s’adossent à un mur de clôture existant ou à un bâtiment implanté en limite. Dans ce cas, la hauteur du bâtiment à implanter (prise à l’égout de toiture ou à l’acrotère) ne peut dépasser la hauteur du point le plus haut du mur de clôture ou du bâtiment contre lequel est réalisé l’adossement (pris en limite séparative au droit du bâtiment à implanter) et le gabarit du nouveau bâtiment doit rester compris à l’intérieur d’un angle de 45° au-delà de la hauteur du mur ou du bâtiment existant sur lequel il s’adosse (voir schéma opposable n° 27 au sein du Livre 1) / En cas de retrait, les constructions doivent s’implanter à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur maximale de la construction, avec un minimum de 3 m vis-à-vis de la limite séparative ».
12. Il ressort de ces dispositions que l’article 3.2 du règlement de la zone UAB contenu dans le livre 2 du PLU MRN autorise l’implantation des constructions sur les limites séparatives et qu’en application de l’article 5 du préambule du livre 1, les dispositions du livre 1 précisent celles de l’article 3.2 du règlement de la zone UAB. Ainsi, au-delà de la bande de constructibilité renforcée, une construction peut être implantée en limite séparative si sa hauteur maximale ne dépasse pas 3m50. Par ailleurs, si une construction s’adosse à un bâtiment ou à une clôture existante dont la hauteur est supérieure ou égale à 3m50, il peut être dérogé à cette limite de hauteur, sous réserve que la nouvelle construction ne dépasse pas le bâtiment ou la clôture existant auquel elle s’adosse. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il ne saurait être déduit de la lecture combinée des dispositions ci-dessus rappelées que lorsqu’une nouvelle construction est adossée à un mur dont la hauteur est inférieure à 3m50, elle ne peut le dépasser.
13. Il ressort des pièces du dossier que le restaurant, qui va s’implanter pour partie en dehors de la bande de constructibilité renforcée, est adossé à un mur de clôture existant d’une hauteur d’environ 1,5 mètre. Par ailleurs, il ressort du plan de masse et de situation du projet que la hauteur du bâtiment dédié au restaurant n’excède pas 3,5 mètres en limite séparative et reste compris dans un gabarit de 45 degrés en application des dispositions de l’article 3.2 UAB du PLU MRN, interprétées conformément aux dispositions de l’article 3.2 du chapitre 2 de la section 5 du Livre I de ce plan. Dans ces conditions, le projet est conforme à ces dispositions. Le moyen tiré de de la méconnaissance des dispositions de l’article 3.2 de la zone UAB du PLU MRN doit être écarté.
14. En second lieu, aux termes de l’article 3.2 du règlement de la zone UAB du PLU MRN concernant les constructions implantées dans la bande de constructibilité renforcée : « (…) En cas de retrait, elles doivent observer une distance au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m vis-à-vis de la limite séparative (soit L≥H/2 et ≥ 3 m) (…) ». Aux termes du règlement du lexique du même document : « Retrait / Le retrait est la distance séparant la construction d’une limite séparative. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite séparative en tout point de la construction sauf mention spécifique au sein du règlement de zone (LIVRE 2 du règlement écrit). (…) ». La hauteur est définie par le lexique du PLU MRN comme correspondant « à la différence entre le terrain naturel existant avant travaux et le point haut de la construction située à sa verticale. Cette hauteur est calculée en tout point de la construction (voir schéma graphique). / La hauteur maximale autorisée correspond à la différence entre le terrain naturel existant et le point le plus haut de la construction située à sa verticale. (…) ».
15. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire a été délivré pour la construction, en ce qui concerne le bâtiment C, d’un immeuble comportant un rez-de-chaussée, un étage et des combles habitables, à la Mansart, d’une hauteur maximale de 9,16 mètres, implanté en partie dans la bande de constructibilité renforcée. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, pour apprécier le respect des règles de retrait au niveau du bâtiment C pour sa partie implantée dans la bande de construction renforcée, il convient de prendre en compte une hauteur de la construction de 5,46 mètres, qui correspond au nu de la façade, soit le point haut de la construction situé à la verticale des balcons prévus sur la façade Est du bâtiment C. Par ailleurs, le retrait du bâtiment par rapport aux limites séparatives s’apprécie en tout point de la façade, y compris en intégrant la projection verticale des balcons, lequel doit donc être au minimum de 3 mètres. Or, il est constant que les balcons litigieux, situés dans la bande de construction renforcée, sont implantés respectivement avec un retrait de 3,26 mètres et 3,27 mètres de la limite séparative. Par suite, le projet étant conforme à ces dispositions, le moyen tiré de de la méconnaissance des dispositions de l’article 3.2 de la zone UAB du PLU MRN doit être écarté.
En ce qui concerne la hauteur des bâtiments :
16. Aux termes de l’article 3.5 du règlement de la zone UAB du livre 2 du PLU MRN, dans sa version applicable au litige : « La hauteur d’un bâtiment doit assurer la continuité ou le rythme volumétrique du front bâti. Elle ne doit pas porter atteinte aux conditions d’habitabilité ou d’utilisation des bâtiments en bon état existants sur les terrains voisins. / Dans le cas d’une inscription graphique indiquée au règlement graphique – Planche 2, les constructions doivent s’y conformer. / (…) ». Aux termes du lexique inséré au sein du livre 1er du règlement du PLU MRN : « Le comble est le volume situé dans la charpente de la toiture du bâtiment entre l’égout et la toiture. La toiture du comble est le plan incliné par rapport à la façade du niveau inférieur et ne peut être en retrait de la façade. / Si le mur de dératellement est d’une hauteur supérieure à un mètre, alors il s’agit d’un étage et non d’un comble. / Le comble peut comporter des ouvertures à condition que la ou les ouvertures ne permettent pas d’émergence au-dessus du faîtage du comble. ». Selon ce même lexique : « Le comble à la Mansart est un comble dont chaque versant est formé de deux pans : le terrasson et le brisis, dont les deux pentes sont différentes. Le comble à la Mansart commence à l’intersection entre le nu de la façade et le plancher. Il peut comporter des ouvertures (baie/fenêtre) à conditions que la ou les ouvertures ne dépassent pas la ligne du brisis. Cette ouverture doit être pratiquée dans le brisis. Seule des ouvertures techniques sont autorisées au-delà de la ligne du brisis (trappes de désenfumage, accès techniques en toiture, édicules d’ascenseur…) ». Cette définition du comble est illustrée par les schémas opposables n°6 reproduits dans le lexique.
17. Le dernier niveau de l’immeuble, qui comporte un brisis d’une pente de 10° par rapport à la verticale et un terrasson d’une pente de 10° par rapport à l’horizontale, commence à l’intersection entre le nu de la façade et le plancher. Par ailleurs, le projet prévoit des ouvertures qui ne dépassent pas la ligne du brisis. Enfin, aucune disposition du PLU MRN n’impose que ce type de combles présente des lignes de brisis ou de terrasson sur l’ensemble des pans de la charpente. Par suite, le projet est conforme aux dispositions précitées. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UAB 3.5 doit ainsi être écarté.
En ce qui concerne l’insertion du projet dans son environnement :
18. Aux termes de l’article UAB 4.1.1 du livre 2 du PLU MRN dans sa version applicable au litige : « Les constructions, installations ou aménagements, tant du point de vue de leur situation, de leur volume que de leur aspect, ne doivent porter atteinte ni au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, ni aux perspectives monumentales et doivent s’insérer harmonieusement au bâti et au paysage environnants en tenant compte de leur caractère dominant. / Les bâtiments présentant un long linéaire sur voie doivent présenter une division en séquences de la façade voire de la toiture afin de prolonger le rythme du bâti environnant. / La conception du projet limitera fortement la création de mur pignon aveugle important, visible dans la perspective des voies, et notamment aux abords des angles de rue afin d’en réduire l’impact et également vis-à-vis de la limite séparative latérale ». Aux termes de l’article 4.1 du livre Ier du règlement du PLU MRN : « (…) Eléments bâtis bénéficiant d’une protection moyenne (Planche 1) / Pour tous les bâtiments figurant au règlement graphique, repérés par le symbole « protection moyenne », les prescriptions suivantes s’appliquent : Tous les travaux effectués sur un élément repéré au document graphique doivent être conçus et mis en œuvre de façon à éviter toute dénaturation des caractéristiques conférant son intérêt patrimonial. / L’évolution du bâti est autorisée dans la mesure où le projet ne porte pas atteinte aux caractéristiques de l’élément protégé, ou permet d’assurer la sécurité des usagers ou la salubrité des locaux, et permet la mise en valeur, la requalification ou la restauration de l’édifice. / (…) Le bâtiment identifié peut faire l’objet de travaux visant à démolir une partie de la construction dès lors que la partie démolie ne revêt pas de caractère patrimonial en tant que tel, que cette démolition ne porte pas atteinte à l’intégrité du patrimoine protégé et qu’elle participe à sa mise en valeur. (…) ».
19. Premièrement, dès lors que les dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme ont le même objet que celles, également invoquées, d’un article du code de l’urbanisme posant les règles nationales d’urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée. En conséquence, le juge exerce un contrôle normal sur la conformité à ces dispositions de la décision attaquée. Par ailleurs, pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.
20. Le terrain d’assiette du projet en litige se trouve dans la zone UAB du PLU MRN décrite par le rapport de présentation comme « zone urbaine de centralité à dominante habitat », dont l’objectif est « de permettre la densification du tissu urbain au service du renforcement de la centralité et de la mixité des fonctions, tout en préservant la forme urbaine existante » qui correspond à un secteur déjà urbanisé ou ceux où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter et qui a vocation à se densifier. Il ressort des pièces du dossier que les alentours du terrain d’assiette du projet sont composés d’une zone pavillonnaire, constituée de maisons en lotissement, de bâtis de caractère et une zone commerçante discontinue qui compose ainsi un ensemble hétérogène d’architecture hétéroclite. Ainsi, même s’il existe autour du projet plusieurs bâtiments bénéficiant d’une protection moyenne ou forte, ces éléments ne sont pas suffisants pour conférer au secteur un caractère remarquable ou un intérêt particulier alors qu’il ne fait au demeurant pas l’objet d’une protection au titre des monuments historiques.
21. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, d’autres bâtiments de hauteur et de longueur comparables dont certains constituent également des immeubles collectifs sont implantés dans un rayon restreint autour du terrain d’assiette du projet. En outre, certains bâtiments prévus par le projet, à savoir l’immeuble de 65 mètres de longueur et de 15 mètres de largeur et celui de 36 mètres de longueur et de plus de 20 mètres de largeur sont situés en deuxième rideau, en partie cachés par le bâti existant, le restaurant et l’extension de la bibliothèque, ce qui limite l’effet de densité de l’habitat et sur les lieux environnants sans rompre avec le tissu bâti environnant hétéroclite. Le projet n’affecte pas sensiblement les lieux avoisinants ni du fait de son volume ni du fait ses formes, ses couleurs et les matériaux utilisés, qui intègre les caractéristiques des constructions environnantes.
22. Deuxièmement, le bâtiment de l’ancienne poste qui est inclus dans le périmètre du projet, est constitué d’une façade en brique et meulière avec des modénatures en brique et d’une toiture en ardoise. Il bénéficie d’une protection moyenne identifiée au règlement graphique du PLU MRN. Il est affecté à la bibliothèque et a vocation à conserver cet usage à l’issu de projet. Il ressort des pièces du dossier que ni la façade principale, ni même ses caractéristiques seront modifiées. Par ailleurs, l’extension actuelle, accolée au bâtiment et de faible qualité architecturale, est visible depuis la rue et doit faire l’objet d’une démolition dans le cadre du projet en litige. Afin de conserver son affectation, le second bâtiment, qui regroupe à la fois l’extension de la bibliothèque actuelle, un bâtiment de logements et les différents services liés à la résidence services séniors, vient se raccorder à l’arrière du bâtiment existant de la bibliothèque sur une partie limitée de la façade latérale, sans que celle-ci ne s’en trouve démolie. Par conséquent, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que le projet porte atteinte aux caractéristiques de l’élément protégé et en particulier à la façade, ni ne le dénature. Partant, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 4.1 du PLU MRN doit être écarté.
En ce qui concerne les places de stationnement :
23. Aux termes de l’article 6.1.2 du livre Ier du règlement du PLU MRN : « Zone III : Pour les constructions, à destination de logement, générant plus de 30 places de stationnement, au moins la moitié de l’ensemble des places créées doivent être réalisées dans un volume construit (sous-sol, rez-de-chaussée et/ou bâtiment attenant ou non à la construction principale). Toutefois cette disposition n’est pas applicable en cas d’impossibilité technique dument justifiée par le pétitionnaire. (…) Pour toutes les destinations des constructions non soumises aux normes chiffrées ci-dessus (notamment (…) l’hébergement : (…) maison de retraite, résidence universitaire, foyer de travailleurs et de résidence autonomie, ect ), le nombre de places de stationnement doit être adapté et suffisant au regard de leurs natures, du taux et du rythme de leur fréquentation, de leur situation géographique par rapport au réseau de transports collectifs et aux parkings publics, de leur regroupement et du taux de foisonnement envisageable. (…) Zone III, nombre minimum de place requise / Logement inférieur ou égal à 2 pièces principales : 1.2 / logement supérieur à 2 pièces principales : 1.5 (…) ». Selon le lexique de ce même document : « (…) La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. – La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec services. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie. ».
24. En vertu des articles L. 631-13, L. 631-15, L. 631-16 et D. 631-27 du code de la construction et de l’habitation, une résidence services permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, précisés dans le contrat de location notamment lorsque le gérant de ces services est également le bailleur, et qui sont l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens, et le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. Les occupants peuvent en outre souscrire des services spécifiques individualisables auprès de prestataires .
25. Le projet litigieux prévoit la construction de 75 logements neufs, uniquement destinés à des personnes âgées, et des services communs destinés à répondre aux besoins de cette catégorie de population ainsi que la création de locaux communs situés au rez-de-chaussée, tel qu’un salon TV, un salon bibliothèque, des ateliers cuisine, une salle de sport avec vestiaires et buanderies. Elle doit donc être regardée comme relevant de la sous-destination « hébergement » au sens des dispositions du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie, alors même que ce type de résidence n’est pas cité dans la liste non exhaustive des constructions relevant de cette sous-destination. Le projet n’est dès lors pas soumis aux normes chiffrées prévues pour la sous-destination « logement » mais doit prévoir un nombre de places de stationnement adapté et suffisant au regard notamment de sa nature, du taux et du rythme de fréquentation et de sa situation géographique.
26. Le projet en litige prévoit la création d’un parking de 75 places dont 4 places PMR ainsi que 10 places de stationnement dont une PMR destinées aux usagers de la bibliothèque et aux clients du restaurant. Les pétitionnaires estiment que le besoin de stationnement des résidents est de 38 places de stationnement pour 75 logements, soit 0,5 place par logement, sans que cette estimation ne soit remise en cause par d’autres éléments du dossier. Ainsi, le projet prévoit un excédent de 37 places au regard des besoins estimés. Il ressort également de la notice architecturale que le projet est en outre desservi par une ligne de bus desservant le centre-ville de Rouen. Dans ces conditions, le nombre de places de stationnement prévu par le projet, eu égard au public concerné, à la présence de services communs et à la localisation de la résidence, apparaît adapté et suffisant au sens des dispositions précitées de l’article 6.1.3 du règlement du PLU MRN. Si les appelants font valoir qu’aucune place visiteur n’est prévue, cette dernière n’est pas exigée au regard de la sous-destination du projet. Enfin, il ne ressort d’aucun élément du dossier que le nombre de places prévues pour la bibliothèque ou le restaurant serait insuffisant. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 6.1.2 du plan local d’urbanisme métropolitain doit être écarté.
En ce qui concerne le moyen tiré de la modification du périmètre d’un lotissement préexistant :
27. Les appelants réitèrent en appel le moyen tiré de la modification du périmètre d’un lotissement préexistant, sans apporter aucun élément nouveau de droit ou de fait à l’appui de celui-ci. Il y a lieu, pour la cour d’écarter ce moyen, par adoption des motifs retenus à bon droit par le tribunal aux points 23 et 24 du jugement attaqué.
28. Il résulte de tout ce qui précède que les appelants ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rouen a rejeté leurs conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 20 juin 2024 par lequel le maire de la commune du Mesnil-Esnard a accordé un permis de construire à la SCI Montenotte et la SCCV Co-Coon Mesnil-Esnard afin de réaliser une résidence service seniors, un bâtiment à usage de restaurant et l’extension de la bibliothèque, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux. Leurs conclusions tendant à l’annulation de ce jugement doivent, dès lors, être rejetées, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Mesnil-Esnard.
Sur les frais liés à l’instance :
29. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Mesnil-Esnard, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que les appelants demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge des appelants d’une part une somme globale de 1 000 euros à verser à la SCI Montenotte et à la SCCV Co-Coon Mesnil-Esnard et, d’autre part, une somme de 1 000 euros à verser à la commune de Mesnil-Enard sur le fondement des mêmes dispositions.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. G... P... et autres est rejetée.
Article 2 : Les requérants verseront à la SCI Montenotte et à la SCCV Co Coon Mesnil-Esnard la somme globale de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les requérants verseront à la commune de Comines la somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. G... P..., représentant unique des requérants, à la SCI Montenotte première nommée et à la commune de Mesnil-Esnard.
Délibéré après l’audience du 10 septembre 2026 à laquelle siégeaient :
• Mme Ghislaine Borot, présidente de chambre,
• M. François-Xavier de Miguel, président-assesseur,
• Mme Marjolaine Potin, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2026.
La rapporteure,
Signé : M. Potin
La présidente de la 1ère chambre,
Signé : G. Borot
La greffière,
Signé : N. Roméro
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme,
La greffière en chef,
Par délégation,
La greffière,
Nathalie Roméro