Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI Quimper Kéréon a demandé au tribunal administratif de Rennes d’annuler l’arrêté du 16 août 2022 par lequel le préfet du Finistère a déclaré cessibles les unités foncières nécessaires au projet de requalification de la galerie Kéréon située à Quimper, ainsi que la décision implicite du 9 janvier 2023 de rejet de son recours gracieux contre cet arrêté.
Par un jugement n° 2301234 du 3 avril 2025, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 3 juin 2025, le 11 août 2025 et le 27 avril 2026, la SCI Quimper Kéréon, représentée par Me Soler-Couteaux, demande à la cour :
1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Rennes du 3 avril 2025 ;
2°) d’annuler l’arrêté de cessibilité du 16 août 2022 du préfet du Finistère ainsi que la décision implicite intervenue le 9 janvier 2023 rejetant son recours gracieux contre cet arrêté ;
3°) de mettre à la charge de l’État le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
• la minute du jugement ne comporte pas la signature manuscrite des membres de la formation de jugement ;
• le jugement est entaché d’erreurs de droit, d’erreurs de fait et d’erreurs d’appréciation ;
• l’arrêté de cessibilité est illégal par voie d’exception de l’illégalité de la déclaration d’utilité publique en raison de l’insuffisance de l’appréciation sommaire des dépenses d’acquisition foncière, de l’insuffisance de la notice explicative et de l’absence d’utilité publique du projet de requalification de la galerie commerciale Kéréon à Quimper.
Par un mémoire en défense, enregistré le 3 novembre 2025, l’établissement public foncier de Bretagne, représenté par Me Thomé, conclut :
1°) au rejet de la requête ;
2°) à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la SCI Quimper Kéréon sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
• la demande d’annulation de l’arrêté de cessibilité du 16 août 2022 est irrecevable en tant qu’elle porte sur des lots situés sur la parcelle BL 570 appartenant à d’autres copropriétaires alors que les lots appartenant à la requérante n° 8, 9, 16, 17, 23, 25 sont situés sur la parcelle BL 481 ;
• les moyens soulevés par la SCI Quimper Kéréon ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 8 avril 2026, le ministre de la ville et du logement conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Quimper Kéréon ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Marion,
- les conclusions de M. Mas, rapporteur public,
- les observations de Me Sturchler, substituant Me Soler-Couteaux, pour la société Quimper Kereon et de Me Moison, substituant Me Thomé, pour l’établissement public foncier de Bretagne.
Considérant ce qui suit :
1. A la demande de la communauté d’agglomération Quimper Bretagne Occidentale (QBO), le préfet du Finistère a, par un arrêté du 2 janvier 2020, déclaré l’utilité publique d’un projet de requalification de la galerie commerciale Kéréon, située sur la parcelle BL 481 au centre-ville de Quimper et d’une parcelle adjacente BL 570 sur laquelle se trouvent trois corps de bâtiments abritant une habitation privée et une cour. Par un arrêté modificatif du 2 mars 2021, le préfet du Finistère a transféré la déclaration d’utilité publique à l’Etablissement public foncier de Bretagne (EPF Bretagne). Par un arrêté du 16 août 2022, le préfet du Finistère a déclaré cessibles les unités foncières nécessaires au projet de requalification de la galerie commerciale Kéréon. La SCI Quimper Kéréon, qui est propriétaire de 5 des 54 lots détenus par les 33 copropriétaires de la galerie commerciale, a formé un recours gracieux à l’encontre de ce dernier arrêté. En raison du silence du préfet du Finistère, une décision implicite de rejet est née le 9 janvier 2023. La SCI Quimper Kéréon a demandé au tribunal administratif de Rennes d’annuler l’arrêté de cessibilité du 16 août 2022 ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux. Elle relève appel du jugement du 3 avril 2025 par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande.
Sur la régularité du jugement :
2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 741-7 du code de justice administrative : « Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d’appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d’audience ».
3. Il ressort des pièces du dossier que la minute du jugement attaqué comporte les signatures manuscrites du président, du rapporteur et du greffier. La circonstance que l’ampliation du jugement qui a été notifié à la SCI Quimper Kéréon ne comporte pas ces signatures est sans incidence sur la régularité de ce jugement.
4. En second lieu, eu égard à l’office du juge d’appel, qui est appelé à statuer, d’une part, sur la régularité de la décision des premiers juges et, d’autre part, sur le litige qui a été porté devant eux, les moyens tirés de ce que le tribunal administratif aurait commis des erreurs de droit, des erreurs de fait et des erreurs d’appréciation sont inopérants.
Sur le bien-fondé du jugement :
5. Aux termes de l’article R. 112-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Lorsque la déclaration d'utilité publique est demandée en vue de la réalisation de travaux ou d'ouvrages, l'expropriant adresse au préfet du département où l'opération doit être réalisée, pour qu'il soit soumis à l'enquête, un dossier comprenant au moins : / 1° Une notice explicative ; / 2° Le plan de situation ; / 3° Le plan général des travaux ; / 4° Les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants ; / 5° L'appréciation sommaire des dépenses ». Aux termes de l’article R. 112-6 du même code : « La notice explicative prévue aux articles R. 112-4 et R. 112-5 indique l'objet de l'opération et les raisons pour lesquelles, parmi les partis envisagés, le projet soumis à l'enquête a été retenu, notamment du point de vue de son insertion dans l'environnement ».
En ce qui concerne la sous-évaluation de l’appréciation sommaire des dépenses :
6. L’obligation faite à l’autorité publique qui poursuit la déclaration d’utilité publique de travaux ou d’ouvrages de faire une estimation sommaire des dépenses nécessaires à leur réalisation implique qu’elle prenne en compte leur coût total réel tel qu’il peut être raisonnablement apprécié à l’époque de l’enquête publique.
7. Il ressort des pièces du dossier que l’appréciation sommaire des dépenses estimée à 2 814 000 euros a été réalisée sur le fondement de l’avis rendu par le service d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques du 4 mars 2019. Pour critiquer cette évaluation, la requérante se prévaut de ce qu’elle a acquis pour la somme totale de 954 301 euros cinq lots situés sur la parcelle BL 481 dont deux correspondent à des cellules commerciales directement accessibles depuis la rue Kéréon et de ce qu’elle a reçu une offre de location d’un montant de 36 000 euros pour l’un de ses deux lots en septembre 2020, pour soutenir que l’évaluation globale du coût des acquisitions foncières serait très sous-estimée. Toutefois, les actes d’acquisition des cinq lots appartenant à la SCI Quimper Kéréon sont anciens car ils remontent à 2002 et 2010 et l’offre de location reçue pour l’un des deux lots donnant directement sur la rue Kéréon est postérieure à l’arrêté de déclaration d’utilité publique. Par ailleurs, une diminution constante de l’activité économique provoquée par la désaffection de la clientèle pour les commerces de la galerie, notamment imputable à la conception ancienne en étage des cellules commerciales de l’immeuble, a entraîné une disparition progressive de l’ensemble des commerces du fait de la baisse d’activité à l’exception du commerce alimentaire de la supérette « Carrefour City » située au sous-sol. Cette inexploitation quasi générale a entraîné un passif important de charges conduisant au placement de la copropriété sous administration judiciaire et le manque d’entretien du bâtiment a débouché sur une dégradation telle que la commission consultative départementale d’incendie et de secours a émis à partir de l’année 2011 des avis défavorables à la poursuite d’activité au sein de l’immeuble. A la suite de la chute de morceaux de béton sur la voirie, la ville de Quimper a obtenu du tribunal administratif de Rennes qu’il désigne en février 2017 un expert, lequel a conclu à l’existence d’un péril grave et imminent. Afin de garantir la sécurité publique, le maire de Quimper a dû ordonner l’exécution de mesures provisoires de déploiements de filets pare-éboulis au niveau de l’acrotère et de la corniche de l’immeuble donnant sur la rue Kéréon et de filets pare-gravats sur la partie de l’immeuble donnant sur la rue Astor. Par suite, compte tenu de l’état de dégradation de l’immeuble abritant la galerie commerciale empêchant l’installation sécurisée de toute activité économique, la requérante n’est pas fondée à soutenir que l’évaluation du coût d’acquisition de l’immeuble abritant la galerie serait sous-estimée et prendrait insuffisamment en compte les transactions de locaux commerciaux dans le centre-ville de Quimper. En conséquence, le moyen tiré de ce que le préfet du Finistère aurait manifestement sous-évalué les acquisitions foncières nécessaires à la réalisation du projet déclaré d’utilité publique doit être écarté.
En ce qui concerne l’insuffisance de la notice explicative :
8. Il résulte des mentions de la notice explicative que le projet déclaré d’utilité publique par l’arrêté du 2 janvier 2020 consiste en la réalisation d’une opération mixte comprenant la création de 15 logements de type T3-T4 d’une surface moyenne de 64 m2, la création d’un espace commercial au rez-de-chaussée et une extension de l’espace public paysager de 356 m2 sur la parcelle BL 570. La requérante soutient que l’incertitude sur le mode de réalisation de ce projet par la voie d’une déconstruction-reconstruction ou alternativement, par la voie d’une réhabilitation du bâtiment existant abritant la galerie commerciale créée une incertitude quant à la nature exacte de l’opération. Il ressort toutefois des pièces du dossier que la nature et la consistance de l’opération envisagée sont clairement mentionnées dans le dossier soumis à enquête publique et que la réhabilitation du bâtiment plutôt que sa déconstruction/reconstruction ne constitue que l’un des deux partis d’aménagement envisagés pour la réalisation d’une même opération dont la consistance est dépourvue de toute ambiguïté. En outre, le parti de la réhabilitation du bâtiment est subordonné à la réalisation d’études techniques complémentaires pour en déterminer la faisabilité. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de la notice explicative du dossier d’enquête publique doit être écarté.
En ce qui concerne l’absence d’utilité publique du projet de requalification de la galerie commerciale Kéréon :
9. Il appartient au juge lorsqu’il doit se prononcer sur le caractère d’utilité publique d’une opération nécessitant l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’est pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation, notamment en utilisant des biens se trouvant dans son patrimoine et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente.
10. La requérante soutient qu’eu égard à l’atteinte au droit de propriété et au coût financier des acquisitions immobilières, l’opération qui prévoit la création d’appartements de type T3-T4 au détriment de commerces et d’un espace public, alors qu’il existe déjà à 50 mètres de la galerie commerciale deux places et un espace public, est dépourvue d’utilité publique. Toutefois, il ressort des pièces du dossier qu’à la date de la décision litigieuse la galerie marchande Kéréon avait été désertée de tous ses commerces, à l’exception du magasin alimentaire à l’enseigne Carrefour Market situé dans le sous-sol inondable de l’immeuble, et se présentait sous la forme d’un bâti dégradé et dangereux participant à la déqualification commerciale du centre-ville de Quimper. Par ailleurs, les difficultés d’exploitation de la galerie marchande avaient conduit la copropriété à une situation financière de surendettement l’empêchant de procéder à des travaux de remise en état et de sécurisation de l’édifice très dégradé. En outre, la requérante ne conteste pas l’affirmation de l’Etablissement public foncier de Bretagne selon laquelle le besoin en logements de type T3-T4 a été démontré par les études de marché qui ont recensé une vacance locative plus importante sur des logements de ce type. De plus, le nouvel espace public de 365 m2 prévu sur la parcelle BL 570 est destiné à la création d’un espace vert, à la mise en valeur du rempart et de l’échauguette à encorbellement, situés dans le périmètre du site patrimonial remarquable de Quimper et à la fluidification de la circulation des piétons le long de la rivière Steïr et permettra l’accès au nouvel immeuble et au nouveau commerce qui sera situé au rez-de-chaussée au lieu du sous-sol inondable. Par suite, le moyen tiré de l’absence d’utilité publique du projet de requalification de la galerie Kéréon à Quimper doit être écarté.
11. Il résulte de tout ce qui précède, que la société Quimper Kéréon n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande.
Sur les frais liés au litige :
12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l’Etat, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement à la SCI Quimper Kéréon de la somme qu’elle demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Quimper Kéréon le versement à l’Etablissement public foncier de Bretagne d’une somme de 1 500 euros au titre des mêmes dispositions.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Quimper Kéréon est rejetée.
Article 2 : La SCI Quimper Kéréon versera à l’Etablissement public foncier de Bretagne une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Quimper Kéréon, au ministre chargé de la ville et du logement et à l’Etablissement public foncier de Bretagne.
Copie en sera adressée, pour information, au préfet du Finistère.
Délibéré après l’audience du 22 septembre 2026, à laquelle siégeaient :
- M. Lainé, président de chambre,
- M. Vergne, président-assesseur,
- Mme Marion, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2026.
La rapporteure,
I. MARION
Le président,
L. LAINÉ
Le greffier,
C. WOLF
La République mande et ordonne au ministre chargé de la ville et du logement en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.