CAA de TOULOUSE — 4ème chambre

Vu les procédures suivantes :

Procédure contentieuse antérieure :

M. B... P..., Mme G..., Mme X..., M. L..., M. Y..., Mme E..., M. A..., Mme O... et Mme T... ont demandé au tribunal administratif de Toulouse d’annuler l’arrêté du 21 octobre 2021 par lequel le maire de Saint-Hilaire a délivré à la société par actions simplifiée Francelot un permis de construire valant division pour la construction de cinq bâtiments regroupant dix logements sur un terrain situé rue de la Calabasse constituant l’îlot J du lotissement dénommé « Résidence Bellevue », ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux.

Par un jugement avant dire droit no 2201987 du 23 janvier 2025, le tribunal administratif de Toulouse a, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur la légalité de cet arrêté, jusqu’à l’expiration d’un délai fixé à trois mois pour permettre à cette société de régulariser les vices relevés aux points 11, 20, 26, 35 et 37 de ce jugement et a réservé tous autres droits et moyens des parties jusqu’en fin d’instance.

Par un second jugement mettant fin à l’instance no 2201987 du 10 juillet 2025, le tribunal administratif de Toulouse, après avoir constaté que les vices affectant le permis de construire délivré le 21 octobre 2021 n’ont pas été régularisés, a annulé ce permis de construire, ensemble la décision de rejet du recours gracieux et a mis à la charge de la société Francelot une somme de 1 500 euros à verser aux requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Procédures devant la cour :

I. Sous le n° 25TL00589, par une requête et des mémoires, enregistrés les 20 mars, 7 juillet et 23 juillet 2025, et les 6 juillet, 16 juillet et 10 septembre 2026, la société Francelot, représentée par Me Ferrant, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement avant dire droit no 2201987 du 23 janvier 2025 du tribunal administratif de Toulouse en tant qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des requérants et en tant qu’il a sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté du 21 octobre 2021 pour lui permettre de régulariser les vices relevés aux points 26 et 37 ;

2°) à titre principal, de rejeter la demande présentée devant le tribunal administratif comme irrecevable ;

3°) à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise aux fins d’éclairer la cour sur l’articulation technique entre le permis d’aménager et le permis de construire ;

4°) à titre très subsidiaire, de rejeter la demande présentée devant le tribunal administratif comme infondée ;

5°) à titre infiniment subsidiaire, de surseoir à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

6°) de mettre à la charge solidaire de M. B... P..., Mme G..., Mme X..., M. L..., M. Y..., Mme E..., M. A..., Mme O... et Mme T..., les dépens et une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- c’est à tort que le tribunal a écarté sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir dès lors que les requérants ne démontrent aucune atteinte directe aux conditions d’occupation et de jouissance de leurs biens et ne justifient, par aucun élément précis et étayé, en quoi le projet portera atteinte à ces conditions, eu égard à l’absence de réalité des vues alléguées et à l’absence de nuisances sonores ;
- les vices relevés par le tribunal concernent le permis d’aménager précédemment délivré dont l’objet est la construction des équipements communs du lotissement et la contestation relative à l’éventuelle non-conformité des voiries, qui devait être examinée au stade du dépôt ou de la contestation du permis d’aménager, est vaine au stade de l’examen de la légalité du permis de construire en litige ; la régularité des voiries telles qu’autorisées dans le cadre du permis d’aménager modificatif ne pouvait plus être remise en cause ; le tribunal, qui s’est fondé sur des pièces relatives au permis d’aménager modificatif a opéré par voie d’exception d’illégalité, en commettant sur ce point une erreur de droit, alors que le permis d’aménager modificatif était devenu définitif ; les moyens qu’il a retenus concernant la largeur de la voie et le nombre de places de stationnement ne pouvaient être invoqués qu’à l’occasion d’un recours dirigé contre le permis d’aménager ; il en va de même de la méconnaissance de l’article AU 12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au stationnement, l’exigence relative à la réalisation de places de stationnement dans les espaces communs relevant des aménagements réalisés par l’aménageur au stade du permis d’aménager et non du périmètre du permis de construire en litige ;
- le tribunal a commis une erreur de droit au regard de l’article AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme en ne prenant pas en compte qu’un rétrécissement de la voie était permis au niveau de l’aire de présentation des ordures ménagères, compte tenu de l’exception réservée dans cet article aux édicules nécessaires au bon fonctionnement des équipements publics ;
- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune est infondé dès lors que les règles relatives aux gabarits des voies ne sont applicables qu’aux voies nouvelles, à l’exclusion des voies déjà existantes, et que la largeur minimale de la voie et des trottoirs exigée par l’article AU 3 est respectée ;
- son projet, qui prévoit la réalisation de 20 places de stationnement pour 10 logements respecte l’exigence de l’article AU 12 de ce règlement, relative aux deux places de stationnement privatives par logement ainsi que l’obligation minimale de réalisation des places de stationnement sur les espaces communs dès lors que 46 places sont prévues pour un lotissement comprenant 82 lots ;
- le moyen soulevé par les intimés relatif à la méconnaissance de l’article AU 4 est infondé.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 16 juin et 17 juillet 2025 et les 9 juillet et 16 septembre 2026, M. B... P..., Mme G..., Mme X..., M. Y..., Mme E..., M. A..., et Mme T..., représentés par Me Faivre-Vilotte concluent au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune de Saint-Hilaire et de la société Francelot.

Ils font valoir que :

- c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu leur intérêt à agir ;
- c’est également à juste titre qu’ils ont retenu que l’arrêté en litige est intervenu en méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme ; le lot n’est subdivisé en 10 lots que par l’effet du permis de construire qui vaut division et c’est le permis de construire qui permet la réalisation de logements alors que les dispositions en litige sont applicables en cas de réalisation de logements ; en l’espèce, la réalisation des dix logements autorisés par le permis de construire en litige entraîne la méconnaissance de cet article, en ce qui concerne la largeur de la voie ; l’article AU 3 est également méconnu, eu égard à la largeur insuffisante du trottoir au droit de l’espace de présentation des ordures ménagères ;
- le projet a méconnu l’article AU 4 du règlement du plan local d'urbanisme, en l’absence de local de stockage des ordures ménagères ;
- la règle de l’article AU 12 du même règlement s’applique aux constructions à destination de logements autorisées par un permis de construire et non aux projets d’aménagement ; l’arrêté litigieux ne respecte pas ces dispositions dans la mesure où 4 places sont projetées dans les espaces communs alors que 5 sont requises et la circonstance que d’autres lots puissent comporter davantage de places que le nombre requis ne dispense pas le projet litigieux de comporter une place supplémentaire pour deux logements ;
- les premiers juges n’ont pas retenu une exception d’illégalité du permis d’aménager et n’ont pas commis d’erreur de droit ; l’argument tiré de ce que la jurisprudence ne permet pas d’exciper de l’illégalité du permis d’aménager au stade de la contestation du permis de construire a été à bon droit écarté ;
- ils s’interrogent sur l’utilité de la mesure d’expertise sollicitée ;
- il n’est pas permis de déduire de l’exemption mentionnée à l’article AU 3 pour les édicules nécessaires aux équipements publics, qu’il est possible de réduire la largeur minimale exigée pour la voirie sous prétexte qu’un édicule y est présent.

La commune de Saint-Hilaire, représentée par Me Candelier, a présenté des observations le 10 juillet 2025 et demande à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge solidaire de toute partie perdante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :
- à titre principal, la demande de première instance n’était pas recevable en raison du défaut d’intérêt à agir des requérants ;
- à titre subsidiaire, le jugement du tribunal doit être réformé dès lors que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme en ce qui concerne la largeur de la voie d’accès doit être écarté comme inopérant ou irrecevable ;
- ces dispositions n’ont pas vocation à être appliquées au permis de construire qui ne prévoit pas l’aménagement de voies, ces travaux relevant du permis d’aménager devenu définitif ;
- le jugement doit également être réformé en ce qu’il retient à tort le moyen tiré de la méconnaissance de l’article AU 12 du règlement du plan local d'urbanisme.

Par ordonnance du 7 septembre 2026, la clôture d’instruction de l’affaire a été fixée au 22 septembre 2026.

Par une lettre du 9 octobre 2026, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible de surseoir à statuer pendant un délai de deux mois sur la requête, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pour permettre la régularisation des vices tirés de l’incomplétude du dossier de permis de construire, de la méconnaissance du c) de l’article R* 442-18 du code de l’urbanisme et de la méconnaissance de l’article AU 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Hilaire. Les parties ont également été invitées à présenter leurs observations éventuelles.

II. Sous le n° 25TL01677, par une requête et un mémoire, enregistrés les 6 août et 12 décembre 2025, la société Francelot, représentée par Me Ferrant, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement no 2201987 mettant fin à l’instance du 10 juillet 2025 du tribunal administratif de Toulouse ;

2°) à titre principal, de rejeter la demande présentée devant le tribunal administratif comme irrecevable ;

3°) à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise aux fins d’éclairer la cour sur l’articulation technique entre le permis d’aménager et le permis de construire ;

4°) à titre très subsidiaire, de rejeter la demande présentée devant le tribunal administratif comme infondée ;

5°) de mettre à la charge solidaire de M. B... P..., Mme G..., Mme X..., M. L..., M. Y..., Mme E..., M. A..., Mme O... et Mme T... les dépens et une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, c’est à tort que le tribunal a écarté sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir dès lors que les requérants ne démontrent aucune atteinte directe aux conditions d’occupation et de jouissance de leurs biens et ne justifient, par aucun élément précis et étayé, en quoi le projet portera atteinte à ces conditions, eu égard à l’absence de réalité des vues alléguées et à l’absence de nuisances sonores ;
- à titre subsidiaire, les vices relevés aux points 11, 20 et 35 du jugement avant dire droit ont été régularisés par le permis modificatif délivré le 5 juillet 2024 ;
- les vices relevés par le tribunal concernent le permis d’aménager précédemment délivré dont l’objet est la construction des équipements communs du lotissement et la contestation relative à l’éventuelle non-conformité des voiries, qui devait être examinée au stade du dépôt ou de la contestation du permis d’aménager, est vaine au stade de l’examen de la légalité du permis de construire en litige ; la régularité des voiries telles qu’autorisées dans le cadre du permis d’aménager modificatif ne pouvait plus être remise en cause ; le tribunal, qui s’est fondé sur des pièces relatives au permis d’aménager modificatif a opéré par voie d’exception d’illégalité, en commettant sur ce point une erreur de droit, alors que le permis d’aménager modificatif était devenu définitif ; les moyens qu’il a retenus concernant la largeur de la voie et le nombre de places de stationnement ne pouvaient être invoqués qu’à l’occasion d’un recours dirigé contre le permis d’aménager ; en écartant ses arguments, le tribunal a méconnu son office ;
- le tribunal a commis une erreur de droit au regard de l’article AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme en ne prenant pas en compte qu’un rétrécissement de la voie était permis au niveau de l’aire de présentation des ordures ménagères, compte tenu de l’exception réservée dans cet article aux édicules nécessaires au bon fonctionnement des équipements publics ;
- la largeur minimale de la voie et des trottoirs exigée par l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune est respectée ;
- son projet, qui prévoit la réalisation de 20 places de stationnement pour 10 logements respecte l’exigence de l’article AU 12 de ce règlement, relative aux deux places de stationnement privatives par logement ainsi que l’obligation minimale de réalisation des places de stationnement sur les espaces communs dès lors que 46 places sont prévues pour un lotissement comprenant 82 lots ; l’exigence relative à la réalisation d’une place supplémentaire de stationnement pour deux logements dans les espaces communs relève des aménagements réalisés par l’aménageur au stade du permis d’aménager et non du périmètre du permis de construire en litige et s’apprécie non pas lot par lot mais à l’échelle de l’ensemble du lotissement ;
- le moyen soulevé par les intimés relatif à la méconnaissance de l’article AU 4 est infondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 novembre 2025, M. B... P..., Mme G..., Mme X..., M. Y..., Mme E..., M. A..., et Mme T..., représentés par Me Faivre-Vilotte, concluent au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune de Saint-Hilaire et de la société Francelot.

Ils font valoir que :

- aucune mesure de régularisation n’est intervenue, notamment pour les vices mentionnés aux points 11, 20 et 35 ;
- c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu leur intérêt à agir ;
- ils s’interrogent sur l’utilité de la mesure d’expertise sollicitée ;
- c’est également à juste titre que les premiers juges ont retenu que l’arrêté en litige est intervenu en méconnaissance de l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme ; le lot n’est subdivisé en 10 lots que par l’effet du permis de construire qui vaut division et c’est le permis de construire qui permet la réalisation de logements alors que les dispositions en litige sont applicables en cas de réalisation de logements ; en l’espèce, la réalisation de dix logements autorisés par le permis de construire en litige entraîne la méconnaissance de cet article, en ce qui concerne la largeur de la voie ; l’article AU 3 est également méconnu, eu égard à la largeur insuffisante du trottoir au droit de l’espace de présentation des ordures ménagères ;
- le projet a méconnu l’article AU 4 du règlement du plan local d’urbanisme, en l’absence de local de stockage des ordures ménagères ;
- la règle de l’article AU 12 s’applique aux constructions à destination de logements autorisées par un permis de construire et non aux projets d’aménagement ; l’arrêté litigieux ne respecte pas ces dispositions dans la mesure où 4 places sont projetées dans les espaces communs alors que 5 sont requises et la circonstance que d’autres lots puissent comporter davantage de places que le nombre requis ne dispense pas le projet litigieux de comporter une place supplémentaire pour deux logements ;
- les premiers juges n’ont pas retenu une exception d’illégalité du permis d’aménager et n’ont pas commis d’erreur de droit ; l’argument tiré de ce que la jurisprudence ne permet pas d’exciper de l’illégalité du permis d’aménager au stade de la contestation du permis de construire a été à bon droit écarté ;
- il n’est pas permis de déduire de l’exemption mentionnée à l’article AU 3 pour les édicules nécessaires aux équipements publics, qu’il est possible de réduire la largeur minimale exigée pour la voirie sous prétexte qu’un édicule y est présent.

Par ordonnance du 27 novembre 2025, la clôture d’instruction de l’affaire a été fixée au 30 décembre 2025.

Par une lettre du 9 octobre 2026, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible de surseoir à statuer pendant un délai de deux mois sur la requête, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pour permettre la régularisation des vices tirés de l’incomplétude du dossier de permis de construire, de la méconnaissance du c) de l’article R* 442-18 du code de l’urbanisme et de la méconnaissance de l’article AU 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Hilaire. Les parties ont également été invitées à présenter leurs observations éventuelles.


Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Fougères, rapporteure,
- les conclusions de M. Diard, rapporteur public,
- les observations de Me Faivre-Vilotte représentant M. P... et les autres intimés.

Des notes en délibéré, présentées pour M. P... et les autres intimés, ont été enregistrées dans chacun des dossiers le 16 octobre 2026.



Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 13 mai 2020, modifié par un arrêté du 22 avril 2021, le maire de Saint-Hilaire (Haute-Garonne) a délivré à la société par actions simplifiée Francelot un permis d’aménager pour la réalisation d’un lotissement dit « Résidence Bellevue », composé de six îlots et de vingt-deux lots à usage d’habitation sur un terrain situé lieu-dit « Maquari-Le Village ». Le permis d’aménager modificatif a porté le nombre d’îlots prévus à dix et le nombre de lots prévus de 64 à 82. Le 9 juillet 2021, la société Francelot a sollicité l’octroi d’un permis de construire valant division pour la construction de cinq bâtiments comportant dix logements sur l’îlot J de ce lotissement. Par un arrêté du 21 octobre 2021, le maire de Saint-Hilaire lui a délivré le permis sollicité. Par un arrêté du 21 juin 2022, à la suite d’une nouvelle demande présentée le 31 décembre 2021, il a accordé à la société pétitionnaire un second permis de construire. Par un jugement avant dire droit no 2201987 du 23 janvier 2025, le tribunal administratif de Toulouse a sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté du 21 octobre 2021, pour permettre la régularisation des vices relevés aux points 11, 20, 26, 35 et 37 de cette même décision. Par un second jugement no 2201987 mettant fin à l’instance du 10 juillet 2025, ce tribunal, après avoir constaté l’absence de mesure de régularisation, a annulé l’arrêté contesté du 21 octobre 2021, ensemble la décision de rejet du recours gracieux dirigé contre cet arrêté. La société Francelot relève appel de ces deux jugements.

2. Les requêtes nos 25TL00589 et 25TL01677 présentent à juger des questions semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.

Sur la régularité du jugement mettant fin à l’instance :

3. Par son jugement avant dire droit, le tribunal a notamment accueilli aux points 26 et 37 les moyens tirés de la méconnaissance par l’arrêté en litige des articles AU 3 et AU 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Hilaire et a, ce faisant, implicitement mais nécessairement écarté comme inopérante l’argumentation présentée en défense fondée sur le caractère inopérant de tels moyens. Par le jugement mettant fin à l’instance dont la régularité est contestée, le tribunal a constaté l’absence d’intervention d’une mesure de régularisation des vices retenus par le jugement avant dire droit pour prononcer l’annulation de l’arrêté de permis de construire du 21 octobre 2021. Dans ces conditions, le tribunal ne peut être regardé comme n’ayant pas répondu aux arguments en défense de l’appelante. Par suite, le moyen tiré de ce qu’il aurait méconnu son office doit donc être écarté.

Sur le bien-fondé des jugements :

En ce qui concerne la recevabilité de la demande de première instance :

4. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation.(…) ».

5. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

6. Il ressort des pièces du dossier que M. P... et les autres requérants devant le tribunal, sont propriétaires de maisons d’habitation qui jouxtent le terrain d’assiette du projet en litige et sont, par suite, voisins immédiats de celui-ci. Ils font état de la création de vues sur leurs jardins et leurs habitations et d’une perte d’intimité et justifient ainsi que les constructions en litige seront de nature à affecter directement leurs conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien, la seule circonstance que ces constructions auraient été prévisibles en raison du classement des parcelles en zone à urbaniser par le plan local d’urbanisme de la commune n’étant pas de nature à priver les requérants de leur intérêt pour agir. Par suite, leur demande collective était recevable et c’est à bon droit que le tribunal a écarté, dans son jugement avant dire droit, la fin de non-recevoir opposée en défense tirée de leur défaut d’intérêt à agir.

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté de permis de construire du 21 octobre 2021 :

7. Aux termes de l’article AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Hilaire, relatif aux accès et voirie et applicable à la zone à urbaniser dans laquelle est situé le terrain d’assiette du projet : « Hormis les édicules nécessaires au bon fonctionnement des équipements publics, les règles s’appliquent de la façon suivante : / 1) Accès : Pour être constructible, toute unité foncière doit avoir accès à une voie ouverte à la circulation publique en bon état de viabilité et dont les caractéristiques sont adaptées à l'utilisation envisagée. (…) / 2) Voirie : Les voies nouvelles doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie. /A partir de deux logements desservis, les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voiries doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir : • Dans le cas de la desserte de 2 à 4 logements, la voie devra disposer d’une largeur minimum de 4 mètres de chaussée, / • Dans le cas de la desserte de 5 logements et plus, la voie devra disposer d’une largeur minimale de 5 mètres de chaussée à laquelle sera associé un trottoir d’une largeur minimale de 1.40 mètre sans obstacles accessible aux personnes à mobilité réduite, sur toute sa longueur. / En cas de voie en impasse, les caractéristiques de la voie devront être aménagées dans la partie terminale de façon à assurer un retournement pour les véhicules de lutte contre l’incendie pour les voies supérieures à partir d’un nombre de lots supérieurs à trois ».

8. Aux termes de l’article AU 12 de ce même règlement, relatif au stationnement : « Pour chaque construction, le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors des voies publiques soit deux voitures, minimum, par logement. / Une place supplémentaire pour deux logements devra être aménagée dans les espaces communs ».

9. Alors que les lotissements n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un ou plusieurs lots d'une ou plusieurs unités foncières, la seule circonstance invoquée par la société appelante et la commune de Saint-Hilaire selon laquelle la configuration de la voie d’accès à l’îlot J et les stationnements des espaces communs aient été définis par un permis d’aménager, devenu définitif, ne faisait pas obstacle à ce que la légalité du permis de construire cinq bâtiments sur cet îlot délivré par le maire de Saint-Hilaire soit examinée au regard des dispositions du plan local d'urbanisme relatives aux accès et la voirie et au stationnement. Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu, cette circonstance ne saurait avoir pour effet d’écarter par principe l’applicabilité des dispositions citées aux deux points précédents du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Hilaire et de rendre inopérants les moyens invoqués par les demandeurs de première instance et tirés de la méconnaissance de ces mêmes dispositions.

10. Toutefois, d’une part, les dispositions précitées du 2) de l’article AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme sont relatives à l’aménagement des voies nouvelles et n’ont pas pour effet, à la différence de celles qui figurent au 1) de cet article, de définir les conditions de constructibilité des terrains situés dans la zone concernée. Par suite, elles ne font pas obstacle à la délivrance d’un permis de construire en vue de l’édification d’une construction desservie par une voie non conforme à ces dispositions mais autorisée avant la délivrance de ce permis de construire. En l’espèce, il ressort des pièces des dossiers, et notamment du plan de composition joint au dossier de demande du permis d’aménager délivré le 13 mai 2020 et modifié le 22 avril 2021, que la voie d’accès qui dessert l’îlot J, sur lequel est situé le projet de construction en litige, a été autorisée par ce permis antérieurement à la délivrance du permis de construire en litige. Dès lors, la circonstance que la largeur de cette voie, sur laquelle ne portait pas la demande de permis de construire, soit limitée à 3,50 mètres au niveau de l’aire de présentation des ordures ménagères située entre les bâtiments AK et AL, est par elle-même sans incidence sur la légalité de ce permis, pourvu que celui-ci respecte les conditions fixées par le 1) de cet article s’agissant de l’accès, ce qui n’est pas remis en cause par ce seul rétrécissement ponctuel de la voie. Dès lors, la société Francelot est fondée à soutenir que c’est à tort que les premiers juges ont estimé que les arrêtés en litige méconnaissent à ce titre l’article AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme.

11. D’autre part, il résulte des dispositions de l’article AU 12 citées au point 8 que dès lors que le projet en litige prévoit la création de dix logements, cinq places supplémentaires devaient être aménagées dans les espaces communs. S’il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de composition joint au dossier de permis d’aménager, que seules quatre places de stationnement ont été aménagées dans les espaces communs jouxtant le terrain d’assiette du projet en litige, correspondant au périmètre de l’îlot J, la société Francelot fait valoir à bon droit que le permis d’aménager a prévu la réalisation totale de vingt-deux places communes autour de la « VO3 » desservant les îlots C à J, correspondant à l’ensemble des places communes nécessaires aux six lots concernés, dont six places sont d’ailleurs situées de l’autre côté de la voie de desserte de l’îlot J. Les dispositions précitées n’imposant pas la réalisation de ces places communes au sein même du périmètre de chaque îlot, la société Francelot est également fondée à soutenir que c’est à tort que les premiers juges ont retenu que l’arrêté litigieux méconnaît l’article AU 12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au stationnement.

12. En revanche, la société Francelot ne conteste pas les autres vices relevés par le tribunal administratif de Toulouse aux points 11, 20 et 35 de son jugement avant-dire-droit et se borne à soutenir que ces vices ont été régularisés par la délivrance d’un permis modificatif le 5 juillet 2024. Toutefois, ainsi que le font valoir les intimés, ce permis modificatif, qui n’a d’ailleurs pas été produit devant le tribunal administratif postérieurement à son jugement avant-dire-droit, ne tend à permettre la régularisation que du seul permis de construire délivré le 21 juin 2022, et non de celui du 21 octobre 2021. Dès lors, les vices relevés par le tribunal, tenant à l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire faute de production d’un projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs, à la méconnaissance de l’article R* 441-22-1 du code de l’urbanisme et à la méconnaissance de l’article AU 7 du règlement du plan local d’urbanisme, vices dont le bien-fondé n’est pas contesté, ne peuvent être regardés comme régularisés et sont ainsi de nature à justifier à eux-seuls l’annulation prononcée par le tribunal administratif de l’arrêté du 21 octobre 2021.

13. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’ordonner l’expertise sollicitée ni nécessaire de procéder à une nouvelle régularisation alors qu’un permis de construire identique a été délivré ultérieurement et régularisé, que la société Francelot n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement avant dire droit attaqué, le tribunal administratif de Toulouse a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des requérants et a sursis à statuer en vue de permettre la régularisation des vices constatés aux points 11, 20 et 35 de son jugement. Elle n’est pas davantage fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement mettant fin à l’instance attaqué, ce même tribunal a annulé cet arrêté portant permis de construire, en l’absence de régularisation de ces vices.

Sur les frais liés au litige :

14. En l’absence de dépens, les conclusions présentées par la société Francelot sur le fondement de l’article R. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être rejetées.

15. La commune de Saint-Hilaire, qui n’a pas la qualité de partie dans la présente instance, n’est pas fondée à solliciter la mise à la charge des intimés d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des intimés, qui n’ont pas, dans la présente instance, la qualité de partie perdante, la somme que la société appelante demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la société Francelot le versement aux intimés de la somme que ceux-ci réclament pour les deux instances au titre de ces mêmes dispositions.



D E C I D E :


Article 1er : Les requêtes nos 25TL00589, 25TL01667 de la société Francelot sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions présentées par les intimés et la commune de Saint-Hilaire sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société par actions simplifiée Francelot, à M. B... P..., premier dénommé pour l’ensemble des intimés et représentant unique, et à la commune de Saint-Hilaire.

Délibéré après l’audience du 15 octobre 2026, où siégeaient :

M. Moutte, président,
Mme Restino, présidente assesseure,
Mme Fougères, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2026.


La rapporteure,




A. Fougères
Le président,




J.-F. Moutte


La greffière,




R. Brun


La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.