CAA de DOUAI — 4e chambre - formation à 3

Procédure devant la cour après cassation :

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 mars 2026, le ministre de l’action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :
- l’administration n’entend plus discuter de la recevabilité du recours pour excès de pouvoir introduit par la société FC FRF2 Apollo devant le tribunal administratif de Lille ;
- les coefficients de localisation sont appliqués à raison de la situation particulière d’une parcelle au regard de la situation de l’ensemble des parcelles d’un même secteur d’évaluation et non au regard de la situation des autres parcelles de la section cadastrale ; or, il ressort du relevé de propriété communiqué par la société à l’appui de sa requête que ses locaux sont situés sur des parcelles relevant du parc d’activités du Luc établi sur le territoire de la commune de Dechy, ce qui les place dans une situation spécifique, particulièrement propice au développement d’activités économiques, par rapport à la situation de l’ensemble des parcelles du secteur 3 dont elles relèvent ; en outre, la société appelante ne précise pas en quoi les circonstances que le taux de chômage que connaît la population de la commune de Dechy est supérieur au taux national, que le revenu médian y est inférieur au revenu médian national et que les parcelles AE 2 et AE 14 sont « en limite » d’un quartier prioritaire de la politique de la ville, déprécieraient la situation des deux parcelles en cause, qui accueillent des locaux commerciaux dont l’activité n’est pas limitée au seul territoire de la commune de Dechy, mais bénéficie de la proximité immédiate d’axes routiers majeurs ; par ailleurs, l’inclusion de ces parcelles au sein d’un bassin urbain à dynamiser n’est aucunement défavorable aux activités économiques, dès lors qu’elle permet aux petites et moyennes entreprises qui y créent une activité entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2026 de bénéficier d’exonérations fiscales ; enfin, la différence qui existerait entre le loyer pratiqué par la société FC FRF2 Apollo et ceux convenus dans le cadre de locations intéressant d’autres locaux situés dans le même secteur d’évaluation n’est pas de nature à interdire ou à rendre irrégulière l’application d’un coefficient de localisation majorant le tarif par mètre carré ; ainsi, l’argumentation développée par la société appelante n’est pas de nature à remettre en cause la reconduction, pour l’application du 4 du II de l’article 1498 du code général des impôts, du coefficient de localisation de 1,15.

Vu les autres pièces du dossier.


Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code des relations entre le public et l’administration ;
- la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 ;
- le code de justice administrative.


Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Jean-François Papin, premier conseiller,
- et les conclusions de M. Jean-Philippe Arruebo-Mannier, rapporteur public.




Considérant ce qui suit :

La société FC FRF2 Apollo, qui est propriétaire de locaux commerciaux construits sur les parcelles cadastrées AE2 et AE14 sur le territoire de la commune de Dechy (Nord), a demandé au tribunal administratif de Lille d’annuler la décision du 7 novembre 2023 par laquelle la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels du Nord a décidé de ne pas modifier le coefficient de localisation appliqué à ces parcelles. Par une ordonnance du 2 mai 2024, dont la société fait appel, le président de la 4ème chambre du tribunal administratif de Lille a rejeté sa demande.

Sur le cadre juridique applicable :

L’article 1498 du code général des impôts prévoit que la valeur locative des locaux professionnels est déterminée en fonction de l’état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par cet article, et qu’elle tient compte de la nature, de la destination, de l’utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée. À cette fin, il est constitué des secteurs d’évaluation regroupant les communes ou parties de communes qui, dans chaque département, présentent un marché locatif homogène et les locaux professionnels sont classés par sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination, et, à l’intérieur de ces sous-groupes, par catégorie, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Dans chaque secteur d’évaluation, les tarifs par mètre carré sont déterminés à partir des loyers moyens constatés par catégorie de propriétés. La valeur locative de chaque propriété bâtie est obtenue par application à sa surface pondérée du tarif par mètre carré correspondant à sa catégorie, modulé, le cas échéant, par l’application d’un coefficient de localisation. Le dernier alinéa du 2 du B du II de l’article 1498 prévoit ainsi que « les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation ».

Aux termes du II de l’article 1518 ter du code général des impôts : « Au cours des troisième et cinquième années qui suivent celle du renouvellement général des conseils municipaux, la commission départementale des valeurs locatives mentionnée à l'article 1650 B peut se réunir afin de modifier l'application des coefficients de localisation mentionnés au 2 du B du II de l'article 1498 après avis des commissions communales ou intercommunales des impôts directs respectivement mentionnées aux articles 1650 et 1650 A. Les décisions de la commission sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat et sont transmises à l'administration fiscale avant le 31 décembre de l'année précédant celle de leur prise en compte pour l'établissement des bases ». Selon les dispositions du III de ce même article : « A.- L'année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux, il est procédé à une actualisation consistante, dans les conditions prévues à l'article 1504, en la délimitation des secteurs d'évaluation mentionnés au 1 du B du II de l'article 1498, en la fixation des tarifs déterminés conformément au 2 du même B et en la définition des parcelles auxquelles s'applique un coefficient de localisation mentionné au même 2 ». Par ailleurs, l’article 1504 du même code dispose que : « I. – 1. Pour la détermination des valeurs locatives des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au I de l'article 1498, la commission départementale des valeurs locatives prévue à l'article 1650 B dispose d'un délai de trois mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les avant-projets élaborés par l'administration fiscale pour établir des projets de : / a) Délimitation des secteurs d'évaluation prévus au 1 du B du II de l'article 1498 ; / b) Tarifs déterminés en application du 2 du même B ; / c) Définition des parcelles auxquelles s'applique le coefficient de localisation mentionné au même 2 ». Enfin, l’article 1518 F du même code prévoit que les décisions prises en application des articles 1504 et 1518 ter ne peuvent être contestées par la voie de l’exception à l'occasion d'un litige relatif à la valeur locative d'une propriété bâtie.

Sur la régularité de l’ordonnance attaquée :

Il résulte des dispositions du II de l’article 1518 ter du code général des impôts citées au point 3 qu’à chacune des échéances qu’elles prévoient, la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels apprécie si la situation particulière des parcelles au sein des secteurs d'évaluation justifie l’application d’un coefficient de localisation majorant ou minorant le tarif par mètre carré retenu par catégorie de propriétés bâties dans chacun de ces secteurs. A l’occasion de chacune de ces échéances, la modification par la commission du coefficient de localisation appliqué à une parcelle donnée, la décision de maintenir inchangé ce coefficient ou de réitérer l’absence d’application de tout coefficient à cette parcelle constituent des décisions susceptibles de faire l’objet, dans le délai de recours contentieux, d’un recours pour excès de pouvoir devant le juge administratif.

Il résulte de ce qui a été dit au point précédent que le maintien, par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels du Nord, du coefficient de localisation applicable aux parcelles AE2 et AE14 de la commune de Dechy est constitutif d’une décision faisant grief susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. Il suit de là que le président de la 4ème chambre du tribunal administratif de Lille n’a pu, sans entacher son ordonnance d’irrégularité, rejeter la demande de la société FC FRF2 Apollo comme affectée d’une irrecevabilité manifeste insusceptible d’être couverte en cours d’instance.

Il y a lieu d’évoquer et de statuer immédiatement sur les conclusions de la demande présentée par la société FC FRF2 Apollo devant le tribunal administratif de Lille.

Sur la légalité de la décision contestée :

En ce qui concerne la légalité externe :

S’agissant de la consultation de la commission intercommunale :

La société FC FRF2 Apollo a soutenu devant le tribunal administratif, sans cependant assortir son moyen d’aucune argumentation de fait, qu’il n’a pas été justifié, par l’administration, de ce que l’avis de la commission intercommunale des impôts directs avait été recueilli. Toutefois, dès lors que la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels du Nord n’a pas modifié les coefficients de localisation, l’avis de la commission intercommunale des impôts directs n’était pas requis en application des dispositions précitées du II de l’article 1518 ter du code général des impôts. Il suit de là que le moyen doit être écarté.

S’agissant de la composition de la commission départementale :

8. L’administration a justifié, à l’appui de ses écritures en défense devant le tribunal administratif, par la production du procès-verbal de la réunion et des arrêtés préfectoraux fixant la composition de la commission, de ce que, pour prendre la décision contestée, la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels du Nord avait siégé dans une composition conforme aux dispositions de ces arrêtés. Dans ces conditions, la société FC FRF2 Apollo, qui, d’ailleurs, n’a appuyé sa contestation de la régularité de la composition de la commission d’aucune critique précise et argumentée ni n’a aucunement contesté les éléments ainsi produits par l’administration, n’est pas fondée à soutenir que la commission départementale était irrégulièrement composée lorsqu’elle s’est réunie pour prendre la décision contestée.

En ce qui concerne la légalité interne :

9. Il ressort des pièces du dossier que les deux parcelles cadastrées AE2 et AE14 situées sur le territoire de la commune de Dechy, sur lesquelles sont édifiés les locaux commerciaux dont la société FC FRF2 Apollo est propriétaire, sont incluses dans le parc d’activités du Luc établi sur le territoire de cette commune. Ce parc, d’une surface de 70 hectares est, ainsi que le fait valoir le ministre en défense, aménagé en bordure de la rocade sud de Douai et à proximité immédiate des autoroutes A1, A2 et A21, qui constituent des axes routiers structurants desservant le Douaisis et permettant de rejoindre la région parisienne, la métropole de Lille, les principales villes régionales, ainsi que la frontière belge. Ce parc d’activités est, en outre, implanté au sein de l’agglomération de Douai, qui compte 148 500 habitants, cette localisation et ces dessertes routières privilégiées permettant aux commerces qui y sont exploités de bénéficier d’une zone de chalandise élargie. Enfin, la qualité de l’insertion du parc d’activités du Luc dans le milieu naturel et l’attention portée, par ses concepteurs, à son impact sur l’environnement ont justifié que lui soit décerné le label PALME (parc labellisé pour la maîtrise de l’environnement) et qu’il soit certifié comme répondant aux exigences de la norme ISO 14001, qui témoigne de l’engagement d’une entité en faveur d’un avenir durable permettant de combiner la responsabilité environnementale et la recherche de croissance stratégique des entreprises.

10. La société FC FRF2 Apollo soutient cependant que les deux parcelles en cause sont inscrites dans le territoire d’une commune encore majoritairement agricole, dont la population, en nombre moins élevé que celles d’autres communes du voisinage, connaît un taux de chômage plus élevé que la moyenne nationale et perçoit un niveau de revenus moyen inférieur au revenu médian national, ces paramètres ayant justifié que cette commune soit classée en tant que bassin urbain à dynamiser. La société ajoute que ces parcelles sont situées à proximité d’un quartier répertorié comme prioritaire au titre de la politique de la ville. Enfin, elle estime qu’il existe une discordance notable entre, d’une part, le tarif applicable au secteur n°3 dans lequel se situent les deux parcelles sur lesquelles sont édifiés les locaux commerciaux lui appartenant, relevant, pour leur imposition, de la catégorie MAG 3, et, d’autre part, le niveau des loyers qu’elle perçoit de ses locataires au titre des locaux en cause.

11. Toutefois, d’une part, la société FC FRF2 Apollo ne précise pas en quoi les difficultés auxquelles est confrontée la population de la commune de Dechy en matière d’accès à l’emploi et de niveau de revenus, laquelle situation permet d’ailleurs à cette commune de bénéficier, pour ce qui concerne tout ou partie de son territoire, de la mise en œuvre de plusieurs politiques publiques destinées à soutenir sa reconversion et comportant notamment l’octroi d’avantages fiscaux aux petites et moyennes entreprises qui y créent une activité, seraient de nature à affecter d’une manière significative, compte tenu de ce qui a été dit au point 9, les conditions d’exploitation des commerces implantés sur les parcelles lui appartenant. A cet égard, le fait, pour la société FC FRF2 Apollo, de consentir à la location de ses locaux moyennant un loyer d’un niveau inférieur à ceux généralement pratiqués dans le secteur n°3 dans lequel se situent les deux parcelles en cause, ne peut suffire à révéler l’existence d’une telle incidence défavorable. D’autre part, eu égard à ce qui a été dit au point 9 s’agissant de la situation et de la qualité de la conception du parc du Luc, ainsi que des dessertes routières dont il bénéficie, les inconvénients dont fait état la société FC FRF2 Apollo n’étaient pas de nature à justifier que la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels du Nord fasse application, pour la détermination de la valeur locative des deux parcelles en cause, d’un coefficient de localisation moindre que celui de 1,15 qu’elle a décidé, par la décision contestée, de maintenir. Dans ces conditions, en ne décidant pas d’abaisser à 0,9 ou même à 1 le coefficient de localisation ainsi attribué aux parcelles en cause, la commission n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la société FC FRF2 Apollo n’est pas fondée à demander l’annulation de la décision du 7 novembre 2023 par laquelle la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels du Nord a décidé de ne pas modifier le coefficient de localisation applicable aux parcelles AE2 et AE14 lui appartenant sur le territoire de la commune de Dechy.


Sur les frais liés au litige :

13. Par voie de conséquence de tout ce qui précède, les conclusions que la société FC FRF2 Apollo présente sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.


DÉCIDE :

Article 1er : L’ordonnance n° 2401179 du 2 mai 2024 du président de la 4ème chambre du tribunal administratif de Lille est annulée.

Article 2 : La demande présentée par la société FC FRF2 Apollo devant le tribunal administratif de Lille, ainsi que le surplus des conclusions de sa requête sont rejetés.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société FC FRF2 Apollo, ainsi qu’au ministre de l’action et des comptes publics.

Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France.

Délibéré après l’audience publique du 15 octobre 2026 à laquelle siégeaient :

- Mme Corinne Baes-Honoré, présidente assesseure, assurant la présidence de la formation
de jugement en application de l’article R. 222-26 du code de justice administrative ;
- M. Jean-François Papin, premier conseiller ;
- Mme Alice Minet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 novembre 2026.

Le rapporteur,





Signé : J.-F. Papin
La présidente de la formation
de jugement,




Signé : C. Baes-Honoré

Le président de la formation de jugement,





F.-X. Pin


La greffière,





Signé : E. Héléniak


La greffière,





E. Héléniak















La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.



Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Par délégation,
La greffière,








Elisabeth Héléniak