I : Plus-values réalisées à l'occasion des opérations de construction et de ventes d'immeubles

Pour l'application du I de l' article 219 et de l' article 238 octies du code général des impôts, les immeubles sont considérés comme achevés à la date de délivrance du récépissé de la déclaration prévue aux articles R. 460-4 du code de l'urbanisme.

Les ventes en l'état futur d'achèvement et les ventes à terme d'immeubles ou de fractions d'immeubles sont assimilées à des ventes d'immeubles achevés au sens de l'article 165 lorsque les conditions prévues aux articles L 261-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation sont remplies.

Lorsque la cession d'actions ou de parts de sociétés visées à l'article 1655 ter du code général des impôts porte sur des titres donnant droit à l'attribution d'immeuble ou de fraction d'immeuble non encore achevé, cette cession peut néanmoins être assimilée à une vente d'immeuble achevé pour l'application du II de l'article 219 et del'article 238 octies dudit code lorsque les conditions suivantes sont remplies : a) La cession est postérieure à l'achèvement des fondations de l'immeuble ; b) Le contrat de cession qui devra revêtir la forme d'un acte authentique à compter d'une date qui sera fixée par arrêté du ministre de l'économie et des finances précise : 1° La consistance et les conditions techniques d'exécution des travaux ; 2° Le prix à payer au cédant tant pour la cession des titres que pour le remboursement des sommes qu'il a déjà versées à la société ; 3° Les versements qui restent à faire à la société pour achever l'immeuble ou la fraction d'immeuble auquel les actions ou parts cédées donnent vocation à la date de la cession, sous réserve de l'application au coût de construction des clauses de variation stipulées dans les marchés et les contrats conclus par la société ; c) Le cédant s'engage vis-à-vis du cessionnaire à couvrir les appels de fonds de la société correspondant au coût de construction dans la mesure où les versements exigés à ce titre excéderaient le montant des versements définis au 3° du b. Cet engagement doit être garanti par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions des articles L. 512-2 , L. 512-20 , L. 515-4 et L. 513-2 du code monétaire et financier. A défaut de pouvoir fournir cette caution, l'intéressé doit constituer un cautionnement en numéraire dans un organisme habilité à cet effet et désigné dans le contrat. Le montant de ce cautionnement doit être au moins égal à 10 % du montant des versements restant à faire à la société tels qu'ils sont définis au 3° du b. Le cautionnement doit être maintenu jusqu'à la date de règlement des comptes de construction de la société. Toutefois, il peut être libéré à l'expiration d'un délai d'un an après l'achèvement de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble représenté par les actions ou parts cédées, si le cessionnaire n'a intenté aucune action dans ce délai à l'encontre du cédant ; d) La société de construction doit intervenir à l'acte de cession et justifier qu'elle bénéficie de l'engagement pris par un établissement de crédit, une société de financement ou une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions des articles L. 512-2, L. 512-20, L. 515-4 et L. 513-2 du code monétaire et financier, de répondre aux appels de fonds de la société en cas de défaillance des associés.

Les dispositions du II de l'article 219 et du I de l'article 238 octies du code général des impôts ne sont pas applicables aux plus-values provenant de ventes d'immeubles ou de cession d'actions ou de parts qui ont été précédées de versements d'acomptes ou d'avances faits, à quelque titre que ce soit, directement ou par personne interposée. Ne sont pas considérés comme des acomptes ou avances au sens du premier alinéa les dépôts de garantie effectués, préalablement à la conclusion d'une vente ou d'une cession, à un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur par un organisme habilité à cet effet, sous réserve que ces dépôts n'excèdent pas 5 % du prix de la vente ou de la cession.

En cas de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement définie à l'article 166, la plus-value est réputée réalisée à la date de délivrance du récépissé de la déclaration visée à l'article 165. Lorsqu'il a constitué le cautionnement prévu au troisième alinéa du c de l'article 167, le cédant des droits sociaux peut différer le paiement de l'impôt afférent à la plus-value réalisée jusqu'à la libération de ce cautionnement, sans que ledit paiement puisse être reporté au-delà d'un an après l'achèvement de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble représenté par les actions ou parts cédées.

En cas de cessions successives par un contribuable de fractions d'un même immeuble ou d'un même groupe d'immeubles, il est procédé à la régularisation des impôts précédemment établis du chef des cessions antérieures lorsqu'une des cessions fait ressortir une moins-value. Cette régularisation est faite en tenant compte des résultats d'ensemble des opérations ainsi effectuées. Pour l'application des dispositions du présent article, les groupes d'immeubles s'entendent de ceux dans lesquels les immeubles affectés ou destinés à être affectés à un usage autre que l'habitation constituent le complément normal de l'habitation, lorsque les conditions ci-après sont remplies. La construction des immeubles qui composent le groupe doit constituer une opération d'ensemble, conformément à un plan masse faisant l'objet d'un accord préalable unique ou d'un permis de construire unique. Cette opération doit être réalisée sur un terrain appartenant à une seule personne physique ou morale, à une copropriété régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou à une indivision. La superficie développée des immeubles ou parties d'immeubles affectés ou destinés à être affectés à l'habitation doit être égale aux trois quarts au moins de la superficie développée totale des immeubles composant le groupe. Lorsque cette dernière condition n'est pas remplie, chaque immeuble doit être considéré isolément pour l'application de l'article 238 octies du code général des impôts.