Chapitre II : Wallis-et-Futuna, Polynésie française et Nouvelle-Calédonie

Le contrat départemental type de bail à colonat partiaire ou métayage est établi, compte tenu des usages locaux, par arrêté du commissaire de la République du département, après avis de la commission d'aménagement foncier instituée pour les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion, par le décret n° 62-258 du 9 mars 1962 et pour le département de la Guyane, par le décret n° 62-1503 du 12 décembre 1962.

Les contrats de bail à colonat partiaire doivent comporter : 1° Les mentions nécessaires pour l'identification du bailleur et du preneur, et la détermination des biens loués avec, notamment, la mention de la superficie de ces biens, en distinguant les terres boisées des autres terres ; 2° L'indication : a) Des cultures qui pourront ou devront être pratiquées pendant la durée du bail et, s'il y a lieu, des défrichements et des boisements qui pourront ou devront être effectués par le preneur ; b) Des terres qui, en considération du nombre de personnes à la charge du preneur en cours de bail, seront réservées à sa jouissance exclusive, en application de l'article L. 462-7 ; c) De la proportion selon laquelle les fruits et produits seront partagés, ainsi que de l'époque et des modalités du partage ; d) De la durée du bail ; e) Des conditions de logement ; f) De la nature et de l'importance des améliorations que le preneur peut apporter au fonds sans autorisation du bailleur ; g) Des clauses spéciales convenues entre les parties, le tout sans préjudice des énonciations prévues par la réglementation de la publicité foncière pour les contrats de bail d'une durée supérieure à douze années. Si, en cours de bail, le nombre des personnes à la charge du preneur varie, la détermination des terres réservées à la jouissance exclusive du preneur fait, à défaut d'une clause du contrat prévoyant cette variation, l'objet d'une convention particulière complémentaire au bail. Si les parties ne peuvent s'entendre sur cette convention, cette détermination est effectuée par le tribunal d'instance de la situation des lieux.

Dans les quinze jours de la conclusion du contrat de bail ou d'un acte le modifiant, le complétant ou le prorogeant, le bailleur, si l'acte est sous seing privé, en adresse un exemplaire au directeur départemental de l'agriculture, qui doit le mentionner sur un registre spécial. Si l'acte intervenu est un acte authentique, le notaire en adresse une expédition à ce directeur.

Un état des lieux, comportant notamment l'indication de la nature des cultures existantes, doit être établi, contradictoirement, à l'initiative du bailleur, au plus tard dans le mois de l'entrée en jouissance du preneur, qu'il s'agisse de la conclusion d'un premier bail ou du renouvellement du bail.

Le commissaire de la République du département détermine par arrêté les cas et les conditions dans lesquels le preneur peut procéder à la récolte sans autorisation du bailleur. Il détermine également, lorsque le fonds est exploité, en tout ou en partie, en cannes à sucre et que le bailleur transforme lui-même les cannes, les modalités des apports journaliers du preneur et les conditions dans lesquelles le bailleur est tenu de recevoir ces apports.

Le bailleur peut être autorisé par le juge d'instance à prendre des mesures conservatoires, lorsque le preneur ne se conforme pas aux obligations de l'article L. 462-12. Les frais en résultant sont à la charge du preneur.

Les améliorations non prévues au bail que le preneur voudrait apporter au fonds et que le bailleur refuse d'autoriser ne peuvent donner lieu à l'octroi de l'indemnité prévue à l'article L. 462-14 que si elles sont admises par le tribunal.

La notification prévue au deuxième alinéa de l'article L. 462-5 doit être faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le droit de préemption prévu à l'article L. 462-15 ne peut être invoqué par le preneur : 1° En cas d'aliénation faite au profit du conjoint ou d'un parent du bailleur, jusqu'au troisième degré inclus, à moins que le preneur ne soit lui-même parent du bailleur au même degré ou à un degré plus rapproché que l'acquéreur ; 2° En cas de ventes effectuées en vue de créer ou d'étendre sur le fonds une entreprise industrielle ou de construire des immeubles.

Les droits de préemption pouvant exister au profit de l'Etat, des collectivités et des établissements publics priment le droit de préemption du preneur.

Avant de vendre de gré à gré, en totalité ou en partie, le fonds donné à bail en colonat partiaire, le bailleur doit notifier le projet de vente au preneur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par exploit d'huissier. Cette notification doit comporter le prix et les conditions et modalités principales de la vente. Elle vaut offre de vente pour un prix égal au prix indiqué. Les dispositions de l'article 1589 du code civil, d'après lesquelles la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement des deux parties sur la chose et sur le prix, sont applicables. Tant que le propriétaire n'a pas reçu notification de l'acceptation du preneur, il a la faculté de retirer son offre ou d'y apporter toute modification. Les retraits d'offre et les modifications doivent être notifiés au preneur dans les formes prévues au premier alinéa du présent article.

Le bénéficiaire du droit de préemption dispose d'un délai de deux mois à compter de la dernière notification pour faire connaître au propriétaire, dans les formes définies à l'article R. 462-12, son acceptation ou son refus de l'offre de vente. Passé ce délai, le silence du preneur équivaut à un refus. En cas d'acceptation de l'offre de vente, l'acte de vente doit être passé au profit du preneur dans les deux mois de la réception, par le propriétaire, de l'acceptation du preneur. A défaut de réponse ou en cas de refus du preneur, le propriétaire peut, pendant un délai de douze mois suivant la dernière notification, vendre le fonds aux conditions, prix et modalités indiqués dans la notification. Ce délai écoulé, il ne peut vendre sans procéder à une nouvelle notification, conformément aux dispositions ci-dessus.

Dans le cas où le propriétaire bailleur a vendu son fonds à un tiers soit en fraude des dispositions prévues aux articles précédents, soit à un prix ou à des conditions de paiement effectivement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption, le tribunal d'instance saisi par ce dernier doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix.

Dans le cas de vente faite par adjudication volontaire ou forcée, le notaire chargé de la vente ou le secrétaire-greffier de la juridiction doit, à peine de nullité de la vente, y convoquer le bénéficiaire du droit de préemption cinq jours au moins avant la date de l'adjudication. La convocation qui doit comporter l'indication de la date et des modalités de la vente, est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par exploit d'huissier. Le bénéficiaire du droit de préemption dispose d'un délai de cinq jours à compter de l'adjudication pour faire connaître au notaire ou au greffier, par exploit d'huissier, sa décision de se substituer à l'adjudicataire. L'exploit est annexé à l'acte ou au jugement d'adjudication et publié en même temps que celui-ci au fichier immobilier.

Sera puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 4e classe tout bailleur : 1° Qui, dans les conditions prévues à l'article R. 462-4, n'aura pas adressé un exemplaire du bail au directeur départemental de l'agriculture ; 2° Qui n'aura pas établi un état des lieux des biens donnés en location, conformément à l'article R. 462-5, ou qui aura établi un état des lieux manifestement faux. Sera puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 5e classe tout bailleur qui ne se sera pas conformé aux obligations mises à sa charge par l'arrêté du commissaire de la République prévu à l'article R. 462-6 (alinéa 2).

La demande prévue à l'article L. 462-22 doit être faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Les dispositions du présent chapitre ne sont applicables ni à Mayotte ni à Saint-Pierre-et-Miquelon.